Comodato precario: rilascio immobile e onere prova

Un proprietario ha ottenuto il rilascio immediato di due immobili occupati senza titolo da un’ex socia di una società conduttrice, ormai cancellata. La relazione è stata qualificata come comodato precario. La richiesta di indennità di occupazione è stata respinta per mancanza di prove sul danno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Comodato Precario: Come Ottenere il Rilascio di un Immobile Occupato Senza Titolo

La gestione di un immobile concesso in uso a terzi può trasformarsi in una situazione complessa, specialmente quando il rapporto originario cessa e l’occupante rimane nel bene senza un titolo valido. Una recente sentenza del Tribunale di Brescia fa luce su un caso emblematico, definendo la fattispecie come un comodato precario e delineando con chiarezza i diritti del proprietario e gli oneri probatori a suo carico, soprattutto per quanto riguarda la richiesta di risarcimento del danno.

I Fatti del Caso: Dall’Affitto alla Occupazione Senza Titolo

La vicenda ha origine da due unità abitative di proprietà di un soggetto, inizialmente concesse in locazione a una società. Anni dopo, la società è stata posta in liquidazione e successivamente cancellata dal registro delle imprese. Nonostante la fine del rapporto contrattuale con la società, una delle socie ha continuato a occupare gli immobili.

Il proprietario, dopo aver formalmente richiesto la restituzione dei beni tramite raccomandata e aver tentato una mediazione, non ha ricevuto alcuna risposta. Di fronte al silenzio e al perdurare dell’occupazione, ha deciso di agire in giudizio, qualificando il rapporto come comodato precario e chiedendo non solo l’immediato rilascio degli immobili, ma anche un’indennità per l’occupazione senza titolo. La convenuta, pur essendo stata regolarmente notificata, non si è costituita in giudizio, venendo dichiarata contumace.

La Decisione del Tribunale sul Comodato Precario

Il Tribunale ha accolto parzialmente le richieste del proprietario, offrendo un’importante distinzione tra il diritto al rilascio e quello al risarcimento.

Accoglimento della Domanda di Rilascio

Il giudice ha ritenuto fondata la domanda di rilascio. Le testimonianze raccolte durante il processo hanno confermato che la convenuta aveva continuato a occupare gli immobili anche dopo lo scioglimento della società locataria. Questa situazione, in assenza di un nuovo contratto e di un termine di scadenza, è stata correttamente inquadrata come un comodato precario verbale, disciplinato dall’art. 1810 del Codice Civile. Tale norma stabilisce che il bene deve essere restituito non appena il comodante (il proprietario) lo richiede. Avendo il proprietario dimostrato di aver chiesto la restituzione, l’occupazione è stata dichiarata illegittima e ne è stato ordinato il rilascio immediato.

Rigetto della Domanda di Indennità di Occupazione

Diversamente, la richiesta di condanna al pagamento di un’indennità è stata respinta. Il Tribunale ha sottolineato che, per ottenere un risarcimento, non basta dimostrare l’occupazione illegittima, ma è necessario provare anche l’entità del danno subito. In questo caso, il proprietario non ha fornito elementi sufficienti per la quantificazione: non ha prodotto il contratto di locazione originario, da cui si sarebbe potuto desumere il canone, né ha allegato altri parametri utili a determinare il valore locativo degli immobili. La domanda è stata quindi rigettata per mancato assolvimento dell’onere della prova.

Le Motivazioni: L’Onere della Prova nel Comodato Precario e nel Risarcimento

La sentenza si fonda su un principio cardine del nostro ordinamento, richiamando una storica pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 13533/2001): chi agisce in giudizio per far valere un diritto deve provare la fonte di tale diritto (in questo caso, il titolo di proprietà e l’esistenza del comodato), mentre spetta a chi si difende dimostrare l’eventuale fatto che ha estinto quel diritto.

Nel caso di specie, il proprietario ha assolto al suo onere probatorio per quanto riguarda il diritto al rilascio. Attraverso testimoni, ha dimostrato l’esistenza di un rapporto di comodato precario e, tramite documenti, di aver richiesto la restituzione del bene. La controparte, rimanendo contumace, non ha fornito alcuna prova contraria.

Per la domanda di risarcimento, invece, l’onere della prova non è stato soddisfatto. Il giudice ha chiarito che il danno derivante dall’occupazione senza titolo non può essere presunto o liquidato in via equitativa se la parte interessata non fornisce almeno un principio di prova o un parametro concreto (come il canone di mercato per immobili simili) su cui basare la quantificazione. La mancanza di qualsiasi allegazione in merito ha reso impossibile accogliere la richiesta.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa decisione offre due importanti lezioni pratiche per i proprietari di immobili. Primo, in caso di occupazione tollerata dopo la fine di un contratto, è fondamentale qualificare correttamente il rapporto come comodato precario e formalizzare la richiesta di restituzione per poter agire efficacemente per il rilascio. Secondo, per ottenere un’indennità di occupazione non è sufficiente lamentare l’illegittimità della detenzione, ma è cruciale raccogliere e presentare in giudizio prove concrete che permettano al giudice di quantificare il danno economico subito, come perizie di stima, contratti di locazione per immobili analoghi nella stessa zona o il precedente canone pattuito.

Quando l’occupazione di un immobile diventa un comodato precario?
Secondo la sentenza, quando, cessato il contratto originario (in questo caso una locazione con una società poi cancellata), un soggetto continua a occupare l’immobile con la tolleranza del proprietario e senza un nuovo contratto scritto o un termine preciso, la situazione si qualifica come comodato precario.

Cosa deve fare il proprietario per ottenere la restituzione di un immobile in comodato precario?
Il proprietario deve semplicemente farne richiesta al comodatario (l’occupante). La sentenza chiarisce che una richiesta formale, come una raccomandata con avviso di ricevimento, è sufficiente a far sorgere l’obbligo di restituzione immediata.

Perché il Tribunale ha negato il risarcimento per l’occupazione illegittima?
Il Tribunale ha respinto la domanda di indennità di occupazione perché il proprietario, pur avendo diritto al risarcimento in linea di principio, non ha fornito alcuna prova per quantificarlo. Non ha prodotto il vecchio contratto di locazione né altri elementi per determinare il valore locativo dell’immobile, mancando così di assolvere al proprio onere della prova sul quantum del danno.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI BRESCIA N. 4743 2025 – N. R.G. 00014528 2024 DEPOSITO MINUTA 06 11 2025 PUBBLICAZIONE 06 11 2025

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA

REPUBBLICA ITALIANA SEZIONE PRIMA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del AVV_NOTAIO

ha pronunciato ai sensi dell’art. 429 c.p.c. la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. NUMERO_DOCUMENTO

promossa da

(C.F.

, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO

NOME COGNOME, del Foro di Milano

-RICORRENTE-

contro

C.F.

)

-CONVENUTA CONTUMACE-

C.F.

CONCLUSIONI

Parte ricorrente ha concluso come da verbale d’udienza ex art. 429 c.p.c. del giorno 6.11.2025, conclusioni che qui si intendono integralmente trascritte.

FATTO E DIRITTO

Si espone qui di seguito una concisa narrativa della vicenda che ha formato oggetto del giudizio, nelle sue premesse sostanziali e nei suoi risvolti processuali, nonché una sintetica prospettazione delle ragioni di diritto che determinano la decisione.

Avendo cura di precisare che ‘ ai fini dell’adeguata motivazione della sentenza, secondo le indicazioni desumibili dal combinato disposto dagli artt. 132, secondo comma, n. 4, 115 e 116 cod. proc. civ., è

necessario che il raggiunto convincimento del giudice risulti da un esame logico e coerente di quelle che, tra le prospettazioni delle parti e le emergenze istruttorie, siano state ritenute di per sé sole idonee e sufficienti a giustificarlo, mentre non si deve dar conto dell’esito dell’esame di tutte le prove prospettate o comunque acquisite ‘ (Cass. civ., Sez. II, 4.3.2011, n. 5241. Cfr. altresì Cass. civ., Sez. II, 12.4.2011, ord. n. 8294; Cass. civ., Sez. 1, Sentenza n. 16056 del 2/8/2016, Rv. 641328 01: ‘ l’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata ‘).

§ 1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. ha convenuto in giudizio esponendo quanto segue: di essere proprietario delle seguenti unità abitative site nel Comune di Brescia, censite al Catasto dei Fabbricati di detto Comune come segue: a) unità abitativa censita al foglio 116, particella 337, subalterno 25, piano 2, sita a Brescia in INDIRIZZO, cat. A/2d), cl. 5, consistenza 1,5 vani; b) unità abitativa censita al foglio 116, particella 337, subalterno 21, piano 2, sita a Brescia in INDIRIZZO, cat. A/2d, cl. 4, consistenza 1,5 vani; che tali immobili erano stati concessi in locazione a RAGIONE_SOCIALE, posta in liquidazione nel 2010 e cancellata il 29.1.2023; che, nonostante la cessazione dei rapporti con la società, la socia convenuta era rimasta ad occupare gli immobili; che in data 30.7.2023 era stata chiesta formalmente la loro restituzione a mezzo raccomandata a.r., senza tuttavia alcun esito.
In conclusione, il ricorrente, qualificato il rapporto intercorso tra le parti quale comodato precario, ha chiesto la condanna della controparte all’immediato rilascio degli immobili e al pagamento dell’indennità di occupazione .

La convenuta, pur a fronte della regolarità della notificazione del ricorso introduttivo, non si è costituita in giudizio, motivo per il quale è stata dichiarata contumace.

Il processo è stato istruito mediante l’assunzione di prove orali.

Infine, la causa è stata ritenuta matura per la decisione e, pertanto, è stata fissata l’odierna udienza di discussione ex art. 429 c.p.c.

§ 2. Così ricostruito l’ iter processuale, il Tribunale osserva quanto segue.

2.1 La domanda avente a oggetto il rilascio degli immobili è fondata.

Costituisce principio giurisprudenziale consolidato quello secondo cui il creditore, sia che agisca per l’adempimento, che per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, mentre può limitarsi ad allegare l’inadempimento di controparte, essendo onere del debitore convenuto fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall’avvenuto adempimento (cfr. Cass. civ., Sez. Un., sentenza n. 13533 del 30/10/2001).

Parte ricorrente ha dimostrato l’esistenza di un contratto di comodato precario verbale con la convenuta contumace.

I testimoni escussi, infatti, hanno confermato sia la stipula del contratto di locazione con RAGIONE_SOCIALE (circostanza evincibile anche dal fatto che la società aveva posto la propria sede proprio presso tale immobile – cfr. doc. 3 fasc. ric.), sia la circostanza che la convenuta ha continuato ad occupare i beni anche successivamente allo scioglimento della società (cfr. teste COGNOME: ‘ CAP. 1) confermo che gli immobili siti in Brescia, INDIRIZZO 54, sono stati dati in locazione alla società RAGIONE_SOCIALE Conosco la circostanza poiché io sono stato l’amministratore della società finché è stata sciolta, nel dicembre 2010. Abbiamo pagato regolarmente l’affitto. Ritengo che la locazione sia durata dalla seconda metà degli anni ’90 sino al 2010. E’ durata una decina di anni o poco più ‘; teste ‘ CAP. 1) confermo che gli immobili siti in Brescia, INDIRIZZO, circa 15 anni fa sono stati dati in locazione alla società RAGIONE_SOCIALE Credo sia durata una decina d’anni. Conosco la circostanza perché io avevo l’appartamento sotto sono ancora proprietario di questa unità immobiliare. CAP. 2) confermo che la sig.ra COGNOME NOME ha continuato ad occupare gli immobili anche dopo la cancellazione della società ‘; cfr. teste ‘ CAP. 1) confermo che gli immobili siti in Brescia, INDIRIZZO, sono stati dati in locazione alla società RAGIONE_SOCIALE NOME e RAGIONE_SOCIALE Il canone dell’appartamento lo pagavano al ricorrente a me pagavano il canone dell’ufficio Il rapporto con la società si è concluso circa 15 anni fa. CAP. 2) confermo che la sig.ra COGNOME NOME ha continuato ad occupare l’appartamento anche dopo la cancellazione della società ‘).
Ai sensi e per gli effetti dell’art . 1810 c.c. il contratto di comodato senza un termine stabilito (cd. precario) comporta l’obbligo del comodatario di restituire il bene a semplice richiesta del comodante.

Nel caso in esame, il ricorrente ha documentato di averne chiesto la restituzione mediante inoltro di raccomandata a.r. (cfr. doc. 4 fasc. ric.), nonché attraverso l ‘ instaurazione della procedura di mediazione (cfr. docc. 1, 5 fasc. ric.).

Altrettanto dimostrato è il perdurare dell’occupazione da parte della convenuta, nonostante la volontà del comodante (cfr. testi ‘ CAP. 2) confermo che la sig.ra COGNOME NOME ha continuato ad occupare gli immobili anche dopo la cancellazione della società ‘; ‘ CAP. 2) confermo che la sig.ra COGNOME NOME ha continuato ad occupare l’appartamento anche dopo la cancellazione della società. Conosco la circostanza perché ho altri affittuari, sotto, che la vedono, abbiamo tentato di chiamarla ma non ci ha mai fatto entrare nell’appartamento, non siamo mai riusciti a fare un accordo con lei prendeva sempre scuse per non incontrarci’ ; teste ‘ CAP. 4) confermo che su incarico del ricorrente ho eseguito personalmente un sopralluogo in data 05/10/2024, era sabato, presso l’immobile posto INDIRIZZO, non siamo riusciti ad entrare nell’appartamento perché era chiuso abbiamo bussato più volte e la maniglia era chiusa a chiave; CAP. 5) siamo scesi nel cortile abbiamo chiesto ad una signora presente la quale ci ha riferito che l’immobile era occupato da una signora che vedeva poco. Io ho visto una finestra dell’appartamento con dei panni stesi e ho scattato delle fotografie . Non so chi fosse l’occupante che non potuto vedere. La signora con la quale ho parlato – una vicina che abitava al piano terra alla quale non ho chiesto come si chiamasse non si ricordava il nome dell’occupante ‘).
A fronte di tali circostanze nulla è stato dedotto in senso contrario dalla convenuta, che, anzi, ha scelto di rimanere contumace.

In conclusione, il perdurare dell’occupazione dell’immobile da parte di deve ritenersi illegittima, con conseguente diritto del ricorrente di ottenere il rilascio immediato dell’immobile da parte della convenuta.

2.2 Viceversa, non può trovare accoglimento la domanda avente a oggetto l’indennità di occupazione senza titolo.

Infatti, non ha prodotto il testo del contratto di locazione a suo tempo stipulato con RAGIONE_SOCIALE, da cui evincere il canone a suo tempo pattuito. Neppure ha allegato alcunché in merito alla natura e consistenza di tali immobili. Motivo per il quale è assente qualsiasi parametro a cui eventualmente ancorare il risarcimento.

§ 3. Le spese di lite seguono la soccombenza e, pertanto, devono essere poste a integrale carico di parte convenuta contumace.

Esse vanno liquidate, come da dispositivo, secondo i valori minimi previsti dal d.m. 55/2014 per le controversie rientranti nello scaglione di riferimento.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione respinta o assorbita, così dispone:

-accerta e dichiara che occupa senza titolo i seguenti immobili di proprietà di parte ricorrente: a) unità abitativa censita al foglio 116, particella 337, subalterno 25, piano 2, sita a Brescia in INDIRIZZO, cat. A/2d), cl. 5, consistenza 1,5 vani; b) unità abitativa censita al foglio 116, particella 337, subalterno 21, piano 2, sita a Brescia in INDIRIZZO, cat. A/2d, cl. 4, consistenza 1,5 e, per l’effetto,

-dichiara tenuta e condanna al rilascio immediato a favore del ricorrente degli immobili per cui è causa, liberi da persone e cose a lei riferibili;

-rigetta la domanda di pagamento dell’indennità di occupazione avanzata da parte ricorrente;

-dichiara tenuta e condanna a rimborsare ad le spese di lite che liquida in complessivi € 3.809,00 per compensi, € 264,00 per esborsi, oltre rimborso spese generali forfettario 15%, IVA e CPA come per legge.

Brescia, 6 novembre 2025.

La presente sentenza, dopo la lettura, viene depositata dal AVV_NOTAIO in Cancelleria per la pubblicazione.

Il AVV_NOTAIO

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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