Comodato precario: recesso e sorte della locazione

La Cassazione chiarisce la disciplina del comodato precario. Se il contratto non ha un termine definito, il proprietario può recedere legittimamente. Di conseguenza, cessa anche il diritto del comodatario a percepire i canoni di locazione dall’inquilino, poiché il contratto di locazione è legato alla durata del comodato stesso. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per un vizio di notifica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Recesso dal Comodato Precario: La Cassazione Chiarisce la Sorte della Locazione

Il contratto di comodato d’uso gratuito, specialmente in ambito familiare, è una pratica diffusa. Ma cosa accade se il proprietario decide di porvi fine e l’immobile è stato nel frattempo affittato a terzi? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta proprio il tema del comodato precario, delineando i confini del diritto di recesso del proprietario e le conseguenze sul contratto di locazione stipulato dal comodatario.

I Fatti del Caso: Un Comodato Familiare e la Successiva Vendita

La vicenda trae origine da un accordo familiare: un padre concede in comodato, senza fissazione di un termine, un immobile a una delle sue figlie. L’accordo prevedeva esplicitamente la facoltà per la figlia di locare l’immobile a terzi e trattenere i canoni, come forma di sostegno economico. La figlia, infatti, loca l’immobile a un inquilino.

Anni dopo, il padre manifesta la volontà di recedere dal contratto di comodato. Successivamente, promette in vendita e poi vende l’immobile proprio all’inquilino che lo occupava.

La figlia, sentendosi privata di una fonte di reddito, cita in giudizio il padre e l’acquirente, sostenendo l’illegittimità del recesso e chiedendo il risarcimento dei danni. I giudici di primo e secondo grado, tuttavia, respingono le sue domande, qualificando il contratto come comodato precario, e quindi liberamente risolvibile dal proprietario.

L’Analisi della Corte di Cassazione sul Comodato Precario

La figlia decide di ricorrere in Cassazione. La Suprema Corte, però, dichiara il ricorso inammissibile, innanzitutto per una ragione di carattere procedurale: la notifica del ricorso agli eredi del padre (nel frattempo deceduto) non era stata perfezionata correttamente, mancando il deposito degli avvisi di ricevimento.

Tuttavia, i giudici offrono anche una dettagliata analisi nel merito, spiegando perché, anche se fosse stato ammissibile, il ricorso sarebbe stato comunque respinto.

La Legittimità del Recesso dal Comodato

La Corte d’Appello aveva basato la sua decisione su una doppia motivazione (o ratio decidendi):
1. Il contratto era un comodato precario (senza termine), quindi il proprietario poteva recedere ad nutum, cioè in qualsiasi momento.
2. In ogni caso, il recesso era legittimo anche ai sensi dell’art. 1809 c.c., a causa di un ‘urgente e impreveduto bisogno’ del comodante, circostanza che la figlia non aveva mai contestato.

La ricorrente, nel suo ricorso, aveva criticato solo la prima motivazione, tralasciando completamente la seconda. La Cassazione ricorda un principio fondamentale: quando una decisione si fonda su più ragioni autonome, è necessario impugnarle tutte. Poiché la seconda motivazione, da sola, era sufficiente a sorreggere la sentenza, l’impugnazione parziale rendeva il motivo inammissibile.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte chiarisce che la facoltà concessa alla figlia di locare l’immobile non trasformava il comodato da ‘precario’ a ‘con termine’. La durata del comodato non poteva implicitamente essere legata a quella della locazione. Di conseguenza, il recesso del padre era pienamente legittimo.

Una volta terminato il comodato, viene meno il diritto del comodatario (la figlia) di godere dell’immobile e, con esso, anche la sua legittimazione a percepire i frutti civili, ovvero i canoni di locazione. Il rapporto di locazione, essendo strettamente dipendente dal diritto del comodatario, non può sopravvivere alla cessazione di quest’ultimo.

Infine, la Corte rigetta la richiesta di risarcimento del danno. L’esercizio di un diritto, come quello del proprietario di recedere da un contratto di comodato precario, è una condotta legittima. Secondo il brocardo latino qui iure suo utitur neminem laedit, chi esercita un proprio diritto non lede nessuno e, pertanto, non può essere chiamato a rispondere per responsabilità aquiliana (extracontrattuale).

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza ribadisce alcuni punti fermi in materia di comodato e locazione:
1. Natura del Comodato Precario: Un comodato senza una chiara definizione del termine è considerato ‘precario’ e il proprietario può chiederne la restituzione in qualsiasi momento (art. 1810 c.c.), salvo che non sia possibile desumere la durata dall’uso specifico a cui la cosa è destinata.
2. Subordinazione della Locazione: Il contratto di locazione stipulato dal comodatario è un rapporto derivato. La sua esistenza e i suoi effetti (come il diritto a percepire il canone) sono condizionati dalla permanenza del contratto di comodato principale.
3. Inesistenza di Danno Ingiusto: L’esercizio legittimo di un diritto, come il recesso dal comodato, non può configurare un fatto illecito fonte di risarcimento del danno.

In conclusione, chi riceve un bene in comodato, anche con la facoltà di locarlo, deve essere consapevole che il suo diritto è subordinato a quello del proprietario e può cessare qualora quest’ultimo decida legittimamente di porre fine al contratto originario.

Quando può essere terminato un contratto di comodato senza una data di scadenza (comodato precario)?
Secondo la Corte, un comodato senza determinazione di durata può essere terminato in qualsiasi momento a semplice richiesta del comodante (recesso ad nutum), come previsto dall’art. 1810 c.c. Inoltre, può essere richiesto indietro anche in caso di un bisogno urgente e imprevisto del proprietario.

Se chi ha ricevuto un immobile in comodato lo affitta, cosa succede al contratto di affitto se il comodato viene terminato?
Il contratto di locazione stipulato dal comodatario è strettamente legato alla durata del comodato. Una volta che il recesso del proprietario pone fine al comodato, cessa anche il diritto del comodatario di godere dell’immobile e, di conseguenza, il suo diritto a percepire i canoni di locazione. Il rapporto locativo non può sopravvivere autonomamente alla cessazione del rapporto principale.

La vendita dell’immobile da parte del proprietario costituisce un atto illecito verso chi lo aveva in comodato?
No. La Corte ha stabilito che l’esercizio di un proprio diritto, come quello del proprietario di recedere da un comodato e vendere il proprio bene, è una condotta legittima. Un atto legittimo non può generare una responsabilità per danno extracontrattuale, secondo il principio che chi esercita un proprio diritto non danneggia nessuno in modo ingiusto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 1124 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 1124 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/01/2026

Oggetto: comodato -risoluzione – effetti – locazione conclusa dal comodante -risoluzione ipso iure .

O R D I N A N Z A

sul ricorso n. 9502/22 proposto da:

-) COGNOMECOGNOME NOME , domiciliata ex lege all’indirizzo PEC del proprio difensore, difesa dall’avvocato NOME COGNOME;

– ricorrente –

contro

-) NOME NOME, domiciliato ex lege all’indirizzo PEC del proprio difensore , difeso dall’ avvocato NOME COGNOME;

contro

ricorrente –

nonché

-) COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME;

intimati –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli 5 ottobre 2021 n. 3580; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 7 novembre 2025 dal AVV_NOTAIO;

FATTI DI CAUSA

Nel 2015 NOME COGNOME convenne dinanzi al Tribunale di Torre Annunziata il proprio padre NOME COGNOME e NOME COGNOME, esponendo che:

-) con contratto del 2 luglio 2009 NOME COGNOME le aveva concesso in comodato senza fissazione di termine un immobile sito a INDIRIZZO;

-) il contratto di comodato accordava alla comodataria la facoltà di locare a terzi quomodolibet l’immobile, trattenendo il relativo canone;

-) il comodato venne stipulato da NOME COGNOME allo scopo di accordare alla figlia NOME COGNOME un reddito fondiario, che equilibrasse le elargizioni già compiute dal comodante in favore delle altre due figlie;

-) l’11 luglio 2009 l’immobile fu locato a NOME;

-) il 30 luglio 2013 NOME COGNOME manifestò la volontà di recedere dal contratto di comodato;

-) il 28 maggio 2015 l’immobile fu promess o in vendita da NOME COGNOME a NOME COGNOME, e venduto il successivo 15 settembre 2015.

Premessi questi fatti, l’attrice concluse chiedendo che il Tribunale:

-) dichiarasse inefficace il recesso di NOME COGNOME dal contratto di comodato, sul presupposto che il contratto stipulato tra padre e figlia costituisse ‘ un comodato senza determinazione di tempo, salvo l’art. 1811 c.c. ovvero una rendita atipica ex art. 1869 c.c. ‘ ;

-) dichiarasse inefficace rispetto ad essa attrice la vendita dell’immobile;

-) in subordine, accertasse che la vendita, da parte del comodante, dell’immobile concessole in comodato costituiva ‘ inadempimento del contratto di comodato ‘ e quindi un ‘ fatto illecito ex art. 2043 c.c.’ (in quanto aveva per effetto la cessazione della rendita che essa ritraeva dalla locazione dell’immobile ), e di conseguenza condannasse ambo i convenuti al risarcimento del danno.

3. NOME COGNOME si costitu ì e chiese:

accertarsi la legittimità del recesso dal contratto di comodato;

la condanna di NOME COGNOME e di NOME COGNOME al pagamento dei canoni di locazione maturati da luglio 2013 (data del recesso) all’agosto 2015 (data di trasferimento della proprietà immobiliare all’inquilino).

NOME COGNOME si costituì chiedendo accertarsi la ‘ risoluzione e/o annullamento e/o caducazione e/o sopravvenuta nullità ‘ del contratto di

locazione e la condanna di NOME COGNOME alla restituzione dei canoni a lei pagati da luglio 2013 ad agosto 2015.

Nelle more di questo giudizio NOME COGNOME chiese ed ottenne dal Tribunale di Torre Annunziata un decreto ingiuntivo nei confronti di NOME COGNOME.

Col ricorso monitorio NOME COGNOME chiese la condanna di NOME al pagamento dei canoni di locazione maturati da settembre 2015 a luglio 2016 (scilicet , dopo che NOME era divenuto proprietario, n.d.e. ).

NOME COGNOME propose opposizione al decreto ingiuntivo ed il giudizio fu riunito a quello proposto da NOME COGNOME nelle forme ordinarie.

Con sentenza 20 marzo 2018 n. 716 il Tribunale di Torre Annunziata ritenne che:

il contratto stipulato tra NOME COGNOME e NOME COGNOME fosse un comodato, non una rendita;

il recesso di NOME COGNOME fu legittimo per due ragioni: sia perché consentito dall’art. 1810 c.c., trattandosi di comodato senza fissazione di termine; sia perché consentito dall’art. 1809, secondo comma, c.c., sussistendo un ‘urgente e impreveduto bisogno’ del comodante, rappresentato da difficoltà economiche;

legittimamente NOME COGNOME aveva alienato l’immobile a NOME COGNOME;

lo scioglimento del comodato non aveva influito sul contratto di locazione, estintosi tuttavia per confusione allorché il conduttore acquistò la proprietà dell’immobile .

Rigettò di conseguenze tutte le domande attoree.

La sentenza fu appellata dalla soccombente.

Con sentenza 5 ottobre 2021 n. 3580 la Corte d’appello di Napoli rigettò il gravame.

La Corte d’appello ritenne che:

-) correttamente il Tribunale qualificò il contratto stipulato tra NOME COGNOME ed NOME COGNOME come ‘comodato a tempo indeterminato’;

-) la circostanza che il contratto di comodato accordasse al comodatario la facoltà di locare l’immobile non escludeva né il diritto del comodante di recedere ad nutum , né il diritto del comodante di chiedere la restituzione per urgente ed impreveduto bisogno, bisogno la cui sopravvenienza no fu contestata da NOME COGNOME;

-) il contratto di locazione non venne meno per effetto del recesso di NOME COGNOME dal comodato, ma si estinse per confusione allorché il conduttore divenne proprietario dell’immobile;

-) la censura avverso il rigetto della domanda di condanna ex art. 2043 c.c. era ‘ inconferente sed apodittica’ .

La sentenza d’appello è stata impugnata per Cassazione da NOME COGNOME con ricorso fondato su tre motivi. NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

Con ordinanza interlocutoria 5 maggio 2025 n. 11807, pronunciata all’esito della camera di consiglio del l’ 11 marzo 2025, la causa è stata rinviata a nuovo ruolo, per consentire alla ricorrente di notificare il ricorso agli eredi di NOME COGNOME.

Il 3 luglio 2025 (e quindi nel rispetto del termine ex art. 371bis c.p.c.) la ricorrente ha depositato copia informatica (attestata conforme) del ricorso notificato a:

-) NOME COGNOME, moglie di NOME COGNOME;

-) NOME COGNOME, figlia di NOME COGNOME;

-) NOME COGNOME, marito di NOME COGNOME e quindi genero di NOME COGNOME ;

-) NOME COGNOME, figlia di NOME COGNOME e NOME COGNOME, e quindi nipote ex filia di NOME COGNOME.

Nessuna delle suddette parti ha svolto difese nella presente sede.

La ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso proposto da NOME COGNOME è inammissibile.

1.1. L’inammissibilità discende dal fatto che tutte le notifiche agli eredi di NOME COGNOME, eseguite ai sensi dell’art. 140 c.p.c., non risultano corredate degli avvisi di ricevimento della raccomandata.

Ciò rende inammissibile il ricorso, come già stabilito da questa Corte in fattispecie analoghe, osservando che ‘in caso di mancata produzione dell’avviso di ricevimento ed in assenza di attività difensiva dell’intimato, il ricorso per cassazione è inammissibile, non essendo consentita la concessione di un termine per il deposito e non ricorrendo i presupposti per la rinnovazione della notificazione ex art. 291 c.p.c. ‘ .

In tali ipotesi è onere del difensore del ricorrente domandare di essere rimesso in termini per il deposito dell’avviso che affermi di non aver ricevuto, offrendo la prova documentale di essersi tempestivamente attivato nel richiedere all’amministrazione postale un duplicato dell’avviso stesso, secondo quanto stabilito dall’art. 6, comma 1, della l. n. 890 del 1982 ( ex multis, Cass. Sez. 6, 12/07/2018, n. 18361).

Il Collegio osserva che, ove fosse stato possibile esaminare i motivi, la loro sorte sarebbe stata negativa.

Il primo motivo si sarebbe dovuto dire inammissibile per difetto di decisività.

Col primo motivo di ricorso, infatti, è denunciata la violazione degli artt. 1322, 1803 e 1809 c.c..

La ricorrente deduce che erroneamente la Corte d’appello ha qualificato come ‘precario’ il contratto da lei stipulato col padre.

Sostiene che quel contratto la fissazione d’un termine l’aveva: infatti, essendo stata accordata alla comodataria la facoltà di locare l’immobile a

terzi, ‘ la durata del comodato era fornita dal contratto di locazione dell’11.7.2009, del quale il comodato del 2.7.2009 era parte integrante ‘ .

La tesi della ricorrente è che dalla prevista facoltà del comodatario di locare l’immobile a terzi dovrebbe desumersi implicitamente la durata del comodato, pari a quella locazione.

2.1. Tale censura è inammissibile perché la Corte d’appello ha ritenuto legittimo il recesso del comodante in base a due diverse rationes decidendi :

sia sul presupposto che il comodato non prevedesse la fissazione d’un termine;

sia sul presupposto che, quand’anche l’avesse avuto, il comodatario poteva comunque recedere ex art. 1809, comma secondo, c.c., essendo sorto per lui un bisogno urgente ed imprevedibile, circostanza ritenuta ‘ non contestata dalla comodataria ‘ (p. 8, terzo capoverso, della sentenza d’appello).

La seconda di queste rationes decidendi non è stata impugnata, ed era di per sé idonea a sorreggere la decisione di rigetto.

Pertanto il primo motivo, quale che ne fosse la fondatezza, quand’anche accolto non avrebbe potuto travolgere la sentenza impugnata.

2. Il secondo motivo di ricorso.

Col secondo motivo è denunciata la violazione degli artt. 1253, 1599 e 1602 c.c..

La ricorrente, al di là di varie imprecisioni linguistiche (‘ il contratto di locazione era opponibile al contratto di vendita’ ), formula una tesi che si può così riassumere: quando NOME COGNOME vendette l’immobile a NOME COGNOME non venne meno l’obbligo di quest’ultimo di versare il canone a NOME COGNOME, in quanto ai sensi dell’art. 1599 c.c. emptio non tollit locatum .

2.1. Il secondo motivo sarebbe stato infondato nel merito.

U na volta ritenuta la legittimità del recesso ed il rientro dell’immobile nella disponibilità del comodante, cessa il diritto del comodatario alla percezione dei frutti civili rappresentati dal canone di locazione.

Infatti il rapporto locativo, in quanto discendente dalla legittimazione del comodatario come tale (quale titolare della facoltà di godimento), è di per sé risolutivamente condizionato al venir meno della permanenza della suddetta legittimazione.

Pertanto, sopravvenuto il recesso del comodante, il rapporto di locazione non poteva sopravvivere fra comodante e conduttore.

3. Il terzo motivo di ricorso.

Col terzo motivo è denunciata la violazione degli artt. 1175, 1372, 1375, 1571, 1599, 2043 e 2059 c.c.; 303 e 392 c.p..

Il motivo è rivolto verso il capo di sentenza con cui è stata rigettata la domanda di condanna dei convenuti al risarcimento del danno extracontrattuale ai sensi dell’articolo 2043 c.c..

4.1. Il motivo si sarebbe dovuto dire assorbito, giacché, in modo singolare, se ne è chiesto lo scrutinio sì in subordine, ma solo <>.

Comunque, il motivo si sarebbe dovuto dire inammissibile in quanto incoerente rispetto alla motivazione che sottende la sentenza d’appello.

Quest’ultima ha infatti ritenuto inammissibile per aspecificità l’analogo motivo d’appello, rivolto avverso il capo della sentenza di primo grado con cui fu rigettata la domanda di risarcimento del danno aquiliano.

La ricorrente, incurante di tale contenuto della sentenza d’appello si sofferma a discorrere del merito della sua domanda, ignorando il giudizio di inammissibilità.

In ogni caso la censura è anche infondata nel merito, dal momento che qui iure suo utitur neminem ledit ; che per effetto del rigetto del primo motivo di ricorso si è formato giudicato sulla legittimità del recesso del comodante; e che una condotta legittima non può dar luogo a responsabilità aquiliana.

Le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza, ai sensi dell’art. 385, comma 1, c.p.c., e sono liquidate nel dispositivo.

P.q.m.

(-) dichiara inammissibile il ricorso;

(-) condanna NOME COGNOME alla rifusione in favore di NOME COGNOME delle spese del presente giudizio di legittimità, che si liquidano nella somma di euro 8.200, di cui 200 per spese vive, oltre I.V.A. se dovuta, cassa forense e spese forfettarie ex art. 2, comma 2, d.m. 10.3.2014 n. 55;

(-) ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione civile della Corte di cassazione, addì 7 novembre 2025.

Il Presidente (NOME COGNOME)

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