Comodato precario: quando restituire l'immobile?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 14357/2023, ha chiarito i contorni del comodato precario. Il caso riguardava un prozio che viveva nell’immobile della pronipote in virtù di un comodato. La Corte ha rigettato il ricorso dell’uomo, confermando la decisione d’appello che qualificava il contratto come comodato precario, data l’assenza di un termine di durata esplicito o implicito. È stata sottolineata l’impossibilità di provare con testimoni un accordo sulla durata a vita, contrario al contratto scritto, e l’onere della prova a carico di chi chiede la restituzione di somme di denaro.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Comodato Precario: Quando il Sogno di una Casa si Scontra con la Legge

Un contratto di comodato d’uso gratuito per un immobile può nascondere insidie, specialmente quando non ne viene definita la durata. La recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: in assenza di un termine, si presume un comodato precario, con la conseguenza che il proprietario può richiedere la restituzione del bene in qualsiasi momento. Analizziamo questa complessa vicenda familiare e le importanti lezioni legali che ne derivano.

I Fatti di Causa

La controversia nasce tra un prozio e la sua pronipote riguardo a un appartamento. In passato, l’immobile era di proprietà dell’anziano signore, ma a seguito di un’esecuzione immobiliare, era stato acquistato all’asta dalla nipote di quest’ultimo (e madre della pronipote). Successivamente, la nuova proprietaria aveva concesso l’appartamento in comodato al prozio, permettendogli di continuare a viverci.

Anni dopo, la figlia della proprietaria, divenuta a sua volta titolare del bene, ha citato in giudizio il prozio per ottenere il rilascio immediato dell’immobile, sostenendo che il contratto fosse un comodato precario, ovvero senza determinazione di durata.

L’uomo si è opposto, affermando che l’intenzione reale delle parti era quella di un comodato a vita, finalizzato a consentirgli di rimanere nella sua vecchia casa in attesa di poterla riacquistare. A sostegno di questa tesi, ha fatto riferimento a ingenti somme di denaro che avrebbe versato alla nipote nel corso degli anni.

Mentre il Tribunale di primo grado aveva dato ragione al prozio, ritenendo implicita una durata legata alla sua vita, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione, qualificando il rapporto come comodato precario e ordinando l’immediata restituzione.

Le Motivazioni della Cassazione

L’anziano signore ha quindi proposto ricorso in Cassazione, basandolo su cinque motivi, tutti respinti dalla Suprema Corte. La decisione dei giudici si fonda su principi cardine del diritto civile e processuale.

L’Interpretazione del Contratto e i Limiti della Prova Testimoniale

Il ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse sbagliato a non ammettere le prove testimoniali che, a suo dire, avrebbero dimostrato la comune volontà di stabilire un comodato a vita. La Cassazione ha ritenuto il motivo inammissibile, chiarendo un punto cruciale: quando si intende provare che un contratto scritto è simulato o che esistono patti aggiunti o contrari al suo contenuto, la legge richiede la prova scritta (la cosiddetta controdichiarazione). Non è possibile, quindi, ricorrere a testimoni per dimostrare che la volontà reale era diversa da quella formalizzata nel documento.

La Qualificazione del Contratto come Comodato Precario

La Corte ha confermato la valutazione dei giudici d’appello. Il contratto scritto non prevedeva una durata vitalizia né alcun altro termine. Di conseguenza, è corretta l’applicazione della disciplina del comodato precario, che conferisce al proprietario la facoltà di chiedere la restituzione del bene in qualsiasi momento. Elementi come la precedente proprietà dell’immobile da parte del comodatario o le sue aspettative di vita non sono stati considerati sufficienti a desumere un termine implicito di durata.

L’Onere della Prova nella Restituzione di Somme di Denaro

Un altro punto centrale riguardava la richiesta del ricorrente di ottenere la restituzione delle somme versate alla nipote. Anche su questo fronte, la Cassazione ha dato torto all’uomo. I giudici hanno spiegato che la semplice dazione di denaro, provata tramite assegni, non è sufficiente a fondare una richiesta di restituzione. Chi agisce in giudizio per riavere delle somme ha l’onere di dimostrare l’intero fatto costitutivo della sua pretesa. Deve cioè provare l’esistenza di un titolo giuridico che implica l’obbligo di restituzione (ad esempio, un prestito). Se la persona che ha ricevuto il denaro contesta la sussistenza di tale obbligo, spetta a chi ha pagato dimostrare la causa del versamento e il suo diritto a riaverlo indietro. In questo caso, la prova mancava, anche perché i beneficiari degli assegni non erano sempre gli stessi.

Le Conclusioni

Questa ordinanza riafferma con forza alcuni principi fondamentali. In primo luogo, l’importanza della forma scritta e della chiarezza nella redazione dei contratti, specialmente quelli che riguardano beni immobili. In secondo luogo, chiarisce che in assenza di un termine specifico, il comodato si presume precario, con tutte le conseguenze del caso per chi occupa l’immobile. Infine, ci ricorda che nel processo civile chi afferma un diritto ha il dovere di provarlo in modo rigoroso, non potendo basare le proprie pretese su semplici dazioni di denaro senza dimostrarne la causa e il fondamento giuridico.

Quando un contratto di comodato è considerato ‘precario’?
Un contratto di comodato è considerato precario, ai sensi dell’art. 1810 cod.civ., quando non è stato convenuto un termine di durata, né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata. In tal caso, il comodatario è tenuto a restituire l’immobile non appena il proprietario (comodante) lo richiede.

È possibile usare testimoni per provare che un contratto di comodato scritto avesse in realtà una durata diversa, come quella vitalizia?
No. La Corte ha stabilito che, per provare un accordo contrario o aggiunto al contenuto di un documento scritto, come la simulazione sulla durata del contratto, la legge richiede la prova scritta (art. 2722 cod.civ.). La prova per testimoni è quindi inammissibile per tale scopo.

La semplice consegna di assegni a una persona è sufficiente per chiederne la restituzione in giudizio?
No. La Corte ha ribadito che la sola dazione di una somma di denaro non basta a fondare una richiesta di restituzione. Chi agisce in giudizio (l’attore) deve dimostrare l’intero fatto costitutivo della sua pretesa, ovvero l’esistenza di un titolo giuridico che implica l’obbligo di restituzione, soprattutto quando chi ha ricevuto la somma ne contesta la sussistenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 14357 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 14357 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/05/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27958/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);

–

ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE, pec EMAIL;

–

contro

ricorrente –

Avverso la sentenza della Corte d’appello di Trieste n. 300/2019, depositata il 13/06/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/02/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

Avvalendosi di cinque motivi, NOME COGNOME ricorre per la cassazione della sentenza n. 300/2019 della Corte d’Appello di Trieste, resa pubblica in data 13 giugno 2019;

resiste con controricorso NOME COGNOME;

NOME COGNOME, con ricorso ex art. 447 bis cod.proc.civ., adducendo di essere proprietaria dell’appartamento in Tarcento, concesso dalla madre, sua dante causa, in comodato al prozio NOME COGNOME, lo conveniva dinanzi al Tribunale di Udine affi nché fosse condannato al rilascio immediato dell’immobile ed al risarcimento dei danni;

NOME COGNOME contestava la domanda della pronipote, adducendo che il comodato non era precario, che l’immobile prima di appartenere alla madre dell’attrice era sta to di sua proprietà fino all’esecuzione immobiliare, che era stato acquistato all’asta dalla nipote, madre di NOME COGNOME, che il corrispettivo pagato era stato in misura sostanziosa restituito, che il comodato era volto a consentirgli di stare nella casa che era stata sua in attesa di diventarne anche formalmente proprietario dopo la restituzione dell’intero corrispettivo alla nipote; in via subordinata, chiedeva l’accertamento della costituzione di un usufrutto vitalizio a suo favore, in va ulteriormente subordinata, che l’attrice fosse condannata a restituire le somme che aveva versato alla sua dante causa;
il Tribunale di Udine respingeva la domanda attorea, ritenendo che il contratto concluso tra le parti fosse un comodato con determinazione di un termine implicito di durata, quello della vita del comodatario;

la Corte d’Appello di Trieste, con la sentenza qui impugnata, pronunciandosi sull’appello principale proposto da NOME COGNOME, ha riformato la decisione del Tribunale, qualificando il contratto co me precario e condannando l’appellato a restituire il bene e gli arredi in esso contenuti alla nipote, e ha rigettato sia le altre domande dell’appellante principale sia l’appello incidentale proposto da NOME COGNOME;

segnatamente, la Corte territoriale ha ritenuto inammissibili le prove testimoniali utilizzate dal Tribunale perché NOME COGNOME aveva chiesto l’accertamento che il contratto di comodato era simulato o che sull’immobile egli vantasse un diritto reale e, quindi avrebbe dovuto ricorrere alla prova scritta per provare la controdichiarazione e/o l’eventuale patto aggiunto o contrario al contratto di comodato scritto o ancora il contratto costitutivo del diritto reale; ha poi attribuito rilievo al fatto che il contratto scritto non prevedesse una durata vitalizia né altro termine di durata, facendone discendere la facoltà del proprietario di chiederne in ogni tempo la restituzione; ha affermato che il giudice di prime cure, a fronte di un contratto il cui tenore letterale era chiaro, non avrebbe dovuto ricorrere al ragionamento inferenziale, peraltro, basandolo su elementi che esaminati uno per uno ha considerato non condivisibili: difatti, la concessione in comodato duraturo non poteva farsi discendere dal fatto che prima dell’asta l’immobi le fosse stato di proprietà del comodatario né dal fatto che il comodato fosse stato stipulato otto anni dopo l’acquisto dell’immobile da parte della nipote; il fatto che NOME COGNOME avesse corrisposto tramite assegni ingenti somme all’acquirente in adempimento di un accordo di ritrasferimento è stato poi considerato irrilevante sia ai fini della simulazione sia ai fini del comodato, perché di quegli importi, non vi era prova che fossero stati tutti versati all’acquirente né per quale motivo; il fatto che la nipote avesse acquistato all’asta anche altri beni di NOME
COGNOME, sottoscrivendo per essi apposita controdichiarazione, non poteva essere considerato rilevante ai fini della qualificazione del comodato – ed anzi ha indotto la Corte a chiedersi perché solo per quei beni fosse stata formata la controdichiarazione; nessun rilievo poteva attribuirsi al fatto che NOME COGNOME avesse poche aspettative di sopravvivenza all’epoca della stipulazione del comodato;

La Corte territoriale ha poi rigettato la domanda risarcitoria avanzata da NOME COGNOME, perché sprovvista di prova, ed ha rigettato l’appello incidentale di NOME COGNOME, avente ad oggetto la restituzione degli importi versati tramite assegni, perché i beneficiari degli stessi non erano sempre gli stessi e perché gli assegni da soli non provavano il rapporto causale, mentre l’eventuale domanda restitutoria avrebbe dovuto essere fatta valere nei confronti della nipote e non di NOME COGNOME che non risultava provato fosse l’unica ere de.
la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 bis n. 1 cod.proc.civ.;

il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni scritte.

Considerato che :

1) con il primo motivo, rubricato ‘ Violazione o falsa applicazione delle norme di diritto (n. 3 art. 360 cod.proc.civ.) in relazione agli artt. 1362, 1366 cod.civ. (interpretazione del contratto) -1414, 1417 (simulazione) cod.civ. -art. 1350 (forma scritta) -2722, 2725 cod.civ. (divieti in tema di prova testimoniale) ‘, il ricorrente sostiene che le norme indicate nell’epigrafe del motivo sarebbero state tutte erroneamente applicate, non avendo la Corte di merito ammesso la prova testimoniale con cui intendeva dimostrare che la comune volontà delle parti non era nel senso della precarietà del comodato;
il motivo è inammissibile, perché, oltre a riproporre senza alcuna confutazione ulteriore un’argomentazione difensiva già proposta in appello (a p. 8 della sentenza, si legge infatti che l’appellato si era opposto all’eccezione con cui NOME COGNOME aveva censurato la decisione appellata per avere ammesso le prove testimoniali richieste da NOME COGNOME ‘ritenendo che le prove in questione fossero ammissibili al fine di meglio comprendere la situazione tra le parti’), non formula il mot ivo cassatorio individuando, al fine di supportare la denunciata violazione di legge, la specifica indicazione delle affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata che motivatamente si assumono in contrasto con le norme regolatrici della fattis pecie e con l’interpretazione delle stesse fornite dalla giurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina, né argomenta l’eventuale errore di sussunzione della fattispecie concreta sotto una norma che non le si addice (falsa applicazione);
2) co n il secondo motivo il ricorrente lamenta ‘ Nullità della sentenza in relazione all’art. 360 cod.proc.civ., n. 4), per violazione dell’art. 132 co. 2, n. 4 cod.proc.civ. (in relazione agli artt. 1362 -1366 cod.civ. (interpretazione del contratto) e in relazione agli artt. 1809 -1810 cod.civ. (comodato) ‘, per avere il giudice a quo non correttamente applicato le norme in materia di interpretazione del contratto, fermandosi al dato testuale, non attribuendo la giusta rilevanza alla prova testimoniale ed interpretando in modo contraddittorio ed illogico le altre risultanze fattuali e probatorie; in particolare, il ricorrente sostiene che non sarebbe stata correttamente valutata la dichiarazione resa da NOME COGNOME che avrebbe, a suo avviso, confermato che l’imm obile era di sua proprietà fino al momento del pignoramento, che lo abitava ininterrottamente dal 1993, che il comodato stipulato ben 8 anni dopo che la nipote aveva acquistato l’appartamento all’asta serviva a consolidare una situazione di fatto, che la nipote, dante causa di
NOME COGNOME, non aveva mai inteso chiedere la restituzione del bene, che egli aveva sempre inteso restituire alla nipote quanto pagato per acquistare il bene, come provato dagli assegni prodotti in giudizio, che una volta restituito l’intero importo la proprietà del bene gli sarebbe stata trasferita, che proprio perché la volontà delle parti era inequivoca non era stato necessario procurarsi la controdichiarazione, che all’epoca della stipulazione del contratto di comodato le sue condizioni di salute erano gravemente compromesse e che, quindi, tenuto conto degli stretti rapporti di sangue, era difficile ipotizzare che la comodante avrebbe richiesto la restituzione del bene; la conclusione che il ricorrente ne trae è che le prove prodotte in giudizio non siano state interpretate secondo canoni di coerenza di qui la censura di ‘manifesta illogicità di motivazione’ mossa alla sentenza impugnata;
il motivo è inammissibile per più ragioni:

in primo luogo, il vizio di motivazione per assumere rilievo cassatorio deve risultare dalla sentenza in sé e per sé considerata e la sua ricorrenza non può essere argomentata ricorrendo ad elementi aliunde (il contenuto della prova testimoniale che, peraltro, la Corte di merito ha ritenuto inammissibile): l’orientamento in tal senso è univoco sin da Cass., Sez. Un., 7/04/2014, n. 7053;

pur dovendosi considerata assorbita dal mancato accoglimento del primo motivo, la censura avente ad oggetto la dichiarazione testimoniale di NOME COGNOME, mette conto rilevare che per imputare alla sentenza gravata la violazione delle norme sull’interpretazione del contratto non basta richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. cod.civ., avendo invece il ricorrente l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta
nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra;

a monte di tale rilievo si colloca, ad ogni modo, una evidente violazione dell’art. 366 n 6 cod.proc.civ., perché del contratto di comodato asseritamente erroneamente interpretato non è stato riassunto il contenuto, trascrivendone i passaggi essenziali, né è stato soddisfatto l’onere di deposito previsto dall’ art. 369, 2° comma, n. 4 cod.proc.civ., specificamente indicando nel ricorso i dati necessari per il suo reperimento nel fascicolo (Cass., Sez. Un., 18/03/2022, n.8950);
non è inutile aggiungere che -fermo restando che la prova testimoniale non è stata esaminata dalla Corte d’appello, perché è stata ritenuta inammissibile -in sede di legittimità non è consentito lamentare la valutazione delle risultanze probatorie, trattandosi di un’attività che spetta al giudice di merito ( ex plurimis , cfr. Cass. 07/09/2022, n.26367)

3) con il terzo motivo, in via subordinata, NOME COGNOME imputa alla Corte territoriale ‘di aver violato o falsamente appli cato, ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 3 cod.proc.civ., gli artt. 1803, 1809, 1322, 1362 cod.civ. ‘ per avere erroneamente affermato che le parti, attraverso il contratto, avessero inteso instaurare un rapporto di comodato precario, senza attribuire rilevanza alle ulteriori risultanze di causa -la testimonianza di NOME COGNOME e le altre evidenze documentali -che avrebbero permesso di ritenere che il contratto contesse quantomeno profili di atipicità atti a giustificarne l’allontanamento dalla discipl ina tipica in materia di comodato senza determinazione di durata;
il motivo è inammissibile, non solo perché il ricorrente non ha rispettato le prescrizioni di cui all’art. 366 n. 6 cod.proc.civ., ma anche perché chiede a questa Corte, nella forma apparente della denuncia di un error in iudicando , un riesame dei fatti – richiesta che non può essere accolta, posto che con il ricorso per cassazione la parte non può rimettere in discussione, proponendo una propria diversa interpretazione, la valutazione delle risultanze processuali e la ricostruzione della fattispecie operate dai giudici del merito;
4) con il quarto motivo, anch’esso formulato in via subordinata, il ricorrente denuncia ‘ l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio (art. 360, comma 1°, n. 5 cod.proc.civ.) e/o violazione e falsa applicazione dell’art. 115 cod.proc.civ. (ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 3 cod.proc.civ.)’ per avere la Corte di merito rigettato il suo appello incidentale con cui domandava la restituzione degli importi portati dagli assegni intestati a NOME COGNOME o al marito NOME COGNOME e agli altri soggetti individuati, pari ad euro 66.000,00, ritenendo che non vi fosse prova del rapporto causale sottostante perché i beneficiari dei titoli non erano gli stessi; tale statuizione, secondo la rappresentazione del ricorrente, violerebbe l’art. 115 cod.proc.civ. perché quantomeno gli assegni intestati a NOME COGNOME e NOME COGNOME, per l’importo rispettivamente di euro 30.190,89 e di euro 33.490,89, avrebbero dovuto essere presi in considerazione;
il motivo non merita accoglimento;

gli assegni sono stati presi in considerazione dal giudice di appello, contrariamente a quanto sostiene il ricorrente; tale ragione destituisce di fondamento la denunciata violazione dell’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ.;

neppure ricorre la violazione dell’art. 115 cod.proc.civ., perché, appunto, la Corte territoriale ha preso in considerazione tutti gli assegni prodotti in giudizio, e proprio per tale ragione è pervenuta alla conclusione che essi avessero come beneficiari soggetti diversi

ed ha aggiunto -il che vale per tutti gli assegni -che l’emissione di detti assegni non provasse il rapporto causale sottostante;

la datio di una somma di denaro non basta, infatti, a fondare la richiesta di restituzione, ove l’ accipien s non confermi il titolo posto ex adverso alla base della pretesa di restituzione, posto che, potendo una somma di danaro essere consegnata per varie cause, la contestazione, ad opera dell’ accipiens , della sussistenza di un’obbligazione restitutoria impone all’attore in restituzione di dimostrare per intero il fatto costitutivo della sua pretesa, onere questo che si estende alla prova di un titolo giuridico implicante l’obbligo della restituzione (Cass. 29/11/2018, n. 30944);
tale statuizione non è stata confutata efficacemente dal ricorrente, il quale ha solo invocato, in maniera inconsistente, la violazione dell’art. 115 cod.proc.civ.;

5) con il quinto motivo il ricorrente, in via subordinata, censura la sentenza impugnata, assumendo la violazione e falsa applicazione dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., dell’art. 112 cod.proc.civ. , avendo il giudice a quo rilevato d’ufficio l’eccezione di carenza di titolo nei confronti di NOME COGNOME, per non essere stato provato che NOME COGNOME fosse l’unica erede di NOME COGNOME;

si rileva che non solo l’asserita violazione dell’art. 112 cod.proc.civ. avrebbe dovuto essere denunciata ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 4, cod.proc.civ. e non già deducendo un error in iudicando , ma anche che la decisione reiettiva di restituzione delle somme versate tramite gli assegni prodotti in giudizio, oggetto dell’appello incidentale, si è basata sulla seguente ratio decidendi : ‘si tratta di assegni con diversa data ed intestazione (i beneficiari dei titoli non sono gli stessi), che non provano il rapporto causale tra le parti;
la Corte territoriale ha aggiunto: ‘Peraltro l’eventuale credito sarebbe nei confronti della COGNOME e non è dedotto a che titolo

vene richiesto ora alla COGNOME (non è provato che la appellante sia l’unica erede della COGNOME)’: si tratta evidentemente di un obiter dictum che il ricorrente non ha interesse ad impugnare, perché non ha esplicato efficacia sulla ratio decidendi ;

il ricorso va rigettato;

le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo;

si dà atto della ricorrenza dei presupposti processuali per porre a carico del ricorrente l’obbligo di pagamento del doppio contributo unificato, se dovuto.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese in favore della controricorrente, liquidandole in euro 3.250,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di Consiglio della Terza Sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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