Comodato familiare: quando si può riavere la casa?

Una madre concede al figlio l’uso della propria casa per viverci con la compagna, configurando un comodato familiare. Anni dopo, la madre chiede la restituzione dell’immobile. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’occupazione del figlio è legittima. In un comodato familiare, il proprietario può riottenere l’immobile solo dimostrando un ‘urgente e impreveduto bisogno’, cosa che non è avvenuta nel caso di specie, confermando così le decisioni dei gradi precedenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 febbraio 2026 in Diritto di Famiglia, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Comodato Familiare: Quando il Genitore Può Chiedere la Restituzione della Casa al Figlio?

Il comodato familiare è una figura giuridica molto diffusa, che si verifica quando un immobile viene concesso in uso gratuito a un parente per soddisfare le sue esigenze abitative. Ma cosa succede se, a distanza di tempo, il proprietario ha bisogno di rientrare in possesso del bene? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti su questo tema, delineando i confini tra la solidarietà familiare e il diritto di proprietà. Analizziamo insieme la vicenda e i principi affermati dai giudici.

I Fatti del Caso: una Contesa Familiare per l’Uso dell’Abitazione

Una madre, per il tramite del nipote nominato suo procuratore generale, citava in giudizio i propri figli per ottenere il rilascio di un immobile di sua proprietà, sostenendo che lo occupassero senza un titolo valido. Uno dei figli si costituiva in giudizio, difendendosi e affermando di abitare nell’immobile fin dal 1977, inizialmente con la nonna e poi con la madre stessa. Sosteneva che, dopo il trasferimento della madre altrove nel 2003, l’immobile gli era stato concesso in comodato verbale per permettergli di stabilirvi il proprio nucleo familiare con la sua compagna.

Il Tribunale di primo grado respingeva la domanda della madre, qualificando il rapporto come un “comodato vita natural durante” e ritenendo che la restituzione potesse essere richiesta solo in caso di un “urgente e impreveduto bisogno”, non dimostrato. La Corte d’Appello confermava la decisione, pur con una motivazione diversa: qualificava il contratto come comodato familiare sorto nel 2003, destinato a soddisfare le esigenze abitative del nucleo familiare del figlio, e ribadiva che, in assenza di prova di un bisogno urgente, la richiesta di rilascio non poteva essere accolta. La questione giungeva così dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione e la Prova del Comodato Familiare

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, dichiarando inammissibili o infondati tutti i motivi di doglianza. I giudici hanno confermato la correttezza della decisione della Corte d’Appello, consolidando alcuni principi chiave in materia di comodato familiare.

In primo luogo, la Corte ha chiarito che per la costituzione di un contratto di comodato non è necessaria una consegna materiale del bene. Quando il futuro comodatario si trova già nella detenzione dell’immobile, come nel caso del figlio che già vi abitava, è sufficiente un cambiamento del titolo della detenzione, che può avvenire anche “solo animo”, ovvero per effetto della sola volontà delle parti. Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva correttamente individuato il momento costitutivo del comodato nel 2003/2004, quando la madre aveva manifestato la volontà di destinare l’immobile alla vita familiare del figlio.

Le Motivazioni della Corte

Le motivazioni della Cassazione si sono concentrate su diversi punti cruciali. I giudici hanno sottolineato che la valutazione delle prove testimoniali è di competenza esclusiva del giudice di merito. La testimonianza della sorella della compagna del figlio, ritenuta attendibile dalla Corte d’Appello, era sufficiente a dimostrare l’esistenza e la finalità familiare del comodato. La parentela del testimone con una delle parti non ne determina automaticamente l’incapacità a testimoniare o l’inattendibilità, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice.

Un altro punto fondamentale riguarda l’onere della prova del cosiddetto “urgente e impreveduto bisogno” previsto dall’art. 1809 c.c. per richiedere la restituzione anticipata del bene. La Corte ha stabilito che la ricorrente non solo aveva sollevato tardivamente tale questione, ma non aveva fornito alcuna prova specifica al riguardo. Il semplice avanzare dell’età del comodante non è, di per sé, sufficiente a integrare quel bisogno urgente e imprevisto richiesto dalla legge per superare il vincolo di destinazione impresso al bene.

Infine, la Corte ha respinto la doglianza sulle spese legali, affermando che, ai fini della condanna alle spese, si deve guardare all’esito complessivo della lite. Poiché la ricorrente era risultata integralmente soccombente, la condanna a rifondere le spese alla controparte era pienamente legittima, secondo il principio della soccombenza.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza ribadisce la solidità del vincolo che si crea con il comodato familiare. Chi concede un immobile in comodato per soddisfare le esigenze abitative di un nucleo familiare deve essere consapevole che non potrà chiederne la restituzione a piacimento. La restituzione è ammessa solo al venir meno delle esigenze familiari (ad esempio, se la famiglia si trasferisce altrove) oppure se il proprietario dimostra il sopraggiungere di un bisogno grave, urgente e non prevedibile al momento della stipula del contratto. La decisione sottolinea l’importanza di formalizzare gli accordi e di essere consapevoli delle conseguenze giuridiche delle proprie scelte, anche all’interno della famiglia.

Quando un genitore concede a un figlio l’uso di una casa per viverci, si configura un comodato familiare?
Sì. Secondo la Corte, quando un immobile viene concesso per soddisfare le esigenze abitative del nucleo familiare del figlio, si configura un comodato a destinazione familiare, anche se l’accordo è solo verbale.

Per la validità di un comodato è necessaria la consegna fisica dell’immobile?
No. La Corte ha chiarito che la consegna può avvenire anche ‘solo animo’. Se la persona che riceve il bene in comodato (comodatario) si trova già ad abitare nell’immobile per altri motivi, è sufficiente la volontà concorde delle parti di cambiare il titolo della sua detenzione, trasformandola in comodato, senza che sia necessario un atto materiale di consegna.

In un comodato familiare, il proprietario può chiedere la restituzione dell’immobile in qualsiasi momento?
No. Il proprietario può chiedere la restituzione dell’immobile solo se dimostra il sopraggiungere di un bisogno urgente e impreveduto, come previsto dall’articolo 1809, comma 2, del codice civile. La semplice volontà di riavere il bene o l’avanzare dell’età non sono, di per sé, motivazioni sufficienti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 2175 Anno 2026

ORDINANZA

Sul ricorso iscritto al N. 19359/2023 R.G., proposto da:

COGNOME NOME, quale procuratore generale di COGNOME NOME , rappresentato e difeso da ll’ AVV_NOTAIO come da procura in atti, domicilio digitale come in atti

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO come da procura allegata al controricorso, domicilio digitale come in atti

– controricorrente –

e contro

COGNOME NOME

Civile Ord. Sez. 3 Num. 2175 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 02/02/2026

– intimato –

avverso la sentenza del la Corte d’appello di Genova n. 189/2023 pubblicata il 27.2.2023;

udita la relazione della causa svolta nella adunanza camerale del 2.12.2025 dal AVV_NOTAIO relatore AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, in qualità di procuratore generale di NOME COGNOME (sua nonna paterna), convenne in giudizio NOME e NOME COGNOME, figli della predetta, dinanzi al Tribunale di Savona, chiedendo di accertare l’indebita loro occupazione dell’immobile sito in INDIRIZZO , di proprietà dell ‘attrice , nonché di ordinarne il rilascio.

NOME COGNOME si costituì in giudizio, contestando le avverse domande e chiedendone il rigetto, sul rilievo per cui egli aveva abitato in detto immobile a partire dal 1977, all’epoca di proprietà della propria nonna, NOME COGNOME, insieme ai fratelli NOME e NOME e alla madre NOME COGNOME; che, dopo la morte della nonna, avvenuta nel 2004, nulla era cambiato circa la permanenza presso l’unità abitativa, che era stata concessa in comodato verbale dalla propria madre a lui e al fratello NOME; che tanto era avvenuto nell’ambito della distribuzione dei beni di famiglia; che la madre, sua sponte , si era già trasferita altrove nell’anno 2003 e che da quel momento egli aveva vissuto nell’alloggio di INDIRIZZO con la compagna, NOME COGNOME, con la quale da allora aveva una stabile relazione affettiva.
NOME COGNOME rimase contumace.

Istruita la causa, il Tribunale di Savona, con sentenza n. 49/2022, rigettò le domande attoree, rilevando che la COGNOME aveva concesso al figlio NOME COGNOME di rimanere nella casa che abitava già dal 1977, utilizzando la formula del comodato verbale; che dunque il rapporto giuridico intercorrente tra madre e figlio andava qualificato come comodato ‘vita natural durante’ ; che la mera richiesta di restituzione da parte del comodante non è titolo idoneo a pretendere la restituzione senza che questi non dimostri il sopravvenire di un ‘urgente e impreveduto bisogno’ , ex art. 809, comma 2, c.c.; che l’avanzare dell’età del comodante non si configura come un bisogno sopravvenuto atto a consentire una giusta pretesa di rilascio della res comodata.
NOME COGNOME n.q. propose dunque gravame, cui resistette NOME COGNOME; NOME COGNOME rimase invece contumace. Con sentenza del 27.2.2023, la Corte d’appello di Genova rigettò il gravame, confermando la prima decisione, ma con diversa motivazione. Osservò il giudice d’appello che , mentre le doglianze dell’appellante circa l’inattendibilità del teste NOME COGNOME erano condivisibili, non altrettanto poteva dirsi per la teste NOME COGNOME, sorella della convivente di NOME COGNOME, che aveva riferito della volontà di NOME COGNOME, per come confidatole dalla stessa nel 2003, di destinare l’immobile in questione al figlio NOME, perché lì stabilisse il proprio nucleo familiare; che il comodato inter partes , decorrente dal 2003, andava qualificato come comodato di immobile a destinazione familiare, di cui il comodatario aveva fornito idonea prova, con conseguente applicabilità dell’art. 1809 c.c.
Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME n.q., sulla scorta di sei motivi, cui resiste con controricorso NOME COGNOME; NOME COGNOME non ha svolto difese. Le parti costituite hanno depositato memoria. Il Collegio ha riservato il deposito della ordinanza entro sessanta giorni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1 -Con il primo motivo si lamenta la ‘ violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1803 c.c. in riferimento all’art 360 comma 1 n. 3 c.p.c. ‘. Si osserva che l’istituto del comodato presuppone la consegna del bene , trattandosi di contratto reale; tuttavia, la Corte ligure non avrebbe ciò considerato, difettando nella specie tanto la consegna dell’immobile dalla madre al figlio, quanto la detenzione qualificata ed esclusiva del comodatario. La proprietaria dell’immobile, si prosegue, non lo ha mai consegnat o al figlio NOME, ma nell’anno 2009 fu costretta a scappare dalla casa per salvaguardare la propria incolumità, come dimostrato dagli atti del procedimento penale prodotti in giudizio. Si nega, quindi, che il preteso contratto di comodato possa risalire all’anno 2003, ma tutt’al più al 2009, posto che, anteriormente, la COGNOME viveva nell’immobile con i propri figli NOME NOME NOME .
1.2 -Con il secondo motivo si denuncia ‘ violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c., 2697 c.c., 1803 c.c. e 1809 c.c. in combinato disposto in riferimento all’art 360 comma 1 n. 3 c.p.c. ‘. Si sostiene che il giudice d’appello sarebbe incorso nella violazione delle norme rubricate, per aver ‘concesso rilevanza’ alla deposizione testimoniale di NOME COGNOME, sorella della convivente di NOME COGNOME, benché in contrasto con il contenuto della

querela sporta dalla COGNOME nel 2009, in occasione del già descritto allontanamento dal proprio immobile, nonché con il suo certificato di residenza.

1.3 Con il terzo motivo si denuncia ‘ violazione e/o falsa applicazione degli art. 116 c.p.c. art. 246 c.p.c. e art. 2697 c.c. in combinato disposto in riferimento all’art 360 comma 1 n. 3 c.p.c. ‘. La ricorrente si duole della ritenuta capacità ex art. 246 c.p.c. di NOME COGNOME, che aveva un chiaro interesse circa l’esito della causa , oltre ad essere inattendibile. Ritiene, comunque, che le dichiarazioni valorizzate dalla Corte ligure non sarebbero sufficienti a ritenere assolto l’ onus probandi in capo a NOME COGNOME.
1.4 Con il quarto motivo si denuncia ‘ violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1809 c.c. in riferimento all’art 360 comma 1 n.3 c.p.c. ‘ , per aver la Corte territoriale ritenuto che la COGNOME non abbia provato la sopravvenienza di un proprio urgente ed impreveduto bisogno, onde poter richiedere la restituzione del bene, già sufficiente essendo, a tal fine, la considerazione dell’età della pretesa comodante, rispetto a quella dei figli convenuti .

1.5 Con il quinto motivo si denuncia ‘ violazione e/o falsa applicazione degli art. 115 c.p.c., 116 c.p.c. e 184 c.p.c. in combinato disposto in riferimento all’art . 360 comma 1 n. 3 ‘ , per non aver la Corte territoriale disposto la CTU, richiesta in primo grado , volta a determinare il corrispettivo per l’occupazione sine titulo .

1.6 Con il sesto motivo, infine, si denuncia ‘ violazione e/o falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c. in riferimento all’art . 360 comma 1 n.3 c.p.c. ‘ , per aver la

Corte ligure disposto la condanna della COGNOME alla rifusione integrale delle spese del giudizio d’appello in favore della controparte, benché gli argomenti da essa spesi nell’atto di gravame fossero state in parte accolte, quanto alla decorrenza del comodato e all’inattendibilità del teste COGNOME, tanto potendo giustificare, almeno, la compensazione delle spese.

2.1 -Preliminarmente, in ordine alla ‘ comunicazione ex art. 300 cpc ‘ depositata dal ricorrente n.q. in data 18.11.2025, va rilevato che, stante la natura officiosa del giudizio di legittimità, una volta che sia stato regolarmente avviato, l’istituto dell’interruzione non può operarvi (v. ex multis , Cass. n. 6642/2024), sicché la circostanza che NOME COGNOME, ricorrente in senso sostanziale, sia frattanto deceduta non osta alla definizione del ricorso in esame.

3.1 -Ciò posto, il primo motivo è inammissibile, perché non è stata colta la ratio decidendi dell’impugnata sentenza.

Infatti, il ricorrente n.q. non considera, né censura specificamente, quel passaggio della motivazione in cui la C orte d’appello fa risalire l’esistenza del comodato all’anno 2003/2004, epoca in cui NOME COGNOME -secondo quanto riferito dalla teste NOME COGNOME, ritenuta attendibile dalla stessa Corte -si vide riconoscere il diritto di utilizzare l’immobile per ivi stabilire la sede del proprio nucleo familiare con la compagna NOME COGNOME.

Per quanto non esplicitamente enunciato dal giudice d’appello, un simile accertamento implica, evidentemente, quello della consegna del bene, che com’è noto può avvenire anche solo animo : in altre parole, per effetto della

concessione della COGNOME, NOME COGNOME mutò il titolo della detenzione dell’immobile da parte sua, da mero componente del nucleo familiare – che ivi aveva convissuto con nonna, mamma e fratelli – ad adulto in procinto di creare una stabile convivenza con NOME COGNOME e, perciò, comodatario per volontà della propria madre, ovviamente col proprio consenso.

Quindi, contrariamente all’assunto della ricorrente, la consegna del bene è effettivamente avvenuta, secondo quanto accertato dalla C orte d’appello genovese.

Per quanto riguarda la asserita ‘fuga’ della COGNOME dalla casa, che sarebbe avvenuta nel 2009, essa non è stata affatto provata, come accertato dalla stessa C orte d’appello; né essa può certo desumersi, come invece pretenderebbe la ricorrente, dal contenuto della querela sporta dalla stessa COGNOME nell’occasione (peraltro, non si ha notizia che detta querela abbia avuto un seguito utile alla stessa COGNOME in sede penale), che può al più assurgere a mera allegazione di parte, peraltro contestata dall’odierno controricorrente .
4.1 -Il secondo motivo è del pari inammissibile.

La censura attiene complessivamente alla valutazione del compendio istruttorio, riservato al prudente apprezzamento del giudice del merito e non censurato nelle sole modalità consentite da Cass., Sez. Un., n. 20867/2020 e successiva giurisprudenza conforme.

Quanto alla pretesa datazione della ‘fuga’ nel 2009, la querela sporta dalla COGNOME in sede penale non è idonea a dimostrare alcunché, come già visto poc’anzi , come in sostanza ritenuto dalla Corte ligure.

5.1 -Il terzo motivo è, ancora, inammissibile.

Rilevato anzitutto che il rapporto di parentela della teste NOME COGNOME con la convivente more uxorio di NOME COGNOME non ne implica affatto la incapacità a testimoniare, ex art. 246 c.p.c., né la automatica inattendibilità (v. Cass. n. 6001/2023 e molte altre), va osservato che la valutazione della attendibilità del testimone è rimessa al l’esclusivo apprezzamento del giudice del merito ed è incensurabile col ricorso per cassazione (Cass. n. 98/2019), se non sul piano della tenuta motivazionale, profilo che il mezzo non agita con la necessaria specificità.
6.1 -Il quarto motivo è, ancora, inammissibile, ma per difetto di specificità, in violazione dell’art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

In ordine alla sussistenza di un urgente ed impreveduto bisogno in capo alla COGNOME, tale da giustificare comunque la domanda di restituzione del bene in ragione della età della comodante, il ricorrente n.q. non ha censurato l’affermazione della Corte d’appello circa la tardiva deduzione della suddetta circostanza e comunque non ha svolto alcuna critica sul fatto che non è sufficiente il mero procedere del tempo, rispetto al l’età del comodante, per fondare i bisogni di cui all’art. 1809, comma 2, c.c.
In tal guisa, non è stata dunque colta la ratio decidendi dell’impugnata sentenza, sicché le suddette statuizioni, in difetto di specifica impugnazione, devono reputarsi idonee a sorreggere ex se la decisione di rigetto del gravame sul punto, in quanto coperte dal giudicato interno.

7.1 -Il quinto motivo resta conseguentemente assorbito, perché non si può discutere di danni da illegittima occupazione dell’immobile, una volta stabilito che l’occupazione illegittima non è.

8.1 -Il sesto motivo, infine, è infondato.

È ben vero che la C orte d’appello ha in parte accolto alcune tesi dell’odierno ricorrente n.q., adottando una motivazione in parte diversa, rispetto a quella resa dal giudice di primo grado.

Tuttavia, l’esito della lite ha visto lo stesso ricorrente n.q. soccombere integralmente rispetto alla posizione di NOME COGNOME, sicché la statuizione sulle spese adottata dal giudice d’appello è del tutto conforme all’art. 91 c.p.c. e al principio per cui, a tal fine, occorre valutare l’esito complessivo della lite (v. Cass., Sez. Un., n. 32906/2022).

9.1 -In definitiva, sono inammissibili i motivi dal primo al quarto, mentre il quinto resta assorbito e il sesto è infondato. Le spese del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza. Nulla va disposto nei rapporti con NOME COGNOME, che non ha svolto difese.

In relazione alla data di proposizione del ricorso, può darsi atto dell’applicabilità dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P. Q. M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente NOME COGNOME n.q. di procuratore generale di COGNOME NOME, alla rifusione delle spese di lite, che

liquida in € 3.500,00 per compensi, oltre € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario spese generali in misura del 15%, oltre accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n.115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente n.q., al competente ufficio di merito, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile, in data 2.12.2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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