Comodato familiare: la durata del contratto e i limiti

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 573/2025, chiarisce la natura del comodato familiare. Un immobile concesso per esigenze abitative familiari non costituisce un comodato precario. La sua durata è intrinsecamente legata al persistere di tali esigenze, e il proprietario (comodante) non può richiederne la restituzione immediata se non per un bisogno urgente e imprevisto, come stabilito dalla legge.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto di Famiglia, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Comodato Familiare: Quando il Proprietario Non Può Chiedere la Restituzione dell’Immobile

Il comodato familiare è una figura contrattuale molto diffusa, ma spesso fonte di contenziosi. Si tratta della concessione gratuita di un immobile per soddisfare le esigenze abitative di un nucleo familiare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: questo tipo di contratto ha una durata implicita legata alle necessità della famiglia e non può essere risolto a semplice richiesta del proprietario. Analizziamo insieme la decisione per capirne la portata e le implicazioni pratiche.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla richiesta del trustee di un fondo patrimoniale di ottenere la restituzione di un appartamento. L’immobile era stato concesso in comodato a un beneficiario affinché vi vivesse con la sua famiglia. Il trustee, ritenendo che si trattasse di un comodato precario (cioè senza una durata definita), aveva chiesto al beneficiario di liberare l’appartamento.

Di fronte al rifiuto, la questione è approdata in tribunale. Sia in primo grado che in appello, i giudici hanno dato torto al trustee. La Corte d’Appello di Torino, in particolare, ha stabilito che il contratto non era precario, ma finalizzato a soddisfare le esigenze abitative della famiglia. Questa destinazione d’uso conferiva al contratto una durata non predeterminata, ma desumibile dallo scopo stesso: finché persistono tali esigenze, il contratto resta valido. Il trustee ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La Questione Giuridica: Comodato Familiare o Precario?

Il cuore della controversia risiede nella distinzione tra due tipi di comodato disciplinati dal Codice Civile:

* Comodato con determinazione di durata (art. 1809 c.c.): La durata è stabilita esplicitamente o può essere dedotta implicitamente dall’uso a cui l’immobile è destinato. In questo caso, il proprietario può chiedere la restituzione anticipata solo in caso di un bisogno urgente e imprevisto.
Comodato precario (art. 1810 c.c.): Non è previsto un termine di durata e non è desumibile dall’uso. Il proprietario (comodante) può chiedere la restituzione del bene ad nutum*, cioè in qualsiasi momento e a sua discrezione.

Il ricorrente sosteneva che la generica destinazione a ‘vivere con la propria famiglia’ non fosse sufficiente a stabilire un termine, configurando così un comodato precario. Permettere il contrario, a suo avviso, creerebbe un diritto quasi reale a favore del comodatario, limitando eccessivamente il diritto di proprietà.

L’impatto della destinazione d’uso sul comodato familiare

La Corte di Cassazione, nel respingere il ricorso, ha seguito il suo orientamento consolidato, rafforzato da diverse pronunce delle Sezioni Unite. Ha affermato che quando un immobile viene concesso in comodato per essere adibito a casa familiare, la sua destinazione imprime al contratto un termine implicito. La durata del rapporto non è indefinita, ma è correlata al persistere delle esigenze abitative del nucleo familiare.

Questo significa che il rapporto cessa quando tali esigenze vengono meno (ad esempio, in caso di separazione, divorzio, o se la famiglia si trasferisce altrove). Fino a quel momento, il comodante non può arbitrariamente porre fine al contratto.

L’interpretazione delle clausole contrattuali

Nel caso specifico, il contratto conteneva una clausola che obbligava il comodatario a restituire l’immobile entro trenta giorni dalla richiesta. Secondo la Cassazione, questa clausola non trasforma il comodato familiare in un comodato precario. Va interpretata in modo coerente con la finalità del contratto: la richiesta di restituzione è legittima non per un mero capriccio del proprietario, ma solo al cessare della destinazione d’uso per cui il bene era stato concesso.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha spiegato che la destinazione di un immobile a casa familiare è di per sé incompatibile con un godimento incerto e revocabile ad nutum. L’esigenza di stabilità del nucleo familiare prevale, in questo contesto, sulla libera volontà del comodante. La giurisprudenza ha costantemente protetto questa finalità, ispirata a principi di solidarietà.

Inoltre, la Corte ha sottolineato che il riferimento alla ‘vita della famiglia’ del comodatario, pur non indicando una data precisa, permette comunque di individuare un termine finale. Non si crea un diritto reale atipico, ma si riconosce semplicemente che il contratto è soggetto a un termine, sebbene incerto nel quando. La disciplina applicabile è quindi quella dell’art. 1809 c.c. (comodato con termine) e non quella dell’art. 1810 c.c. (comodato precario).

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione conferma un principio di grande importanza pratica. Chi concede un immobile in comodato a un parente o a un terzo per destinarlo a casa familiare deve essere consapevole che non potrà richiederne la restituzione a proprio piacimento. Il vincolo di destinazione impresso al bene ne determina la durata, che si estenderà fino a quando le esigenze abitative della famiglia non saranno venute meno.

Per il comodatario, questa pronuncia rappresenta una garanzia di stabilità. Per il comodante, invece, è un monito a ponderare attentamente le conseguenze prima di stipulare un contratto di comodato familiare, che comporta una significativa limitazione del proprio diritto di disporre liberamente del bene.

Quando un contratto di comodato per una casa viene considerato ‘comodato familiare’?
Un contratto di comodato viene considerato ‘familiare’ quando un immobile è concesso gratuitamente per soddisfare le esigenze abitative stabili di un nucleo familiare. La finalità di adibire l’immobile a casa della famiglia è l’elemento qualificante.

Il proprietario di un immobile in comodato familiare può chiederne la restituzione in qualsiasi momento?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il proprietario (comodante) non può chiedere la restituzione a suo piacimento (ad nutum), perché la durata del contratto è implicitamente legata al persistere delle esigenze abitative della famiglia. La restituzione può essere richiesta solo se sopraggiunge un bisogno urgente e imprevisto del proprietario (art. 1809 c.c.) o quando vengono meno le esigenze abitative familiari.

Cosa succede se il contratto di comodato familiare contiene una clausola che prevede la restituzione ‘a richiesta’ del proprietario?
Anche in presenza di tale clausola, il contratto non diventa automaticamente un comodato precario. La Corte ha chiarito che tale clausola deve essere interpretata in coerenza con lo scopo del contratto. Di conseguenza, la richiesta di restituzione è legittima non per mera volontà del proprietario, ma solo al verificarsi della cessazione delle esigenze abitative familiari che avevano giustificato il comodato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 573 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 573 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 09/01/2025

COMODATO FAMILIARE.

R.G. 16714/2023

COGNOME

Rep.

C.C. 15/11/2024

C.C. 14/4/2022

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16714/2023 R.G. proposto da : COGNOME rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE, elettivamente domiciliato presso l’indirizzo PEC indicato dal difensore

-ricorrente-

contro

COGNOME rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE elettivamente domiciliato presso l’indirizzo PEC indicato dal difensore

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D ‘ APPELLO di TORINO n. 500/2023 depositata il 30/05/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME in qualità di trustee del ‘ Trust famiglia COGNOME NOME e NOME‘, convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Torino, NOME COGNOME chiedendo che fosse dichiarata la cessazione del contratto di comodato del 30 ottobre 2009, con conseguente condanna del convenuto al rilascio dell’appartamento sito a Trofarello, con il pagamento di una penale pari ed euro 36.010.

A sostegno della domanda espose, tra l’altro, che tra i beni appartenenti al trust di famiglia, costituito in data 4 dicembre 2010, vi era anche l’appartamento suindicato, concesso a suo tempo in comodato al convenuto. Di quel bene l’attore dichiarava di aver chiesto la restituzione al comodatario, non avvenuta; e poiché il contratto prevedeva il pagamento di una penale giornaliera per il ritardo, l’attore chiese che il convenuto fosse condannato, oltre che al rilascio, anche al pagamento della somma suindicata a titolo di penale.
Si costituì in giudizio il convenuto, chiedendo il rigetto della domanda.

Il Tribunale rigettò la domanda e condannò l’attore al pagamento delle spese di lite.

La decisione è stata impugnata dall’attore soccombente e la Corte d’appello di Torino, con sentenza del 30 maggio 2023, ha rigettato il gravame e ha condannato l’appellante alla rifusione delle ulteriori spese del grado.

Esaminando congiuntamente il primo e il secondo motivo di appello, la Corte territoriale li ha ritenuti entrambi infondati. Concordando con l’impostazione data dal Tribunale, la Corte ha affermato che, nel caso specifico, il contratto di comodato non prevedeva il diritto di NOME COGNOME a rimanere nell’immobile fino al momento in cui fosse esistita una sua famiglia . Prevedeva, invece, la possibilità, per il comodatario, di servirsi del bene per

l’uso specifico di «vivere con la propria famiglia», così che il termine implicito di durata discendeva dalla destinazione impressa al bene.

La sentenza ha ricordato che, per costante giurisprudenza, esistono due forme di comodato: quello propriamente detto, disciplinato dagli artt. 1803 e 1809 cod. civ., e quello c.d. precario , disciplinato dall’art. 1810 cod. civ. sotto la rubrica «comodato senza determinazione di durata». Nel primo caso, il comodato sorge con la consegna della cosa per un tempo determinato o per un uso che consente di stabilire la scadenza contrattuale; e la restituzione immediata può essere chiesta solo in caso di sopravvenienza di un urgente e imprevisto bisogno (art. 1809, secondo comma, cit.). Nel secondo caso, regolato dall’art. 1810 cod. civ., la mancata pattuizione di un termine consente al comodante di richiedere ad nutum al comodatario la restituzione del bene. Il contratto in esame, secondo la Corte torinese, rientrava nella prima ipotesi, trattandosi di comodato destinato a soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario; destinazione, questa, di per sé incompatibile con un godimento caratterizzato dall’incertezza e avente per sua natura una determinazione della durata. E in simile ipotesi, per costante giurisprudenza, il comodante non può chiedere la restituzione del bene ad nutum , né il comodante aveva dimostrato che il comodatario avesse smesso di usare l’immobile per viverci con la propria famiglia.
Rispetto a tale ricostruzione la Corte torinese non ha ritenuto incompatibile l’art. 2 del contratto, in base al quale il comodatario si impegnava a restituire il bene entro trenta giorni dalla richiesta dei comodanti; l’art. 2, infatti, ad avviso della Corte, non prevedeva un termine espresso di durata del comodato, destinato a soddisfare esigenze di per sé incompatibili con una durata limitata nel tempo.

La sentenza, infine, ha affermato essere irrilevante la circostanza, prospettata dall’appellante, secondo cui il bisogno imprevisto e urgente era costituito dal mutamento del beneficiario del trust, riferendosi la legge alla comparsa di esigenze impreviste e serie, non identificabili con un desiderio voluttuario o capriccioso.

Contro la sentenza della Corte d’appello di Torino ha proposto ricorso NOME COGNOME in qualità di trustee del ‘ Trust famiglia COGNOME NOME NOME, con atto affidato a due motivi.

Ha resistito con controricorso NOME COGNOME.

Il ricorso è stato ritenuto inammissibile con una proposta di definizione anticipata ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., depositata dal Consigliere relatore in data 16 aprile 2024.

Avverso tale decisione il ricorrente ha proposto opposizione, chiedendo che il ricorso venga deciso, e la trattazione è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis .1. cod. proc. civ. e il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni.

Il ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 1809 cod. civ. e omessa applicazione dell’art. 1810 cod. civ., in relazione alla figura del comodato precario.

Sostiene il ricorrente che, in mancanza di particolari prescrizioni sulla durata, l’uso corrispondente alla generica destinazione dell’immobile configura un comodato a tempo indeterminato e, di conseguenza, un comodato precario in quanto revocabile ad nutum . Ammettere un comodato per tutta la durata di vita di una famiglia equivale a costituire una sorta di diritto reale sulla cosa non tipizzato dalla legge. Poiché il termine ‘famiglia’ è generico e indeterminato, il comodato potrebbe essere prolungato per tutta la vita del comodatario.
Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione o falsa applicazione degli artt. 1362, 1371 e 1372 cod. civ. e dei criteri di interpretazione dei contratti.

Secondo il ricorrente, la Corte d’appello avrebbe confuso due contenuti, perché nel caso specifico la durata del contratto è espressamente regolata dall’art. 2, che prevede appunto che il comodatario sia tenuto a restituire il bene entro i trenta giorni dalla richiesta. Il diritto di recesso, quindi, ha una sua regolazione contrattuale, che la Corte d’appello non ha nella specie applicato, e che conferma trattarsi di un comodato precario. L’interpretazione della Corte d’appello, inoltre, sarebbe in contrasto con l’art. 1371 cod. civ., perché finirebbe col rendere il contratto più gravoso per l’obbligato, che è il contrario di quanto la suindicata norma prevede.
La Corte ritiene opportuno, innanzitutto, trascrivere i passaggi più significativi della proposta di definizione anticipata redatta, ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., dal Consigliere delegato in data 16 aprile 2004.

Si legge in detta proposta, tra l’altro, che «ove il comodato di un bene immobile sia stato stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare, si versa nell’ipotesi del comodato a tempo indeterminato, caratterizzato dalla non prevedibilità del momento in cui la destinazione del bene verrà a cessare; in tal caso, per effetto della concorde volontà delle parti, si è impresso allo stesso un vincolo di destinazione alle esigenze abitative familiari (e perciò non solo e non tanto a titolo personale del comodatario) idoneo a conferire all’uso cui la cosa deve essere destinata -il carattere implicito della durata del rapporto, anche oltre la eventuale crisi coniugale e senza possibilità di far dipendere la cessazione del vincolo esclusivamente dalla volontà, ad nutum , del comodante, salva la facoltà di quest’ultimo di chiedere la restituzione
nell’ipotesi di sopravvenienza di un bisogno, ai sensi dell’art. 1809, comma 2, cod. civ., segnato dai requisiti della urgenza e della non previsione (Cass. Sez. U. Sentenza n. 13603 del 21/07/2004, Rv. 575657; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3072 del 13/02/2006, Rv. 592981)».

La citata proposta rileva, inoltre, che «il ricorrente peraltro non si confronta con la motivazione addotta in sentenza, ma anzi inammissibilmente insiste nell’assunto difensivo esplicitamente confutato dai giudici a quibus , tenendo in non cale quanto al riguardo da essi rilevato, là dove rimarcano che, «a differenza di quanto afferma l’appellante», il Tribunale non ha affermato che «il comodato ‘abbia durata fino a quando esista una ‘famiglia’ del signor NOME COGNOME ma che sia destinato a consentire che il comodatario si serva del bene per l’uso specifico di ‘vivere con la propria famiglia’, con termine implicito di durata correlato alla destinazione impressa e quindi fissato per relationem all’avvenuto dissolversi di tale esigenza».
Il ricorrente, nel chiedere che il ricorso venisse deciso ai sensi del secondo comma dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., ha insistito nelle proprie argomentazioni, inserendo in memoria la suggestiva argomentazione secondo cui ammettere la validità di un contratto di comodato ‘per tutta la vita di una famiglia’ significherebbe «creare un’abnormità giuridica», di fatto costituendosi in tal modo un diritto reale atipico, in contrasto con la natura chiusa dei diritti reali.

La Corte rileva, intanto, che è corretta la distinzione richiamata dalla Corte torinese tra comodato propriamente detto , regolato dagli artt. 1803 e 1809 cod. civ., e comodato c.d. precario di cui all’art. 1810 cod. civ., definito dalla legge comodato senza destinazione di durata. La differenza tra le due ipotesi acquista importanza decisiva per quanto riguarda la facoltà di chiedere la restituzione del bene, perché nel primo caso l’obbligo di

restituzione è regolato dall’art. 1809 cit., mentre nel secondo il comodatario è tenuto alla restituzione non appena il comodante gliene faccia richiesta ( ad nutum ).

Si tratta, quindi, di stabilire se, pacifica essendo tale distinzione, la Corte subalpina abbia fatto corretta applicazione del sistema normativo, alla luce dei numerosi precedenti di questa Corte in argomento.

Giova rammentare, in proposito, che, ferma la giurisprudenza indicata nella proposta di definizione anticipata, le Sezioni Unite di questa Corte hanno stabilito che nel contratto di comodato il termine finale può risultare dall’uso cui la cosa deve essere destinata, in quanto tale uso abbia in sé connaturata una durata predeterminata nel tempo; per cui, in mancanza di tale destinazione, l’uso del bene risulta qualificato a tempo indeterminato, divenendo in tale ipotesi il comodato precario e, perciò, revocabile ad nutum da parte del proprietario (sentenza 9 febbraio 2011, n. 3168, ribadita, tra le altre, dalla sentenza 25 giugno 2013, n. 15877).
Successivamente le Sezioni Unite di questa Corte, con la sentenza 29 settembre 2014, n. 20448 -ripercorrendo i vari orientamenti in materia e dando continuità alla precedente sentenza 21 luglio 2004, n. 13063 -hanno stabilito, tra l’altro, che il comodato di bene immobile stipulato per la soddisfazione di esigenze abitative familiari del comodatario, pur inquadrabile nello schema del «comodato a termine indeterminato», non è, in punto di disciplina, riconducibile al comodato senza determinazione di durata (altrimenti denominato precario) regolato dall’art. 1810 cod. civ., bensì alla figura prevista dall’art. 1809 cod. civ., in quanto la determinazione della durata della concessione, non ancorata ad un termine prefissato, è comunque desumibile per relationem dall’uso convenuto. Ed hanno poi aggiunto che a questo genere di comodato, ispirato da finalità solidaristiche, «mal si attaglia la
natura instabile della situazione negoziale di cui all’art. 1810 cod. civ.».

L’insegnamento contenuto nella sentenza n. 20448 del 2014 è stato ripreso e confermato in più occasioni (v., tra le decisioni più recenti, le ordinanze 29 settembre 2023, n. 27634, e 22 luglio 2024, n. 20118) e deve essere ulteriormente ribadito nella pronuncia odierna.

La richiamata giurisprudenza, peraltro, ha specificamente concentrato la propria attenzione -tentando di dare risposta ad un problema di pressante attualità -alle sorti del comodato per le esigenze della famiglia in caso di sopravvenienza di figli e di crisi della coppia.

Tale situazione non trova riscontro nella vicenda odierna, nella quale si tratta di stabilire come vada interpretata una clausola secondo cui il comodatario può servirsi del bene immobile per l’uso specifico di ‘vivere con la propria famiglia’. È opportuno ricordare che questa Corte ha già affermato -con un orientamento al quale l’odierna pronuncia intende dare continuità che la concessione in comodato di un immobile per tutta la vita del comodatario è un contratto a termine, di cui è certo l’ an ed incerto il quando , atteso che, con l’inserimento di un elemento accidentale per l’individuazione della precisa durata (nella specie, la massima possibile, ossia per tutta la durata della vita del beneficiario), il comodante ha limitato la possibilità di recuperare, quando voglia, la disponibilità materiale dell’immobile, rafforzando, al contempo, la posizione del comodatario, a cui viene garantito il godimento per tutto il tempo individuato (sentenza 18 marzo 2014, n. 6203). E la Corte d’appello, infatti, ha chiarito che la clausola doveva essere interpretata non nel senso di garantire la durata del comodato fino a quando esista una famiglia di NOME COGNOME in quanto il collegamento con la vita della propria famiglia conteneva in sé, per implicito, l’idea di un termine correlato con quella destinazione.
È indubbio, d’altra parte, che il riferimento alla vita del comodatario, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, permette pur sempre di individuare un termine finale, per quanto anche molto lontano, nel quale il contratto avrà termine; per cui la disciplina da applicare non può che essere quella dell’art. 1809 cod. civ., come correttamente stabilito dalla Corte d’appello, non potendo il comodato in questione essere connotato dalla precarietà. Ed è appena il caso di evidenziare come sia improprio, da parte del ricorrente, il richiamo all’ordinanza 15 ottobre 2020, n. 22309, di questa Corte, avendo detta pronuncia ad oggetto un comodato destinato ad uso commerciale.
Si deve, inoltre aggiungere, che l’esclusione della precarietà trova riscontro anche in queste altre considerazioni suggerite dal tenore delle clausole contrattuali.

In particolare:

l’indicazione nella clausola 1.3. dello scopo del comodato nel ‘vivere con la propria famiglia’, esprimendo un evidente interesse ad assicurare gratuitamente il godimento in funzione della convivenza della famiglia del comodatario, se confrontato con la clausola che prevede l’obbligo di restituzione entro trenta giorni dalla richiesta, giustifica -proprio per la particolarità dello scopo contemplato che quest’ultima clausola non debba interpretarsi nel senso di assicurare la sua mortificazione ad arbitrio del comodante (come nella logica della precarietà), ma, all’evidenza alla cessazione della vivenza della famiglia del comodatario nell’immobile, cioè all’impiego di esso per un uso diverso;
b) milita nello stesso senso l’espressa previsione nel secondo inciso della clausola 2.1. -della immediata risoluzione nel caso di separazione coniugale o di decesso del comodatario: l’una e l’altra ipotesi integrano fattispecie di cessazione della vivenza della famiglia nell’immobile e la prima può essere integrata anche dalla permanenza nel godimento del bene del solo comodatario.

5. Il ricorso, pertanto, è rigettato.

Ritiene la Corte, tuttavia, in considerazione della delicatezza della vicenda, della serietà delle argomentazioni proposte dal ricorrente e della non sempre pacifica univocità degli orientamenti della giurisprudenza, che le spese del giudizio di cassazione debbano essere compensate.

Sussistono tuttavia i presupposti processuali di cui all’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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