Comodato: chi può chiedere la restituzione dell'immobile?

Un’agenzia pubblica concede un immobile in comodato a un privato. Alla scadenza, il privato si rifiuta di restituirlo. La Corte di Cassazione chiarisce che chiunque conceda un bene in comodato, anche se non è il proprietario ma un semplice inquilino, ha il diritto di chiederne la restituzione. Il diritto di agire in giudizio deriva direttamente dal contratto di comodato e non è necessario essere proprietari del bene. L’appello del privato è stato respinto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 26 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Comodato e Restituzione: Chi Può Agire in Giudizio? L’Analisi della Cassazione

Il contratto di comodato, spesso definito come prestito d’uso gratuito, è una figura giuridica molto diffusa nella prassi quotidiana. Tuttavia, possono sorgere complicazioni quando giunge il momento della restituzione del bene. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti su un punto cruciale: chi è legittimato a richiedere la restituzione di un immobile concesso in comodato? La risposta della Corte rafforza un principio fondamentale basato sulla natura del rapporto contrattuale.

I Fatti del Caso: Un Comodato Nato da un’Emergenza

La vicenda trae origine dalla necessità di un’Azienda Regionale per l’Edilizia Abitativa (A.R.E.A.) di eseguire lavori di consolidamento urgenti su un immobile di proprietà di un privato, a seguito di un’ordinanza di sgombero. Per garantire un alloggio al proprietario e alla sua famiglia durante i lavori, l’Azienda stipulava un contratto di locazione per un altro appartamento con un terzo e, a sua volta, lo concedeva in comodato gratuito al privato.

Al termine dei lavori, però, il privato si rifiutava di liberare l’immobile ricevuto in comodato, sostenendo che gli interventi sul suo immobile originario non erano stati eseguiti a regola d’arte. Ne scaturiva un contenzioso in cui l’Azienda chiedeva la restituzione dell’immobile e il risarcimento dei danni.

Il Contenzioso e la Posizione delle Corti di Merito

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano sostanzialmente ragione all’Azienda. Il Tribunale dichiarava risolto il contratto di comodato e condannava il privato al pagamento di una somma, calcolata compensando quanto da lui dovuto con il risarcimento a suo favore per i lavori non effettuati correttamente. La Corte d’Appello, riformando parzialmente la decisione, aumentava l’importo dovuto dal privato, condannandolo a risarcire i canoni di locazione che l’Azienda aveva continuato a pagare a causa della mancata restituzione.

I Motivi del Ricorso e la questione del comodato

Il privato ricorreva in Cassazione, lamentando principalmente che la Corte d’Appello avesse accolto una domanda ‘nuova’. A suo dire, l’Azienda non aveva agito in qualità di comodante (cioè come parte del contratto di comodato), ma piuttosto nell’interesse del locatore dell’immobile, un soggetto terzo. Secondo il ricorrente, l’Azienda non aveva quindi la titolarità del diritto (carenza di legittimazione attiva) per chiedere la restituzione.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato tutti i motivi di ricorso, ritenendoli infondati e chiarendo alcuni principi fondamentali in materia di comodato e di processo civile.

In primo luogo, la Corte ha ribadito che non vi è ‘domanda nuova’ in appello se i fatti posti a fondamento della pretesa (il cosiddetto fatto costitutivo) non cambiano. Una diversa qualificazione giuridica del rapporto, come sostenuto dal ricorrente, è sempre consentita al giudice. Nel caso specifico, il fatto costitutivo era inequivocabilmente il contratto di comodato stipulato tra l’Azienda e il privato, e su quello si basava la richiesta di restituzione.

Il Principio della Disponibilità di Fatto

Il punto centrale della decisione risiede nell’affermazione di un principio consolidato: chiunque abbia la disponibilità di fatto di un bene, a prescindere dal titolo giuridico (proprietà, locazione, ecc.), può validamente concederlo in locazione o in comodato. Di conseguenza, la stessa persona è legittimata a chiederne la restituzione.

L’Azienda, essendo locataria dell’immobile, ne aveva la piena disponibilità e aveva quindi tutto il diritto di concederlo in comodato. Questo rapporto contrattuale le conferiva una legittimazione personale e diretta ad agire contro il comodatario per ottenere la restituzione, al fine di adempiere al proprio obbligo di riconsegna verso il proprietario-locatore.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza in esame consolida un’interpretazione pragmatica e coerente del contratto di comodato. L’insegnamento pratico è chiaro: la legittimazione ad agire per la restituzione di un bene non spetta solo al proprietario, ma a chiunque, avendo la disponibilità materiale del bene, lo abbia concesso in comodato. Il diritto alla restituzione nasce direttamente dal vincolo contrattuale creato tra comodante e comodatario. Questa decisione semplifica la tutela dei diritti, concentrando l’attenzione del giudice sul rapporto diretto tra le parti, senza la necessità di coinvolgere terzi proprietari e senza che si possa contestare la legittimazione di chi ha concesso il bene basandosi unicamente sul suo titolo di possesso.

Chi ha il diritto di chiedere la restituzione di un immobile concesso in comodato?
La parte che ha concesso il bene in comodato (il comodante) ha sempre il diritto di chiederne la restituzione. Questo diritto nasce direttamente dal contratto di comodato, a prescindere dal fatto che il comodante sia il proprietario, un inquilino o abbia un altro titolo di disponibilità del bene.

Se una parte in un processo cambia l’inquadramento legale della sua richiesta in appello, si tratta di una ‘domanda nuova’ inammissibile?
No. Secondo la Corte, non si tratta di una domanda nuova se i fatti su cui si basa la richiesta (il fatto costitutivo) rimangono gli stessi. È consentito al giudice modificare la qualificazione giuridica del rapporto senza che ciò costituisca una domanda inammissibile in appello.

Un inquilino (locatario) può concedere in comodato l’immobile che ha in affitto?
Sì. La sentenza conferma il principio secondo cui chiunque abbia la disponibilità di fatto di un bene può validamente concederlo in comodato. Di conseguenza, l’inquilino può agire direttamente contro il proprio comodatario per ottenere la restituzione dell’immobile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 2301 Anno 2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2082/2022 R.G. proposto da: COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME,

pec:

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante, domiciliata ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME

pec:

Civile Ord. Sez. 3 Num. 2301 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/01/2024

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO CAGLIARI n. 328/2021 depositata il 06/07/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/11/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. l’RAGIONE_SOCIALE con sede in Cagliari convenne davanti al Tribunale della stessa città NOME COGNOME allegando che, dovendo eseguire lavori di consolidamento e messa in sicurezza di un immobile del convenuto per il quale era intervenuta ordinanza sindacale di sgombero, aveva preso in locazione da un terzo un altro immobile, pagando il relativo canone e lo aveva concesso in comodato al COGNOME perché vi risiedesse con la famiglia per l’intera durata dei lavori; all’esito dei suddetti lavori, il COGNOME non aveva inteso liberare l’immobile sostenendo che i lavori non fossero stati eseguiti a regola d’arte sì da instaurare un procedimento di accertamento tecnico preventivo per la stima dei lavori che l’RAGIONE_SOCIALE avrebbe dovuto eseguire; l’RAGIONE_SOCIALE propose allora domanda di rilascio e condanna del convenuto al pagamento di determinati importi, cui il COGNOME propose opposizione;
il Tribunale di Cagliari dichiarò risolto il contratto di comodato tra l’RAGIONE_SOCIALE e il convenuto, con condanna di questi al pagamento della somma (€ 12.000), risultante dalla compensazione tra quanto dovuto dal comodatario e quanto dovuto dalla RAGIONE_SOCIALE a titolo di risarcimento del danno per lavori non effettuati;

a seguito di appello principale del COGNOME ed incidentale di RAGIONE_SOCIALE, la Corte d’Appello di Cagliari, con sentenza pubblicata in data 6/7/2021, ha rigettato il gravame principale ed accolto parzialmente l’incidentale condannando il COGNOME al risarcimento del danno pari ad

ulteriori € 3.200 (€ 400 per 8 mensilità) nonché a quello per i canoni corrisposti fino al rilascio;

avverso la sentenza NOME COGNOME propone ricorso per cassazione sulla base di tre motivi;

resiste con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE;

il ricorso è stato assegnato per la trattazione in Adunanza Camerale ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c.

l’RAGIONE_SOCIALE ha depositato brevi note riepilogative del controricorso.

Considerato che:

con il primo motivo -violazione e falsa applicazione (art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c.) dell’art. 345 c.p.c. (divieto di proposizione in appello di domande nuove) degli artt. 1571 e ss. c.c. (disciplina della locazione), dell’art. 81 c.p.c. (divieto di sostituzione processuale) , 100 c.p.c . (sull’interesse ad agire) , 112 c.p.c. (corrispondenza tra chiesto e pronunciato, 113 c.p.c. (il giudice deve seguire le norme del diritto) 115 e 116 c.p.c. (il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti, e valutare le prove secondo il suo prudente apprezzamento) e 1803 e ss. c.c. (disciplina del comodato)- il ricorrente afferma che la Corte d’ Appello ha pronunciato su una domanda nuova, come tale non proponibile in appello, omettendo di dichiararne l’inammissibilità e dunque violando l’art. 345 c.p.c.;
in secondo luogo nell’interpretare la domanda la corte del gravame ha omesso di rilevare la carenza di legittimazione attiva e di titolarità del diritto sostanziale in capo alla società attrice la quale aveva agito non in qualità di comodante ma nell’interesse della locatrice del bene preso in locazione e dunque per un diritto altrui, esulante dal rapporto di comodato;

con il secondo motivo -nullità della sentenza e del procedimento, ai sensi dell’art. 360, co. 1 n. 4 c.p.c. – il ricorrente lamenta la carenza di motivazione sulle circostanze di cui al primo motivo di ricorso, essendo il ragionamento della Corte d’Appello tutto incentrato sulla domanda di restituzione del bene e sul pagamento dei canoni formulata dalla RAGIONE_SOCIALE non quale comodante ma nell’interesse della locatrice dell’immobile ;

con il terzo motivo -omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti ai sensi dell’art. 360, co. 1 n. 5 c.p.c. -lamenta motivazione apparente sulle stesse circostanze di cui ai precedenti motivi;

i motivi vanno trattati congiuntamente per ragioni di connessione e sono tutti infondati;

non vi è novità della domanda se il fatto costitutivo non è mutato, ma muta solo la qualificazione giuridica, mutamento consentito in mancanza di giudicato interno: il ricorrente denuncia solo il mutamento di qualificazione della domanda ma non del fatto costitutivo, né denuncia la presenza di giudicato interno sulla qualifica;

è noto che resta preclusa al giudice la decisione basata non già sulla diversa qualificazione giuridica del rapporto, ma su diversi elementi materiali che inverano il fatto costitutivo della pretesa (Cass. 24 luglio 2012, n. 12943; 24 giugno 2003, n. 10009), dovendosi di contro escludere tale preclusione quando il fatto costitutivo, come nel caso in esame, non è modificato;

correttamente poi il giudice del merito ha reputato che il titolo fatto valere in giudizio era il comodato e che l’azione esperita si collocava in tale rapporto contrattuale e correttamente ha ritenuto che chiunque abbia la disponibilità di fatto di un bene possa validamente concederla in locazione o comodato o costituirvi altro rapporto

obbligatorio sicchè è legittimato a chiederne la restituzione; al proposito va rammentato che, salva la facoltà del locatore di porre in esecuzione anche contro il terzo occupante il titolo esecutivo ottenuto contro il conduttore, non può essere negato a quest’ultimo il potere di agire, in base alla sua personale e diretta legittimazione di parte contraente, contro il comodatario, allo scopo di conseguire il rilascio della cosa, per poterla a sua volta consegnare al locatore, in adempimento dell’obbligo di restituzione sancito a suo carico dall’art. 1591 del cod. civ. (Cass. n. 19139/2005);
alle suesposte considerazioni consegue il rigetto del ricorso e la condanna del ricorrente a pagare, in favore della controricorrente, le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a pagare in favore della controricorrente le spese del giudizio di cassazione che liquida in € 2.100 (oltre € 200 per esborsi), oltre accessori di legge e spese generali al 15%.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo un ificato pari a quello versato per il ricorso a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.