Comoda divisibilità: i criteri per la divisione di un immobile

La Corte di Cassazione ha chiarito il principio di comoda divisibilità di un bene in comunione. Il caso riguardava la divisione di un giardino annesso a un palazzo storico. La Corte ha stabilito che la divisione non può basarsi solo sulla mera fattibilità materiale, ma deve considerare l’aspetto economico-funzionale. Una divisione che crea porzioni di valore quasi nullo o inutilizzabili non è ammissibile, poiché pregiudica il valore complessivo del bene e il diritto dei comproprietari a ricevere una quota funzionale e di valore proporzionale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Divisione Immobiliare: La Cassazione e il Principio di Comoda Divisibilità

Quando si parla di divisione di un bene in comproprietà, come un terreno o un immobile, la legge stabilisce un principio fondamentale: quello della comoda divisibilità. Questo concetto, apparentemente semplice, nasconde implicazioni complesse che vanno oltre la mera possibilità di tracciare delle linee su una mappa. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto un’importante lezione su come questo principio debba essere interpretato, sottolineando che una divisione non è ‘comoda’ se distrugge il valore o l’utilità del bene. Analizziamo insieme il caso e le conclusioni dei giudici.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di scioglimento di una comunione su un appezzamento di terreno adibito a giardino, retrostante un prestigioso palazzo storico. I comproprietari, con quote diverse, non riuscivano a trovare un accordo, portando la questione in tribunale. I giudici di primo e secondo grado avevano ritenuto il giardino comodamente divisibile, approvando un progetto che lo frazionava in quattro porzioni distinte da assegnare ai vari proprietari.

Tuttavia, alcuni comproprietari hanno impugnato la decisione, sostenendo che tale divisione fosse solo apparentemente praticabile. In realtà, il progetto creava porzioni con profonde criticità: una di esse era così piccola (meno di 9 mq) da avere un valore economico praticamente nullo, mentre un’altra era talmente stretta (meno di 4 metri di larghezza) da non poter essere utilizzata come giardino. Secondo i ricorrenti, questa soluzione comprometteva oggettivamente la destinazione originaria del bene e ne deprezzava sensibilmente il valore complessivo.

La Decisione della Corte e il Principio di Comoda Divisibilità

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un nuovo esame. Il cuore della decisione risiede nella corretta interpretazione del concetto di comoda divisibilità, che non può essere ridotto alla sola fattibilità materiale del frazionamento.

I giudici di legittimità hanno ribadito che la divisione in natura è un diritto di ogni comproprietario, ma incontra un limite invalicabile quando l’immobile non è ‘comodamente’ divisibile. Per valutare tale comodità, non basta verificare se si possono creare lotti distinti, ma è necessario un esame più approfondito che tenga conto di due aspetti cruciali: l’aspetto funzionale e quello economico.

L’Importanza dell’Analisi Economico-Funzionale

Una divisione è legittima solo se le porzioni risultanti sono suscettibili di autonomo e libero godimento, tenuto conto della loro usuale destinazione. Inoltre, il frazionamento non deve causare un ‘sensibile deprezzamento’ del valore delle singole porzioni rispetto al valore dell’intero bene.

Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva commesso l’errore di fermarsi a una valutazione superficiale, senza interrogarsi se le porzioni create, in particolare quelle di dimensioni estremamente ridotte o dalla forma anomala, conservassero una reale potenzialità di utilizzo e un valore proporzionato all’intero. Creare un lotto di 8 mq da un giardino significa, di fatto, creare una porzione priva di qualsiasi utilità pratica e valore commerciale, violando il principio di comoda divisibilità.

Le Motivazioni della Sentenza

La Suprema Corte ha motivato la sua decisione spiegando che il giudice di merito deve effettuare un’indagine concreta che eviti di pregiudicare il valore originario del cespite. La divisione non deve imporre pesi, limiti o servitù eccessivamente gravosi e non deve portare a una grave deviazione dalla naturale utilizzazione del bene.

Il progetto approvato in appello, prevedendo porzioni di limitatissima estensione e conformazione anomala, non garantiva un valore proporzionato a quello dell’intero, trascurando completamente le conseguenze della divisione sotto l’aspetto economico-funzionale. La pronuncia, in definitiva, si basava sulla sola praticabilità materiale, omettendo di considerare il valore del giardino e il valore che le singole porzioni avrebbero assunto post-divisione. Questo approccio è stato ritenuto errato e in contrasto con i principi consolidati in materia.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame rappresenta un importante monito per chiunque si trovi ad affrontare una divisione immobiliare. La lezione è chiara: non basta che un bene sia fisicamente frazionabile. La divisione deve essere ‘comoda’, ovvero deve rispettare la funzionalità e il valore economico del bene. Una divisione che crea porzioni inutili o deprezzate non è conforme alla legge. I professionisti e i giudici devono quindi condurre un’analisi approfondita, che bilanci il diritto alla divisione con la necessità di preservare l’integrità economica e funzionale del patrimonio comune. In assenza di una comoda divisibilità, la strada da percorrere è quella dell’assegnazione dell’intero a uno dei condividenti (con conguaglio per gli altri) o, in ultima istanza, la vendita del bene e la ripartizione del ricavato.

Cosa significa ‘comoda divisibilità’ di un immobile secondo la legge?
Significa che un bene può essere diviso materialmente solo se il frazionamento non causa un notevole deprezzamento del suo valore e se le singole porzioni risultanti sono idonee a un uso autonomo e funzionale, in linea con la destinazione originaria del bene.

È possibile dividere un bene se una delle porzioni risultanti è quasi inutilizzabile o di valore nullo?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che una divisione che crea porzioni prive di un’effettiva potenzialità di utilizzo e di un valore proporzionato all’intero non è ammissibile, poiché viola il principio di comoda divisibilità.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la decisione dei giudici di merito in questo caso?
Perché i giudici precedenti si sono limitati a una valutazione della sola praticabilità materiale della divisione del giardino in quattro lotti, senza considerare le conseguenze economico-funzionali. Hanno ignorato che alcune porzioni erano talmente piccole o strette da risultare inutilizzabili, causando un deprezzamento del valore complessivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 34196 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 34196 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8594/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME COGNOME NOME, rappresentati e difesi in proprio ai sensi dell’art. 86 c.p.c., elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO.

-RICORRENTI- contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME , rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME.

-CONTRORICORRENTI- nonché

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME , rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME.

COGNOME NOME.

-INTIMATO- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 5989/2018, depositata il 24/12/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, comproprietario per la quota di 18/54 dell’appezzamento di terreno denominato giardino Starze, retrostante al fabbricato Trevisan di Avellino, avente un’estensione complessiva di metri quadri 750, ha evocato in giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME, rispettivamente comproprietari per la quota di 10/54 e 13,5/54, nonché i coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME, rispettivamente comproprietari nella misura di 10/54 e 2,5/54, chiedendo lo scioglimento della comunione.
I convenuti hanno aderito alla domanda di divisione, chiedendo l’ attribuzione congiunta dell ‘immobile in quanto titolari della quota maggiore.

Con sentenza non definitiva n. 586/1982 il Tribunale di Avellino ha definito le questioni preliminari riguardo alla esistenza e alla qualificazione degli accessi al giardino dalle vie pubbliche (INDIRIZZO e INDIRIZZO) e alle vedute dirette dai terrazzi e dalle finestre dei corpi di fabbrica di Palazzo Trevisan; all’esito di ulteriore istruttoria, con sentenza n. 500/2013, ha ritenuto il bene comodamente divisibile e ha formato quattro porzioni che ha assegnato in base al progetto elaborato dal CTU, compensando le spese di lite.
La sentenza è stata impugnata da NOME COGNOME anche nella qualità di erede di NOME COGNOME, nonché da NOME COGNOME

NOME e NOME COGNOME, contestando la divisibilità del giardino e reiterando l’istanza di assegnazion e dell’intero .

Si sono costituiti in appello la RAGIONE_SOCIALE, avente causa di NOME COGNOME, e NOME COGNOME.

Con sentenza n. 5989/2018, la Corte d’appello di Napoli ha respinto l’impugnazione.

Il giudice distrettuale ha confermato il giudizio di comoda divisibilità del giardino in quattro porzioni, affermando che tale soluzione era stata condivisa anche dagli stessi appellanti.

Ha escluso che gli altri comproprietari del Palazzo Trevisan fossero litisconsorti necessari del giudizio di divisione, non dovendo assentire le opere previste dal progetto elaborato dal c.t.u., e ha asserito che la divisione in natura non era preclusa da un preteso vincolo di inedificabilità assoluta del giardino.

Per la cassazione della sentenza NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso affidato a quattro motivi.

Hanno resistito con controricorso la RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, anche quali aventi causa di NOME COGNOME, deceduta nel corso del giudizio di appello.

Le altre parti sono rimaste intimate.

In prossimità dell’adunanza camerale i ricorrenti e la RAGIONE_SOCIALE hanno illustrato le rispettive difese con memorie ex art. 380 bis 1 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

L’eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata con la memoria illustrativa è infondata: l’impugnazione contiene una compiuta illustrazione dei fatti di causa, delle difese e del contenuto della pronuncia, sollevando quesiti in diritto, adeguatamente esposti, su punti specifici e decisivi della lite.

Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 720, 1112, 1114 c.c. 112 e 115 c.p.c., evidenziando che la

divisione prevede la formazione di quattro porzioni, di cui la maggiore di metri quadri 309,44 e la minore di appena metri quadri 8,74, il cui valore economico sarebbe praticamente azzerato, mentre una terza porzione, avente un’estensione complessiva di metri quadri 130,95, avrebbe una larghezza di appena 3,96 mq., non potendo essere utilizzata come giardino.

La Corte di merito avrebbe trascurato che il giardino costituisce un unicum inscindibile, quale bene accessorio ad un immobile storico, e che la disposta divisione non assicura la formazione di porzioni suscettibili di libero godimento, cagionando un sensibile deprezzamento del valore delle singole porzioni rispetto all’intero e una oggettiva compromissione della destinazione originaria dell’immobile comune.

Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 7,9,30 delle NTA del Piano urbanistico del Comune di Avellino, e degli artt. 1366, 1375 c.c., 112 e 115 c.p.c., per aver la Corte d’appello attribuito al giardino la piena edificabilità, trascurando che, in applicazione delle norme urbanistiche locali, il bene costituisce area di pertinenza di un edificio di pregio sottoposto ad un vincolo di inedificabilità assoluta anche del sottosuolo, conseguendone l’erroneità della stima del c.t.u., basata sulla possibilità di realizzare 16 garage, e compromessa la stessa divisibilità del bene, risultando omessa la considerazione dell’ulteriore impedimento rappresentato dalla impossibilità di realizzare la rampa di accesso all’autorimessa interrata.
Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 880, 1067, comma secondo, 1068, 1102 e 1122 c.c., 112 e 115 c.p.c..

Secondo i ricorrenti erano emerse da ll’istruttoria: a) l’esistenza, tra il primo e il secondo cortile di palazzo Trevisan, di un muro divisorio in comunione anche agli altri proprietari del palazzo, non evocati in causa, muro che funge da chiusura dei locali facenti parte del corpo avanzato dell’edificio ; b) la presenza di un cancello

in ferro all’altezza del giardino ove, dopo un pianerottolo, è collocata una scala di 11 scalini; c) l’esistenza di un viale di accesso al giardino, con andamento traversale, che consente di raggiungere INDIRIZZO; d) la presenza di un muro di cinta su tre lati del giardino e, sul quarto lato, di un diverso muro divisorio a confine tra il secondo cortile e il bene da dividere.

Su tali premesse in fatto i ricorrenti si dolgono che la sentenza non abbia considerato che la formazione di quattro porzioni avrebbe pregiudicato la servitù di passaggio di cui erano titolari i condomini di Palazzo Trevisan sul percorso che, attraverso il giardino, conduce al locale INDIRIZZO.

Assumono che la c.t.u. aveva previsto la realizzazione di un nuovo accesso, di una scaletta e di un passetto, interventi che avrebbero richiesto il consenso di tutti gli altri titolari della servitù anche per l’apertura di un varco sul muro che deve ritenersi comune per presunzione di legge data la sua funzione divisoria, non occorrendo l’acquisizione del titolo di provenienza.

Il quarto motivo, richiamando plurimi elementi istruttori, denuncia l’omesso esame di fatti decisivi riguardo all’ esistenza di un muro divisorio comune, di un cancello interno e di un viale di accesso diretto a INDIRIZZO, nonché della proprietà esclusiva del muro di cinta per il lato confinante con INDIRIZZO, unito strutturalmente al fabbricato di cui costituiva un prolungamento.

3. Il primo motivo è fondato.

Occorre premettere che il fatto che le porzioni di minore estensione risultino assegnate ad altri condividenti, non elide l’interesse dei ricorrenti a dolersi della pronuncia, avendo solo essi proposto l’ istanza di assegnazione congiunta del giardino, sicché -in caso di ritenuta indivisibilità -avrebbero diritto ad ottenere la proprietà dell’intero cespite, potendo disporsi la vendita solo in mancanza di richieste di assegnazione (Cass. 6035/1980; Cass. 320/1982).

3.1 Contrariamente a quanto sostenuto nella memoria illustrativa della RAGIONE_SOCIALE, la sentenza non definitiva di primo grado n. 586/1982 non aveva statuito con efficacia giudicato in ordine alla comoda divisibilità del compendio e alla possibilità di formare quattro porzioni in natura, ma si era limitata a risolvere talune questioni preliminari riguardo alla esistenza e alla qualificazione degli accessi al giardino dalle vie pubbliche (INDIRIZZO e INDIRIZZO), alle vedute dirette dai terrazzi e dalle finestre dei corpi di fabbrica poi demoliti di Palazzo Trevisan.
Il Tribunale si era pronunciato per l’ammissibilità in rito della richiesta delle convenute volte ad ottenere la divisione in quattro quote, in luogo dell’originaria istanza di attribuzione dell’intero, riservando ogni valutazione riguardo alla divisibilità del bene alla successiva pronuncia (cfr. sentenza, pag. 13), senza alcuna preclusione per il diverso accertamento poi svolto con la successiva sentenza definitiva, con cui è stata disposta la formazione delle porzioni e si è proceduto alla loro assegnazione.
3.2 A norma dell’art. 718 c.c. ciascun comproprietario ha diritto ad ottenere la sua parte in natura dei beni mobili o immobili, salvo che l’immobile da dividere risulti non comodamente divisibile (art. 720 c.c.).

La non comoda divisibilità di un immobile, integrando un’eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, è praticabile solo quando risultino rigorosamente accertate l’irrealizzabilità del frazionamento dell’immobile – o la sua realizzabilità a costo di un notevole deprezzamento – e l’impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene (Cass. 14577/2014; Cass. 16918/2015).
La divisibilità va intesa non solo in senso strutturale, non dovendo richiedere accorgimenti ed operazioni troppo costose e complesse

ovvero l’imposizione di pesi, limiti e servitù eccessivamente gravosi per il godimento delle singole porzioni, ma anche sotto l’aspetto funzionale, nel senso che la divisione non deve produrre un deprezzamento del bene nel suo valore economico originario, ovvero una più o meno grave deviazione dalla sua naturale utilizzazione (Cass. 25888/2016; Cass. 8493/2012; Cass. 3635/2007; Cass. 2285/1979).

La relativa indagine -che è rimessa al giudice di merito -va effettuata in concreto, con riguardo alla possibilità di attribuire a ciascun condividente un’entità strutturalmente e funzionalmente autonoma, evitando che rimanga in qualche modo pregiudicato l’originario valore del cespite (Cass. 12498/2007; 1738/2002; Cass. 4233/1987; Cass. 2305/1985).

2.3. A tali direttive non si è attenuto il giudice di merito.

La Corte distrettuale ha ritenuto possibile la formazione di quattro porzioni suscettibili di autonomo godimento, previa realizzazione di talune opere funzionali all’accesso, opinando di poter prescindere da una stima del bene, salvo che al fine di eventuali conguagli, neppure contemplati dal progetto adottato.

La stima del giardino effettuata dal c.t.u. si basava sulla possibilità di realizzare un’autorimessa interrata e 16 box auto, dando rilievo alla potenziale destinazione dell’immobile.

La sentenza impugnata ha reputato non decisive le critiche dei ricorrenti riguardo all’ impossibilità di edificare nel sottosuolo e di realizzare garage interrati, osservando che gli argomenti spesi dal c.t.u. in ordine alla destinazione edilizia e alla realizzazione di costruzioni interrate involgevano la stima dell’immobile, ma non la sua concreta divisibilità in natura, ben possibile allo stato attuale.

Ha affermato che le deduzioni critiche degli appellanti avevano un rilievo secondario , una volta riconosciuta la divisibilità del bene; ha respinto la richiesta di assegnazione dell’intero , affermando che la

valutazione del bene avrebbe avuto rilievo solo per la quantificazione dei conguagli.

La pronuncia è, in definitiva, pervenuta a un giudizio di divisibilità basato sulla sola praticabilità materiale della formazione di quattro porzioni, talune di limitatissima estensione o aventi una conformazione tale da potenzialmente limitarne l’utilizzabilità originaria o da non garantire un valore proporzionato a quello dell’intero , omettendo di dar rilievo al valore del giardino e al valore che le singole porzioni avrebbero assunto per effetto della divisione, così trascurando di valutare le conseguenze della divisione stessa sotto l’aspetto economico-funzionale (Cass. n. 12498/2007; Cass. n. 14577/2012).
Il progetto divisionale fatto proprio dalla Corte di merito ha, inoltre, previsto quattro porzioni di cui la maggiore di mq. 309,44, la minore di mq. 8,74, ed una terza avente un’estensione complessiva di mq. 130,95 con una larghezza 3,96 mq..

Anche in tal caso la sentenza ha affermato che ciascuna di esse era suscettibile di libero ed autonomo godimento, senza interrogarsi se esse, singolarmente, avessero conservato una potenzialità di utilizzo effettiva ed un valore proporzionato all’intero .

È, quindi, accolto il primo motivo di ricorso.

Le restanti censure sono assorbite anche quanto alla dedotta non integrità del contraddittorio ai sensi dell’art. 102 c.p.c. , considerato che i proprietari del Palazzo Trevisan non sono contitolari del guardino da dividere e che la loro partecipazione al giudizio sarebbe ricollegabile, secondo i ricorrenti, esclusivamente al modo in cui era stata disposta la divisione.

La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, che regolerà anche le spese di cassazione.

accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, del giorno 30.10.2025.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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