Clausola risolutiva espressa: la tolleranza non salva

Una società conduttrice, morosa nel pagamento di diversi canoni di locazione, si è vista risolvere il contratto nonostante avesse saldato il debito dopo la notifica di sfratto. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che la precedente tolleranza del locatore verso i ritardi non impedisce l’attivazione della clausola risolutiva espressa. L’atto di citazione per lo sfratto è di per sé sufficiente a manifestare la volontà del locatore di porre fine alla tolleranza e di avvalersi della clausola, risolvendo di diritto il contratto a causa del grave e reiterato inadempimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Clausola Risolutiva Espressa: la Tolleranza del Locatore Ha un Limite

Nel mondo dei contratti di locazione, la puntualità nei pagamenti è un pilastro fondamentale. Ma cosa succede quando un locatore, per un certo periodo, tollera i ritardi del conduttore? Questa tolleranza crea un diritto acquisito per l’inquilino? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo tema, chiarendo l’efficacia della clausola risolutiva espressa anche in presenza di una passata accondiscendenza del proprietario.

I Fatti del Caso

Una società, conduttrice di un immobile commerciale, aveva accumulato una morosità di sette mensilità. Il locatore, di conseguenza, avviava una procedura di sfratto per morosità. Sebbene la società avesse provveduto a sanare il debito dopo la notifica dell’atto ma prima dell’iscrizione a ruolo della causa, la sua condotta di ritardo nei pagamenti si ripeteva. Pochi mesi dopo, infatti, maturava una nuova morosità per altre tre mensilità, portando il locatore a notificare un secondo sfratto.

I due procedimenti venivano riuniti. Il Tribunale di primo grado rigettava la domanda di risoluzione del contratto, ritenendo non operativa la clausola risolutiva espressa contenuta nell’accordo di locazione e non sufficientemente grave l’inadempimento. La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava completamente la decisione: accoglieva l’appello del locatore, dichiarava risolto il contratto per grave inadempimento del conduttore e lo condannava al rilascio immediato dell’immobile.

La società conduttrice ricorreva quindi in Cassazione, sostenendo che la tolleranza del locatore nel ricevere pagamenti tardivi avesse di fatto reso inefficace la clausola risolutiva e che, in ogni caso, il locatore non avesse mai dichiarato espressamente di volersene avvalere prima di agire in giudizio.

La Decisione della Corte di Cassazione e l’efficacia della Clausola Risolutiva Espressa

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso della società inammissibile, confermando in toto la sentenza della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno smontato le argomentazioni della ricorrente, ribadendo principi giuridici consolidati in materia di risoluzione contrattuale e locazioni.

La Corte ha chiarito che, sebbene in passato il locatore possa aver tollerato dei ritardi, questa prassi non crea un’aspettativa giuridicamente tutelata per il conduttore. La tolleranza può cessare in qualsiasi momento e il locatore può decidere di ripristinare la rigida applicazione delle condizioni contrattuali.

Le Motivazioni della Corte

Le motivazioni della Cassazione si concentrano su alcuni punti chiave che meritano un’analisi approfondita.

1. La Fine della Tolleranza: La Corte ha stabilito che la tolleranza del locatore, per quanto possa essere stata prolungata, cessa nel momento in cui il creditore compie un atto che manifesta in modo inequivocabile la sua volontà di ottenere l’adempimento. In questo caso, le raccomandate di messa in mora e, soprattutto, la notifica del primo atto di sfratto sono state considerate azioni idonee a determinare la “reviviscenza” della clausola risolutiva espressa. In pratica, con queste azioni, il locatore ha comunicato al conduttore che da quel momento in poi non avrebbe più accettato ritardi.

2. Manifestazione della Volontà: La ricorrente lamentava che il locatore non avesse mai dichiarato esplicitamente, prima della causa, di volersi avvalere della clausola. La Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: la volontà di avvalersi della clausola risolutiva non richiede forme rituali o dichiarazioni stragiudiziali. Può essere legittimamente manifestata con lo stesso atto di citazione in giudizio. L’azione legale per lo sfratto è, di per sé, la prova più evidente dell’intenzione del locatore di risolvere il contratto.

3. La Gravità dell’Inadempimento: Anche a prescindere dalla clausola risolutiva, la Corte ha sottolineato la gravità dell’inadempimento del conduttore. Il pagamento avvenuto dopo la notifica dello sfratto non sana la violazione contrattuale. La valutazione della gravità deve considerare il comportamento complessivo delle parti e, nel caso di specie, la reiterazione della morosità, anche durante il corso della prima causa, è stata ritenuta un elemento decisivo che dimostrava la scarsa affidabilità del conduttore e comprometteva l’equilibrio del rapporto contrattuale.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici sia per i locatori che per i conduttori.

Per i locatori, emerge la conferma che la tolleranza verso i ritardi non è una rinuncia perpetua ai propri diritti. Tuttavia, per evitare contestazioni, è cruciale interrompere questa prassi con atti formali (come una raccomandata di messa in mora) prima di procedere giudizialmente, così da manifestare chiaramente la volontà di esigere un puntuale adempimento.

Per i conduttori, la lezione è ancora più chiara: non si può fare affidamento sulla passata pazienza del proprietario. Il ritardo nel pagamento del canone costituisce un inadempimento contrattuale che, se reiterato, può essere considerato grave e portare alla risoluzione del contratto e allo sfratto, anche se i pagamenti vengono saldati dopo l’inizio dell’azione legale. La presenza di una clausola risolutiva espressa rende questa conseguenza quasi automatica una volta che il locatore decide di invocarla.

La passata tolleranza del locatore per i pagamenti in ritardo impedisce per sempre di usare la clausola risolutiva espressa?
No. La Cassazione chiarisce che la tolleranza del locatore può essere interrotta. Un atto formale, come una messa in mora o la notifica di uno sfratto, è sufficiente a manifestare la volontà del locatore di non tollerare più ritardi, rendendo la clausola risolutiva espressa nuovamente e pienamente efficace.

Come può un locatore manifestare la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa?
La manifestazione di volontà non richiede forme specifiche o atti stragiudiziali preventivi. Secondo la Corte, essa può essere legittimamente espressa con lo stesso atto di citazione in giudizio per lo sfratto, che costituisce una chiara e inequivocabile intenzione di risolvere il contratto.

Il pagamento del canone dopo la notifica di sfratto sana l’inadempimento e impedisce la risoluzione del contratto?
No, il pagamento tardivo non elimina l’inadempimento già verificatosi. La risoluzione del contratto opera di diritto nel momento in cui il locatore manifesta la volontà di avvalersi della clausola risolutiva. La valutazione sulla gravità dell’inadempimento, necessaria per la risoluzione giudiziale, tiene conto del comportamento complessivo del conduttore, e i ritardi reiterati sono considerati un fattore di gravità anche se il debito viene saldato in un secondo momento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 10400 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 10400 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15007/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato presso gli avvocati COGNOME NOME (EMAIL) e COGNOME NOME (EMAIL), che la rappresentano e difendono giusta procura speciale in calce al ricorso.

–

ricorrente – contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato presso l’ avvocato NOME COGNOME (EMAIL), che lo rappresenta e difende, congiuntamente e disgiuntamente, con

l’avvocato NOME COGNOME (EMAIL), giusta procura speciale allegata al controricorso.

–

contro

ricorrente – avverso la sentenza della Corte d’Appello di Messina n. 181/2022 depositata il 28/03/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/12/2023 dal Consigliere dr.ssa NOME COGNOME.

Rilevato che

Con intimazione di sfratto per morosità con ingiunzione e contestuale citazione per la convalida, COGNOME NOME agiva in giudizio avanti il Tribunale di Messina nei confronti della società conduttrice RAGIONE_SOCIALE, contestandone la morosità di sette mensilità di canone per i mesi di settembre, ottobre, novembre e dicembre 2016, nonché gennaio, febbraio e marzo 2017; formulava domanda di risoluzione del contratto, stante il grave inadempimento della conduttrice evidenziando, nel contempo, che ‘l’art. 2 del contratto de quo impone il pagamento dei singoli canoni entro il termine essenziale di giorni 5 dall’inizio di ogni mensilità’.
Si costituiva la società intimata, deducendo di aver provveduto a sanare la morosità successivamente alla notifica dell’intimazione di sfratto e prima dell’iscrizione a ruolo della procedura, pagando i canoni maturati e scaduti, gli interessi maturati fino alla data dell’effettiva corresponsione e le spese.

1.2. Nelle more del giudizio, COGNOME NOME agiva nuovamente contro RAGIONE_SOCIALE con una seconda intimazione di sfratto per morosità con ingiunzione e contestuale citazione per la convalida, per il rilascio del medesimo immobile oggetto del medesimo rapporto contrattuale, contestandone la morosità di tre mensilità per i mesi di giugno, luglio ed agosto 2017,

nuovamente chiedendo di ritenere e dichiarare risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della parte conduttrice, con conferma dell’ordinanza di rilascio, condanna al rilascio e condanna al pagamento della somma dovuta per canoni scaduti nonché per quelli a scadere, oltre agli interessi ed alle spese.

Si costituiva la società intimata, deducendo di aver versato gli importi reclamati il giorno stesso della notifica dell’intimazione di sfratto.

1.3. I giudizi venivano riuniti ed il Tribunale disponeva il mutamento del rito.

All’esito dell’udienza di discussione ex art. 447 bis c.p.c. del 02.07.2020, con sentenza n. 1007/2020 il Tribunale di Messina rigettava sia la domanda principale di risoluzione di diritto del contratto di locazione stipulato inter partes , ritenendo inoperante la clausola risolutiva espressa prevista dall’art. 2, sia la domanda, avanzata in via subordinata, di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice, che escludeva.

Avverso tale sentenza COGNOME NOME interponeva appello, con cui sostanzialmente censurava l’impugnata sentenza per avere ritenuto non operante la clausola risolutiva espressa prevista dall’art. 2 del contratto; lamentava la mancata pronuncia in ordine al secondo sfratto per morosità; lamentava la mancata dichiarazione della risoluzione del contratto per il grave inadempimento della conduttrice, conseguente al reiterato mancato pagamento dei canoni se non dopo la notifica delle intimazioni di sfratto per morosità.
Si costituiva resistendo RAGIONE_SOCIALE

2.1. Con sentenza n. 181/2022 del 28/03/2022 la Corte d’Appello di Messina accoglieva l’appello e, in totale riforma della sentenza impugnata, dichiarava risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione stipulato inter partes e

condannava RAGIONE_SOCIALE all’immediato rilascio, nonché alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

Avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE propone ora ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1, cod. proc. civ.

Parte ricorrente e parte resistente hanno depositato memorie illustrative.

Considerato che

Con il primo motivo la società ricorrente denuncia ‘Erroneità della motivazione della sentenza su un punto decisivo -art. 360 numero 3 e 5 cod. proc. civ.- in relazione agli artt. 1455, 1456, 1457 cod. civ.’.

Lamenta che l’impugnata sentenza ha illogicamente ed erroneamente ritenuto operativa la clausola risolutiva espressa, consistente nel termine essenziale per l’adempimento contenuto nell’art. 2 del contratto di locazione inter partes, senza che ci fosse una dichiarazione espressa da parte del locatore della sua intenzione di avvalersene, né prima della notifica del primo, né prima della notifica del secondo sfratto per morosità, ed inoltre senza tenere conto che nel caso di specie l’uso tra le parti si era consolidato nel senso di ritenere tollerabili i ritardi nei pagamenti da parte di essa società conduttrice.
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia ‘Erroneità della sentenza per violazione e/o forza applicazione di legge -art. 360 n. 3 cod. proc. civ. con riferimento agli artt. 1453 e 1454 cod. civ.’.

Lamenta che erroneamente la corte territoriale ha omesso di valutare che, nelle missive di messa in mora indirizzate ad essa

società ricorrente, il locatore COGNOME si è limitato a chiedere il pagamento dei canoni scaduti e non pagati, e giammai ha fatto riferimento alla risoluzione del contratto, dunque scegliendo, nell’alternativa tra adempimento e risoluzione posta dall’1453 cod. civ., di domandare alla parte inadempiente l’esatto adempimento.

Con il terzo motivo la ricorrente denuncia ‘Erroneità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 360 numero 3 e 5 cod. proc. civ. in relazione agli artt. 273 e 274 cod. proc. civ.’.

Lamenta che erroneamente la corte territoriale ha ritenuto che la sentenza di primo grado fosse affetta da carenza di motivazione relativamente alle domande svolte nel secondo sfratto poi riunito.

La corte non avrebbe tenuto conto dell’autonomia tra i due giudizi, sebbene riuniti, e, diversamente al tribunale in prime cure, non ha considerato che, dal momento della dichiarazione del locatore di reviviscenza del termine essenziale, il conduttore ha versato nel termine stabilito i canoni successivi; per altro verso la corte non ha considerato che la domanda del locatore, svolta tardivamente e senza il rispetto dei presupposti per la sua efficacia, fondata sulla omessa comunicazione della volontà di far rivivere la clausola di cui all’art. 2 del contratto di locazione, non potesse esplicare i suoi effetti nel primo giudizio.
Con il quarto motivo la ricorrente denuncia ‘Erroneità della sentenza per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ. in relazione all’art. 1455 cod. civ.’.

Lamenta che la corte ha errato nel ritenere il grave inadempimento del locatore, per il mancato pagamento dei canoni, se non dopo le notifiche delle intimazioni di sfratto.

Ribadisce che nel caso di specie non era operativa la clausola risolutiva espressa, perché il locatore, rimasto inerte nel tollerare

pagamenti tardivi del canone da parte del conduttore, non ha ritenuto di comunicare la sua intenzione di volersi avvalere del termine essenziale contenuto nell’art. 2 del contratto di locazione inter partes . Inoltre, posto che la valutazione del grave inadempimento deve essere effettuata caso per caso, nel caso di specie doveva essere presa in considerazione sia la volontà manifestata dalle parti, sia l’andamento complessivo del rapporto contrattuale, risalente al lontano 1997.

Con il quinto motivo la ricorrente denuncia e lamenta la illegittima condanna alle spese di entrambi i gradi di giudizio a carico della RAGIONE_SOCIALE, che non era inadempiente alle sue obbligazioni e quindi non doveva essere considerata soccombente.

Il primo motivo è inammissibile ex art. 360 -bis. n. 1 cod. proc. civ.

Secondo costante orientamento di questa Corte, la manifestazione dell’intenzione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa ‘non richiede forme rituali e può desumersi per fatti concludenti, per cui il creditore comunque richiama il debitore all’esatto adempimento delle proprie obbligazioni’ (Cass., 05/05/2022, n. 14195); ed ancora: ‘La dichiarazione del creditore della prestazione inadempiuta di volersi avvalere dell’effetto risolutivo di diritto non deve essere necessariamente contenuta in un atto stragiudiziale precedente alla lite, potendo essa per converso manifestarsi del tutto legittimamente con lo stesso atto di citazione o con altro atto processuale ad esso equiparato’ (Cass., 04/05/2005, n. 9275; v. ex multis Cass., 08.05.2023, n. 12131; Cass., 28.02.2023, n. 5955; Cass., 10.01.2023, n. 324).
Orbene, nell’affermare che la peraltro contestata sia in primo che in secondo grado -tolleranza del locatore nel ricevere in ritardo il pagamento dei canoni, è venuta meno quando il

proprietario COGNOME ha costituito in mora la conduttrice RAGIONE_SOCIALE, la corte territoriale ha fatto buon governo dei suindicati principi.

6.1.Quanto poi alla questione -che peraltro il resistente denuncia come nuova e, quindi, inammissibilmente dedotta- con cui la ricorrente sostiene che le raccomandate di messa in mora, non contenendo una dichiarazione esplicita del locatore ‘di esigere il pagamento del canone di locazione nei termini stabiliti dall’art. 2 del contratto’ ma ‘solo ed esclusivamente l’adempimento del pagamento dei canoni scaduti e non pagati’, sarebbero inidonee a determinare la ‘reviviscenza’ della clausola risolutiva espressa rispetto all’asserita invalsa prassi di tollerare i ritardi nei pagamenti, è sufficiente rilevare che la valutazione circa l’esistenza di una siffatta tolleranza che, come visto, è stata peraltro correttamente esclusa dalla Corte di Appello -è un apprezzamento di fatto non sindacabile nell’odierna sede di legittimità perché riservata al giudice del merito (Cass., 08/07/2020, n. 14240).
6.2. E’ infine infondata l’ulteriore censura che compone il motivo, per cui, disposto il mutamento del rito nell’ambito della seconda intimazione di sfratto, il COGNOME ha soltanto in sede di memorie integrative, per la prima volta, proposto domanda di accertamento della intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione per operatività della clausola risolutiva espressa, con conseguente inammissibilità della medesima, trattandosi di mutatio libelli non consentita.

Come questa Corte ha già avuto modo di affermare, nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’art. 665 cod. proc. civ. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive

posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale (Cass., 5955/2023: ‘ Nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione l’opposizione dell’intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l’instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l’atto introduttivo del procedimento sommario; v. ex multis Cass., 23/06/2021, n.17955; Cass., 28/06/2010, n. 15399; Cass., 29/09/2006, n. 21242; Cass., 09/11/2006, n. 23908; Cass., 03/05/2004, n. 8336).
6.3. Con il mutamento del rito si ha l’instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena e le preclusioni del rito lavoristico nascono soltanto a seguito del deposito delle memorie integrative ex art. 426 cod. proc. civ.

Nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l’opposizione dell’intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all’art. 447 bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all’art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l’originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle (v. Cass., 19/02/2019, n. 4771; Cass., 20/05/2013, n. 12247; Cass., 16/12/2014, n. 26356; Cass., 23/03/2017, n. 7430).
7. Il secondo motivo è inammissibile.

Viene infatti formulato censurando soltanto alcuni passaggi della motivazione dell’impugnata sentenza, la quale invece, con motivazione congrua e scevra da vizi logico giuridici, anzitutto pone in dubbio l’esistenza della effettiva pregressa tolleranza del locatore nel pagamento tardivo del canone (v. p. 5 e 6 punto 2.2. della sentenza impugnata, in cui si parla di una tolleranza del locatore ‘presunta’ e ‘per mera ipotesi’ e si argomenta nei seguenti termini: ‘anche ove nel passato ci fosse stata una tolleranza del locatore nel ricevere in ritardo il pagamento dei canoni’), poi valorizza, da un lato, il fatto della messa in mora a mezzo di ben due raccomandate ‘antecedenti alla prima intimazione di sfratto a cui è seguito il pagamento dopo la notifica dell’atto, quindi tardivamente anche rispetto all’intimazione di sfratto’ e, dall’altro, che ‘è stato intimato un secondo sfratto per morosità di cui il Tribunale non ha tenuto minimamente conto, quasi ad ignorare che il giudizio si svolgeva in ordine a due procedimenti riuniti, viziando quindi l’impugnata sentenza di omessa pronuncia con riferimento al secondo sfratto per morosità’.
Ne deriva pertanto l’inammissibilità del motivo, sia perché non viene idoneamente censurata la ratio decidendi su cui la pronuncia si fonda e si consolida (v. Cass. n. 359 del 2005, il cui consolidato principio di diritto è stato ribadito, in motivazione espressa, sebbene non massimata sul punto, da Cass., Sez. Un., n. 7074 del 2017), sia perché, in ultima analisi, il ricorrente pretende di contrapporre una sua diversa valutazione dei fatti di causa, il cui sindacato è precluso in sede di legittimità (v. Cass., 9097/2017; Cass., 26/02/2019 n. 5526: ‘con la proposizione del ricorso per cassazione, il ricorrente non può rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall’analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in sè coerente, atteso che
l’apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato di legittimità, dal momento che, nell’ambito di quest’ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione fatta dal giudice di merito, cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra le risultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione’).
Il terzo motivo è inammissibile, per plurime ragioni.

In primo luogo, perché cumula due ragioni di censura (quelle di cui ai nn. 3 e 5 dell’art. 360, comma 1, cod. proc. civ.), sussumibili sotto diverse categorie di vizi di legittimità, senza specificamente e distintamente individuare le ragioni a sostegno dell’uno e dell’altro presunto vizio, dando luogo così ad una promiscuità non consentita, in quanto rende impossibile l’attività di ermeneutica e di sussunzione delle censure, con particolare riferimento al dedotto vizio di violazione o falsa applicazione di legge (Cass., 10/01/2023, n. 323: “In tema di ricorso per cassazione, l’onere di specificità dei motivi, sancito dall’art. 366, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., impone al ricorrente che denunci il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., a pena d’inammissibilità della censura, di indicare le norme di legge di cui intende lamentare la violazione, di esaminarne il contenuto precettivo e di raffrontarlo con le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata, che è tenuto espressamente a richiamare, al fine di dimostrare che queste ultime contrastano col precetto normativo, non potendosi demandare alla Corte il compito di individuare -con una ricerca esplorativa ufficiosa, che trascende le sue funzioni- la norma violata o i punti della sentenza che si pongono in contrasto con essa”; v. anche Cass.,
Sez. Un., n. 23745 del 2020).

In secondo luogo, perché fa riferimento, peraltro, in violazione dell’art. 366, n. 6, cod. proc. civ., senza neppure trascriverne nel ricorso i passaggi motivazionali nel ricorso, a pronunciamenti resi dal giudice di primo grado, oltretutto, in sede sommaria cautelare, senza considerare, che, come si è detto in sede di scrutinio dei precedenti motivi, la corte territoriale ha espressamente riconosciuto operante la clausola risolutiva espressa, sia per il venir meno della, se in ipotesi esistente, pregressa tolleranza del locatore, che ha messo in mora la società conduttrice, sia per la ammissibilità dell’invocazione di tale clausola medesima nel giudizio a cognizione piena a seguito del mutamento del rito.
9. Il quarto motivo è inammissibile.

Per un verso, perché sostanzialmente ribadisce le censure svolte nel primo motivo, già ritenuto inammissibile per le ragioni esposte in sede del relativo scrutinio, per altro verso, perché si risolve nel proporre censure attinenti al merito, atteso che l’accertamento della non scarsa importanza dell’inadempimento di cui all’art. 1455 cod. civ., in relazione al ritardo nei pagamenti tale da superare ogni ragionevole limite di tolleranza, costituisce apprezzamento discrezionale riservato al giudice di merito.
Come questa Corte ha già avuto modo di affermare, premesso che il pagamento tardivo dei canoni non sottrae l’intimato alla valutazione della non scarsa rilevanza dell’inadempimento nel corso del giudizio di merito, spetta al giudice di merito valutare la gravità o meno dell’inadempimento, anche in relazione a determinate circostanze inerenti il contratto (Cass., 09/12/2014, n. 25853: ‘L’apprezzamento del giudice di merito sul concorso degli estremi relativi all’inadempimento ed alla sua gravità nel quadro dell’economia contrattuale, implicando la risoluzione di questioni di fatto, è insindacabile in cassazione
tutte le volte in cui l’apprezzamento stesso, che costituisce giudizio di fatto, sia immune da errori logici o giuridici, non essendo, a tal proposito, il giudice di merito tenuto ad analizzare e discutere ogni singolo dato acquisito al processo, ed adempiendo egli, per converso, all’obbligo della motivazione attraverso l’adozione di una decisione fondata su quelle risultanze probatorie ritenute risolutive ai fini della decisione stessa’; Cass., 28 febbraio 2022, n. 6596; Cass., 08.09.2021, n. 24179; Cass., 08.12.2020, n. 134; ed ancora: ‘Lo stabilire se un determinato inadempimento abbia o non abbia il requisito della “gravità” di cui all’art. 1455 cod. civ. costituisce infatti un apprezzamento di fatto, riservato al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità’: Cass., 18/11/2021, n. 35255; Cass., 22/06/2020, n. 12182).
Aggiungasi che la corte d’appello ha congruamente e logicamente motivato, circostanza per nulla considerata dal giudice di primo grado, sul rilievo del ‘reiterato mancato pagamento dei canoni di locazione se non dopo la notifica delle intimazioni di sfratto per morosità’ e sul fatto che la società conduttrice nelle more della prima azione di sfratto fosse incorsa in una seconda analoga azione, proprio in ragione di una nuova morosità ( ex multis , Cass., 30/09/2014, n. 20551).

Il quinto motivo è inammissibile perché è un non motivo, auspicando la caducazione della condanna alle spese come effetto dell’accoglimento di alcuno dei motivi di ricorso.

In conclusione, il ricorso deve essere dichiarato inammissibile.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza; con distrazione in favore dei difensori del controricorrente, che si dichiarano antistatari.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.100,00 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15 per cento, esborsi, liquidati in euro 200,00, ed accessori di legge; con distrazione a favore dei difensori, che si dichiarano antistatari.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza

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Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.