Clausola risolutiva espressa: i rischi della tolleranza

Una società immobiliare ha intimato lo sfratto per morosità a una concessionaria d’auto, invocando una clausola risolutiva espressa a causa di ritardi nei pagamenti e violazioni sull’uso degli spazi comuni. La Corte d’Appello ha rigettato la domanda, rilevando una prassi consolidata di tolleranza nei pagamenti tardivi e l’assenza di prove certe sulle altre violazioni. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, sottolineando che il giudizio di legittimità non può trasformarsi in un terzo grado di merito per riesaminare prove e fatti già valutati dai giudici territoriali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Clausola risolutiva espressa: quando la tolleranza blocca lo sfratto

L’efficacia di una clausola risolutiva espressa può essere neutralizzata dal comportamento delle parti durante l’esecuzione del contratto. In ambito di locazioni commerciali, non basta inserire una clausola per garantire la risoluzione automatica se, nei fatti, il locatore ha accettato per lungo tempo pagamenti tardivi o violazioni minori. La recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i limiti del ricorso in sede di legittimità quando si contesta l’interpretazione dei fatti operata dai giudici di merito.

I fatti di causa

La controversia nasce dall’intimazione di sfratto per morosità promossa da una società immobiliare contro una concessionaria. La locatrice lamentava il mancato pagamento puntuale di un canone semestrale e altre violazioni contrattuali, tra cui l’uso abusivo di parcheggi riservati e la mancata esecuzione di opere di adeguamento antincendio. La conduttrice si opponeva, dimostrando che tra le parti esisteva una prassi consolidata: il pagamento avveniva solo dopo l’emissione della fattura, spesso inviata in ritardo dalla stessa locatrice. Inoltre, le contestazioni sull’uso degli spazi erano supportate da documentazione fotografica ritenuta insufficiente e priva di riferimenti temporali certi.

La decisione della Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno evidenziato come la ricorrente abbia tentato di ottenere un nuovo esame del merito della vicenda, operazione preclusa in sede di legittimità. La Cassazione non è un terzo grado di giudizio dove ridiscutere l’attendibilità delle prove o la ricostruzione dei fatti. Se il giudice di merito ha fornito una motivazione logica e coerente, indicando gli elementi su cui fonda il proprio convincimento, la decisione non può essere sindacata.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sul rigore del principio di autosufficienza del ricorso. La ricorrente ha denunciato l’omesso esame di fatti decisivi, ma in realtà ha contestato la valutazione delle prove (come le fotografie e i decreti penali) effettuata dalla Corte d’Appello. La Corte ha ribadito che il giudice di merito non è obbligato a confutare singolarmente ogni argomentazione delle parti, essendo sufficiente che la decisione complessiva risulti logicamente incompatibile con le tesi avversarie. Inoltre, la pretesa violazione della clausola risolutiva espressa è stata correttamente esclusa dai giudici di merito a causa della tolleranza dimostrata nel tempo, che ha di fatto modificato le modalità esecutive del contratto.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Corte confermano che la gestione dei rapporti contrattuali richiede estrema attenzione: la tolleranza ripetuta può rendere inefficaci le clausole di risoluzione automatica. Per i proprietari di immobili, è fondamentale formalizzare immediatamente ogni contestazione per evitare che il silenzio venga interpretato come accettazione di una nuova prassi. Dal punto di vista processuale, emerge chiaramente che un ricorso in Cassazione basato sulla generica richiesta di riesame dei fatti è destinato all’inammissibilità, con conseguente condanna alle spese e sanzioni pecuniarie per il mancato rispetto dei presupposti processuali.

Cosa accade se il locatore accetta sempre pagamenti in ritardo?
Si crea una prassi di tolleranza che può impedire l’attivazione immediata della clausola risolutiva espressa. Per ripristinare il rigore contrattuale, il locatore deve inviare una formale diffida comunicando che non accetterà più ritardi.

Si possono presentare nuove prove fotografiche in Cassazione?
No, la Cassazione valuta solo se il giudice precedente ha applicato correttamente la legge. Non è possibile introdurre nuove prove o chiedere una diversa valutazione di quelle già esistenti.

Quali sono le conseguenze di un ricorso dichiarato inammissibile?
Il ricorrente viene condannato al pagamento delle spese legali della controparte e deve versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello già pagato per il ricorso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 36507 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 36507 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 29/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso 20273/2021 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona dell’Amministratore Unico, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME AVV_NOTAIO;

-ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del Legale Rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME e COGNOME NOME;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 3282/2020 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 13/01/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 08/11/2023 dal Consigliere NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

1.Nel 2018 la società RAGIONE_SOCIALE, parte locatrice di porzione d’immobile ad uso deposito in forza di contratto di locazione 28 giugno 2017 intimava alla società RAGIONE_SOCIALE, parte conduttrice, sfratto per morosità convenendola davanti al Tribunale di Modena per la convalida ex art. 663 c.p.c. per l’udienza del 23 ottobre 2018, allegando l’omesso puntuale pagamento della rata relativa al canone semestrale, ammontante ad euro 11 mila, scaduta in data 1° maggio 2018.

Avverso l’intimazione proponeva opposizione la RAGIONE_SOCIALE, la quale affermava che: a) per prassi consolidata fra le parti, sin dalla stipula del contratto, la NOME emetteva ed inviava la fattura relativa al canone in scadenza, anche con parecchi giorni di ritardo rispetto ai termini contrattuali ed essa, nei giorni immediatamente successivi, provvedeva al regolare pagamento; b) tanto non si era verificato per il canone scaduto in data 1° maggio 2018, per il quale NOME non aveva inviato la consueta fattura alla scadenza e con Pec aveva contestato il mancato pagamento del canone e dichiarato di volersi avvalere della pattuita clausola risolutiva espressa ; c) in data 23 maggio 2018 aveva contestato di essere inadempiente ed aveva subito provveduto al pagamento.
Il giudice di primo grado, mutato il rito, concedeva termini per le memorie integrative.

NOME contestava ulteriori inadempimenti alla società conduttrice. Precisamente: a) di avere utilizzato, malgrado l’espresso divieto contrattuale, a pena di risoluzione, le aree parcheggio destinate ad altri suoi conduttori ed aventi causa; b) di non avere eseguito la pattuita apertura di collegamento tra le due porzioni dell’immobile locato, che costituivano un corpo unico nella planimetria catastale allegata al

contratto, con conseguente abuso; c) di avere destinato un locale ad autorimessa senza eseguire le migliorie e le modifiche previste dai patti nn. 6 e 9 del contratto di locazione (il trattamento antincendio della copertura e delle strutture portanti, l’im pianto di riscaldamento e di ricircolo d’aria), sottolineando sul punto che l’ingente costo delle opere in questione aveva motivato la riduzione del canone per i primi sei anni e che l’utilizzo come autorimessa dell’immobile ne richiedeva l’esecuzione.

La causa veniva istruita mediante acquisizione della documentazione prodotta dalle parti.

Il giudice di primo grado con sentenza n. 1085/2019 respingeva la domanda della RAGIONE_SOCIALE che veniva condannata alla rifusione delle spese di lite.

Avverso la sentenza di primo grado proponeva appello la società RAGIONE_SOCIALE, che articolava quattro motivi.

La società RAGIONE_SOCIALE si costituiva contestando l’impugnazione della quale chiedeva il rigetto.

La Corte d’appello di Bologna con sentenza n. 3282/2020 rigettava l’impugnazione condannando la NOME alla rifusione delle spese processuali relative al grado.

Avverso la sentenza della corte territoriale ha proposto ricorso la RAGIONE_SOCIALE.

RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Per l’odierna udienza i Difensori di entrambe le parti hanno depositato memoria a sostegno delle rispettive ragioni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.La RAGIONE_SOCIALE articola in ricorso sette motivi.

1.1.Con il primo motivo, in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c., denuncia omesso esame ‘di un fatto decisivo del giudizio che è stato

oggetto di discussione tra le parti’, nella parte in cui la corte territoriale non ha ammesso i capitoli di prova testimoniale richiesti, ma ha poi rigettato la domanda da essa proposta, sul presupposto che le fotografie prodotte in atti non dimostravano le violazioni contestate ad RAGIONE_SOCIALE, ‘in quanto prive di riferimenti temporali certi e di qualsivoglia prova circa l’appartenenza a sé delle vetture in esse ritratte’. Sostiene che la corte territoriale, se avesse assunto le prove dedotte e ingiustificatamente non ammesse, avrebbe ritenuto provata la violazione contrattuale, da essa contestata, con conseguente accoglimento del suo appello.
1.2. Con il secondo motivo, in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c., denuncia omesso esame ‘di un fatto decisivo del giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti’, nella parte in cui la corte territoriale ha ignorato la prova costituita dalle fotografie prodotte sub. doc. 31, che erano state raccolte durante i sopralluoghi eseguiti in loco dal tecnico all’uopo incaricato, AVV_NOTAIO, e dalle quali risultava che tra le vetture ve ne erano alcune nelle quali era ben visibile, esposta nel parabrezza, la scheda di RAGIONE_SOCIALE descrittiva delle caratteristiche delle auto (scheda intestata a caratteri cubitali ad RAGIONE_SOCIALE, in cui erano indicati i chilometri percorsi, gli accessori, il prezzo di vendita, ecc.) e che tra le vetture vi erano anche Jeep prive di targa. Sostiene che dalla documentazione fotografica risulta incontestabilmente provato che: a) le auto in questione erano della RAGIONE_SOCIALE; b) quest’ultima, concessionaria della marca Jeep, depositava le proprie auto in attesa di immatricolazione nel parcheggio riservato agli altri suoi inquilini; c) l’utilizzo abusivo del cortile da parte di RAGIONE_SOCIALE del cortile (cessato in un primo momento, nel 2018, a seguito delle sue contestazioni) era ripreso nel marzo del 2019. Si duole che la corte territoriale, senza alcuna motivazione, non abbia
ammesso la prova testimoniale dell’autore delle foto che avrebbe confermato l’attendibilità probatoria delle fotografie e che si trattava di autovetture di RAGIONE_SOCIALE.

1.3. Con il terzo motivo denuncia, in relazione all’art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c., ‘violazione o falsa applicazione di norme di diritto’, nonché omesso esame ‘di un fatto decisivo del giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti’, nella parte in cui la corte territoriale ha ritenuto che i fatti portati a sostegno della violazione degli accordi contrattuali costituivano (non già prove dell’inadempimento della conduttrice RAGIONE_SOCIALE, ma) meri ‘atti di tolleranza’, cioè ha ritenuto che la documentazione, da essa società prodotta in giudizio, dimostrava la sua inerzia (e, dunque, la sua tolleranza) verso le inadempienze di RAGIONE_SOCIALE senza considerare che la documentazione escludeva che vi fosse tra le parti una qualsiasi relazione amicale, che potesse giustificare la tesi della tolleranza; ha ignorato le sue pec, che contestavano l’utilizzo abusivo del parcheggio e non ha ammesso i capitoli di prova orale che avrebbero potuto confermare al riguardo la mancanza di qualsiasi sua tolleranza ed il tempestivo dissenso, da essa manifestato, rispetto alle violazioni contrattuali di RAGIONE_SOCIALE. Si duole che la corte territoriale ha ritenuto non operativa la clausola risolutiva espressa per la presenza di ‘atti di tolleranza’ (che invece non erano stati confermati in giudizio).
1.4. Con il quarto motivo, in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c., denuncia omesso esame ‘di un fatto decisivo del giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti’, nella parte in cui la corte territoriale, omettendo l’esame di un motivo di gravame, non ha collegato le due distinte porzioni immobiliari oggetto della locazione. Sottolinea che, in forza del contratto 12.5.17, essendo l’oggetto della locazione un capannone unico (come da planimetria allegata al

contratto), RAGIONE_SOCIALE si era obbligata ad eseguire l’apertura della porta di collegamento dei due capannoni oggetto della locazione (rispettivamente di 800 e di 400 mq), secondo il regolare progetto che la stessa locataria doveva far elaborare dal proprio tecnico, AVV_NOTAIO e presentare in Comune. Progetto che doveva essere conforme alla modifica catastale, nel frattempo da essa presentata e firmata da RAGIONE_SOCIALE). Sottolinea ancora di aver eccepito l’inadempimento RAGIONE_SOCIALE, per non aver la stessa realizzato la suddetta apertura di collegamento, in quanto: dapprima, ha aperto la porta in questione senza il previsto progetto dell’ AVV_NOTAIO e, dunque, senza presentare la Comunicazione di Inizio Lavori all’ufficio tecnico del Comune di Modena, così effettuando un abuso edilizio; poi, quando essa aveva rilevato e contestato tale abuso, anziché regolarizzare l’apertura, con la presentazione della necessaria pratica edilizia, RAGIONE_SOCIALE ha chiuso la porta, sottraendosi così non soltanto all’obbligo contrattuale di collegare i due corpi del fabbricato, ma anche all’obbligo stabilito dalla normativa antincendio, che impone il trattamento antincendio per i locali di superficie superiore agli 800 mq. A detto ultimo riguardo, osserva che essa, a fronte dell’impegno assunto dalla locataria di sostenere il costo del trattamento antincendio, aveva accettato di ridurre per i primi 6 anni il canone da € 80.000,00 ad € 22.000,00. Con conseguente duplice (ingiusto) profitto della locataria, che ha goduto della riduzione del canone risparmiando in sei anni di € 348.000,00, e ha evitato di sostenere il costo del trattamento antincendio. E con conseguente suo danno, di cui chiede il risarcimento in egual misura.
1.5. Con il quinto motivo, in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c., denuncia omesso esame ‘di un fatto decisivo del giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti’, nella parte in cui la corte territoriale

ha omesso di valutare le prove documentali versate in atti, e, in particolare, il decreto penale di condanna del legale rappresentante di RAGIONE_SOCIALE (venuto ad esistenza dopo il termine utile per le produzioni istruttorie, ma la cui produzione non è stata ammessa dalla corte) in relazione all’utilizzo abusivo dell’immobile, decreto indicativo dell’inadempimento di RAGIONE_SOCIALE (che aveva utilizzato il capannone come autosalone e non come deposito-magazzino). Sottolinea che essa con tale produzione documentale non aveva inteso introdurre una nuova allegazione, ma comprovare la contestazione già formulata in giudizio circa l’omessa esecuzione del trattamento antincendio.
1.6. Con il sesto motivo, in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c., denuncia omesso esame ‘di un fatto decisivo della controversia che è stato oggetto di discussione tra le parti’, nella parte in cui la corte territoriale ha respinto la domanda di risoluzione, da essa formulata, ritenendo erroneamente non sussistere in capo alla conduttrice ‘alcun obbligo’ con riferimento alla mancata realizzazione del trattamento antincendio, dell’adeguamento dell’impianto di riscaldamento e di ricircolo d’aria e delle modifiche ex patto n. 9 del contratto di locazione Richiama le clausole n. 5 e n.8 del contratto di locazione, che consentivano, la prima, l’utilizzo dell’immobile ‘esclusivamente per uso deposito, nel rispetto delle sue caratteristiche e della sua destinazione urbanistica e delle norme vigenti’ e la seconda, la riduzione del canone in considerazione delle spese che la locataria avrebbe compiuto ‘per il miglior utilizzo dell’immobile’ (ergo, per l’uso non a deposito per autorimessa o autosalone). Richiama altresì la pec 18.12.2018 con cui aveva contestato ad RAGIONE_SOCIALE, all’uopo costituendola in mora, la mancata realizzazione del trattamento antincendio e la mancata attivazione dell’impianto di ricircolo d’aria, nonché l’accertamento compiuto dalla Polizia di Stato cui è conseguita l’emissione del decreto
penale 28.7.2020 del G.I.P. del Tribunale di Modena. In definitiva, secondo la ricorrente, la locataria ha utilizzato nel modo migliore, per lei più conveniente, l’immobile, senza sostenere i costi necessari, ma godendo della riduzione pattuita in considerazione dei costi previsti a suo carico.

1.7. Con il settimo motivo, in relazione all’ art. 360 n. 3 c.p.c., denuncia ‘violazione o falsa applicazione di norme di diritto’, nella parte in cui la corte territoriale ha respinto la domanda di risoluzione del contratto, da essa proposta, in quanto: a) da un lato, ha erroneamente ritenuto che, per prassi consolidata tra le parti, il pagamento del canone locativo avvenisse dopo l’emissione da parte della locatrice della fattura (senza che tale contestata circostanza fosse stata provata e senza considerare che non è configurabile, in un rapporto di locazione, una siffatta prassi) e b) dall’altro, in relazione alla clausola risolutiva espressa, prevista dal patto contrattuale n. 11 e riguardante il mancato pagamento del canone locativo, ha erroneamente omesso di considerare che essa ricorrente aveva contestato il 22 maggio 2018 ad RAGIONE_SOCIALE la risoluzione del contratto per cui è causa, anche per omesso puntuale pagamento del canone locativo scaduto l’1.5.18 ed aveva successivamente comunicato alla locataria di volersi avvalere di detta clausola risolutiva, notificando atto di intimazione di sfratto per morosità.
Il ricorso è inammissibile.

2.1. In via generale, occorre osservare che la società ricorrente, attraverso le censure critiche articolate con i motivi in esame, si è inammissibilmente spinta a prospettare, in questa sede di legittimità, la rinnovazione del riesame nel merito della vicenda oggetto di lite, come tale sottratto alle prerogative di questa Corte. Invero, al di là del formale richiamo, contenuto nell’esposizione dei motivi, al vizio di

violazione e falsa applicazione di legge, le censure sollevate in ricorso sono tutte dirette a denunciare la congruità dell’interpretazione fornita dalla corte territoriale del contenuto rappresentativo degli elementi di prova complessivamente acquisiti.

Deve qui ribadirsi che, da un lato, il giudice di merito non è tenuto a valutare singolarmente tutte le risultanze processuali e a confutare tutte le argomentazioni prospettate dalle parti, ma è sufficiente che, dopo avere vagliato le une e le altre nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il proprio convincimento, dovendosi ritenere disattesi, per implicito, tutti gli altri rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la deci sione adottata; e, dall’altro, non rientra nel sindacato di questo giudice di legittimità la facoltà di riesaminare e valutare il merito della causa, essendo stato demandato dal legislatore a questa Corte il controllo della sentenza impugnata sotto l’esclu sivo profilo della insussistenza di errori di diritto nell’applicazione delle norme processuali o sostanziali.
2.2. Ciò posto in relazione al ricorso, quanto ai motivi, il primo è inammissibile: sia perché non deduce omesso esame, ma si duole della mancata ammissione delle prove testimoniali e per ciò solo si pone al di fuori del paradigma del n. 5 del 360; sia perché omette qualsiasi considerazione – che comunque non si sarebbe dovuta svolgere secondo quel paradigma – circa la motivazione resa dalla corte sull’inammissibilità delle prove.

Il secondo motivo è inammissibile, in quanto i fatti rappresentati nelle fotografie sono stati considerati. Peraltro, contrariamente a quanto esigono le SS.UU. nn. 8053 e 8054 del 2014, afferma del tutto genericamente di avere argomentato sui fatti rappresentati dalle fotografie.

Il terzo motivo è inammissibile, sia per la sua assoluta genericità, sia perché basato sul preteso inesistente omesso esame denunciato con i primi due motivi. Stante l’inammissibilità di detti motivi, ne subisce la sorte, non senza doversi rilevare che nell’illustrazione è carente qualsiasi attività dimostrativa di una violazione o falsa applicazione di norme di diritto, nemmeno evocate.

Il quarto motivo è inammissibile perché non denuncia omesso esame secondo le indicate SS.UU. ma si duole, peraltro senza rispettare l’art. 366 n. 6 c.p.c., che sarebbe stato esaminato in modo insufficiente l’appello.

Il quinto motivo è inammissibile, in quanto – premesso che la Corte ha esaminato la rilevanza del decreto penale e l’ha negata, ragion per cui non v’è stato omesso esame – detto preteso vizio viene riferito al documento, sempre non rispettando i criteri di deduzione indicati dalle SS.UU.

Parimenti inammissibile il sesto motivo, che espressamente pag. 17 – si duole di ‘omessa valutazione’ e non deduce effettivamente omesso esame.

E analoghe considerazioni valgono per il settimo motivo.

All’inammissibilità del ricorso consegue la condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese sostenute da parte resistente, nonché la declaratoria della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell’importo, previsto per legge ed indicato in dispositivo, se dovuto (Cass. Sez. U. 20 febbraio 2020 n. 4315).

P.Q.M.

La Corte:

dichiara inammissibile il ricorso;

condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, spese che liquida in euro 1.800 per compensi, oltre,

alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200 ed agli accessori di legge;

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera di parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, l’8 novembre 2023, nella camera di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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