Risoluzione contratto di locazione per inadempimento

Una sentenza del Tribunale di Pescara ha dichiarato la risoluzione di un contratto di locazione a causa dell’attivazione di una clausola risolutiva espressa. Il conduttore, che si era impegnato a partecipare all’asta per l’acquisto dell’immobile locato, non ha presentato l’offerta. Il giudice ha accolto la domanda della parte locatrice (una curatela fallimentare), condannando il conduttore al pagamento di una penale di 260.000 euro, pari alla differenza tra il prezzo d’asta minimo pattuito e quello di successiva aggiudicazione, oltre a un ulteriore risarcimento per la ritardata riconsegna dell’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 gennaio 2025 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Clausola Risolutiva Espressa: Come un Impegno Mancato in un Contratto di Locazione Porta alla Condanna

Un contratto non è solo un accordo, ma un insieme di obblighi precisi. Cosa accade quando uno di questi, considerato fondamentale, viene disatteso? Una recente sentenza del Tribunale di Pescara illumina la potenza della clausola risolutiva espressa, uno strumento legale che può determinare la fine automatica di un rapporto contrattuale. Il caso analizzato riguarda un contratto di locazione legato a una procedura fallimentare, in cui l’impegno del conduttore ad acquistare l’immobile all’asta era un elemento essenziale dell’accordo. La sua violazione ha innescato conseguenze economiche significative.

I Fatti del Caso: Un Contratto di Locazione con un Impegno Cruciale

Una curatela fallimentare concedeva in locazione un immobile a uso alberghiero a una società. Il contratto, stipulato nel 2018, non era una locazione ordinaria: la sua durata era esplicitamente collegata alla vendita giudiziaria del bene. L’accordo conteneva due clausole di fondamentale importanza:

1. Art. 10 (Impegno all’acquisto): Il conduttore si impegnava a partecipare all’asta pubblica per l’immobile, presentando un’offerta non inferiore a 1.000.000 di euro.
2. Clausola Risolutiva Espressa: La stessa clausola prevedeva che, in caso di violazione di tale impegno, il contratto si sarebbe risolto di diritto, con l’obbligo per il conduttore di rilasciare immediatamente l’immobile e di rimborsare alla curatela la differenza tra il milione di euro promesso e l’eventuale minor prezzo di aggiudicazione.

Al momento dell’asta, fissata per il 18 dicembre 2019, la società conduttrice non presentava alcuna offerta, adducendo criticità relative agli impianti dell’immobile. L’immobile veniva infine aggiudicato solo nel 2021, al nono esperimento d’asta, per un prezzo di 740.000 euro.

La Decisione del Tribunale e la Clausola Risolutiva Espressa

Il Tribunale ha accolto integralmente le richieste della curatela fallimentare. La decisione si fonda sull’efficacia e validità della clausola risolutiva espressa contenuta nell’articolo 10 del contratto. Secondo il giudice, questa clausola era sufficientemente specifica e determinata, essendo collegata a un’obbligazione chiara (la partecipazione all’asta) che costituiva la ragione stessa della stipulazione del contratto di locazione transitoria.

La mancata presentazione dell’offerta da parte del conduttore ha quindi causato l’automatica risoluzione del contratto alla data del 18 dicembre 2019, giorno in cui l’inadempimento si è concretizzato.

La Condanna al Risarcimento del Danno

Le conseguenze per la società inadempiente sono state duplici:

1. Pagamento della Penale: È stata condannata a versare la somma di 260.000 euro. Tale importo, previsto come penale nella stessa clausola, corrisponde esattamente alla differenza tra l’impegno di acquisto (1.000.000 €) e il prezzo effettivo di aggiudicazione (740.000 €).
2. Danno da Ritardata Restituzione: È stata inoltre condannata a pagare 42.500 euro ai sensi dell’art. 1591 c.c. Questo importo copre il danno subito dalla curatela per la mancata disponibilità dell’immobile dal momento della risoluzione fino alla sua effettiva riconsegna, calcolato sulla base dei canoni di locazione pattuiti per un periodo di 17 mesi.

Le Motivazioni della Sentenza

Il giudice ha ritenuto che l’obbligo di partecipazione all’asta fosse la “ragione determinante” del contratto. La locazione era stata concessa proprio per preservare il bene in vista della liquidazione, e l’impegno del conduttore era parte integrante di questa strategia. Le giustificazioni addotte dal conduttore riguardo a presunti vizi dell’immobile sono state respinte, in quanto generiche e in contrasto con quanto dichiarato nel contratto al momento della firma, ovvero di aver trovato l’immobile in buono stato e adatto all’uso.

Il Tribunale ha chiarito che la penale di 260.000 euro costituisce un “debito di valuta”, cioè un importo predeterminato non soggetto a rivalutazione, che serve a liquidare preventivamente il danno derivante da quello specifico inadempimento. Ha inoltre riconosciuto il diritto della curatela a ottenere un risarcimento ulteriore per il danno da ritardata restituzione, poiché si tratta di un pregiudizio distinto e successivo alla risoluzione del contratto.

Conclusioni

Questa sentenza offre importanti spunti pratici. In primo luogo, sottolinea l’enorme efficacia di una clausola risolutiva espressa ben formulata, che permette di risolvere un contratto automaticamente al verificarsi di un inadempimento specifico, senza necessità di una valutazione giudiziale sulla sua gravità. In secondo luogo, dimostra come gli impegni accessori a un contratto principale, se determinanti per la volontà delle parti, possano avere conseguenze economiche rilevanti in caso di violazione. Infine, ribadisce un principio fondamentale: chi non rispetta un patto non solo può perdere il diritto acquisito, ma è tenuto a risarcire tutti i danni, sia quelli predeterminati da una penale sia quelli ulteriori derivanti dalla sua condotta.

Quando una clausola risolutiva espressa è considerata valida ed efficace?
Secondo la sentenza, una clausola risolutiva espressa è valida ed efficace quando presenta un contenuto sufficientemente specifico e determinato, riferendosi a un’unica e chiara obbligazione la cui violazione è stata considerata dalle parti come ragione sufficiente per la risoluzione automatica del contratto.

Cosa succede se un conduttore non rispetta l’obbligo di partecipare a un’asta previsto nel contratto di locazione?
Se il contratto contiene una clausola risolutiva espressa legata a tale obbligo, l’inadempimento provoca la risoluzione di diritto del contratto. Il conduttore può essere condannato a pagare una penale, se prevista, e a risarcire eventuali ulteriori danni, come quello derivante dalla ritardata restituzione dell’immobile.

Il risarcimento per la mancata restituzione dell’immobile può cumularsi con la penale per un’altra violazione contrattuale?
Sì. La sentenza ha stabilito che il diritto a ricevere la penale pattuita per la mancata partecipazione all’asta non esclude il diritto a ottenere il risarcimento per il danno da ritardata restituzione (ex art. 1591 c.c.), poiché si tratta di due pregiudizi distinti derivanti da condotte diverse e temporalmente successive.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI PESCARA N. 44 2025 – N. R.G. 00003536 2023 DEL 09 01 2025 PUBBLICATA IL 09 01 2025

N. 3536/2023 R.G.

RAGIONE_SOCIALE Contr

PARTE RESISTENTE/CONVENUTA

Oggi 9 gennaio 2025 alle ore 9.00 innanzi al dott. NOME COGNOME sono comparsi:

per parte attrice in sostituzione l’avv. COGNOME è presente il dott. NOME COGNOME il quale si riporta alle conclusioni depositate in data 15.11.24 e chiede che la causa venga decisa nessuno compare per controparte

Il Giudice fa presente che si ritirerà in camera di consiglio per la decisione all’esito della trattazione delle ulteriori cause dell’odierna udienza e autorizza il predetto difensore ad allontanarsi, evidenziando che sarà data lettura della sentenza anche in sua assenza;

tornato in udienza il Giudice dott.ssa NOME COGNOME pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente

TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA

SEZIONE CIVILE

VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3536/2023

tra

PARTE RICORRENTE/ATTRICE

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. 3536/2023 r.g., promossa da:

titolare della ditta individuale RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale: – partita IVA: ), in persona del corrente in Città SINDIRIZZO alla INDIRIZZO, elettivamente domiciliata in Pescara, alla INDIRIZZO presso lo studio dell’avv. NOME COGNOME C.FRAGIONE_SOCIALE

Curatore Dott.ssa che la rappresentata e difende giusta procura in atti.

RICORRENTE

contro

con sede legale in Pescara al INDIRIZZO

RESISTENTE CONTUMACE

OGGETTO : risoluzione del contratto di locazione e risarcimento danni.

CONCLUSIONI: come in atti.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

La Curatela del Fallimento di

titolare della ditta individuale ‘

‘, in persona del Curatore Dott.ssa in data 20.10.2023,

presentava ricorso ex. art. 447 bis c.p.c. nei confronti della formulando, per le ragioni di seguito meglio descritte, le seguenti conclusioni: ‘1) accertare e dichiarare, per le causali di cui in narrativa, che il contratto di locazione è venuto a risolversi in data 18.12.2019 in ragione della clausola risolutiva espressa di cui all’articolo 10 dello stesso contratto e/o per il grave inadempimento della resistente; 2)condannare la medesima resistente al pagamento della penale di cui all’art. 10 del contratto di locazione nella misura di € 260.000,00 ovvero, in subordine, al risarcimento del danno da quantificare nella medesima
misura, con aggiunta della rivalutazione monetaria e degli interessi; 3)condannare la resistente al pagamento ex art. 1591 c.c. della somma di € 42.500,00, pari al corrispettivo dovuto fino alla riconsegna, e del maggior danno di cui alla penale da ritardo di cui all’art. 7 del contratto d i locazione o nella diversa misura che risulterà di giustizia, il tutto con l’aggiunta della rivalutazione monetaria e degli interessi; 4)con vittoria di spese e competenze del giudizio.’

In punto di fatto, il ricorrente deduceva che il Curatore del Fallimento ”

“, con contratto del 12/7/2018, registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Pescara il successivo 24/7/2018 al n° 005806-Serie 3T concedeva in locazione alla l’unità immobiliare ad uso di albergo, appartenente al compendio fallimentare sito in Città Sant’Angelo (PE), alla INDIRIZZO INDIRIZZO (doc.ti nn° 2 e 3 fascicolo ricorrente) con canone mensile pari ad € 2.500,00 allo scopo di conservazione del bene nel periodo necessario ad effettuarne la vendita all’asta, tanto che la durata della locazione era convenuta dal giorno 1.6.2018 e fino ‘all’ultimo giorno del mese successivo all’aggiudicazione dell’immobile locato a seguito di vendita giudiziaria effettuata dalla curatela fallimentare o nella procedura esecutiva n. 61/2014 Tribunale di Pescara, attualmente in corso’ (art. 3 del contratto) ed il conduttore si impegnava a riconsegnare i locali alla scadenza ‘corrispondendo, in caso di ritardo,….una penale quantificata in € 300,00 (trecento/00) per ogni giorno di ritardo nella consegna dell’immobile'(art. 7) vincolandosi altresì ‘a presentare domanda di partecipazione all’asta pubblica competitiva che sarà indetta dalla curatela, impegnandosi all’acquisto dell’immobile oggetto di locazione al prezzo non inferiore ad € 1.000.000,00 (unmilione/00 ) ‘ (art. 10) e ‘ Nella circostanza in cui tale impegno venisse disatteso (….) all’immediato rilascio dell’immobile……Il conduttore sarà quindi obbligato a rimborsare alla curatela l’eventuale differenza tra l’importo di € 1.000.000,00…ed il minor prezzo di aggiudicazione, fatto salvo il diritto al risarcimento del maggior danno ‘.
A seguito della mancata presentazione dell’offerta di acquisto del bene da parte della conduttrice al sesto esperimento di vendita ( doc.to n° 4) fissato al 18.12.19, giustificandosi su ‘alcune criticità relative allo stato di efficienza degli impianti di climatizzazione a servizio di RAGIONE_SOCIALE, nonché degli impianti idrici, di condizionamento e di antincendio, come da relazioni tecniche e computi metrici commissionati …a professionisti all’uopo incaricati. Tali criticità costituiscono dei veri e propri vizi che si riflettono in danni alla struttura stessa e che abbisognano di interventi urgenti per la loro riparazione’, seguirono nuovi esperimenti di
vendita con aste deserte, fino all’aggiudicazione dell’immobile da parte della RAGIONE_SOCIALE il 20.1.2021, in occasione del IX° esperimento d’asta, al prezzo di € 740.000,00.

Descritta in questi termini la condotta inadempiente della sia rispetto all’obbligo di partecipazione all’asta che alla presentazione dell’offerta di acquisto, la ricorrente traeva le conseguenze tracciate nelle proprie conclusioni, ridotte nella memoria conclusionale depositata in data 15 novembre 2024 nella misura che segue: ‘premesso di avere proposto distinte domande aventi ad oggetto: 1) l’accertamento di avvenuta risoluzione del contratto di locazione; 2) la condanna della resistente al pagamento della penale dell’art. 10 del contratto di locazione; 3) la condanna al pagamento di somme dovute ex art. 1591 c.c.; 4) la condanna al pagamento della penale da ritardo di cui all’art. 7 del contratto di locazione; ribadisce di rinunciare agli atti della domanda di cui al precedente punto 4), avente ad oggetto il pagamento della penale da ritardo di € 219.000,00 ex art. 7 del contratto di locazione, (…) Alla luce di quanto precede, l’esponente, insiste per l’accoglimento delle seguenti conclusioni: 1)accertare e dichiarare, che il contratto di locazione è venuto a risolversi in data 18.12.2019 in ragione della clausola risolutiva espressa di cui all’articolo 10 dello stesso contratto e/o per il grave inadempimento della resistente; 2)condannare la medesima resistente al pagamento della penale di cui all’art. 10 del contratto di locazione nella misura di € 260.000,00 ovvero, in subordine , al risarcimento del danno da quantificare nella medesima misura, con aggiunta della rivalutazione monetaria e degli interessi; 3)condannare la resistente al pagamento ex art. 1591 c.c. della somma di € 42.500,00, pari al corrispettivo dovuto fino alla riconsegna, o nella diversa misura che risulterà di giustizia, il tutto con l’aggiunta della rivalutazione monetaria e degli interessi; 4)con vittoria di spese e competenze del giudizio.’.
La resistente, regolarmente citata, non si costituiva in giudizio e all’udienza del 21.03.24 il Giudice dichiarava la contumacia della all’udienza del 09.01.2025 la ricorrente ribadiva le conclusioni riportate in atti e la causa veniva trattenuta per la decisione.

La domanda merita di essere accolta secondo le argomentazioni che seguono.

La linearità degli eventi narrati e riscontrati con la documentazione versata agli atti consente di suffragare l’avvenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione tra le parti, per aver il conduttore mancato di adempiere all’impegno contrattuale di presentare domanda di

partecipazione all’asta entro il 17.12.2019, allorquando il prezzo base d’asta ammontava ad € 943.689,585 ( doc.to n° 4 fascicolo ricorrente).

La risoluzione merita di essere dichiarata per effetto della clausola risolutiva espressa prevista dal contratto, atteso che l’obbligo di assicurare la partecipazione della conduttrice alla gara nei termini enucleati nel contratto era stata la ragione determinante per la stipulazione della locazione.

Già nelle premesse il contratto dava atto d’essere stata autorizzata la locazione nella prospettiva della liquidazione dell’attivo fallimentare, tanto che la stessa durata della locazione era all’art. 3 convenuta dal giorno 1.6.2018 e fino ‘all’ultimo giorno del mese successivo all’aggiudicazione dell’immobile locato a seguito di vendita giudiziaria effettuata dalla curatela fallimentare o nella procedura esecutiva n. 61/2014 Tribunale di Pescara, attualmente in corso’.

Inoltre, il dettato contenuto all’art. 7 (Consegna e conformità dell’immobile) consente di emarginare la denuncia di malfunzionamento degli impianti idrici e di climatizzazione sollevata dal conduttore pochi giorni prima dell’asta alla quale avrebbe dovuto partecipare, non solo perché generica e priva di riscontro, ma soprattutto in quanto in netto contrasto con quanto lo stesso conduttore aveva, in seno al contratto, dichiarato, ossia ‘di aver esaminato i locali oggetto del presente contratto e di averli trovati adatti all’uso convenuto ed in buono stato di manutenzione, riconoscendo che sono esenti da difetti che possano influire sullo stato di salute di chi li utilizza’ così impegnandosi a riconsegnarli alla scadenza ‘corrispondendo, in caso di ritardo, ….una penale quantificata in € 300,00 (trecento/00) per ogni giorno di ritardo nella consegna dell’immobile’.
È valida e pienamente efficace la clausola risolutiva espressa contenuta nel presente contratto di locazione con la quale le parti convengono che la eventuale inosservanza dell’obbligo di rispettare l’art. 10 (Impegno all’acquisto dell’immobile) che vincolava il conduttore ‘a presentare domanda di partecipazione all’asta pubblica competitiva che sarà indetta dalla curatela, impegnandosi all’acquisto dell’immobile oggetto di locazione al prezzo non inferiore ad € 1.000.000,00(unmilione/00).’ avrebbe determinato ”Nella circostanza in cui tale impegno venisse disatteso, (…) l’immediato venir meno della locazione, con conseguente obbligo all’immediato rilascio dell’immobile……Il conduttore sarà quindi obbligato a rimborsare alla curatela l’eventuale differenza tra l’importo di € 1.000.000,00…ed il minor prezzo di aggiudicazione, fatto salvo il diritto al risarcimento del maggior danno’..
Tale clausola, infatti, presenta un contenuto sufficientemente specifico e determinato, poiché riferita ad un’unica specifica e determinata obbligazione, distintamente individuata ed assunta a ragione sufficiente di risoluzione di diritto del contratto. (Cassazione civile, II sezione, 3 settembre 2021, n. 23879).

L’accertamento dell’inadempimento comporta l’avverarsi delle conseguenze previste dal comma 2 del mentovato articolo 10, secondo il quale, alla risoluzione di diritto della locazione alla data del 18.12.2019, avendo l’affittuaria mancato di adempiere all’impegno contrattuale di presentare domanda di partecipazione all’asta entro il 17.12.2019, si accompagna non solo l’ obbligo all’immediato rilascio dell’immobile, privo di tutti gli arredi, le attrezzature e suppellettili che non sono oggetto del presente contratto d’affitto, ma anche il rimborso.
In aderenza al disposto contenuto dall’art. 587, secondo comma, c.p.c. che prevede a carico dell’aggiudicatario decaduto perché abbia omesso il versamento del saldo del prezzo, merita di essere riconosciuto il diritto della Curatela a conseguire il pagamento della somma di € 260.000,00, pari alla differenza tra l’importo dell’impegno all’acquisto (un milione di euro) ed il prezzo di aggiudicazione (€ 740.000,00), così come contenuto dalla clausola contenuta all’art. 10 del contratto di locazione, destinata ad operare in caso di inadempimento all’obbligo di presentazione della domanda di partecipazione all’asta pubblica da parte del conduttore conscio che la finalità della stipulata locazione transitoria fosse proprio il perfezionamento della vendita a mezzo di procedura pubblica liquidatoria.
A tal riguardo appare opportuno ricordare che ‘la penale di cui all’art. 1382 c.c., e cioè la prestazione che uno dei contraenti si è obbligato ad eseguire in caso di inadempimento o di ritardo nell’adempimento dell’obbligazione principale, costituisce oggetto di un debito non di valore ma di valuta. Pertanto, ove a sua volta tale prestazione non sia eseguita o sia eseguita in ritardo, per essa sono dovuti – ricorrendone le specifiche condizioni – gli interessi moratori e l’eventuale ulteriore risarcimento del danno maggiore di cui all’art. 1224 c.c., a ciò non ostando l’effetto, proprio della clausola penale, di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore (ai sensi dell’art. 1382, ultima parte del primo comma, c.c.), atteso che la penale, pur essendo obbligazione accessoria, ha una sua autonoma identità quale obbligazione pecuniaria, mentre la prevista limitazione del risarcimento attiene all’inadempimento o al ritardo nell’adempimento dell’obbligazione principale (come l’accordo circa la risarcibilità del danno ulteriore)’ (Cass. civ., sez. lav., 24
giugno 1987, n. 5583; Cass. II, 16 marzo 1988, n. 2468; Cass. III, 8 aprile 1998, n. 3641; Sez. Un. 10 aprile 1995, n. 4126).

Ugualmente, a fronte della riconsegna del bene (all’aggiudicataria) solamente in data 06.09.2022 e che ha comunque provveduto al pagamento nei confronti della curatela anche successivamente alla risoluzione di diritto del contratto fino al marzo 2021, deve essere riconosciuto il diritto della Curatela a vedersi corrisposto, ai sensi dell’art. 1591c.c., il danno per il ritardo nella restituzione del complesso alberghiero, nella misura pari a quella dei canoni mensili convenuti, per il periodo dall’aprile 2021 al settembre 2022 e così complessivamente € 42.500,00 (€ 2.500,00 X 17 mesi).
La somma dovuta a titolo di canone di godimento del bene occupato costituisce debito di valuta e pertanto non è oggetto di rivalutazione monetaria, salvo che non venga allegato un qualche elemento da cui desumere un maggior danno da ritardato pagamento, circostanza insussistente nel caso di specie.

All’accoglimento della domanda segue la condanna della resistente alle spese di giudizio, che seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo secondo i parametri minimi offerti dal DM. 55/14 (scaglione 260.001 fino a 520.000 euro) previa decurtazione della fase istruttoria di fatto non avvenuta.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

-Dichiara risolto il contratto di locazione del 12/7/2018, registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Pescara il successivo 24/7/2018 al n° 005806-Serie 3T alla data del 18.12.2019, in ragione dell’avveramento della clausola risolutiva espressa di cui all’articolo 10 dello stesso contratto;

condanna la resistente al pagamento della penale di cui all’art.10 del contratto di locazione nella misura di € 260.000,00, oltre accessori di legge;

condanna la resistente al pagamento ai sensi dell’art. 1591c.c nella misura di € 42.500,00, oltre accessori di legge;

Condanna altresì la parte resistente a pagare in favore della parte ricorrente le spese di lite, che liquida in complessivi € 6023,00, oltre al rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15% dei compensi, CAP e IVA come per legge

Sentenza pubblicata mediante lettura in udienza.

Pescara, 9 gennaio 2025

Il Giudice dott. NOME COGNOME

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