Clausola risolutiva espressa e buona fede: il caso

Una società immobiliare ha citato in giudizio una promissaria acquirente per la risoluzione di un contratto preliminare, invocando una clausola risolutiva espressa per la mancata stipula del rogito. La Corte di Cassazione, confermando la decisione d’appello, ha respinto il ricorso. Ha stabilito che, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, il giudice deve valutare il comportamento delle parti secondo il principio di buona fede. La risoluzione non è automatica se la condotta della parte inadempiente, nel contesto generale del rapporto, appare conforme a tale principio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Clausola Risolutiva Espressa: Perché la Buona Fede Può Salvare il Contratto

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 20229/2024) ha riaffermato un principio cruciale in materia contrattuale: l’esistenza di una clausola risolutiva espressa non comporta necessariamente la fine automatica del rapporto in caso di inadempimento. La valutazione del comportamento delle parti secondo il canone della buona fede rimane un passaggio imprescindibile per il giudice. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Un Preliminare di Vendita Finito in Tribunale

La vicenda ha origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel lontano 1993. Una società costruttrice prometteva in vendita un appartamento a una signora, la quale riceveva immediatamente le chiavi dell’immobile.

Nonostante la consegna e il pagamento di una parte del prezzo, le parti non arrivavano mai alla stipula del contratto definitivo. Dopo anni di stallo, nel 2004, la società immobiliare decideva di agire in giudizio, chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento della promissaria acquirente. La società lamentava il rifiuto di quest’ultima di presentarsi davanti al notaio per il rogito e invocava l’applicazione di una clausola risolutiva espressa presente nel preliminare.

L’Iter Giudiziario: Dal Tribunale alla Cassazione

Il percorso legale è stato lungo e caratterizzato da decisioni contrastanti, a dimostrazione della complessità della questione.

La Decisione del Tribunale

In primo grado, il Tribunale accoglieva la domanda della società costruttrice. I giudici dichiaravano risolto il contratto, condannando la promissaria acquirente alla restituzione dell’immobile. La motivazione si basava sulla constatazione dell’inadempimento (mancata stipula del definitivo e pagamento solo parziale del prezzo) e sulla conseguente operatività della clausola risolutiva.

Il Ribaltamento in Corte d’Appello

La promissaria acquirente impugnava la sentenza. La Corte d’Appello ribaltava completamente la decisione di primo grado, rigettando le domande della società. Secondo i giudici d’appello, il comportamento della signora non poteva considerarsi colpevole. L’incertezza sul saldo prezzo ancora dovuto, le trattative intercorse tra le parti e la lunga tolleranza manifestata dalla stessa società venditrice per anni erano tutti elementi che deponevano a favore della buona fede dell’acquirente. Di conseguenza, non sussistevano i presupposti per la risoluzione del contratto.

La Clausola Risolutiva Espressa Sotto la Lente della Cassazione

La società immobiliare, non soddisfatta, proponeva ricorso per cassazione, sostenendo che la Corte d’Appello avesse errato nel non applicare l’automatismo previsto dall’art. 1456 del codice civile in presenza di una clausola risolutiva espressa. La tesi della ricorrente era semplice: una volta verificatosi l’inadempimento previsto dalla clausola (la mancata comparizione al rogito), il contratto doveva considerarsi risolto di diritto, senza ulteriori indagini sulla colpa o sulla buona fede.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la sentenza d’appello e fornendo importanti chiarimenti. I giudici supremi hanno ribadito che, sebbene la clausola risolutiva espressa sottragga al giudice la valutazione sulla gravità dell’inadempimento (poiché sono le parti stesse a predeterminarla), non lo esime dal valutare la condotta complessiva delle parti alla luce del principio di buona fede.

L’agire dei contraenti deve essere sempre improntato a correttezza e lealtà. Pertanto, la risoluzione può essere dichiarata solo se il comportamento dell’obbligato, oltre a integrare tecnicamente la violazione contrattuale, risulta anche contrario a buona fede. Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che la decisione dei giudici d’appello fosse ben motivata: l’incertezza sul saldo, le trattative in corso e la tolleranza del venditore rendevano il comportamento della promissaria acquirente non contrario al dovere di correttezza. Pertanto, l’invocazione della clausola da parte della società non era legittima.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale fondamentale: la clausola risolutiva espressa non è uno strumento che opera in modo cieco e meccanico. Il principio di buona fede funge da criterio di controllo sulla legittimità dell’esercizio del diritto di risolvere il contratto. Ciò significa che una parte non può invocare la risoluzione se il suo comportamento precedente ha ingenerato nell’altra parte un legittimo affidamento sulla prosecuzione del rapporto o se l’inadempimento, pur esistente, si inserisce in un contesto di complessiva correttezza e disponibilità della controparte.

L’attivazione di una clausola risolutiva espressa determina sempre la risoluzione automatica del contratto?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che il giudice deve comunque valutare il comportamento della parte inadempiente secondo il principio di buona fede. Se la condotta, pur integrando la violazione prevista dalla clausola, risulta conforme a buona fede, la risoluzione può non essere dichiarata.

In che modo la buona fede incide sulla valutazione dell’inadempimento in presenza di una clausola risolutiva espressa?
La buona fede agisce come un correttivo. Il giudice deve verificare se l’esercizio del diritto di risolvere il contratto sia legittimo e non abusivo. Nel caso specifico, la tolleranza mostrata per anni dal venditore e l’incertezza sul saldo del prezzo hanno fatto sì che la condotta della promissaria acquirente non fosse considerata contraria a buona fede, impedendo così la risoluzione.

Quali elementi ha considerato la Corte per affermare la buona fede della promissaria acquirente?
La Corte ha valorizzato la motivazione della sentenza d’appello, che si basava su: l’iniziale incertezza del saldo dovuto, le successive trattative tra le parti e la tolleranza mostrata per anni dalla società immobiliare riguardo alla stipula del contratto definitivo. Questi elementi hanno dimostrato l’assenza di un comportamento colpevole e contrario a correttezza da parte dell’acquirente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20229 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20229 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 35774/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, domiciliata presso il suo recapito digitale con indirizzo pec;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

-controricorrente-

per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Bari n. 1931/2019, depositata il 16 settembre 2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26 giugno 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Lette le conclusioni del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. -Con citazione notificata il 25 novembre 2004, l’ RAGIONE_SOCIALE convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Trani, Sezione distaccata di Barletta, NOME COGNOME, cui con contratto preliminare del 29 novembre 1993 aveva promesso in vendita l’ appartamento, sito in Barletta, alla INDIRIZZO, quarto piano, interno 12, scala 4, con posto auto n. 13, al prezzo di lire 160.000.000 (euro 82.633,10), formalmente invitando la convenuta ch e, nonostante la regolare consegna dell’appartamento, oggetto del preliminare, si rifiutava di stipulare l’ atto definitivo di compravendita, a comparire innanzi al AVV_NOTAIO di Barletta il 21 dicembre 2004 e, in mancanza, rassegnando le seguenti conclusioni: 1) accertarsi e dichiararsi per le causali esposte in narrativa l’inadempimento contrattuale della convenuta all’ obbligo di acquistare i beni immobili compromessi in vendita e, per l’effetto, previa declaratoria di inadempimento ex art. 1456 cod. civ., dichiarare risolto il contratto preliminare per grave colpa della convenuta; 2) conseguentemente ordinare immediatamente l’immissione in possesso dell’attrice nell’immobile per cui è causa, con riserva di separate azioni per ulteriori ed eventuali danni.
NOME COGNOME, rimasta inizialmente contumace, si costituì all’udienza ex art. 184 cod. proc. civ., contestando la domanda attrice, di cui chiese il rigetto, deducendo la natura definitiva del contratto del 29 novembre 1993, anche in conseguenza dell’integrale pagamento del relativo prezzo.

La causa è stata istruita a mezzo di prove orali, con l’interrogatorio formale RAGIONE_SOCIALE parti e prova testimoniale.

Con sentenza n. 207/2013, il Tribunale dichiarava risolto il contratto preliminare del 29 novembre 1993 e, per l’effetto, condannava NOME alla restituzione dell’appartamento e del posto auto, nonché al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del processo, argomentando che le parti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita pattuendo la clausola risolutiva

espressa per le specifiche ipotesi di omissione o ritardo nel pagamento anche di un sol rateo del prezzo, ovvero nella stipula del contratto definitivo e che la documentazione in atti evidenziava il solo parziale pagamento del prezzo da parte della NOME, tra l’altro in tempi diversi rispetto a quelli convenuti, mentre alle trattative di bonario componimento, intercorse tra le parti, non poteva attribuirsi valore di rinuncia alla clausola

–NOME interponeva appello.

Sospesa la provvisoria esecutorietà, si è costituita l’RAGIONE_SOCIALE contestando i motivi di doglianza e chiedendone il rigetto.

La Corte di appello ha accolto l’impugnazione, rigettando le domande avanzate e condannando l ‘ RAGIONE_SOCIALE a pagare ad NOME le spese del doppio grado di giudizio.

–RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

-Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Con il primo motivo di ricorso la ricorrente deduce la nullità della sentenza impugnata, ex art. 360, primo comma, n. 4 cod. proc. civ., laddove ha escluso che tra le domande proposte dalla società vi fosse anche quella di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per mancato versamento del rateo di prezzo ai sensi della lettera b) dell’art. 11 del preliminare di compravendita, che prevedeva tale ipotesi quale ulteriore motivo di risoluzione del contratto ex art. 1456 cod. civ. La Corte d’appello avrebbe liquidato la questione soffermandosi esclusivamente su una parte dell’atto di citazione e interpretando in maniera restrittiva le conclusioni della società attrice, non tenendo conto di quanto contenuto in altre parti del libello introduttivo. Si richiama, sul punto, il principio consolidato
nella giurisprudenza di questa Corte, secondo cui il giudice del merito, nell’indagine diretta all’individuazione del contenuto e della portata RAGIONE_SOCIALE domande sottoposte alla sua cognizione, non è tenuto a uniformarsi al tenore meramente letterale degli atti nei quali le domande medesime risultino contenute, dovendo, per converso, aver riguardo al contenuto di omesso esame, ove limiti la sua pronuncia in relazione alla sola prospettazione letterale della pretesa, trascurando la ricerca dell’effettivo suo contenuto sostanziale (fra molte, Cass. n. 3012/2010, 19331/07, 23819/07 21916/2018). Correttamente, pertanto, il giudice di prime cure aveva ritenuto risolto il contratto per violazione RAGIONE_SOCIALE clausole risolutive previste dalle lettere b) e d) dell’art. 11 del contratto preliminare di compravendita.
1.1. -Il motivo è inammissibile.

In tema di ricorso per cassazione, l’esercizio del potere di esame diretto degli atti del giudizio di merito, riconosciuto alla RAGIONE_SOCIALE. ove sia denunciato un error in procedendo , presuppone l’ammissibilità del motivo, ossia che la parte riporti in ricorso, nel rispetto del principio di autosufficienza, gli elementi ed i riferimenti che consentono di individuare, nei suoi termini esatti e non genericamente, il vizio suddetto, così da consentire alla Corte di effettuare il controllo sul corretto svolgimento dell'”iter” processuale senza compiere generali verifiche degli atti (Cass., Sez. VI-1, 25 settembre 2019, n. 23834; Cass., Sez. IV, 8 giugno 2016, n. 11738; Cass., Sez. V, 30 settembre 2015, n. 19410).
Nel caso in esame difettano di specificità le deduzioni prospettate in merito al contratto preliminare e alle clausole risolutive espresse previste dalle lettere b) e d) dell’articolo 11, il cui contenuto non viene riportato nella sua integralità, precludendone la valutazione in sede di legittimità.

-Con il secondo motivo di ricorso si prospetta la violazione e falsa applicazione di legge dell’art. 1456 cod. civ. La Corte territoriale

censura la sentenza di primo grado sostenendo che il comportamento in buona fede e non colpevole della signora NOME esclude l’operatività della clausola risolutiva espressa. La ricorrente non condivide tale assunto. Il tema della colpa, nell ‘ ipotesi di clausola risolutiva espressa, è discusso sia in dottrina sia in giurisprudenza. Si richiama, infatti, l’esistenza di un contrasto. La Corte di cassazione ha avuto modo di pronunciarsi in merito, prendendo in considerazione il ruolo della buona fede nell ‘orientare il comportamento RAGIONE_SOCIALE parti in presenza di una clausola risolutiva espressa (Cass. 27 ottobre 2016, n. 21740). La decisione si discosta da un precedente orientamento (Cass. 23 novembre 2015, n. 23868 richiamata nella sentenza impugnata). Con riferimento al ruolo della buona fede, la Corte, nella sentenza n. 21740/2016, ha rilevato che l’operatività della clausola risolutiva espressa non richiede altro che la constatazione dell ‘inadempimento così come in essa dedotto, essendo state le parti a collegare la risoluzione a quel determinato inadempimento. Nel caso di specie, si deduce che la promissaria non si è presentata innanzi al AVV_NOTAIO per la stipula, ovvero per spiegare in quella sede le sue ragioni, affrontando scientemente il rischio della risoluzione e della iniziativa giudiziale che le veniva prospettata con atto di citazione. Tanto sarebbe sufficiente alla declaratoria di risoluzione del contratto preliminare.
Con il terzo motivo di ricorso si denuncia l ‘ insufficiente motivazione in relazione a un fatto controverso dedotto in giudizio. La Corte territoriale ha ritenuto non addebitabile alla signora NOME la mancata adesione all’invito a comparire innanzi al AVV_NOTAIO per la stipula, in quanto il prezzo non era stato determinato dalle parti nella sua esatta quantificazione. Invero, la Corte ometterebbe di considerare due aspetti fondamentali della fattispecie concreta. Il primo è che la NOME non ha ottemperato all’invi to del 14 giugno 2000 alla stipula fissata per il 30 giugno 2000. E quindi sarebbe già inadempiente da tale data. Il secondo, è che la NOME in quella data
doveva solo acquistare l’immobile e perfezionare il preliminare accollandosi il mutuo, avendo già pagato la quota fuori mutuo. Il primo importante inadempimento si sarebbe verificato proprio in sede di omessa comparizione innanzi al AVV_NOTAIO per la data del 30 giugno2000. E la conseguenza di tale inadempienza è stata il mancato accollo del mutuo e la ricaduta sulla promittente venditrice degli effetti negativi dell ‘ insolvenza della promissaria acquirente.

Con il quarto motivo di ricorso si prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1175, 1371 e 1375 cod. civ., non potendosi ravvisare una violazione del principio di buona fede allorché la promittente venditrice abbia agito nel rispetto della disciplina contrattuale stabilita e concordata. La Corte territoriale sarebbe dunque incorsa in errore quando ha affermato che dagli atti di causa emerge che la signora NOME ha dimostrato l’assenza di responsabilità formulando proposte transattive per definire la vertenza. Con il suo ultradecennale silenzio (dal 29 novembre 1993 al 6 marzo 2006, data in cui perviene il primo riscontro alla richiesta di adempimento con la missiva dell’AVV_NOTAIO) sarebbe evidente che la promissaria acquirente, non essendosi presentata innanzi al AVV_NOTAIO indicato nell’atto di intimazione e non essendosi nemmeno preoccupata di costituirsi in giudizio nei termini per far valere le proprie ragioni, si é resa colpevole della dichiarata volontà di non adempiere. La promittente venditrice aveva un interesse alla stipula del contratto per sottrarsi alle future inadempienze della promissaria acquirente (che poi si sono regolarmente manifestate). Aveva un interesse a non pagare più IMU, TASI e oneri condominiali su que ll’ immobile del quale non godeva più e che, invece, ancora oggi è costretta a pagare. La condotta della promissaria acquirente, invece, che non si è presentata innanzi al AVV_NOTAIO per la stipula del contratto definitivo sarebbe contraria all’obbligo di buona fede.
2.1. -I motivi, da trattarsi congiuntamente stante la loro correlazione, sono infondati.

Ai fini della risoluzione del contratto per inadempimento, in presenza di clausola risolutiva espressa, pur se la colpa del contraente inadempiente si presume, ai sensi dell’art. 1218 cod. civ., il giudice non è tenuto solo a constatare che l’evento previsto dalla detta clausola si sia verificato, ma deve esaminare, con riferimento al principio della buona fede, il comportamento dell’obbligato, potendo la risoluzione essere dichiarata solo ove sussista (almeno) la colpa di quest’ultimo (Cass., Sez. III, 5 agosto 2002, n. 11717).
L’agire dei contraenti va valutato, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, secondo il criterio generale della buona fede, sia quanto alla ricorrenza dell’inadempimento che del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione, sicché, qualora il comportamento del debitore, pur integrando il fatto contemplato dalla suddetta clausola, appaia comunque conforme a quel criterio, non sussiste l’inadempimento, né i presupposti per invocare la risoluzione, dovendosi ricondurre tale verifica non al requisito soggettivo della colpa, ma a quello, oggettivo, della condotta inadempiente (Cass., Sez. I, 23 marzo 2023, n. 8282).
Nel caso di specie, la Corte di appello ha motivato le ragioni in base alla quale ha ritenuto sussistente la buona fede della promissaria acquirente (iniziale incertezza del saldo dovuto, successive trattative, tolleranza mostrata per anni dall’immobiliare in ordine alla stipula del definitivo), talché nessuna censura può essere riproposta in sede di legittimità. La valutazione della gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ai sensi dell’art. 1455 cod. civ., costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito (Cass., Sez. VI-2, 22 giugno 2020, n. 12182).
3. -Il ricorso va dunque rigettato.

Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

Poiché il ricorso è stato rigettato, sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato -Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 della sussistenza dei presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida, in favore della controricorrente, in euro 8.000,00 per compensi, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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