Clausola penale: quando non si applica per impossibilità

Un’ordinanza della Corte di Cassazione analizza un caso relativo a un contratto di cointeressenza immobiliare. La Corte ha stabilito che la clausola penale per il ritardo nell’inizio dei lavori non può essere applicata se la prestazione è divenuta oggettivamente impossibile per cause non imputabili al debitore. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per motivi procedurali, confermando le decisioni dei gradi precedenti e ribadendo che la penale presuppone un inadempimento colpevole.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Clausola Penale e Impossibilità della Prestazione: Un’Analisi della Cassazione

L’inserimento di una clausola penale in un contratto è una prassi comune per tutelarsi da eventuali inadempimenti. Ma cosa accade se l’esecuzione della prestazione diventa impossibile per cause non dipendenti dalla volontà del debitore? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 12077/2024) offre chiarimenti fondamentali, sottolineando che la penale non è un meccanismo automatico e la sua applicazione è strettamente legata all’esistenza di un inadempimento colpevole.

Il Caso: Un Progetto Immobiliare e la Penale Milionaria

La vicenda trae origine da un “contratto di cointeressenza propria” stipulato tra due soggetti per la realizzazione di un complesso immobiliare. L’accordo prevedeva che un soggetto (l’associante) si impegnasse a iniziare i lavori di edificazione entro una data specifica, il 31 dicembre 2010. Per garantire l’adempimento, il contratto includeva una clausola penale molto severa:

* Una penale di 200 euro per ogni giorno di ritardo nell’inizio dei lavori.
* Una penale di 5 milioni di euro in caso di inadempimento totale dell’obbligazione di realizzare il complesso.

Allo scadere del termine, i lavori non erano iniziati. Di conseguenza, l’altro soggetto (l’associato) ha agito in giudizio per ottenere il pagamento della penale pattuita.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale di Monza che, successivamente, la Corte d’Appello di Milano hanno rigettato la domanda. I giudici hanno accertato che, alla data del 31 dicembre 2010, era oggettivamente impossibile per l’associante avviare l’attività edificatoria. Questa impossibilità non era a lui imputabile, ma derivava da circostanze esterne (presumibilmente di natura amministrativa e autorizzativa). Di conseguenza, non potendosi configurare un inadempimento colpevole, la clausola penale è stata ritenuta inapplicabile.

I Motivi del Ricorso e l’Analisi della Cassazione

L’associato ha presentato ricorso in Cassazione, articolando sei diversi motivi. Il fulcro della sua difesa era che la penale per il ritardo dovesse operare a prescindere dalla colpa e che i giudici di merito avessero errato nel valutare la natura dell’obbligazione e della penale stessa.

Tuttavia, la Suprema Corte ha dichiarato il ricorso interamente inammissibile.

Le Motivazioni della Suprema Corte: Inammissibilità per Difetto di Specificità

La decisione della Cassazione si è concentrata su aspetti procedurali cruciali, che hanno impedito un esame nel merito della questione. La Corte ha ribadito che il ricorso per cassazione deve rispettare rigorosi oneri di specificità e autosufficienza, come previsto dall’art. 366 c.p.c. Il ricorrente non si è limitato a denunciare un errore di diritto, ma ha tentato di ottenere una nuova valutazione dei fatti, attività preclusa in sede di legittimità.

In sostanza, i motivi del ricorso sono stati giudicati:

1. Assertivi e generici: Non hanno specificato in modo chiaro e puntuale in cosa consistesse l’errore di diritto commesso dalla Corte d’Appello.
2. Carenti di autosufficienza: Non hanno riportato gli elementi di fatto e gli atti processuali necessari per consentire alla Corte di decidere senza dover consultare il fascicolo processuale.
3. Mirati a una rivalutazione del merito: Le censure miravano a ottenere un diverso apprezzamento delle prove e una ricostruzione dei fatti alternativa a quella, insindacabile in questa sede, operata dai giudici dei gradi precedenti.

La Corte ha quindi concluso che, non potendo riesaminare l’accertamento di fatto secondo cui la prestazione era diventata impossibile per causa non imputabile al debitore, non poteva che confermare la decisione di inapplicabilità della clausola penale.

Le Conclusioni: Quando la Clausola Penale Non Scatta

L’ordinanza in esame ribadisce un principio cardine del diritto delle obbligazioni: la clausola penale ha la funzione di predeterminare il risarcimento del danno derivante da un inadempimento imputabile. Se la prestazione non viene eseguita perché è divenuta oggettivamente impossibile per una causa non attribuibile alla colpa o al dolo del debitore, l’obbligazione si estingue e non sorge alcun diritto al risarcimento, né, di conseguenza, alla penale.

Inoltre, la pronuncia costituisce un importante monito sulla necessità di redigere i ricorsi per cassazione con estremo rigore tecnico. La mancata osservanza dei principi di specificità e autosufficienza conduce inevitabilmente a una declaratoria di inammissibilità, impedendo alla Corte di pronunciarsi sul cuore della controversia.

Una clausola penale è sempre dovuta in caso di mancato rispetto di un termine contrattuale?
No. Secondo la decisione, la clausola penale non è applicabile se la prestazione (in questo caso, l’inizio dei lavori) è divenuta oggettivamente impossibile per cause non imputabili al debitore. La penale presuppone un inadempimento colpevole.

Perché il ricorso è stato dichiarato inammissibile dalla Corte di Cassazione?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per ragioni procedurali. In particolare, è stato ritenuto privo della necessaria specificità e autosufficienza, in quanto le censure erano generiche e miravano a ottenere una nuova valutazione dei fatti, attività che non rientra nelle competenze della Corte di Cassazione.

Cosa significa che la prestazione era ‘impossibile’ in questo caso?
Significa che, secondo l’accertamento dei giudici di merito, alla data stabilita dal contratto (31/12/2010) non esistevano le condizioni oggettive per poter avviare l’attività edificatoria, e tale impedimento non era attribuibile a una colpa del debitore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 12077 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 12077 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20411/2021 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME;

-ricorrente-

contro

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME;

-controricorrente-

Avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MILANO n. 1656/2021 depositata il 25/05/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 01/02/2024 dalla Consigliera NOME COGNOME.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La presente controversia trae origine dal credito asseritamente vantato dal NOME COGNOME nei confronti di NOME COGNOME, fatto valere in via monitoria, a seguito del preteso inadempimento del COGNOME al contratto stipulato tra le parti e denominato ‘contratto di cointeressenza propria’, con conseguente applicazione della penale stabilita dalla clausola n. 5 dell’accordo. Sulla base del contratto il COGNOME associa COGNOME per la realizzazione di un complesso immobiliare. Il COGNOME (associato), senza versare alcun corrispettivo, partecipa al 50% degli utili e al 10% delle perdite (ma con il limite massimo di 1 milione di euro); il COGNOME (associante) si obbliga ad iniziare i lavori entro il 31 dicembre 2010 e, in caso di ritardo nell’inizio dei lavori, si obbliga a pagare all’associato una penale di 200 € per ogni giorno di ritardo; in caso di inadempimento dell’obbligazione posta a suo carico (realizzazione del compendio immobiliare) l’associante si obbliga a pagare all’associato una penale di Euro 5.000.000; entrambe le parti possono recedere dal contratto pagando il prezzo di Euro 5.000.000.
Nel 2015, con ricorso monitorio, COGNOME ha lamentato che il COGNOME non aveva iniziato l’edificazione del complesso entro la data stabilita.

A seguito di opposizione, il Tribunale di Monza, con la sentenza n. 2470/2019 rigettava la domanda proposta dal COGNOME.

La Corte d’appello di Milano, con la sentenza n. 1656 del 25 maggio 2021, ha confermato la sentenza impugnata accertando che alla data del 31/12/2010 non era possibile per il COGNOME porre in

essere alcuna attivit à edificatoria, e conseguentemente sancendo l’inapplicabilità della penale contrattualmente stabilita.

Propone ricorso per cassazione NOME COGNOME con 6 motivi illustrati da ricorso.

NOME COGNOME resiste con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

5.1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione dell’art. 2554 c.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.. ‘Sulla qualificazione giuridica del contratto: cointeressenza o associazione in partecipazione.

Si duole che la corte di merito abbia errato là dove ha ritenuto irrilevante l’individuazione della corretta qualificazione giuridica della tipologia di contratto stipulato tra le parti in quanto la controversia ha ad oggetto la validità ed efficacia della clausola penale prevista dalla clausola al n. 5 del contratto.

5.2. Con il secondo motivo denuncia nullità della sentenza per violazione del principio del facere-indebito oggettivo. Violazione dell’art 360 co. 1 n. 4.

Lamenta che la sentenza della Corte d’appello non ha considerato la reale natura della clausola penale oggetto del contendere, disattendendone l’operatività indipendentemente dalla colpa del COGNOME.

5.3. Con il terzo motivo denuncia nullit à della sentenza per violazione dell’art 360 co. 1 n. 3 e 4 per violazione del 1382 c.c.. Violazione del principio della clausola penale come contratto a s è -prevista per l’ipotesi di ritardo e non per l’ipotesi di inadempimento. Violazione dell’art. 5) del contratto di cointeressenza sottoscritto dalle parti in causa.

La Corte di Appello di Milano, richiamando quanto gi à argomentato dal Tribunale di Monza, ha erroneamente ritenuto che ‘dai documenti prodotti e dalle testimonianze assunte risulta accertato

che la prestazione non è mai divenuta possibile e che è sempre rimasta impossibile per causa non imputabile al debitore.

La Corte di Appello di Milano, pur ritenendo edificabile alla data del 5.5.2010 l’area di proprietà del COGNOME in forza dell’approvazione del PGT del 5.12.2006 e della successiva approvazione del Piano Attuativo ‘I4’, è caduta in errore a ritenere non accoglibile la richiesta perch è alla data del 5.5.2010 non era possibile procedere alla corretta edificazione in quanto la Convenzione non era stata stipulata e il termine per stipularla era gi à scaduto in precedenza.

La Corte meneghina è incorsa in un errore giuridico omettendo di considerare che la clausola penale è un contratto a s è , che vive a parte del contratto integrale, e che prevede degli oneri per le parti.

5.4. Con il quarto motivo denuncia nullit à della sentenza per omessa valutazione di un fatto decisivo.

Le testimonianze rese nel corso del giudizio di primo grado, che a parere della Corte di Appello di Milano confermano la circostanza che alla data del 31.12.2010 sarebbe stato impossibile iniziare l’attività edificatoria, risultano poco rilevanti e comunque poco attendibili.

5.5. Con il quinto motivo denuncia nullit à della sentenza per violazione di legge ex art 360 co. 1 n. 3. Sulla clausola penale, sul concetto di inadempimento e sulla natura del termine -Violazione degli art. 1382 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.

Lamenta che la decisione della corte di merito è violativa del disposto dell’art. 1382 c.c. là dove risulta affermata essere non applicabile al caso di specie la penale prevista dall’art. 5) del contratto di cointeressenza sottoscritto dalle parti.

Si duole che la Corte di Appello di Milano abbia affermato che, non costituendo il mancato inizio di lavori entro la data del 31.12.2010 inadempimento imputabile all’associante dell’obbligazione prevista dall’art. 5 del contratto, neppure la penale prevista nella medesima clausola per il caso di inadempimento dell’associante debba essere

pagata; e che essendo il mancato inizio dei lavori entro la data del 31.12.2010 condizione non dipendente dalla volont à bens ì̀ dall’impossibilità di eseguire la prestazione, ci sia conseguentemente stata la decadenza della clausola penale.

Lamenta essere tale conclusione erronea, in quanto già anteriormente alla sottoscrizione del contratto di cointeressenza propria sui terreni di propriet à del COGNOME era possibile effettuare opere edilizie, e comunque già alla data del 5.5.2010 le parti conoscevano lo stato dei luoghi.

Con il sesto motivo denunzia violazione dell’art. 1384 c.c., in riferimento all’art. 360 n. 3 c.p.c., dolendosi che non sia stata ridotta la penale.

6. Il primo motivo è inammissibile per difetto di specificità.

In primo luogo, perché la sua formulazione si infrange contro il principio di diritto secondo cui, in tema di ricorso per cassazione, il vizio previsto dall’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., dev’essere dedotto osservando l’onere di specificità dei motivi sancito dall’art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

invero, il requisito di specificità e completezza del motivo di ricorso per cassazione, pur non essendo espressamente previsto (a differenza di quanto accade per l’appello: art. 342 c.p.c.) deve considerarsi esistente, in quanto è diretta espressione dei principi sulle nullità degli atti processuali e segnatamente di quello secondo cui un atto processuale è nullo, ancorché la legge non lo preveda, allorquando manchino dei requisiti formali indispensabili per il raggiungimento del suo scopo (art. 156, secondo comma, cod. proc. civ.). Tali principi, applicati ad un atto di esercizio dell’impugnazione a motivi tipizzati come il ricorso per cassazione e posti in relazione con la particolare struttura del giudizio di cassazione, nel quale la trattazione si esaurisce nella udienza di discussione e non è prevista alcuna attività di allegazione ulteriore (essendo le memorie, di cui all’art. 378 cod. proc. civ., finalizzate
solo all’argomentazione sui motivi fatti valere), comportano che il motivo di ricorso per cassazione, ancorché la legge non esiga espressamente la sua specificità (come invece per l’atto di appello), debba necessariamente essere specifico, cioè articolarsi nella enunciazione di tutti i fatti e di tutte le circostanze idonee ad evidenziarlo. Il requisito di specificità concerne anche la deduzione di un “error in procedendo”. Invero, con riguardo alla deduzione della violazione di una norma afferente allo svolgimento del processo nelle fasi di merito, ai sensi del n. 4 dell’art. 360 cod. proc. civ., il rispetto dell’esigenza di specificità non cessa di essere necessario per il fatto che, com’è noto, la Corte di Cassazione, essendo sollecitata a verificare se vi è stato errore nell’attività di conduzione del processo da parte del giudice del merito e dovendo giudicare il fato processuale, debba procedere ad esaminare direttamente l’oggetto in cui detta attività trovasi estrinsecata, cioè gli atti processuali, giacché per poter essere utilmente esercitata tale attività della Corte presuppone che la denuncia del vizio processuale sia stata enunciata con l’indicazione del (o dei) singoli passaggi dello sviluppo processuale nel corso del quale sarebbe stato commesso l’errore di applicazione della norma sul processo, di cui si denunci la violazione, in modo che la Corte venga posta nella condizione di procedere ad un controllo mirato sugli atti processuali in funzione di quella verifica. L’onere di specificazione in tal caso deve essere assolto tenendo conto delle regole processuali che presiedono alla rilevazione dell’errore ed alla sua deducibilità come motivo di impugnazione, cioè individuando come e perché il vizio di violazione di norma del procedimento sia stato denunciato e lo sia stato tempestivamente (art. 157 c.p.c.) e come e perché sia rimasto ‘vivo’ sì da poter essere dedotto in Cassazione (Cass. n 6184/2009; Cass. n. 5244/2006).
Onere che non può ritenersi assolto dalla mera indicazione delle norme che si assumono violate, dovendo il ricorrente, mediante

specifiche argomentazioni intellegibili ed esaurienti, motivatamente dimostrare l’errore del giudizio di diritto, attraverso l’esame del contenuto precettivo e il raffronto con le affermazioni contenute nella sentenza impugnata. In tale iter, deve indicare perché le statuizioni sarebbero in contrasto con il precetto normativo. Ove ciò non avvenga, questa corte regolatrice non può adempiere al suo compito istituzionale di verificare il fondamento della lamentata violazione (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 18 gennaio 2024, n. 1918; Cass. civ., Sez. lav., Ord., 12 gennaio 2024, n. 1346; Cass. civ., Sez. I, Ord., 19 dicembre 2023, n. 35425; Cass. civ., Sez. II, Ord., 21 novembre 2023, n. 32320; Cass. civ., Sez. II, Ord., 20 ottobre 2023, n. 29237; Cass. civ. Sez. I, Ord., 12 luglio 2023, n. 19822, Cass. civ., Sez. I, Ord., 20 dicembre 2022, n. 37257; Cass. civ., SS. UU., 28 ottobre 2020, n. 23745).
Il ricorrente, nel caso di specie, non censura in modo specifico la ratio decidendi della sentenza impugnata ma si limita, dopo aver spiegato in cosa consiste il contratto di cointeressenza, genericamente ad affermare il contributo fornito dal COGNOME all’operazione fino al 2014.

In tal modo, si risolvono in doglianze assertive senza evidenziare appunto quali sarebbero, in relazione a ciascuna norma elencata, gli errori nel giudizio di diritto in cui sarebbe incorso il giudice del merito e quindi perché le relative statuizioni non sarebbero conformi alle previsioni di legge.

6.1. Il secondo, terzo, quarto e quinto motivo congiuntamente esaminati sono inammissibili sotto plurimi profili.

Innanzitutto, sono stati formulati in modo non conforme alle prescrizioni dettate dall’art. 366 c.p.c., comma 1, nn. 4 e 6 c.p.c., stante l’inosservanza dei principi di specificità. anche declinato secondo le indicazioni della sentenza CEDU 28 ottobre 2021, Succi e altri c/ Italia, la quale ha ribadito, in sintesi, che il fine legittimo, in linea generale ed astratta, del principio di autosufficienza del

ricorso è la semplificazione dell’attività del giudice di legittimità unitamente alla garanzia della certezza del diritto e alla corretta amministrazione della giustizia, (ai p.ti 74 e 75 in motivazione), investendo questa Corte del compito di non farne una interpretazione troppo formale che limiti il diritto di accesso ad un organo giudiziario (al p.to 81 in motivazione), esso (il principio di autosufficienza) può dirsi soddisfatto solo se la parte riproduce il contenuto del documento o degli atti processuali su cui si fonda il ricorso e se sia specificamente segnalata la loro presenza negli atti del giudizio di merito (così Cass., Sez. Un., 18/03/2022, n. 8950): requisito che può essere concretamente soddisfatto ‘anche’ fornendo nel ricorso, in ottemperanza dell’art. 369, comma 2°, n. 4 cod. proc. civ., i riferimenti idonei ad identificare la fase del processo di merito in cui siano stati prodotti o formati rispettivamente, i documenti e gli atti processuali su cui il ricorso si fonda’ (Cass. 19/04/2022, n. 12481);
Qualunque sia il tipo di errore denunciato (in procedendo o in iudicando), il ricorrente ha l’onere di indicare specificatamente, a pena di inammissibilità, i motivi di impugnazione, esplicandone il contenuto e individuando, in modo puntuale, gli atti processuali e i documenti sui quali il ricorso si fonda, oltre ai fatti che potevano condurre, se adeguatamente considerati, ad una diversa decisione. E ciò perché il ricorso deve ‘contenere, in sé, tutti gli elementi che diano al giudice di legittimità la possibilità di provvedere al diretto controllo della decisività dei punti controversi e della correttezza e sufficienza della motivazione della decisione impugnata’ (v. Cass. civ., Sez. III, Ord., 8/08/2023, n. 24179; Cass. civ., Sez. III, Ord., 13/07/2023, n. 20139; Cass. civ., Sez. V, Ord., 10/07/2023, n. 19524; Cass. civ., Sez. V, Ord., 22/06/2023, n. 17983; Cass. civ., Sez. I, Ord., 25/05/2023, n. 14595; Cass. civ., Sez. III, Ord., 14/02/2023, n. 4571; Cass. civ., Sez. V, 20/07/2022, n. 22680; Cass. civ., Sez. 1, 19/04/2022, n. 12481; Cass. civ., Sez. V, Ord.,
13/01/2021, n. 342; Cass. civ., Sez. 1, 10/12/2020, n. 28184; Cass. civ., SS. UU., 27/12/2019, n. 34469).

Le censure sollevate, poi, mirano esclusivamente ad accreditare una ricostruzione della vicenda e, soprattutto, un apprezzamento delle prove raccolte del tutto divergente da quello compiuto dai giudici di merito. E’ noto, infatti, che nel giudizio di legittimità non sono proponibili censure dirette a provocare una nuova valutazione delle risultanze processuali, diversa da quella espressa dal giudice di merito, il quale è libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove o risultanze che ritenga più attendibili ed idonee nella formazione dello stesso, essendo sufficiente, al fine della congruità della motivazione del relativo apprezzamento, che da questa risulti che il convincimento nell’accertamento dei fatti su cui giudicare si sia realizzato attraverso una valutazione dei vari elementi probatori acquisiti. Non essendo questa Corte giudice sul fatto, il ricorrente non può pertanto limitarsi a prospettare una lettura delle prove ed una ricostruzione dei fatti diversa da quella compiuta dal giudice di merito, svalutando taluni elementi o valorizzando altri ovvero dando ad essi un diverso significato, senza dedurre specifiche violazioni di legge ovvero incongruenze di motivazione tali da rivelare una difformità evidente della valutazione compiuta dal giudice rispetto al corrispondente modello normativo.
6.2. Il quarto motivo è inammissibile anche per violazione ex art. 348 ter c.p.c. trattandosi di doppia conforme.

Il 6° motivo è un ‘non motivo’.

Le spese del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo a favore del controricorrente, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

la Corte dichiara inammissibile il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi euro 9.200,00, di cui 9.000,00 per onorari, oltre a spese generali e accessori di legge, in favore del controricorrente.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1-bis del citato art. 13.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza

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