Clausola penale: quando la consegna è davvero tale?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 10014/2024, ha chiarito i limiti di applicazione di una clausola penale per ritardata consegna di un immobile. Il caso riguardava una coppia che aveva citato in giudizio una società costruttrice per il mancato completamento di lavori sulle parti comuni, chiedendo il pagamento di una penale giornaliera. La Corte ha stabilito che se la clausola penale è legata contrattualmente solo alla “consegna” dell’immobile, non può essere estesa al ritardo nell’esecuzione di altre opere. La sentenza è stata cassata con rinvio, sottolineando anche il dovere del giudice di valutare la riduzione di una penale manifestamente eccessiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Clausola Penale e Consegna Immobile: La Cassazione Fa Chiarezza

Quando si acquista un immobile in costruzione, i contratti sono spesso densi di clausole volte a tutelare le parti. Tra queste, una delle più importanti è la clausola penale, che stabilisce una sanzione economica per il ritardo. Ma cosa succede se il testo del contratto non è specifico? Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione ha affrontato proprio questo tema, offrendo spunti cruciali sull’interpretazione del termine “consegna” e sui poteri del giudice di fronte a una penale sproporzionata.

I Fatti di Causa

Una coppia acquistava un’unità immobiliare da una società costruttrice. Il contratto prevedeva un termine per la consegna dell’immobile, superato il quale sarebbe scattata una penale giornaliera a carico del venditore. Dopo il rogito, gli acquirenti lamentavano che, sebbene l’appartamento fosse stato consegnato, mancavano ancora importanti lavori sulle parti comuni e l’allacciamento a servizi essenziali. Per questo motivo, si rivolgevano al Tribunale chiedendo:

* L’accertamento del grave inadempimento della società venditrice.
* Il pagamento della penale giornaliera accumulata.
* Il rimborso dei costi sostenuti per completare alcune opere.
* La condanna della società a terminare tutti i lavori pattuiti.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello riconoscevano parzialmente le ragioni degli acquirenti. In particolare, la Corte d’Appello stabiliva che la penale dovesse essere corrisposta fino alla data di completamento degli interventi previsti dal contratto, e non fino al rilascio del certificato di agibilità come deciso in primo grado. Tuttavia, respingeva la richiesta della società costruttrice di ridurre l’importo della penale, ritenendolo giustificato. La società, insoddisfatta, proponeva ricorso in Cassazione.

L’Analisi della Cassazione sulla Clausola Penale

La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione d’appello, accogliendo i motivi del ricorso della società costruttrice. Il punto centrale della decisione riguarda l’interpretazione del contratto. La clausola in questione recitava testualmente: «Le Parti convengono a carico della parte venditrice una penale […] per ogni giorno di ritardo nella consegna».

Secondo la Cassazione, la Corte d’Appello ha errato nell’estendere il significato di “consegna” fino a includervi il completamento di tutte le opere e la fornitura dei servizi. Applicando il principio legale “in claris non fit interpretatio” (se una norma è chiara, non va interpretata), i giudici supremi hanno affermato che il testo contrattuale era inequivocabile: la penale era legata esclusivamente al ritardo nella consegna materiale dell’immobile, non all’adempimento di tutte le altre obbligazioni accessorie. Aver ampliato la portata della clausola ha significato tradire la comune intenzione delle parti come espressa nel contratto.

La Questione della Riduzione della Clausola Penale

Un altro motivo di accoglimento del ricorso ha riguardato la manifesta eccessività della penale. La società costruttrice aveva chiesto una riduzione, ma la Corte d’Appello l’aveva negata. La Cassazione ha censurato anche questa parte della sentenza, ricordando che il giudice ha il potere-dovere di ridurre una penale se questa risulta sproporzionata.

Per valutare l’eccessività, il giudice non deve guardare solo al valore della prestazione in sé, ma deve considerare l’interesse che il creditore aveva all’adempimento al momento della stipula e, soprattutto, al momento in cui la prestazione è stata tardivamente eseguita. Nel caso di specie, gli acquirenti avevano già reso abitabile l’appartamento a proprie spese e, secondo quanto emerso, non vi risiedevano più. Questi elementi, secondo la Corte, erano fondamentali per valutare l’interesse attuale degli acquirenti e, di conseguenza, la proporzionalità della sanzione economica richiesta.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte di Cassazione si fondano su due pilastri giuridici. Il primo è il rispetto del criterio di interpretazione letterale dei contratti: se le parole usate dalle parti sono chiare, il giudice non può attribuire loro un significato diverso o più ampio basandosi su presunte finalità non esplicitate nel testo. La penale era pattuita per il ritardo nella “consegna”, e a quello doveva rimanere ancorata. Il secondo pilastro è la funzione della clausola penale e del potere di riduzione del giudice. La penale serve a predeterminare il risarcimento, non a punire il debitore o arricchire indebitamente il creditore. Per questo, l’articolo 1384 del codice civile conferisce al giudice il potere di ricondurla a equità, valutando l’interesse del creditore in concreto e tenendo conto di tutte le circostanze del caso, inclusi gli eventi successivi alla stipula.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione ha importanti implicazioni pratiche. In primo luogo, ribadisce l’importanza di una redazione contrattuale precisa e dettagliata: se si intende legare una penale al completamento di specifiche opere, oltre che alla semplice consegna, ciò deve essere scritto a chiare lettere. In secondo luogo, conferma che la valutazione sull’eccessività di una penale non è un atto discrezionale, ma un obbligo del giudice basato su un’analisi concreta dell’equilibrio tra le prestazioni e l’interesse del creditore. La sentenza è stata quindi cassata, e il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per un nuovo esame che dovrà attenersi ai principi stabiliti.

Come va interpretata una clausola penale per ritardo nella “consegna” di un immobile?
Secondo la Corte, va interpretata in modo letterale. Se la clausola si riferisce esplicitamente e unicamente al “ritardo nella consegna”, non può essere estesa per sanzionare anche il ritardo nel completamento di altre opere o servizi, a meno che il contratto non lo preveda espressamente.

Il giudice può rifiutarsi di ridurre una clausola penale ritenuta manifestamente eccessiva?
No, il giudice ha il potere-dovere, previsto dall’art. 1384 c.c., di ridurre una penale se il suo ammontare è manifestamente sproporzionato. Il suo è un potere funzionale a un interesse generale dell’ordinamento, volto a ristabilire l’equilibrio contrattuale.

Cosa deve valutare il giudice per decidere se ridurre l’importo di una penale?
Il giudice deve valutare l’interesse che il creditore aveva all’adempimento. Questa valutazione non si limita al momento della stipula del contratto, ma deve considerare anche le circostanze verificatesi durante lo svolgimento del rapporto, come l’avvenuta esecuzione tardiva e l’interesse attuale del creditore al completamento delle opere.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10014 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10014 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 31272/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

– controricorrenti –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI MILANO n. 1517/2018, depositata il 23/03/2018;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano con la quale era stata condannata al risarcimento dei danni a favore degli acquirenti di un’unità immobiliare inserita in una corte oggetto di ristrutturazioni ad essa affidate.

1.1. La vicenda giudiziaria era stata avviata da NOME COGNOME e NOME, i quali adivano il Tribunale di Milano deducendo: di aver stipulato con RAGIONE_SOCIALE, in data 13.03.2009, un preliminare di compravendita di un immobile in fase di ristrutturazione sito in INDIRIZZO, in vista della loro unione matrimoniale prevista per giugno 2010; di avere pattuito un prezzo di acquisto di € 145.000,00, con contestuale impegno della promittente venditrice all’esecuzione di opere sulle parti esterne dell’edificio da ultimare entro il 30.04.2010: impegno a fronte del quale RAGIONE_SOCIALE riconosceva alla controparte il diritto di trattenere €30.000,00 sino all’ultimazione delle opere; di aver stipulato il rogito il 09.10.2009 in cui il termine di immissione degli acquirenti nel possesso materiale dell’immobile veniva posticipato al 31.10.2009, con previsione di una penale giornaliera di € 100,00 per ogni giorno di ritardo. Sulla base dell’asserita mancata ultimazione dei lavori indicati in rogito, relativi al rifacimento delle parti comuni e agli allacciamenti dei servizi essenziali, NOME COGNOME e NOME chiedevano al Tribunale di Milano, con ricorso sommario ex art. 702bis cod. proc. civ.: l’accertamento del grave inadempimento di RAGIONE_SOCIALE, con conseguente decorrenza, ai fini risarcitori, della penale giornaliera stabilita dalla dalle parti, quantificata in € 70.000,00; il rimborso dei costi sostenuti per opere eseguite in luogo della promittente venditrice, quantificati in € 15.000,00; la condanna della promittente venditrice all’ultimazione delle opere contrattualmente pattuite, nonché al rifacimento di quelle
non effettuate a regola d’arte; il rilascio del certificato di agibilità dell’immobile.

La Corte d’appello di Milano accoglieva parzialmente l’appello disponendo che:

la somma a titolo di penale deve essere corrisposta dagli appellanti sino alla data di completamento degli interventi, previsti in contratto e non eseguiti, non già come aveva previsto il Tribunale fino al rilascio del certificato di abitabilità dell’immobile;

è da rigettare, invece, la domanda di riduzione della penale, ritenendo giustificato l’importo convenuto in contratto;

il riconoscimento dell’importo di € 14.498,00 va confermato, quale risarcimento dei danni per spese sostenute dagli appellati per ovviare alla mancanza di alcuni servizi essenziali, stante l ‘assenza di contestazione delle singole voci dei lavori da parte degli appellanti;

è da rigettare la richiesta di compensazione con le somme dovute dagli appellati dell’importo di € 30.000,00 per il saldo, ritenuto dagli acquirenti a fronte dell’inadempimento degli appellanti.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE, affidandolo a cinque motivi e illustrandolo con memoria.

Resistono NOME COGNOME e NOME depositando controricorso illustrato da memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 e 1382 cod. civ., con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. Rileva la ricorrente che la penale per il ritardo di cui all’art. 4 del contratto di vendita accede esclusivamente all’obbligo di consegna e di trasmissione del possesso materiale del cespite immobiliare oggetto di vendita libero da persone e cose, non

ha alcunché da spartire né con il rilascio del certificato di abitabilità, come ritenuto dal T ribunale in prime cure, né con l’esecuzione delle opere previste dall’art. 6 del contratto di vendita, né con quelle elencate dal giudice di prime cure nel secondo capo del dispositivo, come ritenuto dalla Corte d’appello.

Con il secondo motivo si deduce violazione degli artt. 112 e 115 cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 1382 e 1453 cod. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 4) e 3) cod. proc. civ. Lamenta la ricorrente che la stessa controparte nelle proprie domande correlava la domanda di pagamento della penale giornaliera per il ritardo unicamente alla consegna materiale dell’immobile libero da persone e cose, svolgendo separate domande di condanna all’adempimento mediante esecuzione delle opere non eseguite e consegna del certificato di abitabilità, oltre a chiedere che dagli importi delle condanne pecuniarie fosse sottratta la somma di € . 30.000,00 trattenuta sul prezzo a garanzia dell’ultimazione dei lavori. …
I primi due motivi possono essere trattati congiuntamente, in quanto entrambi sollevano la questione del dies ad quem della penale, ed entrambi sono fondati.

Come emerge dagli atti del giudizio di merito, puntualmente riprodotti dalla ricorrente in ossequio ai principi di specificità ed autosufficienza, l’art. 4 dell’atto notarile di vendita così recita: «Le Parti convengono a carico della parte venditrice una penale pari ad Euro 100,00 (cento) per ogni giorno di ritardo nella consegna». Alla luce del noto principio in claris non fit interpretatio, ha errato la Corte d’Appello nel ritenere «riduttiva» una lettura del testo contrattuale che non rispettasse la natura abitativa dell’immobile , ampliando la nozione di «consegna» fino a comprendere in essa i servizi che la società venditrice si era impegnata a realizzare (fornitura di energia elettrica,
gas, acqua, sistema fognario); così in parte avvalorando l’interpretazione già fornita dal giudice di prime cure, il quale addirittura spingeva l’individuazione del momento in cu i poteva dirsi effettivamente intervenuta la consegna alla data di rilascio del certificato di abitabilità. Tale operazione interpretativa tradisce la corretta applicazione dei criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ., governati da un principio di gerarchia interna in forza del quale i canoni strettamente interpretativi prevalgono su quelli interpretativi/integrativi, tanto da escludere la concreta operatività dei secondi quando l’applicazione dei primi risulti da sola sufficiente -come nel caso che ci occupa – a rendere palese la «comune intenzione delle parti stipulanti» (Cass. Sez. 3, n. 4923 del 02.03.2018, in motivaz.; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14432 del 15/07/2016). A corroborare la sufficienza del testo negoziale interviene il ricorso ex art. 702bis cod. proc. civ. notificato dagli acquirenti alla società venditrice, ove si fa espresso riferimento al pagamento della penale in relazione alla consegna materiale dell’immobile alla data del 31.10.2009.
La sentenza non si è attenuta ai suddetti principi.

4. Con il terzo motivo si deduce violazione degli artt. 115 e 132, n. 4) cod. proc. civ. – violazione e falsa applicazione degli artt. 1223 e 2697 cod. civ., in relazione all’art. 360 nn. 4) e 3) cod. proc. civ. La ricorrente si duole del fatto che i giudici di merito hanno riconosciuto agli attori il risarcimento di danni per circa € . 15.000,00 nonostante la contestazione specifica delle allegazioni avversarie, nell’ an come nel quantum delle pretese, la mancata deduzione di prove al riguardo e il mancato esperimento di alcuna istruttoria, trattandosi di lavori prevalentemente non dovuti dai venditori e non indicati neppure dalla CTU esperita e posta a base della condanna di eseguire le opere.
4.1. Il motivo è fondato, poiché si è in presenza di una motivazione apparente: la costante giurisprudenza di legittimità ritiene che tale vizio ricorre quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (v. tra le tante: Cass Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639 -01; Cass. Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016, Rv. 641526; Cass. Sez. U, Sentenza n. 16599 del 2016; Cass. Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022, Rv. 664061; Cass. Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019, Rv. 654145; Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 23123 del 28/07/2023, Rv. 668609 – 01).
Rispetto alla questione della prova del risarcimento dei danni, il giudice di seconde cure si è limitato ad avallare l’argomentazione del Tribunale, sovrapponendo le voci dei lavori eseguiti dagli acquirenti, benché contrattualmente garantiti dalla società venditrice, ai costi da essi effettivamente sostenuti per realizzarli (v. sentenza p. 3, 3° capoverso), senza invece riesaminare criticamente la questione alla luce delle censure che erano state mosse e senza adeguatamente esaminare le risultanze istruttorie in merito alla documentazione delle spese asseritamente sostenute.
5. Con il quarto motivo si deduce violazione degli artt. 112, 115 e 132, n. 4) cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 1382 e 1453 cod. civ., in relazione all’art. 360 nn. 4) e 3) cod. proc. civ. Deduce la ricorrente l’erroneo rigetto della domanda riconvenzionale proposta da RAGIONE_SOCIALE per ottenere il pagamento del saldo del prezzo di € . 30.000,00, nonostante gli attori stessi avessero

in origine chiesto di compensare tale importo con le maggiori somme. In ogni caso, avendo gli attori agito per l’adempimento e per il risarcimento del danno, le prestazioni sinallagmaticamente dovute rimanevano ferme ed intatte, salvo appunto il risarcimento del danno.

5.1. Il motivo è fondato, per la medesima ragione espressa al punto 3.1. (motivazione apparente). La Corte d’Appello non ha spiegato quali siano le ragioni per cui non ha condiviso l’interpretazione suggerita dall’appellante società in merito alla ritenzione dell’importo di € . 30.000,00, trattenuto dagli acquirenti alla data del rogito a garanzia del completamento delle opere che la venditrice si era impegnata a realizzare. Né ha verificato se effettivamente le opere di cui all’art. 6 del contratto (richiamato dall’allora appellan te) fossero state effettivamente eseguite dalla venditrice, sì da non poter giustificare la ritenzione della somma a garanzia.
Con il quinto motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1384, 1218 e 1343 cod. civ., con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.

I giudici di merito hanno omesso di esaminare il presupposto alternativo stabilito dalla legge per la riduzione della penale, consistente dell’avvenuto adempimento tardivo della prestazione principale di consegna dell’immobile. Non hanno, poi, tenuto conto della ratio dell’istituto, che è quella di impedire che l’autonomia delle parti si spinga a consentire risarcimenti indebiti ed esorbitanti, come avvenuto nel caso di specie, in cui a fronte di un prezzo di vendita dell’immobile di € . 145.000,00 sono stati corrisposti ai venditori solo € 115.000,00, mentre controparte pretende, a titolo di penale, una somma di oltre € . 300.000,00.
6.1. Anche il quinto motivo è fondato.

A prescindere dai risvolti punitivi, o comunque sanzionatori, rimarcati in più riprese e sotto diverse prospettive da attenta dottrina, la causa della penale (patto accessorio dotato di propria funzione e di proprio oggetto, collegato al contratto costitutivo dell’obbligazione) rimane pur sempre una causa risarcitoria: precisamente, la ragion pratica è quella del definire in anticipo e di vincolare la riparazione dovuta al creditore, così rafforzando la posizione creditoria. L’esigenza che la penale assolva la sua funzione di preventiva determinazione del danno senza convertirsi in uno strumento di pena per il debitore, e di indebito arricchimento per il creditore, è espressa dal potere di riduzione riconosciuto al giudice dall’art. 1384 cod. civ., se l’obbligazione principale sia stata eseguita in parte, ovvero se l’ammontare della penale sia manifestamente eccessivo: potere funzionale a un interesse generale dell’ordinamento (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 33159 del 16/12/2019, Rv. 656304 – 01).
6.1.1. Sotto il diverso profilo del bilanciamento degli opposti interessi delle parti, l’effetto di limitazione del diritto al risarcimento previsto dalla disciplina della clausola penale risponde all’interesse di certezza del debitore in ordine all’ammontare della prestazione accessoria di danno; interesse, a sua volta, limitato dalla possibilità consentita dalla legge al creditore di chiedere l’ulteriore danno rispetto alla penale, purché previamente convenuta tra le parti.

6.2. Nella pronuncia impugnata, la Corte distrettuale ha privilegiato l ‘aspetto di « remora all’inadempimento » rappresentata dalla penale in discussione, così giustificando non solo la sua misura ma anche la non necessità di una sua riduzione (v. sentenza p. 3, penultimo capoverso). A tal proposito, questa Corte ha avuto occasione di stabilire che nell’esercizio del potere di riduzione della penale, il criterio di riferimento per il giudice non è la valutazione della prestazione in sé

astrattamente considerata, ma l’interesse che la parte ha, secondo le circostanze, all’adempimento di essa, tenendo conto delle ripercussioni dell’inadempimento sull’equilibrio delle prestazioni e della sua effettiva incidenza sulla situazione contrattuale concreta (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 26901 del 20/09/2023, Rv. 669054 -02, richiamata in memoria dalla ricorrente). Più approfonditamente: ai fini dell’esercizio del potere di riduzione della penale, il giudice non deve valutare l’interesse del creditore con esclusivo riguardo al momento della stipulazione della clausola – come sembra indicare l’art. 1384 cod. civ., riferendosi all’interesse che il creditore «aveva» all’adempimento – ma tale interesse deve valutare anche con riguardo al momento in cui la prestazione è stata tardivamente eseguita, poiché anche nella fase attuativa del rapporto trovano applicazione i principi di solidarietà, correttezza e buona fede, di cui agli artt. 2 Cost., 1175 e 1375 cod. civ., conformativi dell’istituto della riduzione equitativa, dovendosi intendere, quindi, che la lettera dell’art. 1384 cod. civ., impiegando il verbo avere all’imperfetto, si riferisca soltanto all’identificazione dell’interesse del creditore, senza impedire che la valutazione di manifesta eccessività della penale tenga conto delle circostanze manifestatesi durante lo svolgimento del rapporto (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11908 del 19/06/2020, Rv. 658162 -01).
6.3. Nel caso di specie, risulta agli atti che gli acquirenti avevano ovviato essi stessi alla realizzazione dei servizi essenziali, rendendo così abitabile l’appartamento; inoltre, essi non vivono più nell’appartamento di cui è causa (come dichiarato nel controricorso, p. 19, 2° capoverso, circostanza non contestata in memoria), sì che dovrà essere valutata dal giudice di rinvio la sussistenza ovvero la portata di un interesse attuale al completamento dei lavori e. soprattutto la dedotta eccessività della caparra.
La sentenza merita, pertanto, di essere cassata, con rinvio per nuovo esame alla medesima Corte d’Appello in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Milano in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, il 5 ottobre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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