Clausola penale: la Cassazione sulla qualificazione

In un caso di inadempimento di un preliminare di vendita, la Cassazione conferma che una clausola, sebbene denominata ‘caparra’, va qualificata come clausola penale se manca la bilateralità (poiché l’acquirente aveva già saldato l’intero prezzo). La Corte ha cassato la decisione d’appello per un errore nel calcolo, che aveva di fatto azzerato la penale anziché solo ridurla, stabilendo che la sanzione, seppur ridotta, è dovuta oltre alla restituzione del prezzo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Clausola Penale o Caparra? La Cassazione Chiarisce la Differenza

Quando si stipula un contratto, specialmente un preliminare di compravendita immobiliare, è comune inserire clausole per tutelarsi in caso di inadempimento della controparte. Due degli strumenti più noti sono la caparra confirmatoria e la clausola penale. Sebbene talvolta usati come sinonimi, hanno natura e funzioni profondamente diverse. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione illumina la distinzione, sottolineando come l’interpretazione del giudice debba andare oltre il nome dato dalle parti alla clausola, per analizzarne la sostanza e la ‘ragione pratica’.

I Fatti del Caso: La Controversia su un Preliminare di Vendita

La vicenda nasce da un contratto preliminare per l’acquisto di due unità immobiliari. Il promissario acquirente, con grande fiducia, aveva versato l’intero prezzo pattuito, pari a oltre 410.000 euro, in parte a titolo di caparra e in parte come acconti successivi. Tuttavia, il promittente venditore si rendeva inadempiente, rifiutandosi di stipulare il contratto definitivo.

L’acquirente si rivolgeva quindi al Tribunale, chiedendo che, accertato il grave inadempimento del venditore, quest’ultimo fosse condannato a pagare il doppio della somma versata, interpretando l’intero importo come una caparra confirmatoria, per un totale di oltre 820.000 euro.

Il Percorso Giudiziario: Dalla Caparra alla Clausola Penale

Il Tribunale di primo grado accoglieva la richiesta dell’acquirente. La Corte d’Appello, invece, ribaltava la qualificazione giuridica della clausola. I giudici di secondo grado osservavano che, avendo l’acquirente già pagato l’intero prezzo, non poteva a sua volta rendersi inadempiente. Veniva meno, quindi, il requisito della bilateralità, tipico della caparra confirmatoria, che deve poter sanzionare l’inadempimento di entrambe le parti.

Di conseguenza, la Corte d’Appello riqualificava l’accordo come una clausola penale unilaterale, volta a tutelare il solo acquirente. Ritenendo l’importo manifestamente eccessivo, la riduceva a equità, dimezzandola. Tuttavia, nel dispositivo della sentenza, commetteva un errore palese: condannava il venditore a pagare la sola somma di 410.292,80 euro, che corrispondeva alla mera restituzione del prezzo, azzerando di fatto la penale.

L’Analisi della Cassazione sulla Clausola Penale

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha confermato la corretta riqualificazione operata dalla Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno ribadito un principio consolidato: anche se le parti usano l’espressione ‘caparra confirmatoria’, il giudice deve interpretare la comune volontà dei contraenti basandosi su elementi concreti.

In questo caso, l’assenza di bilateralità era l’elemento decisivo. La clausola non poteva funzionare come una caparra, poiché non esisteva la possibilità di un inadempimento dell’acquirente (avendo già adempiuto integralmente alla sua obbligazione di pagamento). La sua unica funzione era quella di predeterminare il risarcimento a favore dell’acquirente in caso di inadempimento del venditore, caratteristica tipica della clausola penale.

L’Errore della Corte d’Appello e la Decisione Finale

Il punto cruciale su cui la Cassazione ha accolto il ricorso dell’acquirente è stato l’evidente contraddizione nel dispositivo della sentenza d’appello. La Corte territoriale aveva stabilito a parole di ridurre la penale della metà, ma nei fatti l’aveva cancellata, ordinando solo la restituzione del prezzo.

La Cassazione ha definito questa situazione una ‘irriducibile aporia’, un errore logico che rendeva la decisione ingiusta. Pertanto, ha cassato la sentenza, rinviando la causa a un’altra sezione della Corte d’Appello di Milano. Il nuovo giudice dovrà ricalcolare la condanna, assicurando che il venditore inadempiente restituisca il prezzo ricevuto e, in aggiunta, paghi l’importo della clausola penale così come ridotta a equità.

Le Motivazioni

La motivazione della Suprema Corte si fonda sul principio che l’interpretazione contrattuale non può fermarsi al senso letterale delle parole (‘nomen iuris’), ma deve indagare la ‘ragione pratica’ e la funzione economico-sociale che le parti hanno inteso attribuire a una specifica clausola. Nel caso di specie, la struttura stessa del rapporto, con il pagamento integrale anticipato, rendeva strutturalmente impossibile configurare una caparra confirmatoria, che presuppone una potenziale inadempienza da ambo le parti. La clausola, quindi, non poteva che essere una penale unilaterale, volta a sanzionare il solo venditore. La Corte ha inoltre censurato la palese contraddizione della sentenza d’appello, che pur riconoscendo il diritto alla penale (seppur ridotta), di fatto lo annullava nel dispositivo finale, violando il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato e la logica giuridica.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. In primo luogo, ribadisce che la qualificazione giuridica di una clausola contrattuale dipende dalla sua funzione effettiva e non dal nome che le viene attribuito. In secondo luogo, chiarisce che una clausola che sanziona l’inadempimento di una sola parte, specialmente quando l’altra ha già eseguito interamente la propria prestazione, va configurata come clausola penale. Infine, la decisione riafferma un principio di giustizia sostanziale: un errore materiale o logico del giudice che vanifica un diritto riconosciuto deve essere corretto, garantendo che la parte lesa ottenga l’effettiva tutela accordatale, che in questo caso consiste sia nella restituzione del prezzo, sia nel pagamento della sanzione per l’inadempimento.

Quando una clausola denominata ‘caparra confirmatoria’ è in realtà una clausola penale?
Secondo la Corte, ciò avviene quando la clausola non presenta il requisito della bilateralità. Se una delle parti ha già adempiuto interamente alla propria prestazione (come il pagamento dell’intero prezzo), non può più essere inadempiente. Di conseguenza, la clausola finisce per sanzionare solo l’inadempimento dell’altra parte, assumendo la funzione tipica di una clausola penale.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d’appello pur concordando sulla qualificazione della clausola?
La Cassazione ha annullato la sentenza perché la Corte d’Appello, dopo aver correttamente riqualificato la clausola come penale e averne ridotto l’importo per eccessività, ha commesso un errore nel dispositivo della sentenza. Ha condannato la parte inadempiente a pagare un importo pari alla sola restituzione del prezzo, di fatto azzerando la penale che aveva invece inteso solo ridurre.

Può un giudice ridurre una clausola penale?
Sì, l’articolo 1384 del codice civile conferisce al giudice il potere di ridurre, secondo equità, l’importo di una clausola penale se l’obbligazione principale è stata in parte eseguita o se l’ammontare della penale stessa è manifestamente eccessivo, avendo sempre riguardo all’interesse che il creditore aveva all’adempimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3583 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 3583 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 12/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso 2600/2020 R.G. proposto da:

COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

LABORANTI NOMECOGNOME

-intimato – avverso la sentenza n. 2882/2019 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 28/06/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 04/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Osserva

NOME COGNOME esposto di essersi reso promissario acquirente di due unità immobiliari promessegli in vendita da NOME COGNOME per il complessivo prezzo di € 410.292,80, interamente versato, anche a titolo di caparra confirmatoria, che la controparte, nonostante i numerosi inviti non si era resa disponibile

per la stipula del contratto definitivo, che, di conseguenza, intendeva recedere dal contratto, chiese che, accertato il grave inadempimento del promittente alienante, quest’ultimo fosse condannato al pagamento del doppio della caparra, equivalente a € 820.585,60.

Il convenuto eccepì la nullità della caparra, ai sensi dell’art. 1418 cod. civ. e, in subordine, qualificata la stessa come penale, chiese disporne riduzione per manifesta eccessività.

Il Tribunale adito accolse la domanda, condannando, di conseguenza, il convenuto al pagamento della somma di € 820.585,60, oltre interessi.

La Corte d’appello di Milano, qualificata la clausola negoziale di cui si discute quale penale, ritenne conforme a giustizia ridurne l’ammontare della metà, così accogliendo in parte l’impugnazione del RAGIONE_SOCIALE Tuttavia, in dispositivo determinò la somma da pagarsi al COGNOME in sole € 410.292,80.

2.1. Questi, in sintesi, per qual che qui rileva, gli argomenti fatti propri dalla sentenza di secondo grado.

Con il primigenio accordo il COGNOME aveva corrisposto, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di € 50.000,00 e, via via nel tempo, attraverso altri acconti, era arrivato a saldare l’intiero prezzo di € 410.292,80. Per contro il promittente alienante si era reso inadempiente. Di conseguenza doveva <>. Il significato letterale delle parole utilizzate nello strumento negoziale non era ostativo a una tale interpretazione, in
presenza di altri elementi che militavano nel senso sposato dalla decisione.

La Corte locale, pervenuta così alla qualificazione di clausola penale, in ragione della ritenuta eccessività la riportò a equità nell’anzidetta misura.

NOME COGNOME ricorre sulla base di quattro motivi. La controparte è rimasta intimata. Il ricorrente ha depositato memoria.

Con il primo motivo viene denunciata violazione ed errata applicazione degli artt. 1362 e 1385 cod. civ.

Il ricorrente assume che la Corte locale abbia errato a qualificare la clausola come penale, invece che come caparra confirmatoria.

Per giungere a una tale conclusione, prosegue il ricorrente, la Corte d’appello aveva disatteso il chiaro dato letterale, senza che emergessero dal contratto elementi tali da fare risultare inconferente l’interpretazione rispettosa delle parole utilizzate dai contraenti.

4.1. Il motivo va rigettato.

Questa Corte ha avuto modo di affermare che, qualora le parti, con riferimento al versamento di una somma di denaro effettuato al momento della conclusione del contratto, abbiano adoperato la locuzione “caparra confirmatoria”, la relativa dazione deve ritenersi avvenuta a tale titolo, secondo il criterio ermeneutico del significato letterale delle parole, potendo interpretarsi diversamente la comune volontà dei contraenti solo in presenza di altri elementi, quali circostanze o situazioni di segno opposto, che evidenzino l’uso improprio di una tale espressione o la non aderenza alla situazione oggettiva (Sez. 6, n. 12423, 21/05/2018, Rv. 648520 -01; conf., Cass. n. 28573/2013).
Il Collegio rileva che la qualificazione effettuata dalla Corte di Milano si pone in attuazione del principio sopra riportato. Qui, per vero, le circostanze o situazioni che evidenziano un uso improprio dell’espressione ‘caparra confirmatoria’ risultano essere state puntualmente individuate dal Giudice d’appello, il quale ha bene evidenziato la mancanza, in concreto, della bilateralità, necessaria ad attribuire senso all’apposizione di una clausola confirmatoria. Evidenza, questa, che rende del tutto plausibile interpretare la disposizione quale clausola penale, volta a garantire il solo promissario acquirente, il quale aveva totalmente adempiuto alla propria obbligazione, dall’inadempimento della controparte.
Anche assai di recente si è precisato che, nell’interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata, il criterio letterale va integrato, nell’obiettivo normativamente imposto di ricostruire la volontà delle parti, con gli altri canoni ermeneutici idonei a dare rilievo alla “ragione pratica” del contratto, in conformità agli interessi che le parti medesime hanno inteso tutelare, nel momento storico di riferimento, mediante la stipulazione negoziale (Sez. 3, n. 29288, 13/11/2024, Rv. 672663).
Stando così le cose, la sentenza ha, sul punto, reso interpretazione, rispettosa dei canoni legali, giungendo a un risultato coerente e plausibile, in questa sede non censurabile, avendo individuato la ‘ragione pratica’, ostativa all’interpretazione agognata dal ricorrente.

Con il secondo motivo viene denunciata violazione ed errata applicazione degli artt. 1382 e 1384 cod. civ., addebitandosi alla sentenza impugnata di essere giunta <>, poiché, dopo avere qualificato la clausola come penale e averla ridotta della metà (€ 205.146,40, invece che € 410.292,80), in dispositivo ha condannato il RAGIONE_SOCIALE

al pagamento della sola somma di € 410.292,80, costituente mera e sola restituzione del prezzo pagato.

Con il terzo motivo viene denunciata violazione ed errata applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., per avere la sentenza finito per assegnare al RAGIONE_SOCIALE un bene della vita, oltre quanto da costui prospettato, il quale si era limitato a chiedere la riqualificazione in clausola penale.

Il complesso censorio è palesemente fondato, avendo il ricorrente correttamente individuato l’irriducibile aporia, che ha portato la decisione a escludere del tutto la condanna al pagamento della penale, sia pure nella misura ridotta reputata di giustizia dalla Corte d’appello. Di conseguenza, oltre alla restituzione del prezzo, la controparte dovrà essere condannata al pagamento della penale nella misura ridotta individuata dalla Corte locale.

Il quarto motivo, con il quale il ricorrente denuncia violazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ., in ordine al regolamento delle spese, è assorbito in senso proprio dall’accoglimento del secondo e del terzo motivo.

Cassata la sentenza in ragione di quanto esposto, il Giudice del rinvio regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il secondo e il terzo motivo, rigetta il primo e dichiara assorbito il quarto, cassa la sentenza impugnata, in relazione agli accolti motivi, e rinvia alla Corte d’appello di Milano, altra composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio del 4 dicembre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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