Clausola penale: escluso l'obbligo di diligenza

In un caso di locazione commerciale, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale sulla clausola penale. Un locatore, pur avendo ottenuto un’ordinanza di sfratto, non aveva avviato l’esecuzione. Il Tribunale aveva negato il suo diritto al risarcimento per ritardata consegna, invocando una mancanza di diligenza. La Cassazione ha ribaltato la decisione, affermando che il creditore non è tenuto a intraprendere azioni legali per mitigare il danno. Soprattutto, ha chiarito che la presenza di una clausola penale nel contratto rende inapplicabile la norma sul concorso di colpa del creditore, poiché la penale è dovuta per il solo fatto dell’inadempimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Clausola Penale e Locazioni: il creditore non deve ‘inseguire’ il debitore

L’inserimento di una clausola penale in un contratto di locazione ha implicazioni significative, soprattutto quando il conduttore non restituisce l’immobile. Con la recente Ordinanza n. 31767/2023, la Corte di Cassazione ha chiarito che il locatore non perde il diritto al risarcimento previsto dalla penale, anche se non agisce con un’esecuzione forzata per recuperare il bene. Analizziamo questa importante decisione.

I fatti del caso

Un locatore aveva citato in giudizio il Fallimento di una società sua ex conduttrice, chiedendo di essere ammesso al passivo per i crediti derivanti dalla mancata restituzione di un immobile commerciale. Tali crediti includevano sia un’indennità per l’occupazione illegittima sia l’importo previsto da una clausola penale contrattuale per il ritardo nel rilascio.

Il Tribunale aveva respinto la richiesta del locatore. La motivazione si basava sul fatto che il locatore, pur avendo ottenuto un’ordinanza di sfratto anni prima, non aveva mai intrapreso alcuna azione esecutiva per rientrare in possesso dell’immobile. Questo comportamento, secondo il giudice di merito, dimostrava una condotta contraria a buona fede e una sostanziale ‘tolleranza’ verso l’occupazione, configurando una violazione del dovere di diligenza del creditore di cui all’art. 1227 del codice civile, che impone di non aggravare il danno.

La decisione della Cassazione sulla clausola penale

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del locatore, cassando la decisione del Tribunale e affermando due principi di diritto fondamentali che rafforzano la tutela del creditore in questi contesti.

Le motivazioni

La Corte ha smontato la tesi del Tribunale con due argomentazioni principali.

L’irrilevanza dell’inerzia del creditore (Art. 1227 c.c.)

In primo luogo, la Cassazione ha ribadito un principio consolidato: l’ordinaria diligenza richiesta al creditore per evitare l’aggravarsi del danno (art. 1227, comma 2, c.c.) non si spinge fino a imporgli l’obbligo di intraprendere un’azione giudiziaria, sia essa di cognizione o esecutiva. Il locatore, avendo già un titolo che accertava il suo diritto al rilascio, non era tenuto a sostenere ulteriori costi e oneri di un’esecuzione forzata. La responsabilità del danno derivante dalla mancata restituzione ricade interamente sul debitore inadempiente, ovvero l’ex conduttore che continua a occupare l’immobile senza titolo.

La funzione determinante della clausola penale

Il secondo e più decisivo punto riguarda proprio la natura della clausola penale. La Corte ha sottolineato che la pattuizione di una penale per il ritardo ha una funzione di liquidazione preventiva e forfettaria del danno. Questo significa che la sua operatività è svincolata dalla prova concreta del pregiudizio subito dal creditore.

Di conseguenza, la disciplina sul concorso di colpa del creditore (art. 1227 c.c.), che serve a determinare l’ammontare del danno risarcibile, diventa inapplicabile. La clausola penale ha una funzione eminentemente sanzionatoria: scatta per il solo fatto oggettivo dell’inadempimento del debitore all’obbligo di restituzione. Il comportamento del creditore, anche se apparentemente ‘inerte’, non può quindi incidere sul suo diritto a pretendere quanto pattuito nella penale.

Le conclusioni

Questa ordinanza della Corte di Cassazione offre un’importante tutela ai locatori e, più in generale, a tutti i creditori. Viene stabilito con chiarezza che chi subisce un inadempimento non è tenuto a intraprendere costose azioni legali per limitare i danni causati dalla controparte. Soprattutto, il provvedimento valorizza la funzione della clausola penale come strumento di certezza e sanzione, rendendola esigibile a prescindere da eventuali valutazioni sulla diligenza del creditore. La responsabilità per il ritardo rimane saldamente in capo al debitore inadempiente.

Il locatore che ha ottenuto uno sfratto deve obbligatoriamente avviare l’esecuzione forzata per poter chiedere i danni per ritardata consegna?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’ordinaria diligenza richiesta al creditore dall’art. 1227 c.c. non include l’obbligo di intraprendere un’azione giudiziaria o esecutiva per ottenere il rilascio dell’immobile.

La presenza di una clausola penale nel contratto di locazione incide sul dovere del locatore di limitare i danni?
Sì, in modo decisivo. La Corte ha stabilito che la pattuizione di una clausola penale esclude l’applicabilità della norma sul concorso colposo del creditore (art. 1227, secondo comma, c.c.), poiché la penale è dovuta per la sola inadempienza del debitore, a prescindere dalla prova e dall’entità del danno effettivo.

Il comportamento ‘inerte’ del creditore può essere considerato un abuso del diritto?
No. Secondo la sentenza, il creditore che si limita a chiedere quanto gli spetta per legge a ristoro del pregiudizio derivante dall’illegittima occupazione dell’immobile non sta abusando di alcun diritto, ma sta semplicemente esercitando le sue facoltà.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 31767 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 31767 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18896/2016 R.G. proposto da:

COGNOME COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO, presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO per procura speciale in calce al ricorso -ricorrente- contro

FALLIMENTO della RAGIONE_SOCIALE, in persona del curatore p.t., elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME per procura speciale in calce al controricorso. -controricorrente- avverso il DECRETO del TRIBUNALE di FIRENZE n. 8867/2015 depositato il 10/06/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/11/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME COGNOME ha proposto opposizione allo stato passivo del Fallimento di RAGIONE_SOCIALE, lamentando, per quanto unicamente rileva in questa sede, la mancata ammissione dei crediti insinuati a titolo di indennità di occupazione illegittima di un immobile, anteriormente locato alla società poi fallita a uso commerciale, e di penale contrattuale per mancato rilascio.

L’opposizione è stata respinta dal Tribunale di Firenze, sull’essenziale considerazione che il locatore aveva tenuto una condotta contraria a buona fede in quanto, pur avendo ottenuto in data 10-82011 un provvedimento provvisorio di rilascio, confermato con sentenza di merito, aveva omesso di darvi esecuzione e non aveva avanzato alcuna ulteriore richiesta di restituzione neppure stragiudiziale, né alla società in bonis , né -dopo il fallimento – alla curatela fallimentare.

Il tribunale ha aggiunto che la curatela aveva documentato di non aver avuto contezza dell’esistenza di questioni relative alle unità immobiliari in oggetto fino al momento della presentazione della domanda di insinuazione, e che, a seguito di tale domanda, la stessa curatela aveva tentato di formalizzare la restituzione dei beni, ma senza esito, avendo il locatore rifiutato la consegna sulla base di contestazioni relative allo stato manutentivo; rispetto al quale stato, peraltro, il contratto di locazione dava atto dell ‘avvenuta accettazione delle unità ‘così come si trovano’, con esonero di responsabilità del locatore per i vizi apparenti e con previsione di lavori da eseguirsi in base ad apposita autorizzazione edilizia.
Il tribunale ne ha dedotto che si dovevano considerare con ciò dimostrate ‘la tolleranza e la mancanza di interesse’ del ricorrente a riottenere il bene; e, in ogni caso, che la mancata attivazione, da parte sua, dei rimedi per la reintegrazione era stata tale da configurare un’ipotesi di abuso del diritto, per violazione dell’art. 1175 cod. civ.

Conseguentemente, per il tramite del l’art. 1 227, secondo comma, cod. civ. ha escluso il risarcimento, visto che il creditore avrebbe potuto

evitare il danno usando l’ordinaria diligenz a; cosa che non aveva fatto nel concreto, avendo omesso il compimento di quelle attività che avrebbero per l’appunto consentito di contenere il danno stesso.

In guisa di siffatta motivazione ha concluso nel senso della non debenza: a) delle somme richieste per il ritardato rilascio del bene nel periodo compreso tra la data di notifica dello sfratto per morosità e la data della dichiarazione di fallimento; b) delle somme richieste in prededuzione a titolo di canone locativo e di penale da ritardato rilascio per il periodo successivo alla dichiarazione di fallimento; c) delle somme corrispondenti al 50 % dei premi assicurativi pagati per il periodo seguente.
COGNOME COGNOME ha proposto ricorso per la cassazione del decreto, affidandosi a cinque mezzi.

Il Fallimento ha replicato con controricorso e memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

I. -Col primo motivo, deducendo la violazione degli artt. 1175, 1206 e seg., 1227, 1382 e 1591 cod. civ., il ricorrente assume che il tribunale, dinanzi a lla pacifica mancata restituzione dell’immobile locato nonostante la pronuncia di rilascio conseguente alla risoluzione del contratto, abbia erroneamente escluso ogni diritto di esso locatore a conseguire i canoni a titolo di indennità di occupazione e di penale per il ritardo, sul presupposto del non essersi egli attivato (anche stragiudizialmente) per sollecitare la restituzione del bene. In tal senso il tribunale avrebbe errato sotto un duplice profilo: perché l’onere del creditore può essere affermato, con le dette conseguenze di cui all’art. 1227 cod. civ., solo in caso di previa sua costituzione in mora, ex art. 1206 cod. civ., condizione nella specie non verificatasi; perché in ogni caso, atteso il protrarsi dell’occupazione d el bene dopo lo sfratto, il danno era stato predeterminato con clausola penale, e questa circostanza comunque non avrebbe consentito di far ricorso a ll’art. 1227, secondo comma, cod. civ. per escludere la possibilità del creditore di conseguire il dovuto a tale titolo.
Col secondo motivo il ricorrente, in subordine, denunzia la violazione sotto ulteriore profilo delle norme evocate, stante che la prova dell ‘operatività dell’art. 1227, secondo comma, cod. civ. avrebbe dovuto essere fornita dalla curatela.

Col terzo motivo, in ulteriore subordine, deduce la violazione degli artt. 1127 e 1591 cod. civ., e dell’art. 2055 stesso codice, per avere il tribunale esonerato la curatela da ogni colpa nonostante l’omissione di presa in consegna delle scritture contabili della fallita e nonostante l’assunzione di informazioni finalizzate alla completa redazione dell’inventario e dell’elenco dei creditori.

Col quarto motivo, sempre in subordine, denunzia la violazione delle medesime norme sotto il profilo della giustificazione del rifiuto di consegna del bene, fatta dalla curatela in modo peraltro informale solo il 4-5-2015, quando invece il credito insinuato era afferente alla condotta inerziale fino al 24-2-2015.

Infine col quinto mezzo il ricorrente denunzia la v iolazione dell’art. 96 legge fall., in quanto in ogni caso il tribunale, respingendo in toto l’opposizione al passivo, aveva mancato di riconoscere i canoni e le indennità di occupazione e la penale pattuita dalla data di deposito della sentenza di rilascio alla dichiarazione di fallimento (25-2-2014), in contrasto col giudicato endofallimentare prodottosi in ordine al decreto di approvazione dello stato passivo; il quale difatti aveva ammesso al passivo il credito da rimborso dei premi assicurativi, dovuti in base al contratto di locazione, nella misura del 50 % fino alla dichiarazione di fallimento; così da determinare un effetto ostativo alla ritenuta non debenza invece dei canoni e dell’indennità di oc cupazione fino alla stessa data della dichiarazione di fallimento siccome derivanti dallo stesso contrat to di locazione, visto che l’efficacia vincolante del giudicato si forma anche sulle premesse in fatto dell’accertamento compiuto.
II. – Il primo motivo è fondato.

In linea generale, ove si discorra -come nella specie – di responsabilità del conduttore per la ritardata restituzione del bene locato ex art. 1591 cod. civ., l’ordinaria diligenza richiesta al creditore dall’art. 1227, secondo comma, cod. civ., per evitare un suo concorso nella produzione del danno, non implica l’obbligo di compiere attività ulteriori come la proposizione di un’azione -né di cognizione né esecutiva – per ottenere il rilascio della cosa locata (v. Cass. Sez. 3 n. 19139-05, Cass. Sez. 3 n. 11364-02).
In altre parole, l’ordinaria diligenza, che il creditore deve usare nell’attivarsi per evitare la produzione di ulteriori danni, non comprende mai l’obbligo di intraprendere un’azione giudiziaria, cognitiva o esecutiva che sia, e tanto meno comprende l’obbligo di richiedere ciò che gli spetta in base a un titolo già formato -cosa che nella specie risulta pacificamente (in fatto) in base alla stessa decisione impugnata.

III. – Di nessuna rilevanza è a tal riguardo la menzione, da parte del Tribunale di Firenze, del divieto di abuso del diritto.

L’abuso del diritto si realizza quando nel collegamento tra un potere conferito a un soggetto – o appunto un diritto o una facoltà – e il suo concreto esercizio ne risulti alterata la funzione obiettiva rispetto alla norma che lo prevede, ovvero quando lo schema formale del diritto sia finalizzato a obiettivi ulteriori e diversi rispetto a quelli indicati dal legislatore (cfr. ex aliis Cass. Sez. L n. 15885-18, Cass. Sez. 3 n. 2654121).

Non può sostenersi che ciò accada, quanto al creditore, in dipendenza del mero fatto della protrazione dell’occupazione d i un suo bene da parte del conduttore, dopo la sentenza che ha pronunciato la risoluzione del contratto e che ha disposto il rilascio.

In questo caso il creditore non abusa di nessun diritto e di nessun potere, dovendo molto semplicemente ottenere ciò che la legge stabilisce a ristoro del pregiudizio derivato dall’avversa condizione (illegittima) di occupazione senza titolo.

Si apprende d’altronde dalla stessa motivazione del decreto impugnato che l’istante aveva ben plausibilmente motivato il suo rifiuto in base alla condizione del bene, a fronte di una mera (e come tale irrilevante) offerta informale del curatore del fallimento.

IV. – Non meno grave è il secondo errore commesso dal Tribunale di Firenze, questa volta sul versante della clausola penale.

Per costante giurisprudenza la pattuizione di una clausola penale, avendo la funzione di preventiva liquidazione del danno conseguente all’inadempimento della obbligazione primaria, esclude l ‘ operatività della disciplina relativa alla evitabilità del danno ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1227, secondo comma, cod. civ. (v. Cass. Sez. 2 n. 692701, Cass. Sez. 3 n. 13023-95). E la ragione è ovvia, visto che la pattuizione della penale prescinde dal danno e dalla sua prova (v. da ultimo Cass. Sez. 1 n. 28037-23, cui adde Cass. Sez. 6-3 n. 21398-21, Cass. Sez. 3 n. 11204-98).
In altre parole, il concorso del fatto colposo del creditore non può mai essere invocato per escludere il credito da penale contrattuale, perché quel fatto è uno dei criteri (ordinari) di determinazione del danno risarcibile. Mentre la clausola penale possiede una funzione eminentemente sanzionatoria, e la sua operatività non è vincolata alla effettiva esistenza (e alla prova) di un danno, ma è condizionata solo all’inosservanza dell’obbligo di comportamento del debitore.

V. -Tutto ciò determina che il decreto va cassato e la causa rinviata al medesimo tribunale, in diversa composizione, affinché si uniformi ai principi appena riportati.

Restano assorbiti tutti i restanti motivi.

Il tribunale provvederà anche sulle spese del giudizio svoltosi in questa sede di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa il decreto impugnato e rinvia al Tribunale di Firenze, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Deciso in Roma, nella camera di consiglio della prima sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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