Clausola compromissoria: quando è nulla nei contratti

Un gruppo di multiproprietari contesta la gestione del proprio residence, ma si scontra con una clausola del regolamento che impone l’arbitrato. La Corte di Cassazione interviene stabilendo che tale clausola compromissoria è nulla perché vessatoria. Inserita dal costruttore-professionista nel contratto con l’acquirente-consumatore senza una specifica trattativa, la clausola limita ingiustamente l’accesso alla giustizia ordinaria. La competenza a decidere la controversia, pertanto, spetta al Tribunale e non a un collegio arbitrale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Clausola Compromissoria: Quando è Nulla nei Contratti di Multiproprietà

L’acquisto di una multiproprietà spesso implica l’accettazione di un regolamento complesso. Ma cosa succede se questo regolamento contiene una clausola compromissoria che obbliga a risolvere le liti tramite arbitrato, escludendo i tribunali ordinari? Con l’Ordinanza in commento, la Corte di Cassazione ha chiarito che, se tale clausola è imposta a un consumatore senza una reale trattativa, è da considerarsi vessatoria e, di conseguenza, nulla. Questo principio riafferma la centralità della tutela del consumatore nel nostro ordinamento.

I Fatti del Caso: La Controversia sulla Gestione della Multiproprietà

La vicenda ha origine dall’azione legale intrapresa da un’associazione di multiproprietari e da alcuni proprietari individuali contro la Comunione che gestiva il complesso immobiliare. Gli attori lamentavano una gestione amministrativa scorretta, contestando l’approvazione dei bilanci e denunciando varie inadempienze, tra cui la mancata convocazione di assemblee e l’eccessiva remunerazione dei professionisti.

Un punto cruciale della loro azione era la richiesta di dichiarare la nullità della clausola n. 11 del regolamento della Comunione. Tale clausola prevedeva la devoluzione di ogni controversia relativa all’applicazione e interpretazione del regolamento a un collegio arbitrale, sottraendo di fatto la competenza al giudice ordinario.

La Decisione di Primo Grado: Prevale la Clausola Compromissoria

Il Tribunale di Tempio Pausania, investito della causa, aveva accolto l’eccezione della Comunione convenuta. Il giudice di primo grado aveva ritenuto la clausola compromissoria pienamente valida ed efficace, considerandola istitutiva di un arbitrato rituale. Di conseguenza, aveva dichiarato la domanda dei multiproprietari improponibile, affermando che la sede naturale per la risoluzione della controversia fosse il collegio arbitrale indicato nel regolamento e non il tribunale.

L’Analisi della Cassazione e la Nullità della Clausola Compromissoria

Contro questa decisione, i multiproprietari hanno proposto ricorso per regolamento di competenza direttamente in Cassazione. La Suprema Corte ha ribaltato completamente la prospettiva, concentrandosi sulla natura del rapporto originario tra le parti.

Il regolamento contenente la clausola contestata era stato predisposto unilateralmente dalla società costruttrice, ossia un “professionista” secondo la definizione del Codice del Consumo. I singoli multiproprietari, invece, rivestivano la qualifica di “consumatori”. La Corte ha stabilito che la validità della clausola doveva essere valutata non nel rapporto tra i multiproprietari e la Comunione, ma nel contesto del contratto di compravendita originario tra il costruttore-venditore e l’acquirente-consumatore.

Secondo l’articolo 33 del Codice del Consumo, le clausole che stabiliscono come foro competente per le controversie una località diversa da quella di residenza o domicilio del consumatore si presumono vessatorie fino a prova contraria. La clausola compromissoria, derogando alla giurisdizione ordinaria, produce un effetto analogo, limitando l’accesso del consumatore alla giustizia.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha specificato che la tutela offerta dal Codice del Consumo è più intensa di quella prevista dall’art. 1341 del Codice Civile. Non è sufficiente che la clausola sia richiamata e accettata in un atto notarile; per superare la presunzione di vessatorietà, il professionista deve dimostrare che la clausola è stata oggetto di una trattativa individuale, seria ed effettiva con il consumatore. Nel caso di specie, non è emersa alcuna prova di tale trattativa. Il regolamento era stato predisposto unilateralmente e semplicemente accettato dagli acquirenti al momento della stipula.

La clausola, imponendo una deroga alla competenza del giudice ordinario, creava un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi a carico dei consumatori, limitando di fatto il loro diritto alla tutela giurisdizionale. Pertanto, la Corte l’ha dichiarata nulla.

Conclusioni: La Tutela del Consumatore e la Giurisdizione Ordinaria

In conclusione, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, annullato la sentenza del Tribunale e dichiarato la competenza del giudice ordinario a decidere la controversia. La sentenza riafferma un principio fondamentale: la protezione del consumatore prevale sulla formale accettazione di clausole predisposte unilateralmente dal professionista. Una clausola compromissoria contenuta in un regolamento di multiproprietà, se non specificamente negoziata, è da considerarsi nulla per vessatorietà. Questa decisione rappresenta una vittoria importante per i diritti dei consumatori, garantendo loro il pieno accesso alla giustizia ordinaria per la tutela dei propri interessi.

Una clausola compromissoria in un regolamento di multiproprietà è sempre valida?
No, non è sempre valida. Se il regolamento è stato predisposto da un professionista (es. il costruttore) e la clausola è stata imposta all’acquirente-consumatore senza una specifica e individuale trattativa, essa si presume vessatoria e quindi è nulla, secondo quanto stabilito dal Codice del Consumo.

Perché la Corte di Cassazione ha considerato la clausola nulla in questo caso?
La Corte ha ritenuto la clausola nulla perché violava le norme a tutela del consumatore. La clausola, predisposta unilateralmente dal venditore-professionista, creava un significativo squilibrio a danno degli acquirenti-consumatori, limitando il loro diritto di adire il giudice ordinario senza che fosse stata provata una reale negoziazione su questo punto.

Qual è la differenza tra la tutela del Codice Civile (art. 1341) e quella del Codice del Consumo riguardo a queste clausole?
La tutela del Codice del Consumo è più sostanziale. Mentre l’art. 1341 c.c. richiede una specifica approvazione per iscritto (doppia firma), il Codice del Consumo richiede la prova di una vera e propria trattativa individuale per vincere la presunzione di vessatorietà. La sola accettazione formale, anche in un atto notarile, non è sufficiente a rendere valida una clausola vessatoria in un contratto con un consumatore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 25977 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 25977 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 23/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18848/2024 R.G. proposto da:

ASSOCIAZIONE AMICI DI COGNOME, COGNOME, COGNOME NOME, COGNOME, COGNOME NOME COGNOME, rappresentati e difesi da ll’avvocato NOME COGNOME che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME -domicilio digitale all’indirizzo PEC: EMAIL;

-ricorrenti- contro

COMUNIONE MULTIPROPRIETÀ CAPO COGNOME NOME COGNOME rappresentata e difesa da ll’avvocat a NOME COGNOME – domicilio digitale all’indirizzo PEC: EMAIL

-controricorrente-

avverso SENTENZA di TRIBUNALE TEMPIO PAUSANIA n. 513/2024 depositata l ‘ 11/07/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

L’Associazione RAGIONE_SOCIALE Capo d’Orso Marina e personalmente NOME COGNOME, NOME COGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano adito il Tribunale di Tempio Pausania

convenendo in giudizio la Comunione RAGIONE_SOCIALE Capo d’Orso Marina di Palau e, previa contestazione della richiesta effettuata ai multiproprietari con semplice lettera del 24.1.2023, di esprimersi sull’approvazione del bilancio consuntivo anno 2022 e preventivo anno 2023 dei quali si era comunicata poi l’approvazione con lettera del 2.3.2023, avevano impugnato quest’ultima, qualificata quale comunicazione-delibera; a fondamento della domanda gli attori avevano evidenziato la scorretta amministrazione del residence in multiproprietà, sottolineando l’inadeguata presentazione dei bilanci, le forti morosità, l’erronea modalità di gestione servizi comuni, la mancata convocazione assemblee e l’ eccessività della remunerazione dei professionisti; quanto alla competenza, gli attori avevano rilevato la nullità della clausola 11) del regolamento della Comunione, di compromissione in arbitri, ritenendo quindi la competenza del Giudice Ordinario come individuato territorialmente.
La Comunione si era costituita eccependo in primis l’esistenza di una valida clausola compromissoria.

Il Tribunale di Tempio Pausania aveva ritenuto fondata l’eccezione sulla base delle seguenti considerazioni: la clausola 11 del ‘ Regolamento di Comunione delle Unità in Comproprietà a godimento turnario del Complesso ‘Capo d’Orso Marina’ in Comune di Palau ‘ prevede che per qualsiasi controversia ‘ relativa all’applicazione ed interpretazione del presente regolamento ‘ le parti si impegnano ‘ ad adire un collegio arbitrale composto di tre membri, di cui due nominati da ciascuna delle parti ed il terzo nominato di comune accordo dai due arbitri, o, in difetto, dal Presidente del Tribunale di Cagliari ‘; -l’applicabilità del Regolamento Turnario anche all’Associazione non è contestata; -‘ Tale clausola, sulla cui validità non emergono questioni né criticità, prevede il deferimento al collegio arbitrale per la risoluzione ‘ di controversie relative alla ‘ applicazione ed interpretazione del presente regolamento ‘; – la clausola è pertanto pienamente efficace e applicabile al caso di specie; – la clausola appare istitutiva di un arbitrato rituale e a ciò consegue l’improponibilità della domanda.
Propongono ricorso ex art. 42 c.p.c. l’Associazione Amici di Capo d’Orso Marina e personalmente NOME COGNOME, NOME COGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME affidandolo a quattro motivi.

La RAGIONE_SOCIALE Capo d’Orso Marina di Palau ha depositato controricorso, rilevando l’errata proposizione del regolamento necessario di competenza essendo al più proponibile il regolamento facoltativo, ex art. 43 c.p.c., e comunque la sua infondatezza.

Il PG ha depositato conclusioni scritte concludendo per l’accoglimento del ricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie richiamando le rispettive argomentazioni difensive: i ricorrenti hanno contestato anche l’effettività del rilascio di procura alle liti al difensore della Comunione controricorrente.

RAGIONI DELLA DECISIONE

I ricorrenti hanno prospettato la ‘possibile’ inammissibilità del controricorso perché nell’atto depositato dalla controparte non sarebbero indicati la procura speciale e la delibera di autorizzazione dell’assemblea a proporre il controricorso nell’elencazione finale comprendente i documenti da allegare e, ‘ Dai sistemi informatici ‘pct’ e ‘pst -giustizia -consultazione fascicoli cassazione’ essi non sono visibili a questa difesa, anche se, dall’intestazione del controricorso, è richiamata la ‘procura alle liti in foglio separato allegato al presene atto ‘: i ricorrenti si sono peraltro rimessi alle valutazioni della Corte.
In concreto e a prescindere dalla ritualità del rilievo come formulato, entrambi i documenti di cui si prospetta la mancata indicazione sono stati tempestivamente depositati in atti e non presentano criticità: non vi è pertanto motivo di considerare inammissibile il controricorso, che deve essere considerato ai fini della decisione.

Ancora, non ha ragion d’essere la contestazione della Comunione controricorrente riguardante la correttezza dell’utilizzo da parte dei ricorrenti dello strumento del regolamento necessario di competenza, ex art. 42 c.p.c., perchè, secondo la Comunione, dovendosi intendere intervenuta una pronuncia parzialmente riguardante il merito, avrebbe dovuto essere proposto il regolamento facoltativo di competenza ex art. 43 c.p.c.

Da una parte, infatti, le considerazioni di merito svolte nella sentenza impugnata riguardo alla esistenza e validità della clausola compromissoria sono finalizzate alla decisione sulla questione dell’eccepita improponibilità della domanda: si richiama, in proposito l’evoluzione giurisprudenziale in materia alla luce della quale Cass. 3 dicembre 2024, n. 30956, che la ricostruisce sinteticamente in modo completo, ha evidenziato la significatività ‘ delle modificazioni normative introdotte dalla legge 5 gennaio 1994, n. 25 e dal D.Lgs. 2 febbraio 2006, n. 40, che, nel ridefinire la disciplina processuale dell’arbitrato, ne hanno ridisegnato la struttura, mettendone in risalto la funzione sostitutiva della giurisdizione statale, sì da consentire di ravvisarvi una modalità alternativa di risoluzione delle controversie’ , con conseguente riconoscimento ‘ all’attività degli arbitri rituali ‘ di ‘natura giurisdizionale e funzione sostitutiva di quella del Giudice ordinario ‘, ed affermazione che ‘ l’accertamento della spettanza di una controversia alla cognizione dei primi o del secondo dà luogo ad una questione di competenza… (cfr. Cass., Sez. Un., 25/10/2013, n. 24153; Cass., Sez. Un., 13/06/2017, n. 14649; Cass., Sez. VI, 16/11/ 2021, n. 34569)».
Dall’altra e alla luce dello stesso inquadramento della questione dell’attribuzione di una controversia al Giudice Ordinario oppure ad Arbitrato rituale quale questione di competenza, il regolamento facoltativo di competenza sarebbe stato in ogni caso proponibile e ciò avrebbe comportato solo la riqualificazione della norma di riferimento nell’art. 43 c.p.c. invece che nell’art. 42 c.p.c., senza alcuna incidenza concreta ai fini della valutazione dell’impugnazione proposta, comunque volta a contestare la competenza arbitrale a conoscere della controversia ritenuta dal Giudice di merito.
Il primo motivo di doglianza proposto dai ricorrenti è prospettato con riferimento agli art. 360 n. 3, art.112 cpc e lamenta la ‘ violazione e falsa applicazione di norma di diritto, in particolare dell’art. 33 comma 2, lett. t) e u) del D.Lgs 5.9.2005 n.206 perché il Tribunale non ha deciso sulla vessatorietà e quindi nullità della clausola n. 11 del regolamento della RAGIONE_SOCIALE che demanda ad un collegio arbitrale rituale ogni controversia per la risoluzione ‘ delle questioni relative all’applicazione ed interpretazione del regolamento, con la conseguente statuizione della propria competenza.
Con il secondo motivo di ricorso, inquadrato nell’ambito dell’art. 360 n. 3 cpc, si afferma la ‘ violazione e falsa applicazione di norma di diritto in particolare dell’art. 23 cpc per la vessatorietà e quindi nullità dell’art. 11 del regolamento della Comunione in relazione all’art. 33 comma 2, lett. t) e u) del D.Lgs 5.9.2005 n.206 dovendosi ritenere competente il Tribunale di Tempio Pausania a decidere della causa, come indicato dall’attore ‘.

Con il terzo motivo, indicato come ‘ ad abundatiam e per scrupolo difensivo laddove ritenuto utile o necessario ‘, i ricorrenti fanno riferimento al disposto dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione all’art. 112 cpc e propongono la ‘ violazione e falsa applicazione di norma di diritto, in particolare dell’art. 102 cpc in relazione all’art. 171 ter cpc, poiché ritenuta l’eccezione di litisconsorzio necessario della convenuta e la domanda svolta nella memoria integrativa n. 1 da parte di questa difesa, il Tribunale non ha ordinato l’integrazione del contraddittorio nei confronti della società RAGIONE_SOCIALE) ovvero (ove ritenuto utile o necessario per scrupolo difensivo) nei confronti di tutti i multiproprietari ‘.
Il terzo motivo proposto deve essere esaminato per primo, perché – anche in questo caso nonostante la sua formulazione come se la questione in esame avesse rilievo secondario – prospetta la violazione delle disposizioni in materia di litisconsorzio necessario.

Infatti, la verifica della corretta instaurazione del contraddittorio, di rilievo comunque officioso, precede quella della corretta valutazione della competenza: la questione di ‘ nullità del procedimento per pretermissione di litisconsorti necessari è rilevabile d’ufficio, anche per la prima volta nel giudizio di legittimità e pure in sede

di regolamento di competenza, perché la declaratoria di competenza di uno dei giudici di merito determinerebbe un inutile ritardo nella definizione del giudizio, inevitabilmente destinato a concludersi con una pronuncia inutiliter data, essendo la questione della corretta instaurazione del rapporto processuale preliminare rispetto a quella concernente la competenza ‘ – così Cass. n. 3134/2024, che è in linea con Cass. n. 7055/2020 e Cass. n. 4665/2021.

Si osserva in proposito che l’azione proposta dall’Associazione e dai multiproprietari personalmente è di impugnazione della comunicazione-delibera di approvazione del bilancio consuntivo 2022 e preventivo 2023 nei confronti della RAGIONE_SOCIALE ‘Capo d’Orso Marina’ di Palau: rispetto alla domanda proposta la verifica di nullità/inefficacia della clausola 11 del regolamento della Comunione corrispondente quanto a contenuto alla clausola 11 del regolamento del Condominio pure interessante il complesso immobiliare in cui è sita la multiproprietà gestita dalla Comunione, al quale il regolamento della Comunione rimanda per l’identificazione dei poteri dell’amministratore -non è prospettata come accertamento in via principale, ma è volta a giustificare il ricorso all’Autorità Giudiziaria Ordinaria invece che l’instaurazione del procedimento avanti all’Arbitro rituale, come previsto nella clausola.
Non appare sussistere pertanto la qualità di litisconsorte necessaria in capo alla società originaria unica proprietaria e costruttrice del complesso, RAGIONE_SOCIALE -tuttora anche multiproprietaria e condomina-, perché non vi sono domande rivolte nei confronti della stessa sulla base dei titoli di acquisto dei multiproprietari, mentre il regolamento della Comunione, predisposto dalla venditrice e entrato a fare parte dei contratti di compravendita dalla stessa conclusi -che riguarda i rapporti tra multiproprietari -viene impugnato in relazione all’art. 11 per giustificare la proposizione dell’azione avanti all’AGO, quindi in via incidentale .
Non appaiono sussistenti nemmeno i presupposti per il coinvolgimento necessario di tutti i multiproprietari nel giudizio, a fronte dell’impugnazione della delibera di approvazione dei bilanci consuntivo e preventivo da proporre, alla luce del regolamento della Comunione, anche attraverso il richiamo al regolamento del Condominio, nei confronti della Comunione in persona dell’amministratore.

Escluso che siano prospettabili situazioni di litisconsorzio necessario in tesi violate, tutti gli altri profili di critica emergenti dalle difese delle parti e relativi alla legittimazione/titolarità, attiva e passiva, dei soggetti coinvolti in giudizio riguardano il merito della controversia e quindi presuppongono la corretta identificazione del Giudice competente al quale spetteranno le verifiche conseguenti.

Il terzo motivo di ricorso è pertanto infondato.

Il primo e il secondo motivo si esaminano unitariamente, perché connessi, e sono fondati per quanto di ragione.

Si premette che non trova riscontro la critica di omessa pronuncia rivolta alla sentenza del Tribunale di Tempio Pausania con riferimento alla prospettata vessatorietà/nullità della clausola 11 del regolamento della Comunione, perché il Giudice di merito ha definito come pienamente valida la clausola richiamata, pur se con una motivazione succinta.

Occorre invece verificare se l’accertamento del Tribunale di Tempio Pausania tenga conto effettivo delle disposizioni normative richiamate dai ricorrenti, previa verifica della loro concreta applicabilità al caso di specie.

In proposito si osserva quanto segue:

-il ‘ Regolamento di Comunione delle Unità in Comproprietà a godimento turnario del Complesso ‘Capo INDIRIZZOOrso Marina’ in Comune di Palau ‘ è stato predisposto dalla società costruttrice, originaria proprietaria unica dell’intero complesso immobiliare -tuttora proprietaria di porzioni cospicue dello stesso – RAGIONE_SOCIALE, così come il ‘ Regolamento di Condominio ‘;

i regolamenti sono stati richiamati nei contratti di compravendita conclusi tra la società costruttrice-venditrice e i singoli acquirenti, quali sono gli associati della ricorrente e i ricorrentipersone fisiche (l’Associazione è stata costituita da una parte dei multiproprietari dopo gli acquisti): il tenore del richiamo è nel senso che la parte acquirente dà atto di riconoscere e accettare per sé, eredi e aventi causa a qualsiasi titolo i regolamenti di comunione e di condominio ‘ depositati in atti notaio NOME COGNOME COGNOME di Cagliari in data 18 aprile 1998 e successivi in data 5 maggio 1998 e 3 febbraio 2000 ‘, di cui afferma la pregressa conoscenza diretta, e ai quali si riconosce, tra le parti, effetto contrattuale;
-come sopra rilevato, chi fa valere l’esistenza e validità della clausola compromissoria, ritenuta dal Tribunale di Tempio Pausania effettivamente idonea ad escludere la propria competenza a giudicare sulla controversia, è non RAGIONE_SOCIALE ma la RAGIONE_SOCIALE Capo d’Orso Marina di Palau, che non è parte dei contratti di compravendita, i quali ai regolamenti richiamati fanno riferimento per accoglierne, appunto, il contenuto nell’ambito degli accordi negoziali raggiunti;

non appaiono direttamente applicabili, pertanto, le norme dettate a tutela dei consumatori e, in particolare, all’art. 33 d. lgs. n. 206/2005, perché la controversia non si sviluppa nell’ambito del rapporto di consumo, che è quello disciplinato dal contratto di compravendita intercorso tra acquirente e società costruttrice proprietaria, ma in relazione al regolamento di Comunione, che non disciplina un rapporto di consumo – cfr., al riguardo, Cass. n. 20007/2022 -, tra comunisti multiproprietari e RAGIONE_SOCIALE – assimilabile al Condominio e, in quanto tale, anch’essa qualificabile come consumatore (cfr. Cass. n. 10579/2015 e, di recente, ancora Cass. n. 14410/2024);
– ciò non toglie che la validità della clausola in contestazione debba essere esaminata, incidenter tantum (al fine di valutare la competenza a decidere sulla domanda introdotta in giudizio, il cui contenuto è nei termini esposti sopra), con riferimento al contratto di consumo tra venditore e acquirente, perché è in quell’ambito che occorre accertare se vi sia stata o meno l’assunzione di un valido impegno dei ricorrenti a compromettere in arbitri qualsiasi controversia ‘ relativa all’applicazione ed interpretazione del presente regolamento’ ;
-i termini delle questioni in esame non cambiano per quanto riguarda i multiproprietari che hanno acquistato non da RAGIONE_SOCIALE ma da privati che avevano in precedenza acquistato dalla costruttrice originaria proprietaria: ove la clausola di cui si discute non sia entrata a far parte validamente della disciplina negoziale dell’acquisto operato dal primo acquirente, essa non potrà vincolare il suo avente causa, perché il richiamo ai regolamenti e al loro contenuto non potrà avere, per il secondo acquirente -e per i successivi, un’ampiezza normativa maggiore di quella che ha avuto per il primo acquirente (salva una diversa indicazione emergente dal titolo di acquisto del secondo -o successivo- acquirente che, nel caso concreto, nemmeno è stata allegata dalla Comunione);
-occorre quindi verificare se la clausola di compromissione in arbitri presente solo nei regolamenti e in particolare, per quanto qui interessa, nel Regolamento di Comunione integralmente predisposto da RAGIONE_SOCIALE, incida, pur se non direttamente, tenuto conto delle obbligazioni assunte dalle parti contraenti con la stipula della compravendita che il regolamento richiama, sul sinallagma negoziale della cessione conclusa: in caso affermativo, rilevata la posizione dell’acquirente rispetto alla venditrice che ha predisposto i regolamenti, si dovrà accertare se la clausola di cui si discute sia stata specificamente negoziata, nella valutazione complessiva degli interessi delle parti considerati nell’ambito del contratto di compravendita con riferimento non solo alle prestazioni tipiche ad esso conseguenti;
– il fatto che i regolamenti sono richiamati e accettati in atti formati avanti al notaio non esclude la valutabilità delle clausole in essi presenti ai sensi dell’art. 33 d. lgs. n.206/2005: non appare a ciò ostativa l’interpretazione di legittimità che, in relazione al disposto dell’art. 1341 c.c., ritiene sufficiente il richiamo per relationem ad atto che contenga la clausola vessatoria, senza necessità di sua specifica approvazione per iscritto (cfr. Cass. n. 15237/2017; cfr. pure Cass. n. 15235/2020, Cass. n. 23194/2020 e Cass. n. 8280/2020) perché, come osservato dal PG nelle sue conclusioni scritte, la forma dell’atto non può incidere ‘ sulla piena estensione e massima efficacia della normativa UE, di cui costituisce diretta discendenza il codice del consumo ‘ che riconosce una tutela sostanziale più intensa rispetto a quella di cui all’art. 1341 c.c. -cfr., in proposito, Cass. n. 497/2021 e Cass. n. 20007/2022, sulle quali ci si soffermerà oltre: nessuno dei due regolamenti è stato letto avanti al notaio, poiché
negli atti si specifica che la parte acquirente li conosce per averne presa visione ‘prima d’ora’ rispetto alla stipula, e quindi non risulta essere stato esperito alcun approfondimento sul suo contenuto e sul contenuto della clausola in esame al momento della conclusione del contratto-;

– occorre allora evidenziare che il regolamento in discussione era ed è destinato a disciplinare la futura gestione comune riguardante i beni compravenduti, in relazione alla Comunione e agli altri multiproprietari estranei al singolo rapporto venditore/compratore: pertanto, pure se esso non interessa direttamente le prestazioni tipiche facenti capo alle parti contraenti, non se ne può escludere l’incidenza indiretta sul contenuto sinallagmatico delle compravendite valutato nel suo complesso;

-si richiamano, sulle questioni in esame: l’insegnamento di Cass. n. 497/2021, secondo il quale ‘ In tema di contratti del consumatore, la clausola di deroga alla competenza del giudice ordinario, per non essere considerata vessatoria, deve essere il frutto di una trattativa caratterizzata dai requisiti della serietà (ossia svolta mediante l’adozione di un comportamento obiettivamente idoneo a raggiungere il risultato di una composizione dei contrapposti interessi delle parti), della effettività (rispettosa dell’autonomia privata delle parti, non solo nel senso di libertà di concludere il contratto ma anche nel suo significato di libertà e concreta possibilità di determinarne il contenuto) e della individualità (dovendo riguardare tutte le clausole, o elementi di clausola, costituenti il contenuto dell’accordo, prese in considerazione sia singolarmente, oltre che nel significato desumibile dal complessivo tenore del contratto). … ‘; l’insegnamento di Cass. n. 20007/2022 che, in motivazione, evidenzia come ‘ Occorre, …, procedere, ad un accertamento della vessatorietà’ delle clausole ‘valutando non lo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal regolamento di condominio, il quale non è un contratto di consumo, quanto lo squilibrio dell’intero rapporto contrattuale sinallagmatico e dunque della complessiva operazione economica intercorsi tra il singolo acquirente consumatore e il professionista venditore. L’eventuale accertamento della vessatorietà della clausola nell’ambito del rapporto di consumo … ripercuoterà la sua incidenza sulla validità’ della clausola considerata (Cass. n. 20007/2022 indica il seguente principio di diritto: ‘la clausola … inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell’edificio e richiamato nel contratto di vendita della unità immobiliare concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria, ai sensi dell’art. 33, comma 1, d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d’ufficio dal giudice nell’ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo e sempre che determini a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e dunque se incida sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta
dall’alienante, o sull’obbligo di pagamento del prezzo gravante sull’acquirente, … ‘; è questo il principio di riferimento per l’accertamento incidentale di validità della clausola compromissoria contenuta nei regolamenti di comunione e di condominio, da effettuare al fine di stabilire se detta clausola debba trovare applicazione nei rapporti tra multiproprietari-condomini);

la clausola in questione, esaminata nel contesto sopra delineato, appare vessatoria ai sensi e per gli effetti dell’art. 33 lett. t) d. lvo n. 206 del 2005 perché incidente indirettamente sul sinallagma negoziale della compravendita definendo e limitando ab origine e in modo duraturo le modalità di accesso alla tutela giurisdizionale per l’esercizio dei diritti acquisiti sulla cosa compravenduta: attraverso l’approvazione dei regolamenti vi è una deroga alla competenza dell’AGO sostanzialmente imposta dalla parte venditrice per le controversie sulla gestione ed utilizzazione del bene compravenduto e delle parti comuni che, pur se destinata a valere non nei rapporti tra le parti contraenti ma nei rapporti tra multiproprietari e Comunione, costituisce una limitazione, imposta dalla parte venditrice, dei diritti dell’acquirente nel senso indicato, senz’altro significativa anche in considerazione delle particolari modalità di godimento del bene legate alla proprietà a godimento turnario;
dagli atti di compravendita prodotti non emerge alcuna accettazione specifica della clausola né alcun elemento utile a riscontrare l’effettiva esistenza di una seria trattativa riguardante la scelta di compromettere in arbitri qualsiasi controversia ‘ relativa all’applicazione ed interpretazione del presente regolamento ‘, scelta direttamente incidente sulla modalità di tutela per la gestione e il godimento turnario del bene acquisito;

– in conclusione, la clausola di compromissione in arbitri contenuta (per quanto qui interessa) nel Regolamento di Comunione non può essere fatta valere nei confronti dei ricorrenti dalla RAGIONE_SOCIALE Capo d’Orso Marina di Palau, perché nulla ex art. 33 lett. t) d. lgs. cit. con riferimento ai contratti di compravendita di cui il Regolamento che la contiene è parte integrante: sussiste pertanto la competenza del Giudice Ordinario a conoscere della controversia introdotta dai ricorrenti, da confermare nel Tribunale di Tempio Pausania, Foro individuato in relazione al luogo in cui è sito il complesso immobiliare in multiproprietà-condominio sia ex art. 23 c.p.c., sia ex art. 21 c.p.c. , ove si consideri che la controversia riguarda questioni riconducibili alla proprietà turnaria.
4. I l quarto motivo è inquadrato nell’ambito degli art. 360 n. 3 e 112 cpc e con esso i ricorrenti lamentano la ‘violazione e falsa applicazione di norma di diritto, in particolare dell’art. 1708 II° comma c.c. art.1131 II° comma c.c. per non aver deciso circa la legitimatio ad processum dell’amministratore della multiproprietà costituito in giudizio senza idonea delibera dell’assemblea dei multiproprietari ‘. Secondo i ricorrenti la valutazione di legittimità della clausola compromissoria
trascenderebbe i limiti della rappresentanza dell’amministratore: non varrebbe in tal caso il mandato speciale previsto dal regolamento ma sarebbe necessaria un’investitura assembleare specifica.

Il quarto motivo di ricorso, riguardando il merito della controversia, rimane assorbito per la ritenuta competenza non degli arbitri rituali ma dell’AGO, individuata nel Tribunale di Tempio Pausania, a conoscere della controversia.

In conclusione, il ricorso proposto deve essere accolto quanto al primo e al secondo motivo, respinto il terzo e assorbito il quarto, e la sentenza del Tribunale di Tempio Pausania deve essere annullata, con declaratoria della competenza a conoscere della controversia non degli Arbitri rituali ma dell’Autorità Giudiziaria Ordinaria, individuata nel Tribunale di Tempio Pausania avanti al quale si rimette la causa, da riassumere nei termini di legge; le spese del giudizio di legittimità saranno disciplinate dal Tribunale di Tempio Pausania.

PQM

La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione. annulla la sentenza impugnata e dichiara la competenza a conoscere della controversia del Tribunale di Tempio Pausania, avanti al quale il giudizio deve essere riassunto nei termini di legge.

Così deciso in Roma nell’adunanza in camera di consiglio della Seconda Sezione civile del 3.4.2025

Il Presidente

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