Clausola competenza territoriale: notaio sanzionato

La Corte di Cassazione conferma la sanzione disciplinare a un notaio per aver autenticato un contratto di locazione contenente una clausola competenza territoriale nulla. La sentenza ribadisce che la competenza per le liti su immobili urbani è inderogabile e spetta al giudice del luogo dove si trova l’immobile. L’illecito del notaio si perfeziona con la semplice autenticazione di un atto contenente clausole vietate dalla legge, a prescindere da successive sanatorie.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Clausola competenza territoriale: quando è nulla e quali sono le responsabilità del notaio?

La stipula di un contratto di locazione è un’operazione comune, ma nasconde insidie legali che possono avere conseguenze serie, non solo per le parti ma anche per i professionisti coinvolti. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: la nullità della clausola competenza territoriale nei contratti di locazione di immobili urbani e le conseguenti responsabilità disciplinari per il notaio che la autentica. Questo caso offre spunti cruciali per comprendere i limiti dell’autonomia contrattuale e i doveri del pubblico ufficiale.

I Fatti di Causa

Un notaio veniva sanzionato disciplinarmente per aver autenticato una scrittura privata relativa a una locazione ultranovennale di un immobile. Il problema risiedeva in una specifica clausola del contratto: le parti avevano stabilito che qualsiasi controversia futura sarebbe stata di competenza esclusiva del foro di un’altra città, diversa da quella in cui si trovava l’immobile.
La Commissione Regionale di Disciplina prima, e la Corte d’Appello poi, confermavano la sanzione, ritenendo la clausola palesemente nulla in quanto contraria a norme imperative del codice di procedura civile. Il notaio, ritenendo ingiusta la sanzione, ricorreva in Cassazione, sostenendo diverse tesi, tra cui la mancanza di motivazione della decisione e un’errata qualificazione giuridica del contratto e della natura della nullità.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso del notaio, confermando la sanzione disciplinare. Gli Ermellini hanno smontato uno per uno i motivi di ricorso, riaffermando con chiarezza i principi che regolano la competenza territoriale in materia di locazioni e i doveri professionali del notaio.

Le Motivazioni: la natura inderogabile della competenza territoriale

Il cuore della decisione risiede nell’analisi della clausola competenza territoriale inserita nel contratto. La Corte ha spiegato che l’articolo 447 bis del codice di procedura civile stabilisce espressamente la nullità di qualsiasi patto contrario alle disposizioni sulla competenza in materia di locazione di immobili urbani. Questa norma, a sua volta, rinvia all’articolo 21 dello stesso codice, che individua come foro competente e inderogabile quello del luogo in cui si trova l’immobile.

Le norme sulla competenza territoriale in questo specifico settore non sono a disposizione delle parti. Esse sono considerate norme imperative, poste a tutela di un interesse generale che trascende quello dei singoli contraenti: l’esigenza di radicare la controversia presso il giudice più vicino al bene oggetto del contendere, facilitando così l’istruttoria e la gestione del processo.

Di conseguenza, la nullità che colpisce la clausola è assoluta e non relativa. Ciò significa che può essere rilevata d’ufficio dal giudice in qualsiasi momento, senza necessità di un’eccezione di parte. Proprio per questa sua gravità, l’articolo 28 della Legge Notarile fa divieto espresso al notaio di ricevere o autenticare atti che contengano clausole contrarie a norme imperative. L’illecito disciplinare del notaio, ha chiarito la Corte, si consuma nel momento stesso in cui egli appone la sua firma, rendendo irrilevante ogni eventuale meccanismo di ‘sostituzione automatica’ della clausola nulla con la norma di legge.

Conclusioni: Implicazioni per Notai e Parti Contrattuali

La sentenza rappresenta un monito importante. Per i notai, sottolinea la necessità di un controllo di legalità sostanziale sugli atti che ricevono, che non può limitarsi a un mero riscontro formale. L’autenticazione di una clausola palesemente nulla espone il professionista a sicure responsabilità disciplinari.
Per le parti di un contratto di locazione, la decisione ribadisce che non è possibile ‘scegliere’ il giudice a cui rivolgersi in caso di lite. La competenza è fissata dalla legge ed è funzionale a una corretta amministrazione della giustizia. Qualsiasi patto contrario è come se non fosse mai stato scritto, con il rischio di invalidare parzialmente il contratto e generare inutili complicazioni legali.

È possibile inserire in un contratto di locazione di un immobile urbano una clausola che sceglie un tribunale diverso da quello dove si trova l’immobile?
No. La legge stabilisce che la competenza territoriale per le controversie relative a locazioni di immobili urbani è inderogabile e spetta esclusivamente al giudice del luogo in cui si trova l’immobile. Qualsiasi patto contrario è nullo.

Cosa rischia un notaio che autentica un atto contenente una clausola di deroga alla competenza territoriale nulla?
Il notaio commette un illecito disciplinare ed è soggetto a sanzioni. L’articolo 28 della legge notarile vieta espressamente di ricevere o autenticare atti che contengano clausole contrarie a norme imperative, come quella sulla competenza territoriale nelle locazioni.

La nullità della clausola che deroga la competenza è ‘assoluta’ o ‘relativa’?
La Corte di Cassazione ha confermato che si tratta di una nullità assoluta. Essendo fondata su una norma imperativa posta a tutela di interessi generali, la sua invalidità può essere rilevata d’ufficio dal giudice e non solo su richiesta della parte interessata.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31693 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 31693 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/12/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 16506/2022 R.G. proposto da: NOMECOGNOME elettivamente domiciliato in TERNI INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

MINISTERO DELLA GIUSTIZIA- ARCHIVIO NOTARILE DI TERNI

-intimato- avverso la ORDINANZA di CORTE D’APPELLO ANCONA n. 995/2021 depositata il 05/01/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Udite la Procura Generale che ha chiesto rigettarsi il ricorso.

FATTI DELLA CAUSA

1.Il notaio NOME COGNOME veniva sanzionato dalla Commissione Regionale di Disciplina delle Marche e dell’Umbria con pena pecuniaria, irrogata in riferimento all’art. 28 della legge notarile, per avere il notaio autenticato una scrittura privata avente ad oggetto la locazione ultranovennale di un immobile sito in Terni, nella quale era stata inserita la clausola per cui ogni controversia che fosse insorta riguardo alla locazione sarebbe stata attratta alla competenza esclusiva del foro di Roma. La Corte di Appello di Ancona, con ordinanza n. 3 del 2022, ha respinto il reclamo del notaio avallando il provvedimento sanzionatorio per essere la clausola in questione nulla ai sensi dell’art. 447 bis c.p.c. in combinato disposto con l’art. 21 dello stesso codice.
Il notaio ricorre con cinque motivi per la cassazione della suddetta ordinanza.

Non si è tempestivamente costituito con controricorso L’Archivio notarile di Terni, unità organica incardinata nel Ministero della Giustizia, parte necessaria di questo giudizio perché ha avviato il procedimento disciplinare. L’Archivio ha depositato atto di costituzione tardiva ‘al solo fine dell’eventuale partecipazione all’udienza di discussione’.

La Procura Generale ha chiesto rigettarsi il ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., violazione dell’art. 132 c.p.c. per essere l’ordinanza impugnata priva di una effettiva motivazione.

Il motivo è infondato.

La riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al

“minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (tra le varie, Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014 Rv. 629830). ‘Scendendo più nel dettaglio sull’analisi del vizio di motivazione apparente, la costante giurisprudenza di legittimità ritiene che il vizio ricorre quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture’ (così, in motivazione Cass. 2767/2023, la quale richiama Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016 Rv. 641526; Sez. U, Sentenza n. 16599 del 2016; Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022 Rv. 664061; Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019 Rv. 654145)
Nel caso di specie la motivazione è tutt’altro che apparente. E’ effettiva e chiarissima. La Corte di Appello ha richiamato il quadro normativo costituito dall’art. 21 del codice di procedura civile (che prevede che per le cause in materia di locazione è competente il giudice del luogo dove è posto l’immobile), dall’art. 447 bis dello stesso codice (che prevede che per le controversie in materia di locazione di immobili urbani ‘sono nulle le clausole di deroga alla

competenza’), dall’art. 28 della l.89 del 1913 (che vieta al notaio di ricevere o autenticare atti espressamente proibiti dalla legge). La Corte di Appello ha altresì richiamato la sentenza n.24867 del 2010 per cui il divieto dell’art.28 l. not., si riferisce sia all’ipotesi in cui la nullità investe l’intero atto sia all’ipotesi -come quella di specie- in cui la nullità investe una singola clausola. Ha affermato che il quadro è di immediata evidenza nel giustificare la sanzione irrogata. Ha altresì precisato trattarsi di nullità assoluta e non relativa, cioè rilevabile solo da chi vi abbia interesse e non di ufficio (in adesione, anche sul punto, alla giurisprudenza di legittimità per cui, tra altre, vedasi Cass. 24867 del 2010 cit.; Cass. n.21493 del 2005; n. 3526 del 2008 che esclude la sanzionabilità delle nullità relative).
3.Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n.5 c.p.c., ‘omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti in relazione agli artt. 1322, 1362 c.c. e agli artt. 21, 28 e 447 bis c.p.c., per avere la Corte di Appello presupposto che il contratto fosse qualificabile come locazione, comodato di immobili urbani e affitto di azienda ed avere invece omesso di qualificarlo come atipico-misto e, in relazione agli artt. 1418-1421 c.c. e agli artt. 21, 28, 38, 447 bis e agli artt. 28 e 138 della l. notarile per avere la Corte di Appello qualificato la clausola di deroga alla competenza territoriale affetta da nullità assoluta in quanto rilevabile ex officio’. 4.Il motivo è inammissibile. Esso consiste in una mescolanza e sovrapposizione di mezzi d’impugnazione eterogenei, facenti riferimento alle diverse ipotesi contemplate dall’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 5, c.p.c., e inammissibile in quanto non è consentita ‘la prospettazione di una medesima questione sotto profili incompatibili, quali quello della violazione di legge e dell’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, in quanto una tale formulazione mira a rimettere al giudice di legittimità il compito di
isolare le singole censure teoricamente proponibili, onde ricondurle ad uno dei mezzi d’impugnazione enunciati dall’art. 360 c.p.c., per poi ricercare quale o quali disposizioni sarebbero utilizzabili allo scopo, così attribuendo, inammissibilmente, al giudice di legittimità il compito di dare forma e contenuto giuridici alle lagnanze del ricorrente, al fine di decidere successivamente su di esse’ (Cass. Sez. L – , ordinanza n.3397 del 06/02/2024).

5. Con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., ‘violazione o falsa applicazione degli artt. 1322-1362 c.c. e degli artt. 21, 28 e 447 bis c.p.c. per avere la Corte di Appello presupposto che il contratto fosse qualificabile come locazione, comodato di immobili urbani e affitto di azienda ed avere invece omesso di qualificarlo come atipico-misto e per non avere di conseguenza ritenuto derogabile pattiziamente la competenza territoriale’.

6. Il motivo è inammissibile. Il ricorrente non produce il contratto. Non deduce che una questione di interpretazione del contratto o di qualificazione del contratto sia mai stata sollevata davanti alla Corte di Appello. Narra confusamente di rapporti tra tre società collegate tra loro che, nell’ambito di una complessa operazione di trasferimento di una azienda da una società ad un’altra, avrebbero deciso di ‘anticipare gli effetti del trasferimento’ consentendo alla società destinata ad acquisire l’azienda di immettersi ‘nel godimento dell’immobile’ appartenente alla terza società. Il ricorrente assume che si sarebbe trattato di un ‘contratto atipico misto’ senza dare neppure spiegazioni dell’assunto. Sebbene, a differenza dell’interpretazione che è diretta alla ricerca della comune volontà dei contraenti e integra un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito, la qualificazione di un contratto, ‘che è finalizzata a individuare la disciplina applicabile alla fattispecie’ mediante sussunzione in un certo modello, sia ‘suscettibile di verifica in sede di legittimità non solo per ciò che
attiene alla descrizione del modello tipico di riferimento, ma anche per quanto riguarda la rilevanza qualificante attribuita agli elementi di fatto accertati e le implicazioni effettuali conseguenti’ ( Sez. 3, sentenza n.15603 del 04/06/2021), in tanto la richiesta della verifica è ammissibile in quanto la questione sia prospettata in termini tali da consentire alla Corte di eseguirla.

Con il quarto motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., ‘violazione o falsa applicazione degli artt. 1418-1421 c.c. e degli artt. 21, 28, 38 e 447 bis c.p.c. e degli artt. 28 e 138 della legge notarile per avere la Corte di Appello qualificato la clausola di deroga alla competenza affetta da nullità assoluta e non invece relativa’.

Il motivo è infondato. L’art. 447 bis c.p.c. prevede una espressa comminatoria di nullità della clausola di deroga alla competenza per controversie relative alla locazione di immobili urbani. Il primo comma dell’art.1418 c.c. sanziona con la nullità ogni atto contrario a norma imperativa. Per norma imperativa si intende la norma posta a difesa di interessi generali, sottratti alla disponibilità delle parti. Le norme sulla competenza territoriale sono finalizzate ad una ripartizione territoriale delle cause tra uffici omogenei. La previsione dell’inderogabilità della competenza territoriale sottende la valutazione legislativa della sussistenza di un interesse che trascende quello delle parti a che una data tipologia di controversie sia trattata da un ufficio localizzato in un determinato luogo. Per costante giurisprudenza della Corte, ‘in tema di locazioni, il criterio di radicamento della competenza territoriale del giudice al locus rei sitae, sancito dall’art. 21 c.p.c., ha natura cogente ed inderogabile, con la conseguente invalidità, rilevabile anche ex officio in sede di regolamento di competenza, di una clausola difforme inserita nel regolamento negoziale ed irrilevanza dell’adesione di una parte all’eccezione di incompetenza territoriale ex adverso
sollevata’(Cass. ordinanza n.25138 del 19/09/2024; Cass. ordinanza n.12404 del 24/06/2020).

Con il quinto motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n.5 c.p.c., ‘omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti in relazione agli artt. 1419 c.c. e 28 della l. notarile per avere la Corte di Appello ritenuto che la clausola fosse nulla e che nonostante la sostituzione di diritto determinasse la violazione dell’art. 28 l. notarile’.

Il motivo è infondato.

Ciò che rileva ai fini della punibilità disciplinare è la redazione di atto nullo o di una clausola nulla o l’autenticazione di un atto nullo o con clausola nulla. L’una e l’altra segnano il momento consumativo dell’illecito. E’ stato affermato che una volta perfezionatosi l’illecito ‘non possono spiegare efficacia estintiva della punibilità rimedi predisposti dal legislatore per conservare ai fini privatistici l’atto” (Cass. 21828/2019).

In conclusione il ricorso deve essere rigettato.

Non vi è luogo a pronuncia sulle spese dato che l’Archivio notarile di Terni non si è tempestivamente costituito con controricorso.

PQM

la Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 5 novembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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