Cessione volontaria: usucapione e mancata presa di possesso

Un cittadino cede un immobile a una Regione tramite cessione volontaria per un’opera pubblica mai realizzata, rimanendo nel possesso del bene. La Cassazione, ribaltando le sentenze precedenti, afferma che senza l’effettiva immissione in possesso da parte dell’ente, l’atto non produce pienamente i suoi effetti e l’ex proprietario può acquisire la proprietà per usucapione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Cessione Volontaria: Quando l’Ex Proprietario Può Usucapire il Bene

L’istituto della cessione volontaria rappresenta uno strumento alternativo all’esproprio, ma cosa succede se, dopo l’accordo, la Pubblica Amministrazione non prende mai materialmente possesso dell’immobile? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo scenario, stabilendo che la mancata immissione in possesso da parte dell’ente pubblico può aprire la strada all’usucapione da parte del precedente proprietario rimasto sul bene. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un accordo di cessione volontaria stipulato nel 1984. Alcuni proprietari avevano ceduto i loro fabbricati a una Regione per la realizzazione di un’opera pubblica (una diga), mai portata a termine. Nonostante la cessione e l’incasso del prezzo, i proprietari originari avevano mantenuto ininterrottamente il possesso dei beni, dato che l’ente pubblico non aveva mai provveduto alla formale presa di possesso.

Dopo oltre vent’anni, i proprietari agivano in giudizio per far dichiarare l’avvenuto acquisto degli immobili per usucapione. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettavano la domanda, sostenendo che l’accordo di cessione, al pari di una compravendita, avesse trasferito non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico all’ente. Di conseguenza, la permanenza degli ex proprietari sull’immobile era qualificata come mera detenzione, insufficiente per usucapire in assenza di un atto formale di ‘interversio possessionis’.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha ribaltato completamente la prospettiva dei giudici di merito, accogliendo il ricorso dei cittadini. Il punto focale della decisione risiede nel richiamo a un fondamentale principio di diritto stabilito dalle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 651/2023).

Secondo la Corte, l’atto di cessione volontaria, pur essendo un negozio di diritto pubblico, produce gli stessi effetti del decreto di esproprio che sostituisce. Un effetto cruciale è che il trasferimento della proprietà è condizionato all’effettiva immissione in possesso del bene da parte del beneficiario. Questo non è un semplice dettaglio formale, ma un elemento costitutivo della fattispecie.

Cessione Volontaria e Condizione Sospensiva

La Corte ha chiarito che l’immissione in possesso non è una conseguenza automatica del contratto, ma un atto necessario per perfezionare il trasferimento. Se l’ente pubblico, dopo aver stipulato l’accordo, non si attiva per prendere materialmente possesso del bene, il passaggio di proprietà non si consolida. Di conseguenza, il soggetto che ha ceduto il bene e che ne conserva la disponibilità materiale non è un semplice ‘detentore’ in nome altrui, ma continua a essere un ‘possessore’ a tutti gli effetti.

Questo distingue nettamente la cessione volontaria da una normale compravendita, dove il trasferimento del possesso può avvenire anche simbolicamente (costituto possessorio). Nelle procedure espropriative, la presa di possesso fisica da parte dell’ente è un requisito imprescindibile.

Le Motivazioni della Sentenza

Le motivazioni della Cassazione si fondano sulla natura specifica della procedura ablativa. L’acquisizione di un bene da parte della Pubblica Amministrazione è finalizzata alla realizzazione di un’opera di pubblica utilità. La mancata esecuzione dell’opera e, a monte, la mancata presa di possesso dell’area, svuotano di significato l’intera procedura. L’ordinamento non può consentire che l’ente pubblico acquisisca la proprietà ‘sulla carta’ e lasci la situazione di fatto immutata per decenni, impedendo al contempo al possessore di fatto di consolidare la sua posizione attraverso l’usucapione.

La Corte ha quindi stabilito che, in casi come questo, il termine ventennale per l’usucapione decorre regolarmente, poiché il possesso del vecchio proprietario non è mai stato interrotto o degradato a mera detenzione. La Corte d’Appello aveva errato nel non considerare questa specificità, applicando erroneamente le regole della compravendita comune a un istituto di diritto pubblico.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante tutela ai cittadini che si trovano in situazioni simili. Stabilisce un principio chiaro: un accordo di cessione volontaria non è sufficiente, da solo, a privare l’ex proprietario del possesso utile ai fini dell’usucapione. È indispensabile che la Pubblica Amministrazione compia l’atto materiale dell’immissione in possesso. In assenza di tale atto, se il privato continua a possedere il bene per il tempo previsto dalla legge, può legittimamente chiederne il riacquisto a titolo originario per usucapione. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare il caso attenendosi a questo principio.

Cosa succede se la Pubblica Amministrazione non prende possesso di un bene dopo una cessione volontaria?
Se la Pubblica Amministrazione non procede alla formale immissione in possesso del bene, il trasferimento della proprietà non si perfeziona. Il precedente proprietario, se rimane sul bene, conserva il possesso utile ai fini dell’usucapione.

Un accordo di cessione volontaria è uguale a un contratto di compravendita?
No. Secondo la Cassazione, la cessione volontaria è un negozio di diritto pubblico che sostituisce il decreto di esproprio e ne produce gli stessi effetti. A differenza di una compravendita, il trasferimento della proprietà è subordinato alla materiale presa di possesso da parte dell’ente pubblico.

L’ex proprietario che rimane sull’immobile dopo la cessione è un detentore o un possessore?
Finché la Pubblica Amministrazione non si immette nel possesso, l’ex proprietario che continua a occupare l’immobile e a comportarsi come titolare è considerato un possessore a tutti gli effetti, e non un mero detentore. Pertanto, il suo possesso è valido per poter usucapire il bene.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 11617 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 11617 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24022/2017 R.G. proposto da:

COGNOME RAGIONE_SOCIALE , elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), giusta procura speciale in atti

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Presidente RAGIONE_SOCIALE Giunta Regionale, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) e NOME (CODICE_FISCALE), giusta procura speciale in atti

-controricorrente-

RAGIONE_SOCIALE CENTRO BACINO SALINE, PESCARA, ALENTO FORO , in persona del legale rappresentante pro tempore ;

– intimato –

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Ministro pro tempore ;

– intimato –

avverso la sentenza n. 439/2017 RAGIONE_SOCIALE CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, depositata il 22/03/2017, non notificata; udita la relazione RAGIONE_SOCIALE causa svolta nella camera di consiglio del 06/07/2022 dalla Consigliera AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 13/07/2005, i sigg.ri NOME COGNOME e NOME COGNOME convenivano dinanzi al Tribunale di Atri la Regione RAGIONE_SOCIALE, per sentire dichiarare l’intervenuto acquisto a titolo originario per usucapione di alcuni fabbricati siti in Bisenti che gli attori, in qualità di proprietari, avevano ceduto volontariamente alla Regione RAGIONE_SOCIALE nell’ambito RAGIONE_SOCIALE procedura di esproprio che li aveva riguardati (il contesto più generale degli espropri regionali veniva avviato con delibera n. 299 /1979 del RAGIONE_SOCIALE a seguito dell’approvazione da parte del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di un progetto di opera pubblica finalizzato alla realizzazione dei lavori di costruzione RAGIONE_SOCIALE diga sul fiume Fino in Bisenti).
Deducevano in particolare gli attori che i lavori programmati non erano mai stati realizzati, né era intervenuta alcuna occupazione totale o parziale dei terreni dei quali gli esponenti avevano mantenuto il possesso (per non essere intervenuta la consegna all’espropriante ), con la conseguente possibilità di riacquistarne pertanto la proprietà per usucapione.

Si costituiva ritualmente in giudizio la Regione RAGIONE_SOCIALE, che instava per la chiamata in garanzia del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, il quale a sua volta chiamava in causa il RAGIONE_SOCIALE.

Il Tribunale di Atri, spogliandosi RAGIONE_SOCIALE sua competenza, rimetteva la causa al Tribunale di L’Aquila davanti al quale la causa veniva riassunta.

Con sentenza n. 531/2015, il Tribunale di L’Aquila rigettava la domanda dei sigg.ri COGNOME e COGNOME e, in accoglimento RAGIONE_SOCIALE domanda riconvenzionale proposta dalla Regione RAGIONE_SOCIALE, dichiarava abusiva l’occupazione degli immobili in questione, condannando gli attori al rilascio degli stessi. Rigettava la domanda di condanna al risarcimento del danno RAGIONE_SOCIALE Regione RAGIONE_SOCIALE a carico del RAGIONE_SOCIALE e la domanda di garanzia proposta da quest’ultimo nei confronti del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e dei RAGIONE_SOCIALE.
Contro questa sentenza proponeva appello il sig. NOME COGNOME, in proprio e quale erede di NOME COGNOME, reiterando la domanda proposta in primo grado.

Costituitosi regolarmente il contradditorio con la Regione RAGIONE_SOCIALE e i chiamati in causa, la Corte d’appello di L’Aquila, con sentenza n. 439/2019, condivideva le conclusioni del primo giudice e rigettava integralmente l’appello, condannando l’appellante al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del grado di giudizio.

In particolare, per quanto in questa sede ancora rileva, in ordine al primo motivo di appello, la Corte territoriale ha dato atto RAGIONE_SOCIALE circostanza che, una volta iniziata la procedura espropriativa, ‘ il padre del COGNOME ha concluso (il DATA_NASCITA/DATA_NASCITA1984) un contratto a mezzo del quale ha ceduto bonariamente gli immobili alla regione per il tramite RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per il RAGIONE_SOCIALE, incassandone contestualmente anche il prezzo ‘, precisando che quel contratto, ‘ al pari di qualsiasi negozio di compravendita, ha trasferito all’acquirente e quindi alla Regione anche il possesso dei beni mentre il venditore ne è rimasto mero detentore: trasferimento del possesso che trova, peraltro, esplicita previsione nel contratto (art. 11) ‘. Escluso, per il giudice di seconda istanza, che nella specie fosse intervenuto e neppure allegato alcun atto di interversione RAGIONE_SOCIALE detenzione in possesso, il lasso temporale necessario per l ‘usucapione non ha mai iniziato neppure a decorrere.
Quanto al secondo motivo di gravame, con il quale gli appellanti hanno dedotto che l’atto di cessione avrebbe avuto ad oggetto il trasferimento RAGIONE_SOCIALE proprietà dei soli fabbricati, restandone escluso il sedime, la Corte di merito ha ritenuto di condividere le conclusioni rassegnate dal Tribunale laddove lo stesso ha rilevato che la clausola negoziale sulla quale si fonda la doglianza (art. 9) aveva finalità esclusivamente fiscali, nel senso che dava atto che il prezzo di vendita era stato ragguagliato solo al valore dei manufatti, mentre il successivo art. 10 esplicitava che la cessione era onnicomprensiva, nel senso che aveva ad oggetto gli immobili nella loro interezza (con ‘ accessori e dipendenze, accessioni e pertinenze, accessi, diritti e ragioni servitù attive e passive inerenti’) .
6. Avverso la decisione RAGIONE_SOCIALE Corte di Appello di L’aquila COGNOME NOME ha proposto ricorso per cassazione articolato in due motivi.

La Regione RAGIONE_SOCIALE ha depositato controricorso.

Non hanno svolto difese in questa sede il RAGIONE_SOCIALE e il RAGIONE_SOCIALE.

Con ordinanza interlocutoria n. 24529/2022 questa Corte ha rinviato la causa a nuovo ruolo in attesa RAGIONE_SOCIALE decisione rimessa al Primo Presidente dalla Sezione Seconda con ordinanza interlocutoria n. 19758/2022, in ragione RAGIONE_SOCIALE sua rilevanza per il caso di specie, con precipuo riguardo al primo motivo di ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo di ricorso viene denunciata la violazione e falsa applicazione degli artt. 1140, 1941 e 1376 c.c., nonché del DPR 8 giugno 2001, n. 327, in materia di espropriazioni per pubblica utilità in relazione all’art. 360 comma 1, n. 3 c.p.c., avendo il provvedimento impugnato deciso le questioni in modo non conforme alla giurisprudenza di questa Corte.

In particolare, il ricorrente si duole che la Corte distrettuale, considerando il contratto di cessione alla stregua ‘ di qualsiasi negozio di compravendita ‘ atto a trasferire anche il possesso dei beni, non abbia tenuto in considerazione il consolidato principio affermato da questo giudice di legittimità, espresso inizialmente dalla sentenza n. 5293/2000, secondo cui ‘ … la vendita (cessione volontaria al luogo di esproprio) con effetti reali non si realizza automaticamente, occorrendo il trasferimento anche del possesso ‘. Posto che la cessione volontaria in luogo di esproprio produce, ai sensi dell’art. 45, comma 3, del DPR 321/2001, gli effetti del decreto di esproprio, nel caso in cui il soggetto espropriato venga lasciato nel possesso dell’immobile per il termine previsto dall’art. 1158 c.c. come nel caso de quo – va considerata la possibilità di usucapire
l’immobile, posto che, sempre per consolidata giurisprudenza di legittimità, non è configurabile nella specie il c.d. costituto possessorio.

Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 952 e 1362 e segg. c.c. in relazione all’art. 360 comma 1, n. 3 c.p.c., avendo il provvedimento impugnato disatteso la configurazione contrattuale del diritto di superficie. Più in dettaglio, il ricorrente sostiene che con l’atto di cessione di immobili in funzione dell’esproprio, gli ex proprietari avrebbero ceduto i fabbricati con annessi e pertinenze, ma non le aree sulle quali gli immobili insistono, giusto il contenuto dell’art. 9 dell’atto pubblico in questione, che riferisce i prezzi come stabiliti tra le parti esclusivamente ai fabbricati e alle costruzioni annesse ma non anche alle superfici.
-Come si diceva in narrativa, è stato disposto il rinvio del procedimento in attesa RAGIONE_SOCIALE pronuncia RAGIONE_SOCIALE sezioni unite.

4.Nelle more è intervenuta la sentenza n. 651 resa il 12 gennaio 2023 dalle Sezioni Unite, la quale ha affermato i seguenti principi di diritto, in parte differenziati a seconda RAGIONE_SOCIALE controversie soggette al regime normativo antecedente e successivo all’entrata in vigore del t.u. n. 327 del 2001.

5.Nella prima ipotesi, quando ‘ al decreto di esproprio validamente emesso (come è incontestato nella specie) – che è idoneo a far acquisire al beneficiario dell’espropriazione la proprietà piena del bene e ad escludere qualsiasi situazione di fatto e di diritto con essa incompatibile – non sia seguita l’immissione in possesso, la notifica o la conoscenza effettiva del decreto comportano la perdita dell’animus possidendi in capo al precedente proprietario, il cui potere di fatto sul bene -se egli continui ad occuparlo -si configura come una mera detenzione, con la conseguenza che la configurabilità
di un nuovo periodo possessorio, invocabile a suo favore «ad usucapionem», necessita di un atto di interversio possessionis da esercitare in partecipata contrapposizione al nuovo proprietario, dal quale sia consentito desumere che egli abbia cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui e iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio ‘ .

In questa situazione , la mera occupazione d’urgenza del bene da parte dell’amministrazione, prima o in mancanza del provvedimento espropriativo, non priva il proprietario del possesso giuridico (seppur «solo animo»), in quanto il bene continua ad appartenere a lui -tanto che per tale motivo gli si riconosce un’indennità per l’occupazione mentre nell’ente occupante, che riconosce la proprietà al trui, manca l’ animus rem sibi habendi , essendo un detentore qualificato (cfr. Cass. sez. I n. 21433 del 2007), cui sono riconosciuti i poteri inerenti al titolo pubblicistico. Ciò tuttavia può dirsi «finché non interviene il decreto di esproprio» (cfr. Cass. n. 21433 del 2007 e n. 1323 del 1992 poc’anzi citate) che segna il momento in cui non è più possibile riconoscere in capo all’amministrazione, divenuta proprietaria del bene, l’el emento intenzionale (tipico RAGIONE_SOCIALE detenzione) RAGIONE_SOCIALE cd. laudatio possessoris nei confronti altrui, elemento che deve riconoscersi, invece, in capo all’occupante -detentore nei confronti dell’amministrazione proprietaria che abbia la disponibilità e il possesso giuridico anche solo animo del bene, potendo in ogni tempo ripristinare il corpus senza far ricorso ad azioni violente o clandestine (ex plurimis, Cass. sez. II n. 9396 del 2005, n. 1253 del 2000).
6.Per le controversie assoggettate all’entrata in vigore del t.u. 327 del 2001 i l principio posto è stato il seguente: ‘ In tema di espropriazione per pubblica utilità, in base alla disciplina introdotta dal d.lgs. n. 327 del 2001, l’esecuzione del decreto di esproprio – con

la immissione in possesso del beneficiario dell’esproprio entro il termine perentorio di due anni, mediante la formale redazione di un verbale – assurge a condizione sospensiva di efficacia del decreto stesso (artt. 23, comma 1, e 24, comma 1, d.lgs. cit.), con la conseguenza che, in mancanza, detto decreto diventa definitivamente inefficace e non si realizza l’effetto estintivo RAGIONE_SOCIALE proprietà e degli altri diritti gravanti sul bene (salvo il potere dell’autorità espropriante di emanare una nuova dichiarazione di pubblica utilità entro i successivi tre anni, cui dovrà seguire un nuovo decreto di esproprio). Ove, invece, il decreto di esproprio sia tempestivamente eseguito, il beneficiario dell’espropriazione acquista la proprietà e il possesso del bene e l’espropriato o il terzo che continuino ad occuparlo o a utilizzarlo si trovano in una situazione di fatto che non è configurabile come possesso “ad usucapionem” (art. 24, comma 4, d.lgs. cit.) ‘ .
In questo caso, l ‘esecuzione del decreto di esproprio con la immissione in possesso del beneficiario dell’esproprio entro il termine perentorio di due anni, mediante la formale redazione di un verbale, ‘ assurge a condizione sospensiva di efficacia del decreto stesso. Ne consegue, in mancanza, che il decreto di esproprio diventa inefficace; che non si realizza l’effetto estintivo RAGIONE_SOCIALE proprietà e degli altri diritti gravanti sul bene (di cui all’art. 25); che la proprietà del bene è automaticamente ripristinata in capo al precedente proprietario, senza necessità (e possibilità giuridica) per quest’ultimo di acquistare per usucapione un bene che è già di sua proprietà. Nel caso in cui l’esecuzione del decreto con l’immissione in possesso non abbia luogo, l’art. 24, comma 7, d ispone che «decorso il termine previsto nel comma 1, entro i successivi tre anni può essere emanato un ulteriore atto che comporta la dichiarazione di pubblica utilità», ma in tal caso dovrà
essere emesso un altro decreto di esproprio, eseguibile entro l’ulteriore termine di due anni di cui all’art. 24, comma 1′ .

7.Conseguenza dei principi posti è che quando il soggetto beneficiario dell’esproprio non venga immesso nel possesso del bene, questo è conservato dal proprietario o dall’usucapiente se la fattispecie dell’acquisto non si è ancora perfezionata .

-La sentenza RAGIONE_SOCIALE Sezioni Unite ha confermato che tali principi si applicano anche nel caso di cessione volontaria RAGIONE_SOCIALE aree, come è avvenuto nel caso di specie, in cui gli immobili del ricorrente erano stati ceduti volontariamente alla Regione RAGIONE_SOCIALE per il tramite RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per RAGIONE_SOCIALE, a causa e in funzione dell’esproprio, in data 19.06.1984.

L’atto di cessione volontaria è considerato infatti negozio di diritto pubblico, ‘ sostitutivo del decreto di esproprio ma dotato RAGIONE_SOCIALE medesima funzione -confermata dal richiamo alle norme sulla retrocessione nel t.u. del 2001 (art. 45, comma 4) -di segnare l’acquisto, a titolo originario, in favore RAGIONE_SOCIALE P.A., del bene compreso nel piano d’esecuzione dell’opera pubblica, e di produrre i medesimi effetti, con la necessità di far valere tutti i diritti relativi all’imm obile (espropriato o ceduto) esclusivamente sull’indennità (cfr. Cass. sez. II n. 24529 del 2022, p. 4 RAGIONE_SOCIALE motiv., e sez. I n. 1730 del 1999) e, di conseguenza, di escludere la usucapibilità del bene (cfr. Cass. sez. I n. 11407 del 2012, sez. II n. 17172 del 2008) ‘.
Ai sensi dell’art. 45 d.lgs. cit., la menzionata cessione produce gli stessi effetti del decreto di esproprio e, quindi, determina il passaggio RAGIONE_SOCIALE proprietà però solo a seguito dell’immissione in possesso d i quanto oggetto dell’atto di cessione volontaria con le modalità e nei termini in esso indicati.

9.Alla luce di quanto statuito dalla citata sentenza n. 651/2023, il primo motivo di ricorso è fondato e va pertanto accolto, rendendosi necessario un nuovo esame RAGIONE_SOCIALE vicenda.

10.In conseguenza dell’accoglimento del primo motivo, i l secondo motivo perde di rilevanza decisoria e va dichiarato assorbito.

11.In conclusione, va accolto il primo motivo di ricorso; va dichiarato assorbito il secondo; la decisione impugnata deve essere cassata e la causa rinviata alla Corte di Appello di L’Aquila , che -in diversa composizione -si uniformerà ai principi di diritto indicati sul punto e deciderà anche sulle spese relative al presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Suprema Corte di RAGIONE_SOCIALEzione accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Appello di L’Aquila in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche alle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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