Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 34627 Anno 2025
Civile Ord. Sez. 2 Num. 34627 Anno 2025
Presidente: COGNOME NOME
Relatore: COGNOME NOME
Data pubblicazione: 29/12/2025
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 24802/2020 R.G. proposto da:
RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME -domicilio digitale alla PEC: EMAIL–
-ricorrente-
contro
FONDO DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO DENOMINATO GAMMA SKYE, in liquidazione, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME -domicilio digitale alla PEC: EMAIL-controricorrente, ricorrente incidentale-
avverso SENTENZA di TRIBUNALE MILANO n. 4634/2020 depositata il 23/07/2020.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 02/07/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.
FATTI DI CAUSA
RAGIONE_SOCIALE aveva concluso con il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE denominato RAGIONE_SOCIALE, gestito da RAGIONE_SOCIALE, il contratto in data 13.4.2007 di cessione di una serie di contratti preliminari di compravendita di posti auto e/o box, già stipulati in relazione ad immobili del patrimonio oggetto di precedente apporto nello stesso RAGIONE_SOCIALE di investimento, interamente conferito in esso, appunto, con atto 30.3.2007; per i contratti preliminari ceduti i promissari acquirenti avevano versato caparre confirmatorie e/o prenotazioni per complessivi € 4.528.233,00, che pure erano stati girati al RAGIONE_SOCIALE; nel corso degli anni 2007/2008 RAGIONE_SOCIALE aveva ricevuto contestazioni dai promissari acquirenti in relazione a cinque dei contratti preliminari ceduti; la società aveva quindi agito nei confronti del RAGIONE_SOCIALE per ottenere la declaratoria di nullità del contratto di cessione di tutti i preliminari e per la condanna alla restituzione dell’importo versato o, in subordine, a quanto versato in relazione ai cinque contratti preliminari contestati.
Dichiarato improcedibile il giudizio per la sottoposizione del RAGIONE_SOCIALE a liquidazione ex art.57 TUB, RAGIONE_SOCIALE aveva chiesto nell’ambito della procedura concorsuale radicatasi di essere ammessa al passivo per l’intero importo sopra indicato, sul presupposto che non fosse intervenuta per i contratti ceduti la necessaria accettazione dei contraenti ceduti. Il RAGIONE_SOCIALE si era costituito sollevando eccezioni in rito e chiedendo comunque il rigetto dell’istanza di ammissione. Il Tribunale di Milano, per quanto ancora qui interessa, aveva parzialmente accolto l’istanza di ammissione al passivo sulla base delle seguenti considerazioni: -il contratto di cessione prevede, all’art.2, che <> la cessione del contratto preliminare, senza che ciò comportasse liberazione di SAR ex art.1408 c.c.; -le parti davano altresì atto della natura autonoma di ciascun contratto preliminare, per cui il diniego alla cessione relativo ad uno o più contratti non avrebbe inciso sulle cessioni accettate; attesa l’autonomia delle singole cessioni, il contratto resta valido per i contratti rispetto ai quali sia intervenuto il contratto definitivo, poiché l’adempimento dell’obbligo a contrarre da parte del promissario acquirente ceduto rende superflua l’indagine sulla prestazione del consenso alla cessione; -sono stati prodotti gli elenchi dei contratti ceduti e sono stati prodotti i contratti definitivi conclusi e, per quelli per cui non è stato rinvenuto il rogito, le note di trascrizione dei relativi atti di compravendita e il certificato di avvenuta stipula da parte del notaio rogante; -per tutti i contratti così documentati si deve ritenere intervenuta la stipula, rispetto al preliminare, del contratto definitivo, valevole nella presente controversia come fatto storico influente sulla decisione; -non è contestato che per i contratti definitivi la caparra versata da RAGIONE_SOCIALE al RAGIONE_SOCIALE sia stata imputata in conto prezzo (come ulteriormente riscontrato dalla mancanza di contestazioni al riguardo sollevate nei confronti di RAGIONE_SOCIALE dagli acquirenti), quindi il diritto alla restituzione si riconosce a RAGIONE_SOCIALE solo in relazione ai contratti preliminari non seguiti da contratto definitivo, per i quali la cessione si deve intendere non perfezionata, oltre ai cinque contratti preliminari contestati; -le cause intentate dai promissari acquirenti nei confronti della sola RAGIONE_SOCIALE non riguardano la procedura, avendo la pronuncia efficacia solo endoprocedimentale.
Propone ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE affidandolo a due motivi.
Il RAGIONE_SOCIALE denominato RAGIONE_SOCIALE, in liquidazione, ha depositato controricorso, proponendo a propria volta ricorso incidentale affidato a due motivi.
Nessuna delle parti ha depositato memorie difensive in relazione all’adunanza in camera di consiglio fissata per la discussione delle impugnazioni, principale e incidentale.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con un primo motivo di ricorso RAGIONE_SOCIALE lamenta la ‘violazione e falsa applicazione dell’art.1406 c.c. e 1350 c.c. in relazione all’art.360 co 1 n.3 e 5 c.p.c.’.
La sentenza del Tribunale di Milano sarebbe errata nella parte in cui ha ritenuto possibile la prova delle cessioni dei contratti preliminari per facta concludentia , pur in assenza di uno specifico atto scritto. Secondo la ricorrente, il Tribunale avrebbe omesso del tutto l’indagine sull’intervento del consenso alla cessione attraverso l’accettazione scritta da parte dei promissari acquirenti. Il Giudice di merito non avrebbe inoltre esaminato, in fatto, il contenuto dei contratti definitivi per verificarne la rispondenza ai contratti preliminari dei quali avrebbero dovuto costituire adempimento.
Il motivo, pur ammissibile essendo chiaramente percepibili dal suo contesto argomentativo le due censure, l’una per violazione di legge ex art.360 co 1 n.3 c.p.c. e l’altra per omessa considerazione di un fatto decisivo discusso, ex art.360 co 1 n.5 c.p.c., è infondato per entrambi i profili.
Quanto alla prospettata violazione di legge, si osserva che nella presente controversia non è questione su chi debba esercitare i diritti derivanti dai contratti preliminari ceduti -questione di cui si occupano le pronunce di legittimità richiamate dalla ricorrente- poiché il dato rilevante è stabilire se la cessione di ogni singolo contratto preliminare sia stata o
meno accettata dal soggetto che era promissario acquirente rispetto ad esso, divenendo così efficace anche tra cedente e cessionaria.
In quest’ottica, la conclusione del contratto definitivo tra il promissario acquirente e il RAGIONE_SOCIALE è dimostrativa dell’accettazione della cessione del contratto preliminare operata da RAGIONE_SOCIALE a favore del RAGIONE_SOCIALE, la cui forma è adeguata perché costituita dalla forma scritta necessaria per la stipula del definitivo. L’esistenza del contratto definitivo rappresenta pertanto il ‘fatto storico’ attestante l’intervento dell’accettazione da parte del contraente ceduto nella forma giuridicamente necessaria (essendo appunto assorbita l’accettazione scritta dall’adempimento dell’obbligazione assunta con il contratto ceduto attraverso la stipula del definitivo, la cui forma scritta è ad substantiam ) -cfr., al riguardo, oltre a Cass. n.26003/2010 richiamata dal Tribunale di Milano, anche la recente Cass. n.13891/2024 che ha ribadito come <>: le note di trascrizione e l’attestazione del notaio sono elementi idonei a dimostrare il fatto storico dell’esistenza del contratto definitivo e il rispetto per esso, e quindi per l’accettazione del promissario acquirente ceduto, della forma necessaria.
Si deve escludere pertanto che il Giudice di merito, nella valutazione operata in ordine ai contratti preliminari per i quali si doveva considerare intervenuta in modo legittimo l’accettazione della cessione da parte del promissario acquirente, abbia violato il disposto degli art.1406 c.c. e 1350 c.c., invece applicato correttamente: non è mai stata in dubbio la necessità di accettazione scritta della cessione ma si è assimilata ad essa la stipula del contratto definitivo necessitante della forma scritta ad substantiam , assorbente rispetto all’obbligo a contrarre assunto con il
contratto preliminare e alla manifestazione di assenso a riconoscere come promittente venditore il cessionario del contratto.
Sotto il secondo profilo, e cioè in relazione all’omesso esame di un fatto discusso di carattere decisivo, la doglianza è articolata in modo totalmente apodittico, non rispondente né al disposto dell’art.366 n.4 c.p.c. né a quello del n.6 della stessa norma: sotto l’apparente inquadramento della doglianza nell’ambito dell’art.360 co 1 n.5 c.p.c. , RAGIONE_SOCIALE richiede, in concreto e in modo generico, una rivalutazione del merito delle considerazioni del Tribunale effettuate sulla base delle prove documentali acquisite, preclusa in sede di legittimità se sorretta, come nel caso di specie, da motivazione esistente, logicamente articolata e priva di contraddizioni insuperabili.
Quanto da ultimo osservato vale per la pretesa necessità che il Tribunale rendesse conto, contratto per contratto, della rispondenza tra i contratti preliminari ceduti da RAGIONE_SOCIALE e i contratti definitivi conclusi dal RAGIONE_SOCIALE, pur in totale assenza di allegazione, da parte di RAGIONE_SOCIALE (già titolare dei contratti preliminari) di elementi per affermare che i contratti definitivi siano intervenuti con soggetti diversi dai promissari acquirenti originari e/o senza imputazione al prezzo della caparra e/o dell’acconto da quelli versato: la doglianza generica della ricorrente sul punto non è del resto supportata da alcun richiamo agli atti in cui essa sarebbe stata sollevata e argomentata, in modo puntuale, nella fase di merito, né dà conto dell’affermazione del Tribunale di Milano (di supporto alla ritenuta rispondenza tra i contratti e all’imputazione effettiva delle caparre e degli acconti versati in base ai preliminari) secondo cui nel tempo <>.
Con il secondo motivo RAGIONE_SOCIALE lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt.115 c.p.c., 1406 c.c. e 1350 c.c. in relazione all’art.360 co 1 n.3 e 5 c.p.c.
Secondo la ricorrente, anche superate a vantaggio della controparte le critiche formulate con il motivo sopra esaminato, l’intervenuta stipula dei contratti definitivi in adempimento dei contratti preliminari ceduti avrebbe potuto e dovuto essere provata solo attraverso la produzione del relativo contratto: sulla rispondenza dei contratti definitivi con quelli preliminari ceduti il Tribunale avrebbe invece valutato sulla base dei soli elementi di prova documentale in atti, ritenendo anche l’imputazione al prezzo finale delle caparre già rilasciate a RAGIONE_SOCIALE e da questa girate al RAGIONE_SOCIALE realmente effettuata nel contratto definitivo corrispondente.
Anche questo motivo è infondato.
Si richiamano le stesse considerazioni sopra svolte, sia quanto alla valenza riconosciuta dal Giudice del merito alla documentazione ritenuta idonea a provare la conclusione effettiva dei contratti definitivi, sia quanto al rispetto della forma scritta che ne è stata desunta quanto all’accettazione della cessione ad opera dei promissari acquirenti.
Pure per la doglianza in esame il riferimento al fatto decisivo discusso e omesso, ex art.360 co 1 n.5 c.p.c., è rimasto del tutto generico, anche in tal caso dovendosi rilevare come RAGIONE_SOCIALE vorrebbe, in concreto, una rivalutazione del merito delle considerazioni del Tribunale effettuate sulla base delle prove documentali acquisite, preclusa in sede di legittimità se sorretta, come nel caso di specie, da motivazione esistente, logicamente articolata e priva di contraddizioni insuperabili.
Con il primo motivo di ricorso incidentale il RAGIONE_SOCIALE lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt.1260 e 1406 c.c. in relazione all’art.360 co 1 n.3 c.p.c.
Sarebbe errato, secondo il ricorrente incidentale, l’implicito presupposto della nullità del contratto di cessione, prospettato da RAGIONE_SOCIALE
sRAGIONE_SOCIALE a fondamento della sua domanda e posto a sostanziale fondamento della decisione dal Tribunale in relazione ai contratti preliminari non seguiti da accettazione scritta o da stipula del contratto definitivo. Invece, l’efficacia della cessione del contratto tra le parti, anche in assenza di adesione del ceduto, quale cessione di crediti e accollo interno di debiti precludeva a RAGIONE_SOCIALE di svolgere domanda di restituzione degli importi corrispondenti alla caparra e/o prenotazione per i contratti preliminari non accettati e/o non seguiti da contratto definitivo, imponendo al Tribunale di Milano il rigetto della relativa pretesa.
Il motivo è infondato.
Il Tribunale di Milano non ha presupposto alcuna nullità, poiché non ha affatto escluso la vincolatività della cessione tra le parti ma la ha ritenuta inefficace interpretando la volontà negoziale delle parti, in base alla lettera dell’accordo espressamente richiamata (clausola 2), per i soli contratti preliminari non accettati dal ceduto e non seguiti dalla stipula del definitivo; ha quindi ritenuto che la mancata accettazione fosse dimostrata non solo per i cinque contratti preliminari contestati dai promissari acquirenti ma anche per quei contratti preliminari non seguiti né da un atto scritto di accettazione, né dalla stipula del contratto definitivo. Del resto, non si può ipotizzare il protrarsi sine die del termine per l’accettazione da parte del contraente ceduto, anzi esclusa dall’art.2 del contratto di cessione, riportato testualmente nella sentenza impugnata, che prevedeva come termine ultimo per il consenso la data prevista per il definitivo. Il RAGIONE_SOCIALE, sottoposto altresì a procedura di liquidazione, non ha nemmeno allegato tempestivamente di aver invitato all’espressione del consenso alla cessione i promissari acquirenti che non vi avevano già provveduto o quantomeno di avere con questi in essere trattative serie al fine dell’espressione da parte loro del consenso e/o della stipula diretta del definitivo.
La ricaduta logica del ragionamento del Tribunale di Milano è che per i contratti preliminari per i quali non erano seguiti la stipula del definitivo o l’accettazione scritta della cessione la consegna della caparra ricevuta da RAGIONE_SOCIALE al RAGIONE_SOCIALE non poteva essere giustificata, dato che RAGIONE_SOCIALE, e non il RAGIONE_SOCIALE, avrebbe dovuto rispondere per il suo rimborso ai promissari acquirenti non accettanti.
L’interpretazione degli accordi negoziali intervenuti tra le parti e le concrete ricadute per la valutazione della domanda di RAGIONE_SOCIALE rientrano nelle attribuzioni del Giudice di merito e in assenza, come nel caso di specie, di profili inquadrabili effettivamente come violazione di legge non possono essere riesaminate in sede di legittimità solo perché sostanzialmente non gradite al RAGIONE_SOCIALE.
Il secondo motivo di ricorso incidentale prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt .2967 c.c. e 93 LF, in relazione all’art.360 co 1 n.3 c.p.c.
Secondo il RAGIONE_SOCIALE, gli importi corrispondenti alle caparre e/o prenotazioni non avrebbero dovuto essere restituiti a RAGIONE_SOCIALE nemmeno per i cinque contratti preliminari rispetto ai quali i promissari acquirenti avevano mosso contestazioni alla società ricorrente principale, citandola in giudizio -con ciò dando evidenza, secondo il Tribunale, di non ritenere a sé opponibile la cessione-, tenendo un comportamento da considerare come espresso dissenso alla cessione: la società non avrebbe infatti dimostrato di aver restituito effettivamente loro la caparra.
Il motivo sub iudice è da respingere e la questione che lo fonda è mal posta.
La restituzione delle caparre non è stata disposta per permettere a RAGIONE_SOCIALE di rientrare negli esborsi sostenuti verso i promissari acquirenti ma perché il RAGIONE_SOCIALE non aveva titolo per trattenere importi che non gli competevano, essendo relativi a cessioni non perfezionatesi -al riguardo il Tribunale ha anche evidenziato, infatti, che il RAGIONE_SOCIALE <>; l’unica referente per i promissari acquirenti che avevano rifiutato la cessione era RAGIONE_SOCIALE, unica legittimata a trattenere o a restituire loro la caparra ricevuta al momento della stipula del contratto.
Anche per il motivo in esame la prospettazione di violazione di legge, inesistente per come proposta, maschera quella che è in concreto la richiesta di rivalutazione del materiale probatorio acquisito in senso favorevole al RAGIONE_SOCIALE.
In conclusione, debbono essere respinti sia il ricorso principale che quello incidentale.
Stante la reciproca soccombenza, le spese del giudizio di legittimità si compensano integralmente.
Sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto, sia quanto al ricorso principale che quanto al ricorso incidentale.
PQM
La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso principale e quello incidentale.
Compensa integralmente tra le parti le spese processuali del giudizio di legittimità.
Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente principale e del ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il rispettivo ricorso, se dovuto.
Così deciso in RAGIONE_SOCIALE, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il 2 luglio 2025.
La Presidente COGNOME NOME COGNOME