Cessione d'azienda: limiti alla compensazione

La Corte di Cassazione ha affrontato il tema della cessione d’azienda in ambito fallimentare, focalizzandosi sulla sorte dei depositi cauzionali e sulla compensazione dei crediti. La Corte ha stabilito che, sebbene l’acquirente subentri nei contratti di locazione acquisendo il diritto alla restituzione delle cauzioni, tale debito verso la procedura sorge solo dopo il trasferimento. Di conseguenza, non è possibile operare una compensazione tra questo debito ‘post-fallimentare’ e i crediti che l’acquirente vantava verso la società prima del fallimento, poiché manca il requisito dell’anteriorità del fatto genetico richiesto dalla legge fallimentare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Cessione d’azienda: limiti alla compensazione dei crediti

La gestione di una cessione d’azienda all’interno di una procedura concorsuale presenta sfide interpretative notevoli, specialmente per quanto riguarda il subentro nei contratti e la regolazione dei rapporti finanziari tra le parti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito i confini della compensazione legale quando l’oggetto del contendere riguarda depositi cauzionali e canoni anticipati.

Il caso: subentro nei contratti di locazione

In una procedura di vendita fallimentare, una società ha acquistato un complesso aziendale. Il decreto di trasferimento prevedeva, ai sensi dell’art. 2558 c.c., il subentro automatico dell’acquirente in tutti i contratti in corso, inclusi quelli di locazione degli immobili. Questi contratti prevedevano depositi cauzionali e anticipi sui canoni già versati dalla società poi fallita.

Il nodo giuridico è sorto quando la procedura ha cercato di compensare il credito per la restituzione di queste somme (che l’acquirente avrebbe incassato a fine locazione) con i crediti che l’acquirente stesso vantava verso il fallimento per debiti lavorativi estinti. L’acquirente si è opposto, sostenendo che tale compensazione fosse illegittima.

La decisione della Suprema Corte

La Cassazione ha analizzato due aspetti fondamentali. In primo luogo, ha confermato che il subentro nei contratti di locazione comporta il trasferimento di tutte le posizioni attive e passive. L’acquirente, acquisendo il diritto a ricevere i depositi cauzionali dal locatore, ottiene un vantaggio economico che deve essere indennizzato alla procedura cedente, a meno che il prezzo di vendita non lo prevedesse già espressamente.

In secondo luogo, la Corte ha accolto il ricorso dell’acquirente sulla questione della compensazione. Il principio cardine è che, nel fallimento, la compensazione è ammessa solo se entrambi i debiti sono sorti prima dell’apertura della procedura. Nel caso di specie, il debito dell’acquirente verso il fallimento è nato solo con il decreto di trasferimento, quindi in un momento successivo all’insolvenza.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha fondato la sua decisione sulla violazione dell’art. 56 della Legge Fallimentare. I giudici hanno spiegato che la compensazione in ambito concorsuale richiede che il ‘fatto genetico’ di entrambe le obbligazioni sia anteriore alla dichiarazione di fallimento. Sebbene i contratti di locazione fossero preesistenti, l’obbligo dell’acquirente di indennizzare il fallimento per i depositi cauzionali è sorto solo per effetto del subentro derivante dalla vendita coattiva. Trattandosi di un credito ‘di massa’, ovvero sorto dopo l’apertura del concorso, esso non può essere neutralizzato con crediti verso il fallito sorti precedentemente. Inoltre, la Corte ha precisato che non si può parlare di compensazione impropria, poiché i debiti non derivano dallo stesso rapporto negoziale originario, ma da titoli diversi (il contratto di lavoro da un lato e il decreto di trasferimento dall’altro).

Le conclusioni

In conclusione, chi acquista un’azienda da un fallimento deve essere consapevole che il subentro nei contratti di locazione non è ‘gratuito’ rispetto alle utilità già versate dal fallito (come le cauzioni), ma tali somme rappresentano un debito verso la procedura. Tuttavia, la procedura non può trattenere tali somme compensandole con vecchi debiti della società fallita. Questo principio tutela la parità di trattamento dei creditori e impedisce che l’acquirente ottenga un vantaggio indebito o che la procedura operi compensazioni al di fuori dei rigidi limiti temporali imposti dalla legge. La sentenza ribadisce che la certezza del diritto nella crisi d’impresa passa per una rigorosa distinzione tra debiti pregressi e obbligazioni nate durante la liquidazione.

Cosa succede ai depositi cauzionali in caso di cessione d’azienda?
L’acquirente subentra automaticamente nei contratti di locazione e acquisisce il diritto alla restituzione dei depositi cauzionali versati dal venditore, salvo accordi contrari.

È possibile compensare un debito nato dopo il fallimento con un credito precedente?
No, la legge fallimentare permette la compensazione solo se entrambi i rapporti sono sorti prima della dichiarazione di fallimento.

L’acquirente deve pagare un sovrapprezzo per i contratti trasferiti?
Se il subentro nei contratti genera un vantaggio economico immediato o futuro, come il recupero di cauzioni, l’acquirente deve indennizzare la procedura fallimentare.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 35469 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 35469 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1457/2018 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, con sede in Castel Maggiore, in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in Firenze, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, giusta procura speciale allegata alla memoria di costituzione di nuovo difensore depositata in data 5 aprile 2023

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’ AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende, unitamente all’AVV_NOTAIO, giusta procura speciale in calce al controricorso

– controricorrente –

avverso l’ordinanza del Tribunale di Bologna in R.G. n. 19947/2016 depositata in data 1/12/2017;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 7/11/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

Il F allimento di RAGIONE_SOCIALE poneva in vendita l’azienda di cui era titolare la società fallita, che veniva aggiudicata e trasferita a RAGIONE_SOCIALE.

Il decreto di trasferimento spiegava che con la cessione dell’intero complesso aziendale erano trasferiti all’aggiudicatario, ai sensi dell’art. 2558 cod. civ., anche tutti i contratti legati all’attività aziendale ancora in corso al momento della cessione, compresi i quattro contratti di locazione degli immobili dove veniva esercitata l’attività; questi contratti riconoscevano la corresponsione di un deposito cauzionale e l’avvenuto pagamento, alla data della stipula , di canoni anticipati da parte della conduttrice poi fallita.
Il giudice delegato, nell’esaminare la domanda di insinuazione tardiva allo stato passivo presentata da RAGIONE_SOCIALE per i crediti vantati in prededuzione e privilegio, per essersi accollata ed aver estinto i debiti accumulati dalla fallita verso i lavoratori poi confluiti alle sue dipendenze, a titolo di ratei di ferie, permessi, R.O.L. e T.F.R. e relativi contributi, ammetteva al passivo l’importo complessivo di € 74.157,48, di cui € 31.892,46 in prededuzione (per la parte del credito maturata tra la data di ammissione di RAGIONE_SOCIALE alla procedura di concordato preventivo e la cessione dell’azienda) e € 42.265,02 in privilegio (per la parte d i credito venuta a scadenza in epoca antecedente), previa compensazione fra il maggior credito privilegiato dalla cessionaria anteriore a ll’avvio della procedura concordataria con il credito vantato dal Fallimento a titolo restitutorio, per depositi cauzionali e anticipi su contratti di locazione a uso non abitativo in essere con RAGIONE_SOCIALE, nei quali la prima era subentrata.
L ‘opposizione ex art. 98 l.fall. proposta da RAGIONE_SOCIALE contro il provvedimento del G.D. veniva respinta dal Tribunale di Bologna che, preso atto dell’intervenuta successione della compagine aggiudicataria nella titolarità, attiva e passiva, dei contratti di locazione aziendali ex art. 2558 cod. civ., osservava che gli atti e i

provvedimenti che avevano disposto e regolamentato la cessione del complesso aziendale di RAGIONE_SOCIALE prevedevano a carico della cessionaria il pagamento di un corrispettivo parametrato esclusivamente ai beni aziendali da trasferire, senza alcun riferimento implicito o indiretto, ai fini della determinazione del prezzo di cessione, ai crediti della fallita derivanti dai contratti di locazione in essere con la proprietaria degli immobili dove si svolgeva l’attività di impresa.

Negava, di conseguenza, il carattere onnicomprensivo ed esaustivo dell’importo versato per l’acquisizione dell’azienda, il cui ammontare non era idoneo a soddisfare le ragioni creditorie vantate dal Fallimento a titolo di ripetizione dei depositi cauzionali e degli anticipi dei canoni versati.

Riteneva, così, legittima la compensazione operata dal G.D., dato che, in caso di cessione di azienda con contestuale successione della cessionaria nei contratti di locazione aziendali ancora in essere, la conduttrice cedente, salvo diverso accordo, ha diritto di ripetere direttamente dal cessionario le somme in precedenza versate al lAVV_NOTAIOre a titolo di deposito cauzionale o anticipazione dei canoni.

Reputava, infine, che il G.D. avesse correttamente disposto la compensazione in sede di verifica, in presenza del requisito della reciprocità, in quanto il credito opposto in compensazione dal Fallimento derivava da contratti di locazione stipulati in epoca antecedente la declaratoria di fallimento.

RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per la cassazione di tale decreto, pubblicato in data 1° dicembre 2017, prospettando due motivi di doglianza, ai quali ha resistito con controricorso il Fallimento di RAGIONE_SOCIALE

Parte ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ..

Considerato che:

Occorre rilevare, in via preliminare, la tempestività del controricorso del fallimento di RAGIONE_SOCIALE.

La procedura, infatti, ha richiesto la notifica del controricorso alla controparte nel rispetto del termine previsto dall’art. 370, comma 1, cod. proc. civ. (nel testo vigente ratione temporis ) e, dopo che la stessa non era andata a buon fine (in data 7 febbraio 2018) perché il domiciliatario era risultato sconosciuto al domicilio eletto, ha diligentemente agito riattivando con immediatezza il procedimento notificatorio (il 19 febbraio 2018) al fine di assicurarne la continuità e la speditezza (cfr. Cass., Sez. U., 13394/2022).
Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 1176 e ss., 1322, 1372, 2558 e 2919 cod. civ., 105, 107 e 108 l. fall.: il tribunale, laddove ha ritenuto che l’aggiudicataria fosse tenuta a pagare al F allimento, oltre al prezzo di compravendita dell’azienda, anche un ulteriore importo a titolo di corrispettivo dei crediti, per deposito cauzionale e anticipo di canoni di locazione, che erano stati trasferiti con i contratti di locazione, ha violato -in tesi l’efficacia vincolante del decr eto di trasferimento della proprietà dell’azienda, creando in capo a RAGIONE_SOCIALE un obbligo di pagamento di un ulteriore corrispettivo non previsto nel bando di gara e di ammontare del tutto arbitrario.
Il motivo risulta in parte infondato, in parte inammissibile.

7.1 Il disposto dell’art. 2558, comma 1, cod. civ. prevede che in caso di cessione d’azienda si trasferiscono al cessionario i contratti stipulati per l’esercizio della stessa che non abbiano carattere personale; con la cessione si determina così, in mancanza dei patti derogatori previsti dalla norma, il subentro dell’acquirente d’azienda in tali rapporti contrattuali nella loro interezza, cioè per il complesso di prestazioni, obblighi e diritti dai medesimi scaturenti (Cass. 840/2012).
7.2 Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che la cessione, da parte del lAVV_NOTAIOre, del contratto di locazione aziendale, inserita in

una complessiva cessione di azienda (o di ramo di azienda), non comporta la scissione del contratto di locazione o di affitto in due sub-rapporti distinti, ciascuno dei quali con un titolare dello status di lAVV_NOTAIOre, bensì il pieno subingresso del cessionario nelle stesse posizioni giuridiche, attive e passive, facenti capo al cedente, purché collegate all’esercizio dell’impresa; tra di esse deve comprendersi anche il debito da restituzione di eventuali non dovute maggiorazioni di canone percepite dal cedente (Cass. 2961/2013).
Le posizioni giuridiche, attive e passive, facenti capo al cedente e ricollegate a posizioni contrattuali non ancora definite seguono, così, la sorte del contratto e transitano con esso, purché non sia già del tutto esaurito (v. Cass. 23581/2017, Cass. 22236/2014, 2961/2013).

L’applicazione di questi principi al caso in cui come nella specie – il credito sia vantato dal conduttore cedente l’azienda fa sì che il cessionario subentrante acquisisca la titolarità dei diritti di credito correlati al pagamento di anticipazioni di canone o alla restituzione del deposito cauzionale nei confronti del lAVV_NOTAIOre.

7.3 La censura in esame, pur non contestando che al caso di specie si applichi il disposto dell’art. 2558 cod. civ., sostiene l’illegittimità dell’imposizione di un ulteriore corrispettivo della vendita fallimentare, non previsto nel bando di gara, e si sviluppa facendo riferimento alla cessione del compendio aziendale, quando invece il credito vantato dal fallimento e opposto in compensazione discendeva sì dalla vendita concorsuale, ma era l’effetto diretto di una successione nel contratto di locazione aziendale.
In realtà i l tribunale non ha incrementato l’entità del corrispettivo stabilito per la vendita concorsuale, ma ha registrato l’avvenuta successione nel contratto di locazione a seguito della cessione dell’azienda e ha individuato l’entità dell e somme da restituire alla procedura in conseguenza dell’esistenza di un credito immanente al pregresso sviluppo dell’unitario rapporto locatizio aziendale di cui il

conduttore cessionario si avvantaggiava, in termini di detrazione dal canone dovuto degli anticipi in precedenza versati dalla fallita, o si sarebbe avvantaggiato al momento della cessazione del rapporto, con la restituzione del deposito cauzionale.

Questi crediti, non assumendo carattere personale ed essendosi trasferiti al cessionario dell’azienda in uno con il contratto di locazione a cui accedevano, comportavano un detrimento patrimoniale a carico della procedura cedente a cui doveva far seguito il versamento di una somma corrispondente.

Il tribunale, quindi, ha correttamente riconosciuto la necessità che la procedura venisse indennizzata in conseguenza della successione ex lege dell’aggiudicataria nel contratto di locazione, quale effetto naturale della cessione di azienda, dato che l’art. 2558 cod. civ. non prevede che tale successione, ove comporti il subentro nella titolarità di diritti di credito, avvenga in termini gratuiti e senza che sia compensato lo svantaggio patrimoniale che in tal modo si determina in capo al cedente.
7.4 Infine, la considerazione in ordine al fatto che il corrispettivo fissato per l’acquisizione dell’azienda non avesse carattere onnicomprensivo ed esaustivo – e non ricomprendesse, quindi, le utilità derivanti dal contratto di locazione di cui il cessionario avrebbe potuto godere – costituisce una valutazione di fatto rientrante nei compiti istituzionali del giudice di merito, che non può essere rivista in questa sede di legittimità.

Il secondo motivo di ricorso lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 56 e 111 l. fall.: il tribunale -a dire della ricorrente -ha erroneamente ritenuto che il credito eccepito in compensazione dal Fallimento nei suoi confronti avesse i requisiti della reciprocità e della certezza; tale credito, in realtà, essendo sorto in virtù del decreto di trasferimento dell’azienda e del conseguente passaggio dei contratti di locazione, non aveva natura di credito già presente nel patrimonio della società fallita
anteriormente alla dichiarazione di fallimento, bensì di credito di massa e non era compensabile con suoi crediti privilegiati anteriormente sorti.

9. Il motivo è fondato.

La disposizione contenuta nell’art. 56 l. fall. rappresenta -secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (cfr., per tutte, Cass., Sez. U., 775/1999) – una deroga al concorso, a favore dei soggetti che si trovino a essere al contempo creditori e debitori del fallito, non rilevando il momento in cui l’effetto compensativo si produce e ferma restando l’esigenza dell’anteriorità del fatto genetico della situazione giuridica estintiva delle obbligazioni contrapposte.

Nel caso di specie il fatto genetico del credito della procedura non era il contratto di locazione a suo tempo stipulato dalla fallita con la società proprietaria degli immobili, ma il subentro di RAGIONE_SOCIALE in tale contratto, derivante dalla cessione d ell’ azienda.

L’obbligazione restitutoria della cessionaria verso il fallimento cedente, che non era certo prevista all’interno del contratto di locazione, può infatti essere sorta solo a seguito del trasferimento dell’azienda e della conseguente successione di RAGIONE_SOCIALE nei contratti aziendali non personali.

Ne consegue, per un verso, che non versandosi in un’ipotesi di c.d. compensazione impropria (che si verifica qualora i reciproci debiti e crediti delle parti nascono dal medesimo rapporto negoziale) il tribunale avrebbe dovuto valutare se ricorressero tutti i presupposti per l’accoglimento dell’eccezione di compensazione , (ovvero, secondo quanto statuito da Cass. S.U. n. 23225/016, quelli di certezza, liquidità ed esigibilità del credito, non desumibili dal giudice in base al suo libero convincimento ed evidentemente dipendenti, nella specie, dal riconoscimentoo comunque dalla non contestazione – della sussistenza e del l’ammontare d el credito stesso, asseritamente trasferito a RAGIONE_SOCIALE, da parte della locatrice/debitrice ceduta) ; per l’altro che il credito in questione,
avente la sua genesi in un fatto posteriore all’apertura della procedura, non poteva essere compensato con i crediti dell’odierna ricorrente risalenti ad epoca antecedente all ‘accertamento dell’ insolvenza.

10. In conclusione il provvedimento impugnato deve essere cassato nei limiti indicati, con rinvio al Tribunale di Bologna, il quale, nel procedere a nuovo esame della causa, si atterrà ai principi sopra illustrati, avendo cura anche di provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo, cassa il decreto impugnato in relazione al motivo accolto e rinvia la causa al Tribunale di Bologna in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma in data 7 novembre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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