Cessione contratto locazione e ramo d'azienda: il caso

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 33739/2023, ha stabilito che la cessione contratto di locazione non avviene automaticamente con il trasferimento di un ramo d’azienda se l’immobile è già stato materialmente rilasciato. La Corte ha ritenuto l’appello inammissibile, specificando che un contratto relativo a un locale non più utilizzato per l’esercizio dell’impresa non può considerarsi parte del ramo d’azienda ceduto, anche se il contratto di locazione è ancora formalmente in vigore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Commerciale, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Cessione Contratto di Locazione: Quando Non Segue il Ramo d’Azienda

La cessione contratto di locazione commerciale in caso di trasferimento di un ramo d’azienda è un tema complesso, spesso al centro di controversie legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 33739/2023, ha fornito chiarimenti cruciali su una situazione particolare: cosa accade quando l’immobile oggetto del contratto è già stato materialmente abbandonato prima della cessione del ramo d’azienda? Analizziamo insieme la decisione per comprenderne la portata e le implicazioni pratiche.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata dalla proprietaria di un immobile commerciale nei confronti di due società. La prima era l’originaria conduttrice (l’inquilino), mentre la seconda era una nuova società costituitasi a seguito del conferimento del ramo d’azienda da parte della prima.

L’originaria conduttrice, dopo aver comunicato il recesso dal contratto di locazione, aveva di fatto rilasciato l’immobile e trasferito la propria attività in una nuova sede prima della scadenza del preavviso. Successivamente a questo trasferimento fisico, veniva costituita la nuova società, nel cui atto costitutivo si prevedeva il conferimento del ramo d’azienda “con tutti i beni ed i contratti stipulati per l’esercizio dell’impresa”.

La proprietaria, riscontrati danni all’immobile, agiva in giudizio contro entrambe le società, ritenendole solidalmente responsabili. Mentre il Tribunale accoglieva la domanda, la Corte d’Appello riformava la decisione, escludendo la responsabilità della nuova società.

La Cessione Contratto di Locazione secondo la Corte d’Appello

La Corte d’Appello ha escluso che il contratto di locazione relativo all’immobile originario fosse stato trasferito alla nuova società. Il ragionamento dei giudici di secondo grado si è basato su un’interpretazione fattuale e logica: dal momento che la società cedente aveva già trasferito la propria attività in altri locali, l’immobile della proprietaria non era più utilizzato per l’esercizio dell’impresa al momento della costituzione della nuova società.

Di conseguenza, la clausola generica presente nell’atto di conferimento non poteva includere un contratto ormai estraneo all’attività operativa del ramo d’azienda ceduto.

Il Ricorso in Cassazione e le Motivazioni

La proprietaria ha impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione, sostenendo principalmente tre motivi:

1. Violazione di legge (art. 27 e 36 L. 392/78): Anche se l’immobile era stato materialmente rilasciato, il contratto di locazione era giuridicamente ancora in vigore fino alla scadenza del preavviso. Pertanto, la disponibilità giuridica del bene faceva ancora parte del patrimonio aziendale e avrebbe dovuto essere trasferita.
2. Omesso esame di un fatto decisivo: La Corte d’Appello non avrebbe adeguatamente considerato il tenore letterale dell’atto costitutivo, che parlava di “tutti i contratti stipulati”, senza esclusioni.

La tesi della ricorrente era che la cessione contratto di locazione dovesse operare automaticamente con la cessione dell’azienda, a prescindere dall’effettivo utilizzo dei locali.

Le motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione della Corte d’Appello. La ratio fondante della decisione è chiara e pragmatica: il trasferimento dei contratti aziendali, inclusa la locazione, è legato alla loro funzionalità rispetto all’esercizio dell’attività d’impresa che viene ceduta.

I giudici hanno specificato che il conferimento del ramo d’azienda non poteva comprendere un contratto di locazione relativo a un immobile “già rilasciato e quindi non più utilizzato dalla conferente”. Il fatto che il contratto fosse giuridicamente ancora valido non è stato ritenuto sufficiente. Ciò che conta è il collegamento funzionale tra il contratto e l’attività aziendale al momento della cessione. Poiché l’attività si svolgeva altrove, l’unico contratto di locazione trasferibile poteva essere quello relativo ai nuovi locali.

La Corte ha inoltre qualificato le censure della ricorrente come un tentativo di ottenere una nuova e diversa valutazione del merito della causa e dell’interpretazione del contratto, attività preclusa in sede di legittimità.

Le conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio di fondamentale importanza pratica: nella cessione contratto di locazione legata a un trasferimento di ramo d’azienda, prevale un criterio di effettività e funzionalità. Un contratto di locazione non si trasferisce automaticamente solo perché formalmente attivo, se l’immobile a cui si riferisce non è più strumentale all’esercizio dell’attività economica ceduta. Per locatori e imprenditori, ciò significa che la valutazione della sorte dei contratti in una cessione d’azienda deve basarsi non solo sulla loro esistenza giuridica, ma soprattutto sul loro ruolo effettivo e attuale nel contesto dell’impresa.

Nella cessione di un ramo d’azienda, il contratto di locazione dell’immobile originario viene sempre trasferito alla nuova società?
No. Secondo la Corte, se l’attività aziendale è già stata trasferita in un’altra sede e l’immobile originario è stato rilasciato, il relativo contratto di locazione non si trasferisce automaticamente, perché non è più funzionale all’esercizio dell’impresa ceduta.

La validità formale del contratto di locazione (ad esempio, durante il periodo di preavviso) è sufficiente a garantirne il trasferimento con l’azienda?
No, non è sufficiente. La Corte ha ritenuto decisivo il fatto che l’immobile non fosse più utilizzato per l’esercizio dell’attività d’impresa al momento della cessione, rendendo irrilevante la mera persistenza giuridica del contratto.

Cosa succede se l’atto di cessione del ramo d’azienda menziona genericamente ‘tutti i contratti stipulati per l’esercizio dell’impresa’?
Questa clausola generale viene interpretata in modo restrittivo. La Corte ha stabilito che si riferisce solo ai contratti relativi all’attività effettivamente svolta al momento della cessione, escludendo quindi quelli per sedi o beni non più in uso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 33739 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 33739 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso 28029/2020 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME, COGNOME NOME;

-ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE;

– intimata – avverso la sentenza n. 3387/2019 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 04/02/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di AVV_NOTAIOiglio del 21/09/2023 dal AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

Rilevato che:

NOME COGNOME, proprietaria di un immobile sito in INDIRIZZO concesso in locazione alla RAGIONE_SOCIALE con contratto del 29.3.2012, agì nei confronti della predetta conduttrice e della RAGIONE_SOCIALE (società costituita il 18.5.2016, nella quale era stato conferito il ramo d’azienda già esercitato dalla prima), per sentirle condannare -in solidoal risarcimento dei danni arrecati ai locali e di quelli AVV_NOTAIOeguenti al mancato utilizzo dell’immobile per il tempo necessario ad effettuare i lavori di ripristino;
il Tribunale di Modena accolse la domanda condannando le due società, in solido, al pagamento della somma di 21.850 euro, oltre accessori e previa decurtazione della somma di 5.500 euro versata a titolo di cauzione;

la Corte di Appello di Bologna ha accolto il gravame della RAGIONE_SOCIALE, rigettando la domanda proposta dalla RAGIONE_SOCIALE nei confronti della medesima;

dato atto che il recesso comunicato dalla RAGIONE_SOCIALE avrebbe avuto effetto dal 24.5.2016 (alla scadenza del preavviso semestrale), che l’immobile era stato già rilasciato in data 1.4.2016 e che la RAGIONE_SOCIALE era stata costituita in data 18.5.2016, la Corte ha escluso che il conferimento del ramo di azienda avesse comportato il trasferimento alla nuova società del contratto di locazione intercorso con la RAGIONE_SOCIALE; ha evidenziato, infatti, che la società conferente aveva già trasferito la propria attività in altri locali acquisiti in locazione (siti in Carpi, INDIRIZZO) e che pertanto la circostanza che nell’atto costitutivo fosse stato previsto che il conferimento del ramo di azienda avveniva ‘ con tutti i beni ed i contratti stipulati per l’esercizio dell’impresa ‘ non poteva riferirsi anche al contratto di locazione concernente i locali della COGNOME, non più utilizzati per l’esercizio dell’impresa in quanto rilasciati dalla cedente; ha spiegato che «il fatto che non fosse ancora scaduto il termine
per il preavviso comporta il perdurare del contratto fino alla scadenza dello stesso tra le parti originarie ma, in difetto di un’espressa volontà in tal senso, non vi è stato il subentro della nuova società nel relativo rapporto. Infatti nel caso di affitto di azienda relativo ad attività svolte in un immobile condotto in locazione, non vi è un’automatica successione nel contratto di locazione quale effetto necessario per trasferimento dell ‘ azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede comunque la conclusione di un apposito negozio di sublocazione o di cessione del contratto di locazione»;
ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME, affidandosi a tre motivi illustrati da memoria; l’ intimata non ha svolto attività difensiva;

la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis.1 c.p.c.;

parte ricorrente ha depositato memoria, mentre il Pubblico Ministero presso la Corte non ha preso conclusioni.

Considerato che:

il ricorso risulta sottoscritto dagli AVV_NOTAIO NOME COGNOME e NOME COGNOME, muniti di mandato alle liti anche disgiunto; benché l’ AVV_NOTAIO non risulti iscritto all’albo dei cassazionisti, e non sia pertanto abilitato a proporre la presente impugnazione, il ricorso risulta comunque ammissibile in quanto sottoscritto anche dall’altro difensore iscritto al predetto albo;

col primo motivo, la COGNOME deduce la violazione o falsa applicazione dell’art. 27 della l. n. 392/78 , censurando la Corte per non aver AVV_NOTAIOiderato che, nonostante l’avvenuto rilascio dei locali, la disponibilità giuridica degli stessi in capo alla conduttrice permaneva sino al decorso del termine semestrale di efficacia del preavviso di recesso, di talché alla data di costituzione della nuova società il contratto relativo ai locali della RAGIONE_SOCIALE era ancora in corso di validità;
col secondo motivo , la ricorrente denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per non avere la Corte «letto con la dovuta

attenzione» l’atto costitutivo della RAGIONE_SOCIALE e per non aver AVV_NOTAIOiderato che fra i ‘contratti stipulati per l’esercizio dell’impresa’ era compreso, oltre al contratto di locazione relativo ai nuovi locali siti in INDIRIZZO, anche quello -ancora i corsoconcernente l’immobile della COGNOME (in cui la cedente aveva ancora sede);

col terzo motivo (che denuncia la violazione o falsa applicazione dell’art. 36 l. n. 392/78), la rico rrente assume che «la circostanza che il cedente non abbia dato comunicazione formale alla locatrice, come prescrive l ‘art. 36, non fa venir meno la cessione, che opera ugualmente, anche senza il AVV_NOTAIOenso del locatore ceduto», aggiungendo che «della cessione del contratto 29.3.2012 vi è prova scritta (atto costitutivo società RAGIONE_SOCIALE. 18.5.2016) e la locatrice ha comunque accettato tale cessione (quantomeno accettata con il ricorso )»;
il ricorso -esaminati congiuntamente i tre motivi- è inammissibile, in quanto le censure non investono la ratio fondante della decisione, da individuarsi nel rilievo che il conferimento ‘ dei contratti stipulati per l’esercizio dell’attività di impresa” non poteva comprendere il contratto di locazione relativo ad un immobile già rilasciato e quindi non più utilizzato dalla conferente (che aveva già trasferito altrove l’attività sulla base di un nuovo contratto di locazione);

il primo e il terzo motivo, pur prospettando formalmente violazione o falsa applicazione delle norme richiamate, mirano, nella sostanza, a propugnare una lettura alternativa della clausola contrattuale (che, peraltro, non viene censurata sotto il profilo di violazione dei canoni ermeneutici) senza individuare specifici errori di diritto, ma valorizzando elementi (il fatto che il contratto non avesse ancora cessato i propri effetti e il fatto che la cessione potesse operare anche in difetto di comunicazione alla locatrice) che sono tuttavia inidonei a intaccare la conclusione della Corte secondo cui l’unico
contratto di locazione ceduto poteva essere quello relativo ai nuovi locali locati dalla società conferente per l’esercizio della propria attività;

altrettanto deve dirsi in relazione al secondo motivo (già di per sé inammissibile per aver individuato il ‘fatto’ di cui sarebbe stato omesso l’esame in un documento evidentemente AVV_NOTAIOiderato dalla Corte), anch’esso univocamente volto a sollecitare una inammissibile diversa lettura di merito;

in difetto di attività difensiva da parte dell’intimata, non deve provvedersi sulle spese di lite;

sussistono le condizioni per l’applicazione dell’art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115/2002.

P.Q.M.

La Corte dichiara l’inammissibilità del ricorso .

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 21 settembre 2023 nella camera di AVV_NOTAIOiglio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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