Certificato urbanistico: quando non c'è risarcimento

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di alcuni cittadini che chiedevano un risarcimento danni a un Comune per un certificato urbanistico rivelatosi inesatto. La Corte ha stabilito che, non essendo il certificato inequivocabile sulle potenzialità edificatorie, non si era generato un legittimo affidamento del privato tale da giustificare un risarcimento per l’acquisto del terreno a un prezzo ritenuto eccessivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Certificato Urbanistico: Quando l’Errore del Comune Non Comporta Risarcimento

L’acquisto di un terreno è un passo importante, spesso basato sulla fiducia riposta nei documenti ufficiali rilasciati dalla Pubblica Amministrazione. Ma cosa succede se un certificato urbanistico si rivela inesatto, inducendo a pagare un prezzo superiore al valore reale del bene? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato proprio questo tema, delineando i confini del principio di affidamento del privato e del conseguente diritto al risarcimento.

Il Caso: Un Acquisto Basato su Informazioni Inesatte

Due cittadini avevano acquistato un terreno confidando nelle informazioni contenute in un certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune. Tale documento lasciava intendere una certa potenzialità edificatoria, che aveva inciso in modo determinante sulla determinazione del prezzo di acquisto.

Successivamente, emergeva che le reali capacità edificatorie del terreno erano significativamente inferiori a quelle ipotizzate. Sentendosi danneggiati, i cittadini citavano in giudizio l’amministrazione comunale, chiedendo il risarcimento per aver pagato un prezzo sproporzionato a causa dell’errore contenuto nel certificato.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

Mentre il tribunale di primo grado aveva dato loro ragione, la Corte d’Appello ribaltava la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, il certificato in questione non conteneva indicazioni “inequivoche” sulle porzioni edificabili del terreno. Di conseguenza, non poteva aver generato un “legittimo o giustificato affidamento” sull’esatta potenzialità edificatoria. La domanda di risarcimento veniva quindi respinta, portando la questione dinanzi alla Corte di Cassazione.

Il Ricorso in Cassazione e l’errata valutazione del certificato urbanistico

I ricorrenti hanno impugnato la sentenza d’appello lamentando, in sostanza, due principali violazioni. In primo luogo, sostenevano che la Corte territoriale avesse erroneamente escluso che l’inesattezza del certificato li avesse indotti in errore, portandoli a concludere un acquisto svantaggioso. In secondo luogo, lamentavano il mancato riconoscimento della tutela del loro affidamento, basato sui principi di correttezza, diligenza e buona fede che devono guidare l’azione amministrativa.

Le Motivazioni della Cassazione: Inammissibilità del Ricorso

La Corte di Cassazione ha dichiarato entrambi i motivi di ricorso inammissibili. La ragione di questa decisione è squisitamente processuale ma di grande importanza pratica. I giudici supremi hanno osservato che i ricorrenti, pur lamentando formalmente una “violazione di legge”, stavano in realtà criticando la valutazione dei fatti e delle prove operata dalla Corte d’Appello.

In altre parole, non contestavano come la legge avrebbe dovuto essere interpretata, ma come i fatti (il contenuto del certificato, il loro comportamento, la formazione del prezzo) avrebbero dovuto essere ricostruiti. Chiedevano, di fatto, un nuovo giudizio sul merito della vicenda, proponendo una diversa lettura delle prove.

Questo tipo di censura, hanno chiarito gli Ermellini, esula dai poteri della Corte di Cassazione, che può giudicare solo sulla corretta applicazione delle norme di diritto (error in iudicando) o su vizi del procedimento (error in procedendo), ma non può sostituire la propria valutazione dei fatti a quella del giudice di merito. Il ricorso era, in sostanza, un tentativo di ottenere un terzo grado di giudizio nel merito, non consentito dalla legge.

Conclusioni: Limiti alla Tutela dell’Affidamento

L’ordinanza in esame offre una lezione cruciale: la tutela dell’affidamento del privato nei confronti della Pubblica Amministrazione non è incondizionata. Per poter chiedere un risarcimento danni a causa di un atto amministrativo errato, non è sufficiente lamentare un’inesattezza. È necessario dimostrare che tale atto conteneva affermazioni chiare, specifiche e inequivocabili, tali da generare un’aspettativa ragionevole e giustificata. Un certificato urbanistico con indicazioni generiche o non del tutto definite, come nel caso di specie, potrebbe non essere ritenuto sufficiente a fondare una pretesa risarcitoria. Ciò sottolinea l’importanza, per chi acquista un immobile, di condurre tutte le verifiche necessarie e di non basarsi esclusivamente su interpretazioni estensive di documenti amministrativi non perfettamente chiari.

È sempre possibile ottenere un risarcimento se un certificato urbanistico del Comune contiene informazioni inesatte?
No. Secondo questa ordinanza, il risarcimento non è dovuto se le indicazioni contenute nel certificato non sono inequivocabili e specifiche. Per ottenere un risarcimento, il privato deve dimostrare di aver riposto un affidamento legittimo e giustificato su informazioni chiare fornite dall’amministrazione.

Perché la Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché, invece di contestare errori nell’applicazione della legge, i ricorrenti hanno criticato la valutazione dei fatti e delle prove compiuta dalla Corte d’Appello. La Cassazione non può riesaminare il merito della causa, ma solo verificare la corretta interpretazione delle norme giuridiche.

Quale principio pratico si ricava da questa decisione per chi compra un terreno?
Il principio è che non ci si può basare su documenti amministrativi generici o vaghi. È fondamentale che l’acquirente, e i suoi consulenti, verifichino con attenzione la documentazione e si assicurino che le caratteristiche essenziali del bene, come la sua edificabilità, siano definite in modo chiaro e inequivocabile, sia negli atti pubblici sia nel contratto di compravendita.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 30773 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 30773 Anno 2024

Presidente: NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 30/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16757/2021 proposto da:

NOME COGNOME e NOME COGNOME, quale erede di NOME COGNOME, rappresentati e difesi disgiuntamente e/o congiuntamente dagli avv.ti NOME COGNOME EMAIL e NOME COGNOME EMAIL;

– ricorrente –

contro

COMUNE DI BARI, in persona del Sindaco pro-tempore , rappresentato e difeso dall’avv.to NOME COGNOME EMAIL;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2136/2020 della CORTE D’APPELLO DI BARI, depositata l’11/12/2020;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio del 17/10/2024 dal Consigliere dott. NOME COGNOME

ritenuto che,

con sentenza resa in data 11/12/2020, la Corte d’appello di Bari, in accoglimento dell’appello proposto dal Comune di Bari e in riforma della decisione di primo grado, ha rigettato la domanda proposta da NOME COGNOME e NOME COGNOME per la condanna del Comune di Bari al risarcimento dei danni asseritamente subiti dagli attori in conseguenza della lesione dell’affidamento dagli riposto nei contenuti della certificazione di destinazione urbanistica del 19/1/1993 rilasciata dal Comune convenuto in ordine alle caratteristiche di un terreno sito in Ceglie del Campo di Bari del quale gli attori si erano resi acquirenti;
secondo la prospettazione degli attori, l’indicata certificazione rilasciata dal Comune di Bari li aveva indotti all’acquisto del ridetto terreno in considerazione delle relative potenzialità edificatorie, così come risultanti dalla certificazione comunale, e ad accettare conseguentemente l’impegno alla corresponsione, per tale acquisto, di un prezzo adeguato al valore di un terreno avente quelle caratteristiche;

ciò posto, una volta emersa l’inesattezza delle indicazioni contenute nella certificazione contestata (avuto riguardo alla significativa minore entità delle potenzialità edificatorie di detto terreno, così come emersa anche dai contenuti di un successivo certificato rilasciato dal Comune di Bari nell’aprile del 2002), gli attori avevano agito al fine di ottenere la condanna dell’amministrazione comunale al risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell’illecito così dedotto;

a fondamento della decisione assunta, la Corte territoriale ha viceversa evidenziato come i contenuti della certificazione del 19/1/1993 rilasciata dal Comune di Bari non alludessero in alcun modo ad eventuali inequivoche determinazioni delle porzioni del terreno dedotto in giudizio suscettibili di edificazione, con la conseguenza che, attraverso tale certificazione, doveva ritenersi obiettivamente esclusa la generazione di alcun legittimo o giustificato affidamento in ordine all’esatta potenzialità edificatoria del terreno (neppure specificamente indicata nella successiva certificazione dell’aprile del 2002), tanto più che neanche in sede di acquisto gli attori (e il relativo dante causa) avevano provveduto all’individuazione delle specifiche caratteristiche del terreno e delle relative potenzialità edificatorie, sì da escludere che il prezzo di acquisto concretamente convenuto potesse intendersi riferito, in termini oggettivi, a tale specifica caratteristica del terreno;
avverso la sentenza d’appello, NOME COGNOME e NOME COGNOME quale erede di NOME COGNOME propongono ricorso per cassazione sulla base di due motivi d’impugnazione;

il Comune di Bari resiste con controricorso;

i ricorrenti hanno depositato memoria;

considerato che,

con il primo motivo, i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione o falsa applicazione degli artt. 2043, 1362, 1363, 1325, 1538 c.c., nonché dell’art. 116 c.p.c., dell’art. 18 della L. 47/1985 e degli artt. 2700, 2697 c.c. (in relazione all’art. 360, co. 1, n. 3, c.p.c.), per avere la corte territoriale illegittimamente escluso che l’erroneità del certificato di destinazione urbanistica, rilasciato il 19.1.1993 dal Comune di Bari, avesse indotto i ricorrenti nella falsa rappresentazione della realtà conducendoli all’acquisto del terreno oggetto di lite;
con il secondo motivo, i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione o falsa applicazione dell’art. 2043 c.c., nonché dell’art. 97, co. 2 Cost., dell’art. 1, co. 1bis della L. 241/1990 e degli artt. 1173, 1175, 1176, 1337, 1538 c.c. e art. 18 L. 47/1985 (in relazione all’art. 360, co. 1, n. 3, c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente negato il riconoscimento della tutela dell’affidamento del privato sulla conformità dell’attività amministrativa ai principi di buon andamento, collaborazione, correttezza, diligenza e buona fede;
entrambi i motivi -congiuntamente esaminabili per ragioni di connessione -sono inammissibili;

osserva il Collegio come, attraverso la proposizione dei due motivi in esame, i ricorrenti -lungi dal denunciare l’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata dalle norme di legge richiamate -si siano limitati ad allegare un’erronea ricognizione, da parte del giudice a quo , della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa: operazione che non attiene all’esatta interpretazione della norma di legge, inerendo bensì alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, unicamente sotto l’aspetto del vizio di motivazione, neppure coinvolgendo, la prospettazione critica dei ricorrenti, l’eventuale falsa applicazione delle norme richiamate sotto il profilo dell’erronea sussunzione giuridica di un fatto in sé incontroverso, insistendo propriamente gli stessi nella prospettazione di una diversa ricostruzione dei fatti di causa rispetto a quanto operato dal giudice a quo , con particolare riguardo, nel caso di specie, ai contenuti effettivi della certificazione di destinazione urbanistica, al l’eventuale legittimità dell’affidamento riposto in tale certificazione da parte degli attori o al comportamento effettivamente colpevole dell’amministrazione pubblica;
nel caso di specie, al di là del formale richiamo, contenuto nell’epigrafe dei motivi d’impugnazione in esame, al vizio di violazione e falsa applicazione di legge, l’ ubi consistam delle censure sollevate dagli odierni ricorrenti deve piuttosto individuarsi nella negata congruità dell’interpretazione fornita dalla corte territoriale del contenuto rappresentativo degli elementi di prova complessivamente acquisiti, dei fatti di causa o dei rapporti tra le parti ritenuti rilevanti;

si tratta, come appare manifesto, di un’argomentazione critica con evidenza diretta a censurare una (tipica) erronea ricognizione della fattispecie concreta, di necessità mediata dalla contestata valutazione delle risultanze probatorie di causa; e pertanto di una tipica censura diretta a denunciare il vizio di motivazione in cui sarebbe incorso il provvedimento impugnato;

ciò posto, i motivi d’impugnazione così formulati devono ritenersi inammissibili, non essendo consentito alla parte censurare come violazione di norma di diritto, e non come vizio di motivazione, un errore in cui si assume che sia incorso il giudice di merito nella ricostruzione di un fatto giuridicamente rilevante sul quale la sentenza doveva pronunciarsi, non potendo ritenersi neppure soddisfatti i requisiti minimi previsti dall’art. 360 n. 5 c.p.c. ai fini del controllo della legittimità della motivazione nella prospettiva dell’omesso esame di fatti decisivi controversi tra le parti;
sulla base di tali premesse, dev’essere dichiarata l’inammissibilità del ricorso;

le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo;

si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di

contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1-quater, dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna i ricorrenti al rimborso, in favore del Comune controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 3.800,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori come per legge.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1-quater, dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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