Caparra confirmatoria: va provata per la ritenzione

Una sentenza della Corte di Appello analizza un caso di risoluzione di un contratto preliminare immobiliare. La Corte conferma l’inadempimento della promissaria acquirente che aveva accettato l’immobile senza certificato di agibilità. Tuttavia, accoglie l’appello sulla domanda di ritenzione della caparra confirmatoria, in quanto la società venditrice non ha fornito prova né del patto specifico né dell’effettivo versamento delle somme a tale titolo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Caparra Confirmatoria: Quando la sua Ritenzione è Illegittima?

Nel mondo delle compravendite immobiliari, il contratto preliminare è un passo fondamentale. Ma cosa succede se una delle parti non rispetta gli impegni? Una recente sentenza della Corte di Appello di Salerno chiarisce un aspetto cruciale: la ritenzione della caparra confirmatoria. Non basta l’inadempimento altrui per trattenerla; è necessario dimostrare che quella somma sia stata pattuita e versata proprio a tale titolo. Approfondiamo questo interessante caso.

I Fatti: Un Preliminare di Vendita Finito in Tribunale

La vicenda ha origine da un contratto preliminare del 2004 per l’acquisto di un immobile ad uso ufficio. La promissaria acquirente prendeva possesso dell’immobile due anni dopo, impegnandosi a saldare il prezzo e ad accollarsi un mutuo residuo. Tuttavia, la stipula del contratto definitivo non avveniva.

La società venditrice citava in giudizio l’acquirente, accusandola di grave inadempimento per non essersi presentata dal notaio, e chiedeva la risoluzione del contratto, il rilascio dell’immobile e la possibilità di trattenere le somme ricevute a titolo di caparra confirmatoria.

L’acquirente, a sua volta, si difendeva con una domanda riconvenzionale. Sosteneva che l’inadempimento fosse della venditrice, a causa di ritardi, della consegna di un immobile privo di agibilità e di lavori edilizi che avevano addirittura portato al sequestro del bene. Chiedeva quindi al giudice di trasferire coattivamente la proprietà dell’immobile (ex art. 2932 c.c.) e di condannare la venditrice al risarcimento dei danni.

La Decisione di Primo Grado: Ragione alla Venditrice

Il Tribunale di Salerno dava ragione alla società venditrice. Dichiarava risolto il contratto per inadempimento della promissaria acquirente, ordinava il rilascio dell’immobile e autorizzava la venditrice a trattenere le somme versate a titolo di acconto. La motivazione del Tribunale si basava su un punto chiave: nel contratto preliminare, l’acquirente aveva espressamente dichiarato di accettare l’immobile a prescindere dal possesso dei permessi di abitabilità. Pertanto, non poteva usare tale mancanza come giustificazione per non stipulare il definitivo.

L’Appello e il Punto sulla Caparra Confirmatoria

La promissaria acquirente impugnava la sentenza. In appello, la Corte riesaminava la vicenda, giungendo a una decisione parzialmente diversa.

Da un lato, la Corte confermava l’inadempimento dell’acquirente. Il suo comportamento, infatti, dimostrava che la mancanza del certificato di agibilità non era mai stata un problema rilevante: aveva accettato questa condizione nel contratto, aveva preso possesso dell’immobile senza sollevare obiezioni e vi aveva persino fissato la propria residenza. Il suo rifiuto di stipulare il definitivo era quindi ingiustificato e grave.

Dall’altro lato, la Corte si concentrava sulla richiesta di ritenzione delle somme. Qui la prospettiva cambiava radicalmente.

Le Motivazioni: Perché la Domanda sulla Caparra è Stata Rigettata?

Il secondo motivo di appello, relativo alla ritenzione delle somme, è stato accolto. La Corte ha chiarito che la caparra confirmatoria è un istituto giuridico specifico che non può essere presunto. Per poter trattenere una somma a tale titolo, la parte che agisce in giudizio deve fornire una prova rigorosa su due fronti:

1. L’esistenza del patto: Deve essere dimostrato a livello documentale (tipicamente nel contratto) che le parti abbiano voluto che quella specifica somma avesse la funzione di caparra confirmatoria.
2. L’effettivo versamento: Non basta che il contratto preveda una caparra, bisogna anche provare che la somma sia stata effettivamente pagata.

Nel caso di specie, la società venditrice non solo non aveva provato che le somme fossero state pattuite come caparra confirmatoria, ma non aveva neanche dimostrato a livello documentale che fossero mai state versate. Il Tribunale aveva erroneamente qualificato la domanda come diritto a trattenere le somme a titolo di acconto, ma la Corte d’Appello ha ritenuto tale interpretazione non corretta. Una domanda formulata per la ritenzione della caparra non può essere automaticamente convertita in una richiesta di risarcimento del danno da liquidarsi tramite la ritenzione di acconti. Poiché la prova mancava completamente, la domanda doveva essere rigettata.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa decisione offre importanti lezioni pratiche. Innanzitutto, sottolinea l’importanza della chiarezza e della precisione nella redazione dei contratti preliminari: se si vuole che un anticipo abbia valore di caparra confirmatoria, ciò deve essere specificato in modo inequivocabile. In secondo luogo, evidenzia un principio fondamentale del processo civile: l’onere della prova. Chi avanza una pretesa in giudizio deve essere in grado di sostenerla con prove concrete e documentali. Infine, la sentenza ribadisce che l’accettazione di un immobile nello stato in cui si trova, anche senza certificati, può precludere la possibilità di sollevare contestazioni future su quegli stessi aspetti.

È possibile rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo se manca il certificato di agibilità?
No, secondo questa sentenza, non è possibile se nel contratto preliminare l’acquirente ha espressamente accettato l’immobile a prescindere da tale certificazione e ha successivamente preso possesso del bene senza sollevare riserve.

Per trattenere la caparra confirmatoria è sufficiente l’inadempimento dell’altra parte?
No. La parte che intende trattenere la caparra deve fornire la prova documentale non solo dell’inadempimento altrui, ma anche del fatto che le somme siano state specificamente pattuite a titolo di caparra confirmatoria e che siano state effettivamente versate.

Cosa succede se una parte vince su alcuni punti e perde su altri?
In tal caso si verifica una “soccombenza reciproca”. Il giudice può decidere di compensare le spese legali, in tutto o in parte, dividendole tra le parti. In questa causa, le spese sono state compensate per la metà.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI SALERNO N. 1006 2025 – N. R.G. 00000604 2022 DEPOSITO MINUTA 22 11 2025 PUBBLICAZIONE 22 11 2025

CORTE DI APPELLO DI SALERNO Seconda Sezione Civile

La Corte di Appello di Salerno Seconda Sezione Civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei Magistrati:

dr.NOME COGNOME d.ssa NOME COGNOME d.ssa NOME COGNOME

Presidente Consigliere Consigliere rel. est.

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nel procedimento civile n.604/2022 RGN

TRA

rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Salerno alla INDIRIZZO– appellante

in persona del curatore fallimentare rappresentato e difeso da ll’ AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Lagonegro(PZ) al INDIRIZZO -appellato

AVENTE AD OGGETTO : appello avverso la sentenza n.1943/2022

del Tribunale di Salerno pubblicata l’1/6/22 e non notificata.

SULLE SEGUENTI CONCLUSIONI

Per l’ appellante: chiedeva in via preliminare e nel rito di dichiarare l’inammissibilità della domanda di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno spiegata dalla per sopravvenuta carenza di interesse a proporla in ragione della manifesta rinuncia, in quanto infondata in fatto e diritto, non sussistendo alcun inadempimento contrattuale da parte sua, di dichiarare l’inammissibilità della domanda diretta alla declaratoria del diritto di ritenzione della caparra confirmatoria, non sussistendo più alcun interesse alla luce della mancata contestazione delle avverse eccezioni ed avendo la RAGIONE_SOCIALE dichiarato il proprio interesse alla stipula del contratto definitivo a seguito della rinuncia all’azione di risoluzione del contratto, di dichiarare l’inammissibilità della domanda di rilascio dell’immobile non sussistendo più alcun interesse alla luce della mancata contestazione delle avverse eccezioni ed avendo la RAGIONE_SOCIALE dichiarato il proprio interesse alla stipula del contratto definitivo a seguito della rinuncia alla azione di risoluzione del contratto; in via subordinata, nel caso in cui le domande della parte attrice fossero state ritenute ammissibili, chiedeva di rigettarle nel merito, il tutto con la vittoria delle spese e delle competenze professionali ed attribuzione;
chiedeva, poi, in accoglimento della domanda riconvenzionale, ai sensi e per gli effetti dell’art. 2932 cc e conseguentemente obbligare la in persona del lr pt, a stipulare il contratto definitivo di compravendita avente ad oggetto l’immobile sito in Pontecagnano Faiano (SA) alla INDIRIZZO in zona D22, censita nel NCT di Pontecagnano Faiano (SA) al foglio n.5, ubicata al piano rialzato, edificio ‘C’ interno 3 della superficie di mq 97,50, con antistante giardino di mq 170,00 circa., agibile e/o abitabile e in accoglimento della domanda riconvenzionale, previo accertamento, ai sensi e per gli effetti dell’art.1453 cc, del grave inadempimento della che le aveva consegnato un immobile inagibile e/o inabitabile, condannare la stessa al risarcimento di ogni e qualsiasi danno derivante dalla eventuale ed accertata carenza di agibilità e/o di abitabilità dell’immobile che determina va , ai sensi dell’art. 1497 cc, una mancanza di qualità essenziali del bene, tale da giustificare la domanda di risarcimento dei danni occorsi in ragione della ridotta commerciabilità del bene stesso;
per l’appella to: chiedeva il rigetto del l’appello con accoglimento delle conclusioni articolate in primo grado e con la vittoria delle spese ed attribuzione.

Dopo l’instaurazione del giudizio di appello la falliva e, a seguito dell’interruzione, l’appellante riassumeva il giudizio.

La causa passava in decisione mediante il deposito di note di trattazione scritta, pervenute prima del 3 luglio 2025 e con ordinanza del 10 luglio 2025 venivano concessi i termini di cui all’art.190 cpc per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

La in persona del lr pt, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Salerno esponendo che: con contratto preliminare di compravendita del 12/8/04, prometteva alla convenuta il trasferimento della proprietà dell’immobile, adibito ad uso ufficio, sito in Pontecagnano Faiano (INDIRIZZO) alla INDIRIZZO; le parti si accordavano per un prezzo di € 185.000,00, di cui il saldo finale di € 112.000,00 sarebbe stato corrisposto al momento della materiale immissione in possesso dell’immobile; con verbale di consegna materiale del 29/12/06, la promittente acquirente veniva immessa nel
possesso dell’immobile e si impegnava all’accollo del residuo mutuo gravante sullo stesso, dell’importo totale di € 140.000,00; le parti concordavano, inoltre, che la stipula del contratto definitivo sarebbe avvenuta entro novanta giorni dall’avvenuta immissione in possesso; ottenute le certificazioni degli impianti, nonché richiesto il certificato di agibilità del complesso immobiliare, con racc. a/r del 3/5/07, convocava la promittente acquirente per stipulare il rogito notarile, data l’inerzia di quest’ultima; seguivano ulteriori comunicazioni, tra cui l’ultima con racc. a/r del 27 /1/14 con cui convocava
il 20/2/14 davanti al AVV_NOTAIO

senza

ottenere alcun esito.

Concludeva, quindi, chiedendo: in via preliminare, accertato il grave, colposo ed esclusivo inadempimento contrattuale di

, di dichiarare risolto il contratto preliminare di vendita del 12/8/2004, di dichiarare lo scioglimento del vincolo contrattuale intercorrente tra le parti in causa e, per l’effetto, accertar e e dichiarare il proprio diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria come conseguenza della legittimità del suo recesso derivante dal grave inadempimento imputabile ad con la condanna della

predetta al rilascio immediato dell’immobile in oggetto , al versamento di ogni somma a titolo di occupazione dell’immobile in virtù della detenzione del bene, dall’immissione in possesso fino al rilascio, nonché al versamento degli interessi maturati e già corrisposti, relativi al mancato accollo del mutuo bancario e al versamento sulle somme da corrispondere con la rivalutazione secondo la variazione degli indici ISTAT con decorrenza degli interessi nella misura legale.

si costituiva sollevando un’ eccezione di inadempimento ex art. 1460 cpc e precisando che il mancato accollo del mutuo era stato dovuto alla mancata stipula del contratto definitivo di compravendita per causa imputabile alla

Nello specifico, la convenuta si doleva del ritardo nella esecuzione dei lavori, della consegna di un immobile privo dei requisiti di agibilità/abitabilità, del l’esecuzione di lavori edilizi di variazione della destinazione di uso dell’immobile comportanti il sequestro dello stesso e della mancata comunicazione della sussistenza dei requisiti di agibilità e/o abitabilità dell’immobile.

Spiegava a sua volta domanda riconvenzionale, chiedendo emettersi condanna ex art. 2932 cc per il trasferimento coattivo

dell’immobile di cui alla promessa di vendita e, previo accertamento del grave inadempimento a carico della parte attrice, chiedendo il risarcimento derivante dalla mancanza di qualità essenziali e della conseguente ridotta commerciabilità del bene.

Dopo l’acquisizione di documentazione , la causa andava in decisione con concessione dei termini ex art. 190 cpc.

Il Tribunale adito accoglieva la domanda come formulata dalla parte attrice , e, per l’effetto, dichiarava la risoluzione, per l’inadempimento della parte convenuta, del contratto preliminare intercorso fra le parti in data 12/8/04 ordinando il rilascio immediato del l’immobile oggetto del contratto in favore della accoglieva la domanda di risarcimento dei danni, dichiarando che la società attrice aveva diritto alla definitiva ritenzione delle somme come percepite a titolo di acconti in virtù della stipula del contratto preliminare; rigettava la domanda riconvenzionale proposta da e applicava in tema di spese il principio della soccombenza.
Il Tribunale perveniva a tale decisione sulla base delle seguenti argomentazioni:

la convenuta si era resa inadempiente all’obbligazione assunta di stipula del contratto definitivo e tale inadempimento appariva grave e ingiustificato, in quanto erano rimasti indimostrati i dedotti vizi dell’immobile e la stessa promittente acquirente aveva dichiarato nel preliminare di accettare la consegna dell’immobile a prescindere dalla sussistenza dei permessi di abitabilità e nulla veniva ulteriormente specificato in ordine alla necessaria sussistenza della certificazione in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita;
la certificazione di agibilità poteva non essere sufficiente allo scopo potendo sempre essere revocata in concreto ex art. 26 del D.P.R. 380/2001;

ne conseguiva che nel caso di specie il certificato di agibilità non era collegabile con il titolo abilitativo per cui le parti potevano espressamente convenire di trasferire il bene a prescindere dall’esistenza di tale presupposto ;

l’assenza dell’agibilità e del relativo certificato, la cui consegna configurava un’obbligazione del venditore ex art. 1477 cc, poteva incidere sul corretto adempimento degli obblighi scaturenti dal contratto di vendita, ma non sulla validità del contratto stesso, salvo

che l’assenza di agibilità comport asse l’assoluta impossibilità giuridica di godimento del bene, in quanto tale assenza poteva incidere solo sulla commerciabilità economica del bene e non su quella giuridica;

sulla base di tale interpretazione l’eventuale mancanza del requisito della certificazione della agibilità non poteva considerarsi giusta causa per sottrarsi all’adempimento degli obblighi scaturenti dal contratto preliminare, con conseguente fondatezza della domanda di risoluzione avanzata da parte attrice; allo stesso modo, il Tribunale riteneva fondata la domanda attorea di risarcimento dei danni per l’indebita occupazione dell’immobile oggetto del contratto di compravendita a far data dalla consegna del cespite nel dicembre 2006, poiché la società venditrice avrebbe potuto trarne profitto concedendolo in locazione ovvero rivendendolo a terzi e lo liquidava in base alle somme versate a titolo di acconto dalla promittente acquirente, autorizzandone l’incameramento definitivo.
quale logica conseguenza, il Tribunale accoglieva la domanda attorea di rilascio del cespite e rigettava la domanda riconvenzionale avanzata dalla convenuta.

ha presentato appello avverso la predetta sentenza deducendo i seguenti motivi:

non era vero che si era resa inadempiente in relazione alla stipula del contratto definitivo, in quanto aveva solo richiesto alla dei chiarimenti, poi mai resi, sul testo del contratto definitivo, dato che l’immobile oggetto del trasferimento era privo delle dichiarazioni di agibilità e di abitabilità e tale situazione pregiudicava la stipula del mutuo e in primis la costituzione di ipoteca per garantire il finanziamento, risolvendosi il tutto in una carenza della commerciabilità giuridica dell’immobile;
inoltre non aveva esercitato alcun recesso dal contratto preliminare e , infatti, in sede di costituzione in primo grado aveva chiesto il rigetto della domanda di risoluzione proposta dalla e in via riconvenzionale aveva chiesto la stipula del contratto definitivo di compravendita, quale manifestazione di interesse alla sua conclusione;

il Giudice di primo grado si era limitato a condannare la mancata stipula del contratto definitivo senza alcuna qualificazione di diritto alle motivazioni sottese a tale scelta, nonché a qualificare tale condotta

come grave inadempimento senza verificarne l’incidenza sul sinallagma contrattuale e senza apprezzare l’esistenza di un interesse concreto, di una o entrambe le parti, all’esecuzione del contratto, quale fattore a cui parametrare la gravità, o meno, dell’inadempimento; ne conseguiva che non vi era stato da parte sua un grave inadempimento;

inoltre dalla documentazione in atti, poteva chiaramente evincersi che il corrispettivo a saldo della vendita era esclusivamente pari alla somma di € 112.000,00 e che, quindi, l ‘appellata null’altro poteva pretendere oltre al saldo del prezzo;

il mancato accollo del mutuo, oggetto anche della sollevata eccezione di inadempimento ex art. 1460 cpc, era stato provocato dalla mancata stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile in oggetto per le seguenti cause imputabili alla e precisamente per il ritardo nell’esecuzione dei lavori , per la consegna di un immobile privo dei requisiti di agibilità/abitabilità e per l’esecuzione di lavori edilizi di variazione della destinazione di uso dell’immobile determinanti il sequestro ;
la decisione in ordine all’accoglimento della domanda di risarcimento era censurabile perché la controparte non poteva chiedere

la ritenzione di una caparra confirmatoria, mai pattuita, anche alla luce di un diritto di recesso il cui esercizio non era previsto nel contratto;

l’immissione nel possesso dell’immobile era avvenuta in ragione di un titolo perfettamente valido e, pertanto, alcuna somma era dovuta a titolo di indennizzo da parte sua perché i ritardi nella stipula dell’atto definitivo di compravendita erano interamente da attribuire all ‘inadempimento della controparte;

insisteva, infine, nella domanda riconvenzionale e nella conseguenziale domanda di risarcimento così come articolata in primo grado.

Il fallimento della si costituiva e controdeduceva chiedendo il rigetto dell’appello per i seguenti motivi:

in virtù del contenuto del compromesso, l’appellante accettava di stipulare il preliminare indipendentemente dai permessi di abitabilità municipale, oggi agibilità e anche in sede di immissione in possesso non era stata fatta alcuna riserva in ordine alla necessaria sussistenza di tale certificazione ai fini della stipula del contratto definitivo di compravendita;

evidenziava che dagli atti era emerso che si fosse tempestivamente attivata per ottenere la certificazione di conformità degli impianti e avesse diligentemente promosso il giudizio amministrativo per ottenere la documentazione relativa all’agibilità, all’esito del quale tale requisito sembrava essere sussistente ;

era anche fondata la domanda di risarcimento dei danni atteso che l’appellante aveva comunque preso possesso dell’immobile, perdurante ancora oggi, occupandolo senza corrispondere alcuna indennità;

non era corretto affermare che vi era stato un grave inadempimento da parte sua a causa del sequestro preventivo degli immobili ed alla mancata agibilità, in quanto tale inadempimento era imputabile esclusivamente a ll’ la quale, approfittando di tale situazione, aveva continuato ad occupare abusivamente l’immobile; invero, essendo stati gli immobili dissequestrati proprio agli inizi dell’anno 2012 in seguito all’autorizzazione della Procura della Repubblica al ripristino dello stato dei luoghi, avrebbe potuto tranquillamente
attivarsi per reperire la documentazione necessaria alla stipula del contratto definitivo;

ad ogni modo rilevava, invece, che nel verbale di consegna materiale di immobile era stato espressamente previsto che

era a conoscenza del mutuo acceso dalla presso la Banca Arditi Galati e che si impegnava, irrevocabilmente e senza riserva alcuna, a produrre tutta la documentazione necessaria ai fini dell’accollo della quota di mutuo pari ad € 140.000,00 ;

altrettanto rilevante al fine di ritenere non significativa la mancata agibilità e il sequestro penale era il certificato di residenza dell’appellante da cui poteva desumersi che l’ abitava nell’immobile in questione unitamente al proprio nucleo familiare dal 17/5/2007, pur persistendo uno stato di inadempimento contrattuale;

di qui conseguiva che la sentenza era da confermare sia in relazione all’accoglimento della domanda di risarcimento che in relazione al rigetto della domanda riconvenzionale.

L’appello è accoglibile nei limiti della seguente motivazione.

Con il primo motivo l’appellante ha dedotto che il suo inadempimento non era grave, che , invece, inadempiente era la

contro

parte che non aveva promesso in vendita un immobile privo dell’abitabilità o dell’agibilità e che non era sua intenzione recedere dal contratto , avendo chiesto in via riconvenzionale di stipulare il definitivo.

Occorre partire dalla esame degli atti intercorsi tra le parti.

Nel preliminare del 24/8/2004 all’art.8 veniva precisato che la parte acquirente accettava la consegna dell’immobile indipendentemente dai permessi di abitabilità municipale e nel verbale di consegna e di immissione in possesso del 29 dicembre 2006 nulla veniva detto in ordine al requisito dell’abitabilità e/o agibilità.

Dall’esame di tali atti può agevolmente ricavarsi che la promissaria acquirente non riteneva rilevante la sussistenza di tale requisito.

Va anche detto che nel 2004 non si distingueva più tra abitabilità che concerneva gli immobili con destinazione residenziale e l’agibilità che concerneva gli immobili non destinati a residenza, utilizzandosi, comunque, il termine agibilità.

In ogni caso l’utilizzo di tale terminologia non era casuale, in quanto il preliminare aveva ad oggetto uno studio, ma l’ sin

dal 2007 fissava, invece, in tale immobile la sua residenza (cfr.certificato di residenza allegato).

L’appellante era perfettamente a conoscenza di tale situazione ; non a caso la questione della destinazione dell’immobile determinava il sequestro penale e nel procedimento penale che ne scaturiva anche l’ veniva indicata quale concorrente nelle fattispecie di reato contestate.

Allo stesso modo il ritardo nell’esecuzione dei lavori è rimasto indimostrato atteso che l’ è stata immessa nel possesso dell’immobile sin dal 29 dicembre 2006 senza sollevare alcuna doglianza e successivamente è risultata residente in tale appartamento unitamente al suo nucleo familiare.

Ne consegue che l’appellante non poteva sottrarsi alla stipula del definitivo e il suo inadempimento era grave perché la mancanza di abitabilità/agibilità a livello contrattuale non era considerato un dato rilevante e, quindi, l’ non poteva neppure eccepire l’altrui inadempimento e chiedere ex art.2932 cc la stipulazione del definitivo di un immobile abitabile/agibile.

A sostegno del primo motivo l’appellante ha anche richiamato una parte della motivazione di una precedente sentenza di questa Corte (la n.17/22), ma in realtà tale allegazione non ha rilievo perché la sentenza in questione , oltre a non essere irrevocabile, è stata allegata in primo grado tardivamente ovvero solo unitamente alla comparsa conclusionale.

In ogni caso la controversia era del tutto differente e solo incidentalmente la Corte accennava alla questione dell’inadempimento dei promissari acquirenti, ma sotto il profilo del mancato accollo del mutuo, che non è oggetto del presente procedimento

Il secondo motivo di appello è , invece, accoglibile.

In primo grado la CTA aveva chiesto in via conseguenziale di dichiarare il suo diritto a ritenere le somme versate a titolo di caparra confirmatoria.

Il Tribunale ha accolto la domanda ritenendo che il risarcimento potesse essere riconosciuto quale diritto di ritenere le somme versate a titolo di acconto.

Chiaramente la domanda dell’appellata in primo grado era del tutto differente presupponendo che nel contratto preliminare le somme

di cui all’art.3 del preliminare potessero essere state versate a titolo di caparra confirmatoria, fatto assolutamente non provato.

In realtà non è neanche provato a livello documentale che le somme di cui al predetto articolo siano mai state versate.

Ne consegue che la domanda della così come formulata in primo grado non poteva essere accolta.

L’accoglimento parziale dell’appello in presenza di una domanda articolata in più capi e di domande contrapposte comporta una soccombenza reciproca (cfr.sent.Cass.S.U.n.32061/2022) e, quindi, una compensazione nella misura della metà.

Per il residuo va applicato il principio della soccombenza a favore dell’appellante (scaglione: valore indeterminabilebassa complessità- vanno riconosciuti i valori minimi e la fase dello studio, la fase introduttiva e quella decisionale; per la fase della trattazione scarsamente significativa va riconosciuto il 50%).

PQM

La Corte d’Appello, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda, deduzione ed eccezione, così provvede:

1)accoglie parzialmente l’appello e , per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, rigetta la domanda di ritenzione delle somme corrisposte a titolo di caparra confirmatoria; conferma nel resto la sentenza di primo grado;

compensa le spese nelle misura della metà;

condanna per il residuo l ‘ appellata a pagare le spese del giudizio a favore d ell’appella nte e per essa, in quanto ammessa al beneficio del gratuito patrocinio, a favore dello Stato, spese che liquida in E 2117,25 oltre IVA e CPA se dovute come per legge e il 15% per spese generali.

Salerno, 11 novembre 2025

Il Consigliere estensore

Il Presidente dr. NOME COGNOME

AVV_NOTAIO.ssa NOME COGNOME

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