Caparra confirmatoria: recesso o risoluzione?

Una parte non inadempiente in un contratto preliminare non può chiedere sia il doppio della caparra confirmatoria sia il risarcimento di danni ulteriori. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 32727/2023, ha chiarito che la richiesta di un danno superiore all’importo della caparra qualifica l’azione come domanda di risoluzione del contratto, che richiede la prova del danno subito, e non come semplice esercizio del diritto di recesso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Caparra Confirmatoria: Recesso o Risoluzione? La Cassazione Fa Chiarezza

Quando si stipula un contratto preliminare di compravendita, la caparra confirmatoria rappresenta un elemento cruciale. Ma cosa succede se una delle parti non rispetta gli accordi? La parte adempiente può chiedere il doppio della caparra e anche il risarcimento per altri danni subiti, come le provvigioni dell’agenzia? Con l’ordinanza n. 32727/2023, la Corte di Cassazione ha fornito un’importante precisazione sulla distinzione tra recesso e risoluzione del contratto, due rimedi che non possono essere cumulati.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un contratto preliminare per la vendita di un fondo rustico. Il promissario acquirente, dopo aver versato una caparra, citava in giudizio la promittente venditrice per inadempimento. L’inadempimento consisteva nel non aver concluso la vendita a causa dell’esercizio del diritto di prelazione agraria da parte di un confinante, diritto che secondo l’acquirente si era attivato per colpa della venditrice.

L’acquirente chiedeva al Tribunale la risoluzione del contratto, la condanna della venditrice al pagamento del doppio della caparra versata e, in aggiunta, il rimborso della provvigione corrisposta all’agenzia immobiliare.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello accoglievano la domanda, interpretando l’azione come esercizio del diritto di recesso e condannando la venditrice a pagare una somma che includeva sia il doppio della caparra sia l’ulteriore importo della provvigione. La venditrice, ritenendo errata tale decisione, proponeva ricorso in Cassazione.

La Distinzione tra Recesso e Risoluzione con Caparra Confirmatoria

Il cuore della questione, affrontato dalla Corte di Cassazione, risiede nella netta differenza tra i due strumenti a disposizione della parte non inadempiente in presenza di una caparra confirmatoria, come disciplinato dall’art. 1385 del Codice Civile:

1. Esercizio del Diritto di Recesso: La parte può scegliere di recedere dal contratto. In questo caso, se è la parte che ha versato la caparra, ha diritto a ricevere il doppio dell’importo. Se è la parte che l’ha ricevuta, può trattenerla. Questo rimedio è semplice e rapido: la caparra funge da liquidazione forfettaria e predeterminata del danno, senza che sia necessario fornire alcuna prova del pregiudizio subito.

2. Azione di Risoluzione del Contratto: In alternativa, la parte può chiedere al giudice la risoluzione del contratto secondo le norme generali (art. 1453 c.c.). Con questa scelta, può richiedere il risarcimento integrale del danno subito, ma deve fornirne la prova sia nell’esistenza (an) sia nell’ammontare (quantum).

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha accolto il motivo di ricorso della venditrice, stabilendo un principio fondamentale: le due strade sono alternative e non cumulabili. La scelta di chiedere un risarcimento superiore al valore della caparra (in questo caso, la provvigione dell’agenzia) qualifica automaticamente la domanda come una richiesta di risoluzione giudiziale, non come un recesso.

Di conseguenza, la pretesa del promissario acquirente di ottenere sia il doppio della caparra che il rimborso della provvigione era giuridicamente errata. Chiedendo un danno ulteriore, egli ha implicitamente scelto la via della risoluzione. I giudici di merito hanno quindi sbagliato a qualificare la domanda come recesso, poiché hanno riconosciuto un risarcimento esorbitante dai limiti previsti per tale istituto. Avrebbero dovuto, invece, qualificare l’azione come domanda di risoluzione e richiedere all’attore di provare l’intero danno subito, secondo le regole ordinarie.

Le conclusioni

La decisione della Suprema Corte ribadisce che la parte che subisce l’inadempimento è posta di fronte a un bivio. Può optare per la via sicura e predeterminata del recesso, accontentandosi del doppio della caparra confirmatoria come risarcimento totale. Oppure può intraprendere la via più complessa della risoluzione giudiziale per ottenere il risarcimento di tutti i danni patiti, a condizione di poterli dimostrare in giudizio. È impossibile, però, combinare i vantaggi di entrambi i percorsi: la semplicità del recesso e il potenziale risarcimento integrale della risoluzione.

Se subisco un inadempimento in un contratto con caparra confirmatoria, posso chiedere sia il doppio della caparra sia il risarcimento di altri danni?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che i due rimedi sono alternativi. O si esercita il recesso e ci si accontenta del doppio della caparra come risarcimento forfettario, oppure si chiede la risoluzione del contratto e si deve provare l’intero danno subito.

Cosa succede se la mia richiesta di risarcimento supera il valore del doppio della caparra?
In questo caso, la domanda viene automaticamente qualificata come azione di risoluzione del contratto. Di conseguenza, non si ha più diritto a incassare automaticamente il doppio della caparra, ma si deve dimostrare al giudice l’esistenza e l’ammontare di tutti i danni per i quali si chiede il risarcimento.

In caso di inadempimento, la scelta tra recesso e risoluzione è definitiva?
Sì, la scelta tra i due percorsi è cruciale e determina l’onere della prova e la natura del risarcimento ottenibile. Una volta intrapresa l’azione di risoluzione per chiedere il danno integrale, non si può più ‘tornare indietro’ e pretendere il meccanismo semplificato del recesso con la caparra.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32727 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32727 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/11/2023

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

C.C. 14/11/2023

ORDINANZA

Vendita -Preliminare -Risoluzione -Caparra confirmatoria -Ulteriore risarcimento danni sul ricorso (iscritto al N.R.G. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da: COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa, giusta procura a margine del ricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, giusta procura a margine del controricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

nonché

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), quale ex titolare dell’RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso, giusta procura a margine del controricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso, dagli AVV_NOTAIO e NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

-controricorrenti –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Bari n. 392/2019, pubblicata il 18 febbraio 2019, notificata il 18 febbraio 2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14 novembre 2023 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

lette le memorie illustrative depositate nell’interesse della ricorrente e del controricorrente COGNOME NOME, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 29 novembre 2006, COGNOME NOME conveniva, davanti al Tribunale di Bari, COGNOME NOME e COGNOME NOME, chiedendo, nei confronti della prima, che fosse ‘dichiarato’ risolto il contratto preliminare di vendita del fondo rustico sito in Polignano a Mare, INDIRIZZO, concluso dall’attore in qualità di promissario acquirente -con la COGNOME in data 19 luglio 2006, per inadempimento imputabile a colpa della promittente alienante, con la conseguente condanna della medesima promittente alienante al pagamento del doppio
della caparra confirmatoria versata nonché della somma corrisposta a titolo di provvigione in favore dell’RAGIONE_SOCIALE; e, nei confronti del secondo, che fosse condannato al risarcimento dei danni, ove la sua indebita rivendicazione del diritto di prelazione agraria avesse causato l’inadempimento della promittente venditrice.

Si costituiva in giudizio COGNOME NOME, la quale si opponeva all’accoglimento delle domande avversarie, offriva il pagamento banco iudicis , a titolo restitutorio, della somma incassata quale caparra confirmatoria e richiedeva la chiamata in garanzia dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, al fine di essere manlevata nel caso di condanna, assumendo che la stessa fosse responsabile per non aver adempiuto all’obbligo di notifica del preliminare a tutte le parti confinanti del terreno promesso in vendita (notifica strumentale al potenziale esercizio del diritto di prelazione agraria).
Si costituiva altresì in giudizio COGNOME NOME, il quale eccepiva il proprio difetto di legittimazione sostanziale passiva, in quanto estraneo al rapporto contrattuale intrattenuto tra le parti del preliminare, e spiegava domanda riconvenzionale di risarcimento danni.

Autorizzata la chiamata in garanzia, si costituiva in giudizio anche l’RAGIONE_SOCIALE, la quale chiedeva che la domanda di manleva fosse disattesa, in quanto infondata in fatto e in diritto.

Nel corso del giudizio erano assunte le prove orali ammesse (interrogatori formali e prova testimoniale).

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 1330/2016, depositata il 10 marzo 2016, in parziale accoglimento delle domande principali proposte, ‘dichiarava’ la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della promittente alienante COGNOME NOME, dichiarava la carenza di legittimazione sostanziale passiva di COGNOME NOME, condannava COGNOME NOME al pagamento, in favore di COGNOME NOME, della somma di euro 7.300,00, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al soddisfo, e rigettava la domanda di manleva spiegata verso la RAGIONE_SOCIALE.
2. -Con atto di citazione notificato il 13/16 maggio 2016, proponeva appello avverso la sentenza di primo grado COGNOME NOME, la quale lamentava: 1) l’illegittima applicazione della disciplina sul recesso, conseguente alla previsione di una caparra confirmatoria, nonostante la domanda attorea fosse stata diretta ad ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare di vendita; 2) il difetto di legittimazione sostanziale attiva dell’originario promissario acquirente, in ragione della sua sostituzione ex tunc nel contratto in favore del prelazionario; 3) la mancata considerazione del comportamento inadempiente dell’RAGIONE_SOCIALE, a fronte degli obblighi derivanti dal contratto d’opera professionale, con specifico riferimento all’obbligo di notificare il preliminare ai confinanti, ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione agraria.
Si costituiva nel giudizio di impugnazione COGNOME NOME, il quale concludeva per il rigetto del gravame e, in subordine, per l’estensione della condanna nei confronti di COGNOME NOME. Spiegava altresì appello incidentale, chiedendo che fosse disposta

la compensazione delle spese del giudizio di prime cure nei confronti di COGNOME NOME.

Si costituivano ancora nel giudizio d’appello separatamente COGNOME NOME e l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, i quali richiedevano la dichiarazione di inammissibilità o il rigetto dell’impugnazione.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Bari, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello principale e accoglieva l’appello incidentale spiegato da COGNOME NOME, compensando le spese del giudizio di prime cure tra l’COGNOME e il COGNOME.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che il Tribunale aveva correttamente interpretato la domanda, nel senso che essa fosse tesa ad ottenere l’accertamento del recesso per l’inadempimento della promittente alienante, con il conseguente diritto ad esigere il doppio della caparra confirmatoria versata nonché l’ulteriore somma di euro 2.300,00 corrisposta a titolo di provvigione in favore del mediatore, conclusione confortata dall’offerta eff ettuata dalla promittente venditrice banco iudicis della somma di euro 5.000,00, ricevuta a titolo di caparra; b ) che, a fronte della rivendicata sostituzione ex tunc del prelazionario nella posizione di promissario acquirente di cui al preliminare di vendita, contraddittoriamente l’appellante aveva evidenziato la carenza dei presupposti per avvalersi della prelazione agraria a cura di COGNOME NOME; c ) che non rientrava nei compiti dell’RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE immobiliare curare la notificazione del preliminare ai confinanti, ai fini di garantire il potenziale esercizio del diritto di
prelazione, né risultava che la RAGIONE_SOCIALE avesse assunto tale obbligo verso la promittente alienante.

-Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, COGNOME NOME.

Hanno resistito con controricorso gli intimati COGNOME NOME, COGNOME NOME, quale ex titolare della RAGIONE_SOCIALE, e COGNOME NOME.

-La ricorrente e il controricorrente NOME NOME hanno presentato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-In primis devono essere affrontate le eccezioni pregiudiziali di rito sollevate dal controricorrente COGNOME NOME.

1.1. -Con la prima censura l’indicato controricorrente deduce l’improcedibilità del ricorso per il mancato deposito della copia autentica della sentenza impugnata, con la relazione di notificazione, ai sensi dell’art. 369, secondo comma, n. 2, c.p.c.

Il rilievo è privo di pregio, poiché risulta regolarmente depositata in atti la sentenza impugnata, con attestazione di conformità, munita della relata di notifica.

1.2. -Con la seconda censura il controricorrente COGNOME NOME obietta che il ricorso sarebbe inammissibile, poiché i motivi articolati non sarebbero riconducibili alle cinque tassative fattispecie enucleate dall’art. 360, primo comma, c.p.c.

Anche tale rilievo è infondato. E tanto perché, sebbene la capitolazione di ciascuna doglianza non riporti espressamente il riferimento alla tipologia di vizio dedotta, ai fini di poterne ricondurre la fattispecie nell’ambito dell’elencazione tassativa di

cui alla norma indicata, nondimeno il chiaro richiamo alla violazione di norme sostanziali o processuali consente di inquadrare le censure sviluppate nell’ambito dei nn. 3 e 4 dell’art. 360, primo comma, c.p.c.

2. -Tanto premesso, con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1385 e 1453 c.c., in relazione all’art. 112 c.p.c., con travisamento della domanda proposta, per avere la Corte di merito ritenuto corretta l’interpretazione della domanda effettuata dal Tribunale, riconoscendo la legittimità del recesso esercitato dal promissario acquirente, con la correlata condanna della promittente venditrice al risarcimento del danno, il quale non era stato limitato alla misura di euro 5.000,00, pari alla caparra confirmatoria versata (in aggiunta al pari importo già restituito spontaneamente), ma era stata estesa anche al pagamento della provvigione corrisposta dal promissario acquirente in favore dell’RAGIONE_SOCIALE immobiliare, per l’importo di euro 2.300,00.
Al riguardo, l’istante obietta che, a fronte del ritenuto esercizio del diritto potestativo di recesso, non avrebbe potuto essere ‘disarmonicamente’ riconosciuto un risarcimento esorbitante dai limiti del doppio della caparra, poiché ciò avrebbe presupposto la qualificazione della domanda come pretesa alla risoluzione, con il connesso risarcimento dei danni, subordinato però alla prova dei pregiudizi patiti e del loro ammontare, dimostrazione che invece non sarebbe stata affatto offerta.
2.1. -Il motivo è fondato.

Infatti, a fronte della qualificazione della pretesa risolutoria del preliminare come sostanziale esercizio del diritto potestativo di recesso ex art. 1385, secondo comma, c.c., non avrebbe potuto essere riconosciuto un ulteriore risarcimento dei danni oltre alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata dal promissario acquirente.

Piuttosto, la pretesa volta ad ottenere la riparazione del nocumento conseguente all’esborso sostenuto a titolo di provvigione verso l’RAGIONE_SOCIALE immobiliare, in aggiunta all’importo della caparra, avrebbe dovuto indurre il giudicante a sciogliere, da subito, il nodo inerente all’inquadramento sistematico dell’azione, non già nel senso che essa fosse limitata ad ottenere l’accertamento del recesso con il correlato diritto al conseguimento del doppio della caparra, senza la necessità di fornire alcuna prova, bensì nel senso che la domanda diretta ad ottenere la ‘dichiarazione’ della risoluzione avesse presupposto l’esercizio dell’opzione contemplata dall’art. 1385, terzo comma, c.c., ossia della volontà di ottenere la pronuncia costitutiva della risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c., con il conseguente risarcimento del danno regolato dalle norme generali, come tale rimesso alla determinazione dell’autorità giudiziaria e subordinato alla dimostrazione dell’ an e del quantum debeatur .
E tanto perché l’esercizio del potere di recesso conferito ex lege è indifferibilmente collegato (fino a costituirne un precipitato) alla volontà di avvalersi della (sola) caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., che ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20532 del

29/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 8417 del 27/04/2016; Sez. 2, Sentenza n. 17923 del 23/08/2007).

Cosicché una domanda di recesso, ancorché non formalmente proposta nei termini di esercizio del recesso, può ritenersi egualmente, anche se implicitamente, avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta quale ragione giustificativa della pronunzia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a suo tempo corrisposta, quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di tale inadempienza (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 22657 del 27/09/2017; Sez. 2, Sentenza n. 2032 del 01/03/1994).
Viceversa, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione giudiziale per inadempimento -soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale -, e non quale esercizio del diritto potestativo di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia ricevuto la caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni. E allo stesso modo la domanda deve essere qualificata, qualora la parte non inadempiente, che abbia versato la caparra, chieda, oltre alla risoluzione, la condanna al pagamento del doppio della caparra versata e il ristoro degli ulteriori danni asseritamente patiti (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21504 del 07/07/2022; Sez. 2, Sentenza n. 20957 del 08/09/2017; Sez. 3, Sentenza n. 18850 del 20/09/2004; Sez. 2, Sentenza n. 1301 del 29/01/2003).
Alla stregua della predetta ricostruzione, la parte non inadempiente non può, in tal caso (ossia ove abbia preteso il

risarcimento del danno ulteriore), incamerare la caparra o pretenderne il pagamento del doppio, poiché, in questa evenienza, essa perde la sua funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21085 del 04/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 40292 del 15/12/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 21559 del 07/10/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 25146 del 08/10/2019; Sez. 2, Sentenza n. 8571 del 27/03/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 24824 del 09/10/2018).

Ora, in ordine all’interpretazione del giudice di merito relativa alla natura dell’azione spiegata, la richiesta formulata in termini di domanda dichiarativa di risoluzione, con l’aggiuntiva pretesa di ricevere il doppio della caparra versata e di ottenere il risarcimento dell’ulteriore danno arrecato, avrebbe dovuto essere qualificata, avendo riguardo non solo al nomen iuris utilizzato dalla parte nell’introdurre l’azione caducatoria degli effetti del contratto (ossia volta ad ottenere lo scioglimento del rapporto), ma anche alla stregua della connessa domanda di risarcimento dei danni ulteriori, quale pronuncia costitutiva di risoluzione giudiziale.
3. -Con il secondo motivo la ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione e falsa applicazione dell’art. 1457 c.c., come invocato dal promissario acquirente, nonché dell’art. 1454 c.c., all’esito dell’inadempimento del promissario acquirente conseguito all’inviata diffida ad adempiere, per avere la Corte territoriale ritenuto che il termine del 30 settembre 2006, fissato nel preliminare per la stipula del definitivo mediante atto pubblico, fosse essenziale nell’economia dell’affare, mentre tale natura
avrebbe dovuto escludersi e l’inadempimento avrebbe dovuto essere imputato al contegno successivo del promissario acquirente, a fronte del telegramma inviato il 6 ottobre 2006, con cui quest’ultimo era invitato a concludere il definitivo.

Ad avviso dell’istante, nessun valore avrebbe potuto essere attribuito all’atto interno e confidenziale, con cui la promittente alienante comunicava, al AVV_NOTAIO incaricato della stipula del rogito, l’intenzione di desistere dalla conclusione del definitivo.

3.1. -La doglianza è inammissibile.

Essa, infatti, non aggredisce la ratio decidendi che ha indotto il giudicante a ‘dichiarare’ la risoluzione del preliminare di vendita immobiliare per inadempimento della promittente venditrice.

Tale declaratoria non è stata argomentata sulla scorta della scadenza, imputabile alla promittente, di un asserito termine essenziale pattuito per la conclusione del definitivo davanti al AVV_NOTAIO incaricato della redazione del rogito, bensì alla stregua della volontà manifestata dalla promittente alienante di desistere dalla conclusione della vendita del fondo rustico, come da telegramma inviato al AVV_NOTAIO prima della data fissata per la stipula del rogito.

L’obiezione secondo cui tale missiva avrebbe avuto una valenza meramente interna e non avrebbe potuto produrre effetti nei confronti del promissario acquirente costituisce una censura avverso la valutazione di merito compiuta dal giudice del gravame, come tale non sindacabile in sede di legittimità.

4. -Con il terzo motivo la ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione

dell’art. 7 della legge n. 817/1971, in relazione agli artt. 1375 e 1337 c.c., in ordine alla responsabilità precontrattuale del prelazionario, per avere la Corte distrettuale escluso la responsabilità di COGNOME NOME, cui era stato notificato il preliminare e che aveva esercitato la propria preferenza, senza che ricorressero i presupposti affinché potesse avvalersi della prelazione legale agraria.

4.1. -La censura è inammissibile.

La doglianza ha, infatti, una portata prettamente meritale, traducendosi nella mera prospettazione di una valutazione alternativa rispetto a quella cui ha aderito il giudice di merito in entrambi i gradi di giudizio.

Il che esclude che essa possa essere esaminata nella presente sede, in adesione al principio secondo cui la prospettazione di una diversa e alternativa valutazione dei fatti storici determinanti non rientra nell’ambito del sindacato di legittimità (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 5987 del 04/03/2021; Sez. U, Sentenza n. 34476 del 27/12/2019; Sez. 6-3, Ordinanza n. 8758 del 04/04/2017).

Peraltro, la stessa ricorrente ha riconosciuto che l’esercente la prelazione agraria non avesse i requisiti per avvalersi della preferenza, secondo le prescrizioni della legge n. 817/1971, sicché il suo contegno non avrebbe comunque potuto giustificare il rifiuto della promittente alienante di stipulare il definitivo con il promissario acquirente.

5. -Con il quarto motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1175 e 1176 c.c., in ordine alla

responsabilità dell’RAGIONE_SOCIALE immobiliare nell’esecuzione dell’incarico, e degli artt. 2222 e ss. c.c., per avere la Corte del gravame negato la responsabilità dell’RAGIONE_SOCIALE immobiliare per la mancata notifica del preliminare a tutti i proprietari confinanti del terreno promesso in vendita, ai fini di garantire l’esercizio del diritto di prelazione agraria.

5.1. -Il motivo è inammissibile.

La Corte di merito ha, infatti, dato contezza del fatto che per un verso – non rientrava negli obblighi ex lege del mediatore curare la notifica del preliminare di vendita a tutti i confinanti, affinché fosse garantito il loro eventuale esercizio della prelazione agraria, e – per altro verso – che non vi era alcuna dimostrazione dell’assunzione, in concreto, di un siffatto obbligo a cura del mediatore.

A fronte di questo approdo, nel giudizio di cassazione la parte non può dolersi del modo in cui il giudice di merito ha compiuto le proprie valutazioni discrezionali, quomodo che investe l’apprezzamento della fonte di prova come dimostrativa (o meno) del fatto che si intende provare, in ordine ai diversi significati in astratto ricavabili dai mezzi di prova acquisiti al giudizio (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 13918 del 03/05/2022; Sez. 1, Sentenza n. 6774 del 01/03/2022; Sez. L, Ordinanza n. 25166 del 08/10/2019; Sez. 6-1, Ordinanza n. 1229 del 17/01/2019; Sez. 6-L, Ordinanza n. 27000 del 27/12/2016).
In aggiunta, a comprova della carenza di interesse in concreto a far valere la censura, emerge dagli atti che nessuna lesione è conseguita alla violazione di tale paventato obbligo (in realtà non comprovato), posto che -all’esito di un’interlocuzione

informale svolta dall’RAGIONE_SOCIALE con tutti i confinanti nessuno di essi aveva manifestato interesse all’acquisto. Né è stato addotto che successivamente una tale intenzione sia stata manifestata.

6. -In conseguenza delle considerazioni esposte, il primo motivo del ricorso deve essere accolto mentre i restanti motivi sono inammissibili.

La sentenza impugnata va dunque cassata, limitatamente al motivo accolto, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Bari, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi ai principi di diritto enunciati e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

accoglie, nei sensi di cui in motivazione, il primo motivo del ricorso, dichiara inammissibili i rimanenti motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’appello di Bari, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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