Caparra confirmatoria: quando è legittimo trattenerla?

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso relativo a un contratto preliminare di vendita immobiliare. I promissari acquirenti, pur essendo a conoscenza di irregolarità urbanistiche, si erano impegnati a sanarle ma non hanno adempiuto. La promittente venditrice ha quindi esercitato il recesso, trattenendo la cospicua caparra confirmatoria versata. La Corte ha confermato la legittimità del recesso, stabilendo che la nullità per abusi edilizi non si applica al contratto preliminare e che l’importo della caparra confirmatoria non è riducibile dal giudice, a differenza della clausola penale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Caparra Confirmatoria: Quando è Legittimo il Recesso del Venditore?

La stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare rappresenta un passo fondamentale, ma può nascondere insidie, specialmente in presenza di irregolarità urbanistiche. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale: la legittimità del recesso del promittente venditore e il suo diritto a trattenere la caparra confirmatoria quando l’acquirente non adempie ai propri obblighi, come quello di sanare gli abusi edilizi. Questa decisione offre importanti chiarimenti sulla distinzione tra preliminare e definitivo, sulla validità degli accordi e sui limiti del potere del giudice.

I Fatti del Caso: Un Preliminare Complesso

La vicenda ha origine con la stipula di un contratto preliminare per un immobile che presentava diverse criticità, tra cui una domanda giudiziale trascritta e l’impugnazione della concessione edilizia. Per superare questi ostacoli, le parti rinegoziavano l’accordo, riducendo significativamente il prezzo di vendita da 174.000 a 97.000 euro. In cambio, i promissari acquirenti si assumevano l’onere di farsi carico delle pratiche di sanatoria edilizia e di stipulare il contratto definitivo entro una data prestabilita.

Nonostante avessero ottenuto la disponibilità dell’immobile sin dal 2004 e versato una cospicua caparra confirmatoria di 87.000 euro, i promissari acquirenti non portavano a termine gli adempimenti pattuiti entro la scadenza. Di fronte a questa inerzia, la promittente venditrice comunicava il proprio recesso dal contratto, dichiarando di voler trattenere la caparra a titolo di risarcimento.

I giudici di merito, sia in primo grado che in appello, hanno sostanzialmente dato ragione alla venditrice, riconoscendo la colpa dei compratori e la legittimità del recesso. La questione è quindi giunta all’attenzione della Corte di Cassazione.

La Decisione della Cassazione e la caparra confirmatoria

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dei promissari acquirenti, confermando la decisione della Corte d’Appello. L’analisi dei giudici si è concentrata su alcuni punti di diritto fondamentali.

Nullità del Preliminare e Irregolarità Urbanistiche

I ricorrenti sostenevano la nullità del contratto preliminare a causa delle irregolarità urbanistiche dell’immobile, richiamando la Legge 47/1985. La Cassazione ha ribadito un suo orientamento consolidato: la sanzione della nullità per abusi edilizi si applica solo ai contratti con effetti reali (cioè quelli che trasferiscono la proprietà, come il rogito definitivo) e non a quelli con effetti obbligatori, come il contratto preliminare. Il preliminare, infatti, genera solo l’obbligo di stipulare il definitivo. Inoltre, nel caso specifico, i compratori erano perfettamente a conoscenza delle problematiche, tanto da averle inserite nel contratto e ottenuto una drastica riduzione del prezzo.

La Diffida ad Adempiere e il Diritto di Recesso

Un altro motivo di doglianza riguardava la presunta inefficacia della comunicazione con cui la venditrice aveva intimato la stipula. La Corte ha chiarito che, per produrre l’effetto risolutivo automatico del contratto, la diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.) deve contenere una manifestazione di volontà univoca, ovvero l’avvertimento esplicito che il contratto si considererà risolto in caso di mancato adempimento. La lettera inviata dalla venditrice non possedeva questi requisiti. Tuttavia, ciò non ha invalidato il successivo recesso. La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) prevede infatti uno specifico strumento di autotutela per la parte non inadempiente, che può recedere dal contratto e trattenere la caparra, senza necessità di una previa diffida formale.

L’Eccessività della Caparra e il Bilanciamento degli Interessi

I ricorrenti lamentavano l’importo sproporzionato della caparra, quasi pari all’intero prezzo. La Cassazione ha ricordato che, a differenza della clausola penale, la caparra confirmatoria non è soggetta al potere di riduzione equitativa da parte del giudice. La sua congruità viene valutata al momento della stipula. Nel caso in esame, la Corte d’Appello aveva correttamente bilanciato l’elevato importo della caparra con il lungo periodo di godimento dell’immobile da parte dei promissari acquirenti, ritenendo il patto equilibrato.

Le Motivazioni della Corte

Le motivazioni della Corte si fondano sulla netta distinzione tra gli strumenti di tutela previsti dal codice civile. La disciplina della nullità urbanistica protegge un interesse pubblico e si applica solo agli atti traslativi. Il contratto preliminare, avendo efficacia meramente obbligatoria, ne è escluso, a condizione che la situazione urbanistica sia nota alle parti. Il recesso per inadempimento con ritenzione della caparra confirmatoria è un rimedio speciale che non va confuso né con la risoluzione giudiziale né con la risoluzione di diritto tramite diffida. Esso consente alla parte fedele al contratto di sciogliere il vincolo in modo rapido ed efficace, ottenendo una liquidazione forfettaria e anticipata del danno subito, rappresentata appunto dalla caparra.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza ribadisce principi fondamentali per chi opera nel settore immobiliare. In primo luogo, conferma che è possibile stipulare un preliminare per un immobile con irregolarità edilizie, a patto che vi sia trasparenza e che l’acquirente sia consapevole dei problemi. In secondo luogo, evidenzia l’importanza della caparra confirmatoria come efficace strumento di garanzia. La sua funzione non è solo quella di acconto sul prezzo, ma anche di risarcimento predeterminato in caso di inadempimento. Infine, la decisione sottolinea che la scelta di questo strumento preclude al giudice la possibilità di ridurre l’importo pattuito, anche se elevato, se l’accordo tra le parti era originariamente equilibrato alla luce di tutte le circostanze, come il godimento anticipato del bene.

Un contratto preliminare di vendita di un immobile abusivo è nullo?
No. Secondo l’orientamento consolidato della Cassazione, la sanzione della nullità prevista dalla normativa urbanistica (L. 47/1985) si applica solo ai contratti con effetti traslativi della proprietà (come il rogito definitivo) e non a quelli con mera efficacia obbligatoria, come il contratto preliminare.

Quali sono i requisiti di una diffida ad adempiere per causare la risoluzione automatica del contratto?
La diffida ad adempiere, ai sensi dell’art. 1454 c.c., deve contenere l’intimazione scritta di adempiere entro un congruo termine e la dichiarazione univoca che, decorso inutilmente tale termine, il contratto si intenderà risolto. La generica intenzione di procedere alla stipula non è sufficiente.

Il giudice può ridurre l’importo di una caparra confirmatoria se la ritiene eccessiva?
No. A differenza della clausola penale, la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) non è soggetta al potere di riduzione da parte del giudice. La sua congruità viene valutata sulla base dell’equilibrio degli interessi delle parti al momento della conclusione del contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32821 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32821 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22377/2019 R.G. proposto da:

NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME

-ricorrenti- contro

NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 3305/2019 depositata il 16/05/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/11/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso articolato in otto motivi avverso la sentenza n. 3305/2019 della Corte d’appello di Roma, depositata il 16 maggio 2019.

Resiste con controricorso NOME COGNOME.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 4 -quater , e 380 bis.1, c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis ex art. 35 del d.lgs. n. 149 del 2022.

I 3. Il giudizio ebbe inizio con citazione notificata da NOME COGNOME (del quale è stata poi dichiarata la carenza di legittimazione e che pertanto risulta estromesso dal processo) e da NOME COGNOME, i quali convennero dinanzi al Tribunale di Roma NOME COGNOME e NOME COGNOME. Gli attori esposero di aver stipulato con i convenuti nelle vesti di promittenti venditori un contratto preliminare di compravendita di un immobile sito in Fonte Nuova, località Santa Lucia, INDIRIZZO 145, al prezzo di € 174.000,00; di aver presentato domanda di condono, a seguito della notizia relativa all’avvenuta trascrizione di una domanda giudiziale nei confronti della loro dante causa e della impugnazione dinanzi al TAR della concessione edilizia; di aver perciò i promissari acquirenti richiesto la riduzione del prezzo, che aveva portato in data 15 giugno 2005 alla stipula di un nuovo preliminare, il quale prevedeva il prezzo di € 97.000,00, con obbligo dei medesimi promissari acquirenti di farsi carico delle necessarie pratiche edilizie e urbanistiche e di stipulare il contratto definitivo una volta ottenuta dal comune di Fonte Nuova la sanatoria degli effetti pregiudizievoli della sentenza del TAR e comunque non oltre il 10 marzo 2009; che decorso inutilmente tale termine e nonostante le missive inviate, i promissari acquirenti, immessi nel possesso dell’immobile dal 30 aprile 2004, non
avevano provveduto a stipulare il contratto definitivo, sicché i promittenti venditori avevano comunicato il proprio recesso dal contratto e il trattenimento della caparra ai sensi dell’art. 3 del secondo contratto preliminare.

I convenuti promissari acquirenti avevano eccepito l’assenza di loro colpa, per la impossibilità di ottenere la sanatoria.

Il Tribunale di Roma dichiarò legittimo il recesso della promittente venditrice ed accertò il suo diritto a trattenere la caparra confirmatoria di € 87.000,00, rilevando che i promissari acquirenti, a fronte della riduzione del prezzo di vendita, si erano fatti carico di ogni effetto pregiudizievole derivante dalle azioni civili e amministrative intentate da terzi e si erano obbligati ad attivare le procedure dì regolarizzazione, restando in uno stato di colposa inerzia nonostante i solleciti inviati dall’attrice fino al 2011.
L’appello in nove motivi proposto da NOME COGNOME e NOME COGNOME è stato accolto dalla Corte d’appello di Roma limitatamente al settimo motivo, relativo alla condanna dei promittenti venditori alla restituzione della somma di € 8.000,00, costituente acconto sul prezzo versato in occasione del preliminare.

4. Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME e NOME COGNOME deduce la nullità, invalidità, illiceità, illegittimità della sentenza per violazione degli artt. 132 c.p.c., 118 disp. att. c.p.c., 111 Cost., 1418 c.c., 15 comma 7 della legge 10 del 1977, 17 e 40 della legge 47/1985, errores in iudicando in tema di travisamento ed erronea interpretazione degli obblighi a carico dei promittenti venditori. Si precisa che il motivo ‘viene formulato avverso la sentenza di merito (pag. 3, 4, punto 1.1.) nella parte in cui assume che la nullità prevista dall’art. 40 della legge 47/85 trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria. Inoltre, nella parte in cui assume (pag. 3, 4, punto
1.1.) che il rilascio della concessione in sanatoria poteva avvenire successivamente alla stipula del contratto preliminare. I giudici di merito sono incorsi in evidenti errores in iudicando costituiti dall’aver omesso la doverosa valutazione che nel contratto de quo i ricorrenti avevano versato l’intero prezzo ed erano stati immessi nel pieno possesso del bene, effetti anticipatori tipici del contratto di compravendita; dall’aver inoltre equiparato la fattispecie in esame alle ipotesi di compravendita di immobili in corso di regolarizzazione, con domanda di condono presentata e in attesa di sanatoria, mentre la controversia in esame, invece, attiene a ipotesi in cui è stata definitivamente revocata dal TAR la concessione edilizia ed è stata pronunciata sentenza definitiva del giudice civile di demolizione di parte del fabbricato per acclarata violazione del disposto di cui all’art. 907 c.c.’.
4.1. Il motivo non supera lo scrutino di ammissibilità di cui all’art. 360 bis, n. 1, c.p.c., avendo la sentenza impugnata deciso la questione di diritto in conformità all’orientamento di questa Corte secondo cui al contratto preliminare di compravendita di immobili stipulato dopo l’entrata in vigore della l. n. 47 del 1985 non è applicabile la sanzione della nullità, prevista dall’art. 15 della l. n. 10 del 1977, in relazione agli atti giuridici aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, essendo stata detta disposizione interamente sostituita da quelle di cui al capo primo della citata l. n. 47, inerente ai soli contratti con effetti traslativi e non anche ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita (Cass. n. 10297 del 2017; n. 21942 del 2017; n. 6685 del 2019; n. 20132 del 2022).
4.2. Quanto alle dedotte violazioni dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e dell’art. 118 disp. att. c.p.c., deve al contrario affermarsi che la sentenza impugnata contiene le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della

decisione, consentendo un «effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice» (cfr . Cass. Sezioni Unite n. 8053 del 2014; n. 22232 del 2016; n. 2767 del 2023), come confermano le censure per violazione di norme di diritto contestualmente avanzate dai ricorrenti, censure che presuppongono che il giudice del merito non sia incorso in un difetto di attività, ed abbia, piuttosto, preso in esame la questione oggetto di doglianza, risolvendola tuttavia in modo giuridicamente non corretto.
4.3. La prospettazione che quello stipulato inter partes fosse in realtà contratto con effetti traslativi e non ad efficacia obbligatoria è inammissibile, in quanto la questione non è esaminata nella sentenza impugnata e i ricorrenti non indicano, agli effetti dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., ‘come’ e ‘quando’ avessero utilmente sottoposto al contraddittorio tale più ampio tema di indagine, né potendosi al riguardo svolgere nuovi accertamenti di fatto nel giudizio di cassazione.

La tesi, peraltro, contraddice l’orientamento, anch’esso pacifico, secondo cui nella promessa di vendita, la consegna del bene (nella specie, immobile) e l’anticipato pagamento del prezzo, prima del perfezionamento del contratto definitivo, non sono indice della natura definitiva della compravendita, atteso che -quale che ne sia la giustificazione causale (clausola atipica introduttiva di un’obbligazione aggiuntiva o collegamento negoziale) -è sempre il contratto definitivo a produrre l’effetto traslativo reale (Cass. Sez. Unite n. 7930 del 2008).
4.4. I ricorrenti pongono in risalto che la controversia in esame ‘attiene a un’ipotesi in cui è stata REVOCATA in via definitiva dal TAR la concessione edilizia ed è stata pronunciata sentenza definitiva del giudice civile di demolizione di parte del fabbricato per acclarata violazione del disposto di cui all’art. 907 c.c.’.

4.5. Sono gli stessi ricorrenti, peraltro, a specificare che l’art. 4 del contratto preliminare del 15 giugno 2005 recava la seguente pattuizione: ”parte promissaria acquirente dichiara di essere a perfetta conoscenza … della sentenza n° 29109/2003 con la quale il Tribunale di Roma ha condannato …. dante causa dei sigg.ri COGNOME e COGNOME a demolire l’opera realizzata in sopraelevazione nell’immobile … nella misura di mc 39,62 eccedente la volumetria rimanente realizzabile; a posizionare la scale esterna per l’accesso al pian superiore ….nel rispetto del disposto di cu all’art. 907 c.c.; ad eliminare lo stillicidio sul fondo di proprietà degli attori realizzando le opportune canalizzazioni…; dichiara inoltre di essere a conoscenza della sentenza del TAR del Lazio n° 573 del 27/3/1996 la quale ha annullato la concessione edilizia n° 3091 del 20/2/2001″.
La controricorrente replica che nel preliminare del 15 giugno 2005 veniva espressamente indicato che era stata presentata istanza di condono per sanare l’irregolarità urbanistica.

4.6. E’ agevole allora considerare che la presenza di difformità edilizie, la pendenza dei connessi procedimenti di regolarizzazione, ovvero l’esistenza di violazioni delle limitazioni legali della proprietà, afferenti all’immobile oggetto di preliminare, non determinano alcuna nullità del contratto, ma possono dar luogo a responsabilità del promittente venditore, a meno che il promissario acquirente non sia stato posto a conoscenza di tali problematiche per averne l’alienante -proprio come avvenuto nella specie -fatto menzione nell’atto (tra le tante, Cass. n. 6399 del 1984; n. 11218 del 1991; n. 1501 del 1999; n. 4786 del 2007; n. 3464 del 2012; n. 25357 del 2014; n. 11211 del 2021; n. 21441 del 2022).
5. Il secondo motivo del ricorso di NOME COGNOME e NOME COGNOME deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1454 c.c., per avere la Corte d’appello ritenuto l’inidoneità allo scopo della

diffida ad adempiere intimata ai promissari acquirenti; ancora, violazione ed errata applicazione degli artt. 1362 -1371 c.c.; avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare allo scadere del termine per la stipula come intimato dalla COGNOME nella missiva del 19 maggio 2011 ex art. 1457 c.c.; illegittimità del recesso unilaterale in presenza di una previa avvenuta risoluzione del contratto preliminare; illegittimità del recesso in presenza di domanda risarcitoria di indennità di occupazione.
5.1. La Corte d’appello di Roma ha negato che avesse i requisiti della diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. la lettera dalla signora COGNOME che invitava i promissari acquirenti a procedere alla stipula entro e non oltre il termine di 15 giorni, affermando che la mittente sarebbe rimasta “in attesa di ricevere il nominativo del notaio da Voi scelto e l’indicazione della data per la stipula informandovi che non potrò tollerare un ulteriore ritardo”.

5.2. Il motivo non supera lo scrutino di ammissibilità di cui all’art. 360 bis, n. 1, c.p.c., avendo la sentenza impugnata deciso la questione di diritto in conformità all’orientamento di questa Corte, che si sostanzia nel seguente principio:

la diffida ad adempiere di cui all’art. 1454 c.c. esige la manifestazione univoca della volontà dell’intimante non solo di fissare un termine entro cui l’altra dovrà adempiere alla propria prestazione, avvertendo la parte diffidata che l’intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo, ma anche di ritenere risolto ope legis il contratto in caso di mancato adempimento entro tale termine. Non è pertanto sufficiente per produrre l’effetto risolutivo del rapporto costituito fra le parti, previsto dalla norma richiamata, la manifestazione della generica intenzione, in seno alla diffida intimata alla controparte dal promittente venditore di un immobile, a procedere alla stipula entro e non oltre il termine di 15 giorni, e di restare in attesa dell’indicazione
del giorno, dell’ora e del luogo della stipula notarile del definitivo, senza specificare se si intendesse ottenere l’adempimento o la risoluzione del contratto (cfr. Cass. n. 3742 del 2006; n. 8910 del 1998; n. 4066 del 1990; n. 2089 del 1982).

Né, come sostengono i ricorrenti, risulta significativa ai fini indicati la condotta tenuta dalla COGNOME ‘successivamente allo spirare del detto termine’, in quanto, agli effetti dell’art. 1454 c.c., la manifestazione univoca della volontà dell’intimante di ritenere risolto il contratto in caso di mancato adempimento della controparte entro un certo termine deve emergere dalla diffida, e non può sopraggiungere in un momento successivo ad essa.

5.3. Escluso che alla diffida inoltrata dalla COGNOME il 19 maggio 2011 potesse ricondursi un effetto risolutivo del preliminare inter partes , al quale accedeva la prestazione di una caparra confirmatoria, non assume qui rilievo la questione della possibilità per la parte non inadempiente di esercitare il diritto di recesso dopo aver già conseguito la risoluzione di diritto del contratto (su cui Cass. n. 18382 del 2022; n. 21971 del 2020; Cass. Sez. Unite n. 553 del 2009; ma anche Cass. n. 26206 del 2017 e n. 14014 del 2017).
5.4. Può infine osservarsi che, in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito in via principale per ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra, tale domanda non può dirsi invalidata per il sol fatto che sia proposta in via subordinata domanda di risarcimento dei danni, stante l’incompatibilità strutturale e funzionale delle due azioni, ben potendo nello stesso giudizio essere proposte, in forma alternativa o subordinata, due diverse richieste tra loro incompatibili, senza che con ciò venga meno l’onere della domanda ed il dovere di chiarezza che l’attore è tenuto ad osservare nelle proprie allegazioni.
Il terzo motivo del ricorso di NOME COGNOME e NOME COGNOME deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1373 c.c., nonché error in procedendo con riferimento all’art. 345 c.p.c., rivendicando la natura di eccezione in senso lato del principio di esecuzione del contratto preliminare ostativo al recesso, con conseguente rilevabilità di ufficio in ogni stato e grado e proponibilità anche in sede di appello.

6.1. La Corte d’appello di Roma ha ritenuto inammissibile, giacché proposta per la prima volta in appello, l’eccezione per cui la promittente venditrice non poteva recedere dal contratto ex art. 1373 c.c., in quanto vi era già stato un principio di esecuzione da ravvisare nel compimento delle pratiche amministrative per ottenere la concessione in sanatoria.

6.2. Deve convenirsi che l’allegazione secondo cui secondo cui il recesso non può essere esercitato, a norma dell’art. 1373, comma 1, c.c., in quanto il contratto ha avuto un principio di esecuzione, costituisce oggetto di eccezione in senso lato, rilevabile, quindi, anche in appello, purché la prova dei fatti sui quali si fondi tale eccezione sia stata ritualmente acquisita al processo.

6.3. Tale error in procedendo appare, tuttavia, non rilevante ai fini della cassazione della sentenza, in quanto la questione di diritto ad esso sottostante risulta prima facie infondata e può essere perciò decisa in questa sede, non richiedendo ulteriori accertamenti in fatto.

L’art. 13 del preliminare inter partes stabiliva che, qualora alla scadenza del termine di cui alla clausola 12 i promissari acquirenti non avessero provveduto per loro colpa a presentare o integrare la domanda di condono, la promittente veditrice avrebbe potuto recedere dal contratto ‘trattenendo la caparra confirmatoria di cui alla clausola n. 11 lett. a)’.

L’infondatezza manifesta del terzo motivo di ricorso discende pertanto dal seguente principio:

la consegna di una caparra confirmatoria, nell’ambito di un contratto avente ad oggetto un preliminare di vendita immobiliare, implica, in caso d’inadempimento, il diritto di recesso secondo la disciplina dell’art. 1385, comma 2, c.c., esercitabile dalla parte non inadempiente anche se vi sia stato un principio d’esecuzione, stante l’inapplicabilità a tale recesso del disposto dell’art. 1373, comma 1, c.c., dettato in tema di recesso convenzionale (Cass. n. 1915 del 1980; n. 2268 del 1982; n. 10300 del 1994; n. 7762 del 2013).
Il quarto motivo del ricorso di NOME COGNOME e NOME COGNOME deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e ss. c.c. e degli artt. 112 e 345 c.p.c., assumendosi la ‘doverosità da parte del giudice di merito … di effettuare il controllo sulla meritevolezza dell’interesse perseguito dalle parti, sulla legittimità e liceità del contratto e delle singole clausole e condizioni’ ed ancora la ‘rilevabilità d’ufficio della condizione illegittima e della conseguente nullità parziale e/o totale del contratto’.
7.1. La Corte d’appello di Roma ha ritenuto inammissibile, giacché proposta per la prima volta in appello, l’eccezione di nullità della condizione pattuita dalle parti, che subordinava l’esecuzione del contratto al rilascio della concessione in sanatoria.

7.2. Anche qui, come per il terzo motivo di ricorso, deve convenirsi con i ricorrenti che il giudice di appello è tenuto a procedere al rilievo officioso di una nullità contrattuale nonostante sia mancata la rilevazione in primo grado e l’eccezione di nullità sia stata sollevata in sede di gravame, venendo in rilievo un’eccezione in senso lato.

7.3. Anche qui, come per il terzo motivo, tale error in procedendo appare, tuttavia, non rilevante ai fini della cassazione della sentenza,

in quanto la questione di diritto ad esso sottostante risulta prima facie infondata e può essere perciò decisa in questa sede, non richiedendo ulteriori accertamenti in fatto.

Le clausole n. 9 e n. 13 del preliminare del 15 giugno 2005 oneravano i promissari acquirenti di presentare le domande di condono o sanatoria e riconnettevano l’effetto solutorio dell’impegno contrattuale non al mancato ottenimento entro una determinata scadenza temporale del provvedimento abilitativo, inteso come evento futuro ed incerto e, conseguentemente, qualificabile come condizione risolutiva negativa, quanto all’inadempimento imputabile ai medesimi contraenti (Cass. n. 17287 del 2013).
I ricorrenti, peraltro, non specificano, agli effetti dell’art. 366, comma 1, c.p.c., come e quando, prima del maturare delle preclusioni assertive ed istruttorie, avessero dedotto e provato nel giudizio di primo grado, così da consentire il rilievo anche in appello, che le difformità edilizie dell’immobile promesso in vendita non potevano essere sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria.

8. Il quinto motivo del ricorso di NOME COGNOME e NOME COGNOME deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1385 e ss. c.c. e dell’art. 112 c.p.c., ‘in relazione al ritenuto bilanciamento degli interessi contrattuali contrapposti’ e ‘in riferimento alla applicata compensazione tra importo della caparra confirmatoria e godimento del bene a seguito di immissione nel possesso’.

I 8.1. La Corte d’appello di Roma ha affermato che ‘non si ravvisa uno sbilanciamento degli interessi contrattuali delle parti idoneo a determinare nullità, poiché sebbene l’importo della caparra (€ 87.000,00) fosse di poco inferiore al prezzo di vendita (€ 97.000,00), tuttavia i promissari acquirenti hanno potuto godere dell’immobile fin dalla sottoscrizione del preliminare del 15 giugno J

2005, per effetto del conferimento del possesso esclusivo del bene da parte della promittente venditrice; onde l’importo elevato della caparra può dirsi compensato dal possesso esclusivo dell’immobile che si è protratto per un lungo periodo di tempo’.

8.2. Il quinto motivo del ricorso di NOME COGNOME e NOME COGNOME è infondato.

La ragioni dell’infondatezza di tale censura si rinvengono nei principi enunciati nelle ordinanze della Corte costituzionale nn. 248 del 2013 e n. 77 del 2014, in rapporto anche a Cass. Sez. Unite n. 18128 del 2005 e n. 20106 del 2009.

L’elaborazione giurisprudenziale più risalente evidenzia che l’art 1384 c.c., il quale prevede la possibilità del giudice di ridurre equamente l’ammontare della penale, ove risulti eccessivo, non trova applicazione con riguardo alla caparra confirmatoria, di cui all’art. 1385 c.c., la cui congruità non sarebbe perciò mai sindacabile dal giudice (ad esempio, Cass. n. 4856 del 1977; n. 6394 del 1979; n. 1143 del 1982; n. 5644 del 1995; n. 15391 del 2000; n. 14776 del 2014; n. 17715 del 2020). A fondamento di questa conclusione sta tuttora la considerazione che nel recesso disciplinato dall’art. 1385 c.c. a venire in rilievo è comunque un inadempimento gravemente colpevole, cioè imputabile ( ex artt. 1218 e 1256 c.c.) e di non scarsa importanza ( ex art. 1456 c.c.).
La Corte d’appello di Roma ha comunque indagato la portata dei patti conclusi nella specie dalle parti contrattuali, e, tenuto conto dei margini di intervento riconoscibili al giudice a fronte di una clausola negoziale che rifletta un regolamento degli opposti interessi, ha escluso che la determinazione dell’importo della caparra operato nel preliminare del 15 giugno 2005 fosse non equo e gravemente sbilanciato in danno dei promissari acquirenti, alla luce dell’art. 2 Cost. e del canone della buona fede, essendo convenute altresì la
anticipata consegna del bene e la previsione del termine per stipulare il contratto definitivo a distanza di circa quattro anni (10 marzo 2009). Si tratta di valutazione che coinvolge l’interesse che la promittente venditrice aveva all’adempimento, nonché la posizione reciproca delle parti individuata al momento in cui il rapporto obbligatorio è stato costituito, e dunque sottende un apprezzamento che spetta al giudice del merito e che non è sindacabile nel giudizio di cassazione per violazione di norme di diritto.
Il sesto motivo del ricorso di NOME COGNOME e NOME COGNOME deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 329, 342 e 112 c.p.c. ‘in relazione alla riliquidazione con incremento delle spese di lite del primo grado a carico dei ricorrenti, in mancanza di appello incidentale sul punto’.

9.1. L’appello in nove motivi proposto da NOME COGNOME e NOME COGNOME è stato accolto dalla Corte d’appello di Roma limitatamente al settimo motivo, relativo alla condanna dei promittenti venditori alla restituzione della somma di € 8.000,00. Le spese processuali di entrambi i gradi sono state compensate per un quarto, condannandosi per la frazione residua i ricorrenti e liquidando gli importi per l’intero in € 13.430,00 per il primo grado ed in € 13.635,00 per l’appello.

9.2. Anche questo motivo non può essere accolto.

I ricorrenti evidenziano che il Tribunale aveva liquidato le spese in € 10.343,00; la Corte d’appello ha poi compensato per un quarto l’intero importo di € 13.430,00 stabilito per il primo grado, ed ha condannato gli appellanti alla frazione residua, in realtà ammontante ad € 10.072,00.

Il giudice d’appello ha comunque il potere di procedere d’ufficio ad un nuovo regolamento delle spese processuali in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata. La statuizione sulle spese del

giudizio di primo grado, per il suo carattere dipendente ed accessorio, è infatti destinata ad essere travolta senza bisogno di specifica impugnazione nell’ipotesi in cui dal giudice del gravame venga riformata la correlativa statuizione principale.

10. Il settimo motivo del ricorso di NOME COGNOME e NOME COGNOME deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 342 e 345 c.p.c., in relazione alla ritenuta inammissibilità del motivo di appello relativo alla riproposizione delle istanze istruttorie rigettate dal primo giudice.

I ricorrenti riferiscono di aver ‘fatto specifica menzione alla memoria ex art. 183 VI comma n° 2 c.p.c., riportandosi al contenuto della stessa’ e di aver ‘indicato lo scopo della riproposizione delle istanze istruttorie, che avrebbero precipuamente consentito, ove ammesse, di poter accertare giudiziariamente che il mancato espletamento delle pratiche urbanistiche è dipeso da fatto e colpa dei COGNOME‘.

10.1. Il motivo di ricorso è inammissibile ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., in quanto non reca la specifica indicazione, mediante illustrazione del contenuto rilevante, del motivo d’appello formulato e delle istanze istruttorie dedotte in primo grado e richiamate per relationem nell’atto di gravame, non potendo richiedersi a questa Corte di sopperire con proprie indagini integrative alla individuazione delle parti decisive di tali atti.

11. L’ottavo motivo del ricorso di NOME COGNOME e NOME COGNOME deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 342 e 345 c.p.c. e dell’art. 1373 c.c. ‘in relazione alla decorrenza degli interessi legali sulla somma di € 8,000.00 della quale la corte ha disposto la restituzione …. costituente acconto sul prezzo della compravendita … la cui decorrenza è fatta coincidere con la “domanda” vale a dire con la richiesta in tali sensi contenuta nella comparsa di costituzione in
primo grado dei ricorrenti, datata 24/2/2012, invece che dalla data del preliminare’.

11.1. L’ottavo motivo è manifestamente infondato.

In ipotesi di ripetizione dell’indebito oggettivo, nella specie in relazione all’acconto sul prezzo versato in esecuzione di un preliminare immobiliare dichiarato risolto, ai fini del decorso degli interessi sulla somma oggetto di restituzione, opera l’art. 2033 c.c.: si presume, quindi, la buona fede dell’ accipiens , rilevante ai fini della decorrenza degli interessi dal giorno della domanda (da non intendersi esclusivamente come domanda giudiziale, comprendendo anche gli atti stragiudiziali aventi valore di costituzione in mora ai sensi dell’art. 1219 c.c.), mentre grava sul solvens , che intenda conseguire gli interessi dal giorno del pagamento, l’onere di dimostrare la malafede dell’ accipiens all’atto della ricezione della somma non dovuta, quale consapevolezza della insussistenza di un suo diritto a conseguirla (si veda Cass. Sez. Unite n. 15895 del 2019).
Il ricorso va perciò rigettato, con condanna in solido dei ricorrenti a rimborsare alla controricorrente le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti a rimborsare alla controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi € 8.200,00, di cui € 200,00 per esborsi.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del D.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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