Caparra confirmatoria e risoluzione: si può chiedere?

La Corte di Cassazione ha stabilito che la parte adempiente in un contratto preliminare può chiedere il doppio della caparra confirmatoria anche se il contratto si è già risolto di diritto per inadempimento della controparte. I giudici hanno chiarito che la domanda di recesso per ottenere la caparra non è incompatibile con la constatazione della risoluzione, purché non si chieda anche il risarcimento del danno ulteriore. Questa decisione corregge l’orientamento dei giudici di merito, che avevano erroneamente dichiarato inammissibili le domande ritenendole cumulative e incompatibili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Caparra confirmatoria: si può chiedere anche con contratto già risolto?

La stipula di un contratto preliminare di compravendita è un passo cruciale, ma cosa succede se una delle parti non rispetta gli impegni? La questione dei rimedi a disposizione della parte adempiente, in particolare la gestione della caparra confirmatoria, è spesso fonte di dubbi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: è possibile chiedere il doppio della caparra anche se il contratto si è già risolto automaticamente per inadempimento. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Un promissario acquirente aveva citato in giudizio la promittente venditrice (e successivamente i suoi eredi) in seguito alla mancata stipula del contratto definitivo. Il motivo era la scoperta di una trascrizione pregiudizievole sull’immobile, un fatto che costituiva un grave inadempimento. Il contratto preliminare prevedeva una caparra confirmatoria e una clausola risolutiva espressa, che faceva scattare la risoluzione automatica del contratto in caso di inadempimento.

Prima di avviare la causa, l’acquirente aveva inviato due comunicazioni: con la prima, dichiarava di recedere dal contratto e chiedeva il doppio della caparra; con la seconda, ribadiva la volontà di risolvere il contratto in forza della clausola risolutiva espressa. In tribunale, chiedeva l’accertamento della risoluzione di diritto e la condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra.

Il Percorso Giudiziario nei Gradi di Merito

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno rigettato la domanda. Secondo i giudici di merito, l’acquirente aveva proposto due domande tra loro incompatibili: la risoluzione del contratto e il recesso con richiesta di doppio della caparra. Queste due azioni legali, secondo la loro interpretazione, seguono percorsi diversi e non possono essere cumulate. Di conseguenza, la domanda è stata dichiarata inammissibile.

L’Analisi della Cassazione sulla caparra confirmatoria

La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, accogliendo il ricorso del promissario acquirente. I giudici supremi hanno chiarito che i giudici di merito hanno commesso un errore nel qualificare la domanda. L’obiettivo principale e costante dell’attore non era ottenere una sentenza di risoluzione con un risarcimento del danno da quantificare, ma unicamente conseguire il doppio della caparra confirmatoria, un rimedio che funge da liquidazione forfettaria e anticipata del danno.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha enunciato un principio di diritto cruciale: la risoluzione di diritto del contratto (ad esempio, per effetto di una clausola risolutiva espressa) non preclude alla parte adempiente di esercitare la facoltà di recesso prevista dall’art. 1385 del codice civile per ottenere la restituzione del doppio della caparra. Le due tutele non sono incompatibili quando la pretesa finale è limitata alla caparra.

La domanda di recesso e ritenzione della caparra ha un’ampiezza minore rispetto a una domanda di risoluzione con richiesta di risarcimento integrale del danno. Nel primo caso, la parte si accontenta di una somma predeterminata; nel secondo, deve provare l’intero danno subito. Poiché l’attore aveva fin dall’inizio limitato la sua pretesa alla corresponsione del doppio della caparra, la sua domanda era perfettamente legittima. Chiedere al giudice di accertare la risoluzione già avvenuta era solo un presupposto per la richiesta principale legata alla caparra confirmatoria, e non una domanda autonoma e incompatibile.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre un’importante tutela per la parte che subisce un inadempimento. Stabilisce che, anche in presenza di meccanismi di risoluzione automatica del contratto, la parte adempiente conserva il diritto di scegliere il rimedio più rapido e certo della caparra confirmatoria. Invece di intraprendere un lungo e complesso giudizio per dimostrare l’esatto ammontare del danno subito, può optare per la liquidazione forfettaria del danno rappresentata dal doppio della caparra. Questa decisione rafforza la funzione di autotutela della caparra, garantendo una protezione efficace e snellendo il contenzioso in materia contrattuale.

Se un contratto si risolve automaticamente per inadempimento, posso ancora chiedere il doppio della caparra confirmatoria?
Sì. La Corte di Cassazione ha chiarito che la risoluzione di diritto del contratto non impedisce alla parte adempiente di esercitare il recesso per ottenere il doppio della caparra, che funge da risarcimento forfettario del danno.

Qual è la differenza tra chiedere la risoluzione con risarcimento del danno e chiedere il doppio della caparra?
Chiedere la risoluzione con risarcimento del danno richiede di provare in giudizio l’esatto ammontare del pregiudizio subito. Chiedere il doppio della caparra, invece, è un rimedio più semplice: basta dimostrare l’inadempimento della controparte per avere diritto a una somma predeterminata dal contratto, senza dover quantificare il danno effettivo.

Perché i giudici dei primi due gradi avevano respinto la domanda?
Avevano erroneamente ritenuto che la richiesta di accertare la risoluzione e quella di ottenere il doppio della caparra fossero due domande giudiziali distinte, cumulative e incompatibili tra loro. La Cassazione ha invece chiarito che erano funzionalmente collegate all’unico obiettivo di ottenere il risarcimento predeterminato dalla caparra.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 13640 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 13640 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/05/2024

OGGETTO: caparra confirmatoria

R.G. 28197/2021

C.C. 8-5-2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 28197/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO,

con domicilio digitale EMAIL ricorrente

contro

COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliati in Roma presso l’AVV_NOTAIO nel suo studio in INDIRIZZO

contro

ricorrente avverso la sentenza n. 1644/2020 della Corte d’appello di Bari depositata il 29-9-2020,

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del giorno 8-5-2024 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME ha convenuto avanti il Tribunale di Bari sezione distaccata di Modugno NOME COGNOME, chiedendo di

dichiarare risolto di diritto il contratto preliminare di compravendita concluso il 27-62007 con la convenuta per l’inadempimento della stessa, di dichiarare la legittimità della dichiarazione di recesso da parte dell’attore e condannare la convenuta al pagamento di Euro 15.000,00 a titolo di raddoppio della caparra confirmatoria già restituita, con gli interessi dalla costituzione in mora.

L’attore ha dichiarato che non aveva proceduto alla stipula del contratto definitivo a causa di trascrizione pregiudizievole scoperta dal notaio incaricato del rogito, in forza della clausola risolutiva espressa prevista nel contratto, secondo la quale il contratto ‘si risolverà automaticamente con conseguente operatività dell’istituto di cui all’art. 1385 del codice civile, fatta salva la risarcibilità dei danni ulteriori qualora in sede di stipula dell’atto definitivo di compravendita emergano fatti e cir costanze pregiudizievoli…’.
Si è costituita NOME COGNOME contestando la domanda; a seguito del suo decesso e della dichiarazione di interruzione del processo si sono costituiti gli eredi NOME COGNOME e NOME COGNOME e con sentenza n. 586/2015 il Tribunale ha dichiarato improponibili le domande, compensando le spese di lite.

2.Ha proposto appello NOME COGNOME, che la Corte di appello di Bari ha rigettato con sentenza n. 1644/2020 pubblicata il 29-9-2020, condannando l’appellante alla rifusione delle spese del grado.

La sentenza ha rilevato che, prima di instaurare la causa, con comunicazione del 4-10-2007 NOME COGNOME aveva dichiarato di recedere dal contratto preliminare richiedendo il doppio della caparra e poi con successiva comunicazione del 30-10-2007 aveva dichiarato di volere anche la risoluzione del contratto in forza della clausola risolutiva espressa. Ha considerato che le due domande erano state proposte, in termini invertiti, in giudizio, in quanto l’attore aveva chiesto previamente la dichiarazione di risoluzione di diritto del
contratto preliminare in forza della clausola risolutiva espressa per il grave adempimento della promittente venditrice e inoltre, non in via subordinata ma conseguenziale, aveva reiterato la dichiarazione di recesso a supporto della richiesta condanna della convenuta al pagamento del doppio della caparra; ha dichiarato che nulla rilevava che in appello l’appellante avesse limitato la domanda alla sola dichiarazione di recesso, trattandosi di modifica inammissibile; ha dichiarato che il giudice di primo grado aveva esattamente ritenuto le due domande incompatibili e per questo ne aveva dichiarato l’incompatibilità cumulativa, stante la differenza strutturale tra gli istituti di cui agli artt. 1385 cod. civ. e 1453 cod. civ., con rimedi risarcitori alternativi.
3.Avverso la sentenza NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

All’esito della camera di consiglio del giorno 8-5-2024 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo è rubricato ‘ violazione o falsa applicazione degli artt. 112, 166 e 167 c.p.c. e dell’art. 1385 c.c. in relazione all’art. 360 co.1 n. 4 per avere i giudici di merito omesso di interpretare la domanda attorea e, quindi, per avere erroneamente qualificato la stessa come distinta in due domande, di risoluzione la prima e di recesso la seconda, anziché come unica domanda di recesso, incorrendo così nel vizio di ultrapetizione e/o di extrapetizione ‘. Il ricorrente sostiene che i giudici di merito si siano pronunciati oltre i
limiti della domanda, che era di declaratoria del suo recesso e di conseguente condanna della parte inadempiente al pagamento della caparra confirmatoria, ritenendo in modo illogico che fossero state proposte due domande equipollenti e non subordinate. Il ricorrente, trascrivendo il contenuto delle sue conclusioni nell’atto di citazione , evidenzia come si trattasse di domanda di accertamento del recesso esercitato con la lettera 4-10-2007 e condanna della convenuta inadempiente al pagamento della caparra confirmatoria.
2.Il secondo motivo è rubricato ‘ violazione o falsa applicazione dell’art. 1385 c.c. con riferimento all’art. 360 co.1 n. 3 c.p.c. per non avere, il Tribunale prima e la Corte di appello dopo, considerato che il diritto al pagamento della caparra confirmatoria ricorre anche quando la part e non inadempiente, come nel caso di specie, eserciti un’azione declaratoria della risoluzione di diritto del contratto già stragiudizialmente verificatesi e chieda, ai sensi dell’art. 1385 c.c. comma 2, che il risarcimento del danno sia contenuto nell’ammontare predeterminato della pattuizione della caparra senza invocare il risarcimento di un danno ulteriore rispetto a quest’ultima’. Il ricorrente evidenzia che comunque il giudicante, accertato che la domanda attorea era una ed era di risoluzione-recesso, avrebbe dovuto accogliere la domanda di condanna della convenuta inadempiente al pagamento della caparra confirmatoria, indipendentemente dal fatto che fosse stata domandata anche la dichiarazione di risoluzione di diritto del contratto.
3.Il terzo motivo è rubricato ‘ nullità delle sentenze dei giudici di merito per ‘error in iudicando’ ex art. 360 co.1 n. 3 c.p.c., consistente nella omessa rilevazione del fatto decisivo, allegato e non contestato, della prima raccomandata del 4-10-2007, con cui la parte non inadempiente aveva comunicato il recesso ex art. 1385 co.2 c.c. e, quindi, per l’omessa considerazione che a seguito della detta

comunicazione di recesso il preliminare de quo era ormai risolto di diritto, ragion per cui non era da risolvere con sentenza costitutiva di accertamento di inadempimento, come erroneamente ritenuto, ma c’era da prendere atto con sentenza solo dichiarativa della risoluzione di diritto avvenuta stragiudizialmente, così come richiesto da parte attrice non inadempiente’. Il ricorrente evidenzia che la comunicazione di recesso eseguita il 4-10-2007 aveva già provocato la risoluzione di diritto del contratto preliminare per cui, anche ritenendo che fossero state proposte domande cumulative, non sarebbe stato possibile l’esame della domanda di risoluzione, in quanto il contratto era già risolto in forza dell’esercizio del recesso.
4.Il il primo e il secondo motivo, formulati in modo ammissibile diversamente da quanto eccepito dai controricorrenti ed esaminati congiuntamente stante la stretta connessione, sono fondati, con conseguente assorbimento del terzo motivo; ciò in quanto la sentenza impugnata, dichiarando improponibile la domanda, ha erroneamente qualificato la domanda ed è incorsa nella violazione dell’art. 1385 cod. civ. prospettata dal ricorrente.

E’ acquisito che l a caparra confirmatoria abbia la funzione sia di garantire l’esecuzione del contratto, venendo incamerata in caso di inadempimento della controparte, sia di consentire, in via di autotutela, di recedere dal contratto senza necessità di adire il giudice, indicando la preventiva e forfettaria liquidazione del danno derivante dal recesso cui la parte è stata costretta a causa dell’avverso inadempimento. Solo quando la parte non inadempiente non eserciti il recesso e richieda in giudizio l’ade mpimento, ovvero la risoluzione del contratto e l’integrale risarcimento del danno sofferto in base alle regole generali non può incamerare la caparra o esigerne il doppio.
Nella fattispecie la sentenza impugnata non ha considerato che l’attore appellante aveva chiesto esclusivamente il riconoscimento del

suo diritto a ottenere il doppio della caparra confirmatoria, sostenendo di essere la parte non inadempiente. Quindi, la circostanza che l’attore avesse formulato la domanda volta a ottenere il doppio della caparra sia con riferimento all’accertamento del recesso da lui esercitato con la missiva del 4-10-2007 sia con riferimento alla dichiarazione di risoluzione di diritto del contratto per inadempimento non poteva in sé comportare l’improponibilità dell a sua unica domanda, che era quella volta a ottenere il doppio della caparra. La sentenza ha evocato il principio posto da Cass. Sez. U 14-1-2009 n. 553 (Rv. 606608-01), secondo il quale, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione giudiziale o di diritto e il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova quella volta a ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra o pagamento del doppio, avuto riguardo, oltre alla disomogeneità tra domanda di risoluzione giudizi ale e quella di recesso, anche all’incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento; le Sezioni Unite hanno evidenziato che la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta a evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all’azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative. Questa esigenza di garantire la funzione della caparra e di evitare la modifica della strategia difensiva nella fattispecie non si pone, per il fatto che l’attore ha chiesto sempre e soltanto il riconoscimento del suo diritto a ottenere il doppio della caparra e non ha formulato domanda di risarcimento del danno sofferto da quantificare secondo le regole generali. Inoltre, è già stato posto il principio secondo il quale la risoluzione del contratto di diritto per una
delle cause previste dagli artt. 1454, 1456 e 1457 cod. civ. non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell’art. 1385 cod. civ. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poiché dette domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono perciò essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione (Cass. Sez. 2 66-2017 n. 14014 Rv. 644477-01, Cass. Sez. 2 3-11-2017 n. 26206 Rv. 645867-01). Nella fattispecie l ‘attore, sostenendo di essere la parte non inadempiente, aveva limitato fin dall’inizio la sua pretesa alla corresponsione del doppio della caparra e quindi, per dare corretta applicazione dell’art. 1385 cod. civ., la Corte d’appello avrebbe dovuto accertare se sussistessero i presupposti per l’accoglimento d i tale domanda e, nel caso in cui tale accertamento avesse avuto esito positivo, avrebbe dovuto accogliere la domanda.
5.Ne consegue che il ricorso deve essere accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Bari in diversa composizione, che deciderà la causa attenendosi ai principi enunciati e a quanto sopra ritenuto, statuendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo e il secondo motivo di ricorso, assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Bari in diversa composizione anche per la statuizione sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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