Caparra confirmatoria e recesso per inadempimento

Un acquirente versa una caparra confirmatoria per un immobile in costruzione. A seguito di ritardi, le parti fissano un termine essenziale in un addendum. Il costruttore non rispetta la scadenza, e l’acquirente esercita il recesso. Il Tribunale accoglie la domanda, condannando il costruttore a versare il doppio della caparra, confermando che il mancato rispetto del termine pattuito costituisce un grave inadempimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Caparra Confirmatoria: Quando il Ritardo del Costruttore Giustifica il Recesso e il Doppio della Somma

L’acquisto di un immobile in costruzione è un passo importante, ma i ritardi nella consegna possono trasformare il sogno in un incubo. Una recente sentenza del Tribunale di Trieste offre un’analisi chiara su come la caparra confirmatoria tuteli l’acquirente di fronte all’inadempimento del costruttore. Il caso esaminato riguarda la mancata ultimazione dei lavori entro un termine perentorio, fissato di comune accordo tra le parti, che ha legittimato il recesso dell’acquirente e la sua richiesta di ottenere il doppio della caparra versata.

I Fatti del Caso

La vicenda ha inizio con la firma di un contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento in costruzione. L’acquirente versa una cospicua somma a titolo di caparra confirmatoria. Trascorsi oltre due anni senza notizie significative sull’avanzamento dei lavori, le parti decidono di formalizzare un nuovo accordo tramite un “addendum” al contratto originale. Questo documento stabiliva una data precisa e invalicabile (31 marzo 2024) entro la quale il costruttore avrebbe dovuto completare il collaudo finale dell’opera e presentare la comunicazione di fine lavori (SCIA).

L’addendum specificava chiaramente che il mancato rispetto di tale termine avrebbe concesso all’acquirente il diritto di recedere dal contratto ai sensi dell’art. 1385 del Codice Civile. Arrivata la scadenza, il costruttore non solo non aveva completato le opere, ma si trovava anche in difficoltà con il Comune a causa di problemi relativi ai permessi di costruire. Di conseguenza, l’acquirente ha formalmente comunicato il proprio recesso, chiedendo la restituzione del doppio della caparra, come previsto dalla legge.

L’Inadempimento e il Ruolo della Caparra Confirmatoria

Il Tribunale ha ritenuto la domanda dell’acquirente pienamente fondata. Il punto centrale della decisione è l’inadempimento del costruttore, reso incontestabile dal mancato rispetto del termine essenziale pattuito nell’addendum. La difesa del costruttore, che attribuiva i ritardi a presunti “provvedimenti illegittimi” del Comune, non è stata considerata valida.

Il giudice ha sottolineato che il costruttore non ha fornito alcuna prova che l’inadempimento non fosse a lui imputabile. Ad esempio, non ha dimostrato di aver impugnato i provvedimenti amministrativi ritenuti illegittimi. Pertanto, la responsabilità del mancato completamento dell’immobile entro la data concordata ricade interamente sulla società venditrice. Questo ha attivato il meccanismo di tutela previsto dalla caparra confirmatoria: di fronte all’inadempimento della parte che ha ricevuto la caparra (il costruttore), la parte che l’ha versata (l’acquirente) ha il diritto di recedere e di esigere il doppio dell’importo.

Le Motivazioni della Decisione

Il Tribunale ha accertato che il recesso dell’acquirente era un esercizio valido dei suoi diritti contrattuali e legali. Il fatto che ad aprile 2024 il collaudo finale e la comunicazione di fine lavori non fossero ancora avvenuti ha concretizzato l’inadempimento previsto dall’addendum. Questo patto aggiunto dalle parti ha rafforzato la posizione dell’acquirente, dando certezza al suo diritto di sciogliersi dal contratto.

La corte ha specificato che la colpa dell’inadempimento è del costruttore, il quale non è riuscito a dimostrare che i problemi burocratici fossero una causa di forza maggiore o comunque a lui non imputabile. Di conseguenza, è stata ordinata la condanna al pagamento di 200.000 euro, pari al doppio della caparra versata. Inoltre, il Tribunale ha chiarito il calcolo degli interessi moratori, dovuti come risarcimento per il ritardo nel pagamento della somma, specificando i diversi tassi applicabili prima e dopo l’inizio della causa giudiziale.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa sentenza ribadisce l’importanza della caparra confirmatoria come strumento di autotutela per le parti di un contratto preliminare. Per chi acquista un immobile, essa rappresenta una garanzia concreta contro i ritardi e gli inadempimenti del venditore. La decisione evidenzia alcuni punti chiave:

1. L’importanza dei patti scritti: La stipula di un addendum con un termine essenziale e una clausola di recesso esplicita è stata decisiva per la vittoria dell’acquirente.
2. L’onere della prova: La parte che si dichiara inadempiente deve provare che la causa del mancato adempimento non è a lei imputabile. Scaricare la colpa su terzi, come la Pubblica Amministrazione, senza aver intrapreso azioni legali per difendere le proprie ragioni, non è una scusante valida.
3. La tutela dell’acquirente: Il meccanismo del doppio della caparra non è solo una restituzione, ma un vero e proprio risarcimento forfettario per il danno subito a causa della mancata conclusione dell’affare.

Se il costruttore non rispetta una scadenza fissata in un addendum contrattuale, posso recedere dal contratto?
Sì. La sentenza conferma che se un addendum stabilisce un termine essenziale per il completamento dei lavori e prevede espressamente il diritto di recesso in caso di mancato rispetto, l’acquirente può legittimamente recedere dal contratto se tale scadenza non viene onorata.

In caso di recesso per inadempimento del venditore, ho diritto a riavere solo la caparra o il doppio?
Secondo l’art. 1385 del Codice Civile, se la parte inadempiente è quella che ha ricevuto la caparra confirmatoria (in questo caso, il costruttore), la parte che l’ha versata (l’acquirente) ha il diritto di recedere dal contratto e di esigere il doppio della somma versata a titolo di caparra.

Il costruttore può giustificare il ritardo accusando la Pubblica Amministrazione di aver emesso provvedimenti illegittimi?
No, non senza prove concrete. La sentenza chiarisce che il costruttore non può semplicemente affermare che i ritardi sono dovuti a problemi con l’amministrazione comunale. Per essere esonerato da responsabilità, dovrebbe dimostrare che l’inadempimento non è a lui imputabile, ad esempio provando di aver contestato tali provvedimenti nelle sedi competenti.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI TRIESTE N. 92 2026 – N. R.G. 00005806 2024 DEPOSITO MINUTA 14 01 2026 PUBBLICAZIONE 14 01 2026

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI TRIESTE

in composizione monocratica, in persona del AVV_NOTAIO NOME COGNOME, ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A

nella causa civile in primo grado, iscritta in data 28.10.2024 al n. 5806NUMERO_DOCUMENTO di Ruolo Generale, vertente

t r a

(C.F.

)

residente a Vienna (Austria),

difesa e rappresentata dall’AVV_NOTAIO ( – ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in INDIRIZZO, con pec: C.F.

RICORRENTE

(C.F. E P.IVA

in persona dell’amministratore unico e

legale rappresentante

, con sede a Castelfranco Veneto (TV) in via

Spagna

20,

rappresentata

difesa

dagli

AVV_NOTAIO

NOME

Muz

(C.F.

e NOME COGNOME (C.F.

ed elettivamente

domiciliata presso lo studio di quest’ultimo sito in Trieste, INDIRIZZO,

con pec:

RESISTENTE

C.F.

CONCLUSIONI

Per parte attrice:

‘ Voglia l’Ecc.mo Tribunale

in via principale di merito:

a) accertare e dichiarare l’avvenuta risoluzione ex art. 1385 comma 2 c.c., del contratto preliminare di data 10/7/21 e dell’addendum integrativo di data 27/11/23; b) condannare al pagamento a favore della ricorrente della somma di euro 200.000,00 oltre agli interessi legali sulla somma di euro 100.000,00 dal 23/7/2021 sino alla data della domanda e agli interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. sulla somma di euro 200.000,00 dalla data della domanda al saldo effettivo;

c) condannare la convenuta alla rifusione delle spese relative al presente giudizio.’

Per la parte convenuta:

‘ In via preliminare:

Previa valutazione della complessità della lite disporsi ordinanza di prosecuzione del processo nelle forme del rito ordinario e per l’effetto, nel merito:

respingere la domanda avversaria poiché infondata in fatto e diritto; in subordine:

riqualificata la domanda come azione di risoluzione per impossibilità sopravvenuta, rigettare la corrispondente domanda di volta ad ottenere l’accertamento del diritto di esigere la restituzione del doppio della caparra. Con condanna alla rifusione, ovvero compensazione, tra le parti dei compensi professional i’.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il presente giudizio trae origine dalla sottoscrizione, in data 10/07/2021, di un contratto preliminare di compravendita, con il quale legale rappresentante, , si obbligava a trasferire a

in persona del suo la proprietà dell’appartamento in fase di costruzione al quarto piano dell’edificio condominiale sito in INDIRIZZO al prezzo di 910.000 euro (cfr.

docc. 2 – 3).

La promissaria acquirente il 23/7/2021 versava 100.000 euro a titolo di caparra confirmatoria (cfr. docc. 3-4).

In assenza di notizie in merito allo stato di avanzamento dei lavori, a distanza di più di due anni dalla sottoscrizione del preliminare, in data 29/09/2023 , tramite il proprio legale, richiedeva invano a la consegna

della documentazione amministrativa relativa al permesso di costruire (cfr. doc. 5).

Le parti, convenendo sulla necessità di fissare un termine per la consegna dell’immobile, in data 27/11/2023 sottoscriv ev ano un ‘ a ddendum’ al preliminare, per cui alla promissaria acquirente veniva espressamente riconosciuto il diritto di recedere ai sensi dell’art. 1385 , secondo comma, c.c. ‘ … qualora il collaudo finale dell’opera realizzata (comprensivo anche del collaudo di tutti gli impianti ad esso connessi) e la comunicazione di fine lavori SCIA, di tutte le opere, impianti e rifiniture di cui al capitolato di cui all’Allegato n. 5, non abbia luogo entro il 31 marzo 2024′ (cfr. doc. 6).
Ad aprile 2024, parte ricorrente apprendeva che il collaudo finale non era stato completato e che non era stata fatta la comunicazione di fine lavori SCIA e, pertanto, il 12/04/2024 inviava formale comunicazione di recesso dal contratto preliminare di compravendita ai sensi dell’art. 1385 , secondo comma, c.c. e dell’art. 8 del contratto preliminare, intimando la società a pagare, entro 15 giorni, il doppio della caparra confirmatoria versata (200.000,00 euro), oltre agli interessi legali (6.875,78 euro), e così complessivi 206.875,78 euro (cfr. doc. 7).
Non avendo avuto riscontro, il 28/10/2024 ha introdotto, ai sensi dell’art. 281 decies c.p.c., la presente causa, chiedendo l’ accertamento dell’intervenuta risoluzione ex art. 1385, comma 2, c.c., del contratto preliminare del 10/7/21 e la conseguente condanna di a corrispondere il doppio della caparra versata, oltre agli interessi legali ex art. 1224 c.c., ovvero ex art. 2033 c.c., dal proprio pagamento alla domanda giudiziale, e quelli moratori ex art. 1284, quarto comma, c.c., dalla domanda giudiziale al saldo, sull’inter o importo dovuto.
Regolarmente costituitisi in giudizio, affermava di non essere parte inadempiente e di aver agito facendo legittimo affidamento sulla correttezza dell’azione amministrativa del Comune di Trieste che aveva emanato ‘… una sequenza di provvedimenti illegittimi ‘, provocando un allungamento delle tempistiche inizialmente previste.

Nonostante il tentativo di questo AVV_NOTAIO di condurre le parti ad una soluzione transattiva della controversia, alcun accordo bonario è stato raggiunto e all’ esito dell’udienza del l ‘ 11/ 6/2025, rigettata l’istanza di conversione del rito richiesta da lla parte resistente, concedeva i termini ex art. 281 duodecies , quarto comma, c.p.c., per il deposito delle relative memorie istruttorie.

All’esito dell’udienza del l ‘ 11/9/2025, rigettate le istanze istruttorie di parte convenuta e ritenuta la causa matura per la decisione, fissava l ‘ udienza di discussione e, sulle conclusioni riportate in epigrafe, la causa è stata trattenuta in decisione.

La domanda attorea è fondata.

È incontestato il fatto che, ad aprile 2024, non avevano ancora avuto luogo ‘ il collaudo finale dell’opera realizzata (comprensivo anche del collaudo di tutti gli impianti ad esso connessi) e la comunicazione di fine lavori SCIA, di tutte le opere, impianti e rifiniture di cui al capitolato di cui all’Allegato n. 5’ , per cui si è realizzato quell ‘inadempimento che, per patto aggiunto delle parti, dava diritto alla promissaria acquirente di recedere dal contratto in forza della caparra confirmatoria versata.
È stato, altresì, documentato che in data 21/11/23 il Comune di Trieste aveva dichiarato ‘ inammissibile e improcedibile ‘ la pratica di ‘ SCIA alternativa al permesso di costruire ‘ presentata da in relazione alla costruzione (sopraelevazione) del quarto piano dell’edificio (cfr. doc. 8) e che , in data 14/05/2024, il medesimo

Comune aveva rigettato la richiesta di ‘Permesso di costruire’ presentata da in data 12/02/24 (cfr. doc. 9). A tali provvedimenti è seguita la comunicazione di ‘ presunte opere abusive ‘ e, in data 20/01/2025 il diniego del permesso di costruire (cfr. doc. 13 e 14 conv.).

Anche a volere tralasciare le comunicazioni successive del Comune e la vicenda penale 1 che ne è scaturita, irrilevante in questa sede, non si può non evidenziare che parte convenuta, alla data del 31/3/2024, termine indicato dalle parti nell’ addendum del 27/11/2023, non aveva ottenuto tutti i permessi e le autorizzazioni amministrative relative al l’immobile di causa, non aveva ultimato il collaudo e, in ultima analisi, non aveva ultimato l’opera promessa in vendita, rendendosi quindi inadempiente alla propria obbligazione espressamente assistita dal rimedio per cui è causa.
Né la convenuta ha offerto la prova della non imputabilità a sé dell’inadempimento, avendo affermato, solo genericamente, che il mancato ottenimento delle abilitazioni edilizie nel termine contrattualmente previsto sarebbe dipeso dall’illegittimità dei provvedimenti amministrativi adottati dal Comune di Trieste, laddove nemmeno è stato rappresentato che essi sarebbero stati impugnati in sede giurisdizionale (amministrativa).

Pertanto, va accertato il valido esercizio dell ‘ attrice del diritto di recesso, ai sensi dell’art. 1385 c.c., e la convenuta va condannata a pagare 200.000 euro, pari al doppio della caparra ricevuta.

Per quanto concerne la domanda di pagamento degli interessi, trattandosi di credito pecuniario di valuta che sorge in conseguenza del valido esercizio del potere di recesso, sono dovuti quelli moratori , sull’intera somma di 200.000 euro , al saggio legale ex art. 1284, primo comma, c.c., dal quindicesimo giorno successivo all’intimazione di pagamento contestuale al recesso fino alla domanda giudiziale, ed ex art. 1284, quarto comma, c.c., dalla domanda giudiziale al saldo. Non sono invece

1 procedimento penale, iscritto dalla Procura della Repubblica di Trieste sub n. 3876/2024 R.G.N.R.

dovuti gli interessi legali ex art. 2033 sulla somma versata in quanto essa trova causa proprio nella caparra e nel potere di recesso attribuito e in concreto esercitato, non integrando quindi, in conseguenza dello scioglimento del contratto, un pagamento oggettivamente indebito.

Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, con il riconoscimento di valori medi per le fasi 1 e 2, e di valori minimi per le fasi 3 e 4, attesa la limitata istruttoria e la linearità della fase decisionale.

P.Q.M.

Il Tribunale di Trieste, definitivamente pronunciando, nel giudizio civile r.g. 5806/2024, disattesa ogni ulteriore domanda, eccezione, istanza e difesa, così provvede:

Accerta lo scioglimento del contratto preliminare del 10/7/21, come integrato dall ‘ addendum del 27/11/2023, per effetto del valido esercizio del potere di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., esercitato da il 12/04/2024;

Condanna a pagare a 200.000 euro, oltre agli interessi moratori ex art. 1284, primo comma, c.c., dal 28/4/2024 al 27/10/2024, ed ex art. 1284, quarto comma, c.c., dal 28/10/2024 al saldo;

Condanna al pagamento delle spese processuali, liquidate in 9.000 euro per compensi, oltre al 15% per spese generali, CPA e IVA come per legge, e 545,00 euro per esborsi.

Trieste, 13/1/2026

Il AVV_NOTAIO

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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