Caparra confirmatoria e inadempimento contrattuale

La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita per inadempimento prevalente della promissaria acquirente. Nonostante la denuncia di vizi nell’immobile, la Corte ha ritenuto che tali difetti fossero di lieve entità e non giustificassero il rifiuto di stipulare il contratto definitivo. Di conseguenza, la ricorrente ha perso il diritto alla caparra confirmatoria ed è stata condannata al pagamento di un’indennità per l’occupazione senza titolo dell’immobile, durata circa sei anni, liquidata equitativamente dal giudice di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Caparra confirmatoria: quando il rifiuto del rogito diventa inadempimento

In tema di compravendita immobiliare, la gestione della caparra confirmatoria rappresenta spesso il punto di scontro principale tra venditore e acquirente. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i criteri per stabilire chi sia la parte inadempiente quando entrambe si scambiano accuse reciproche, sottolineando l’importanza della gravità dei vizi lamentati rispetto al valore complessivo dell’affare.

Il conflitto sulla caparra confirmatoria e i vizi dell’immobile

La vicenda nasce dalla stipula di un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile. La promissaria acquirente, dopo aver versato una consistente somma a titolo di caparra confirmatoria, si rifiutava di procedere al rogito definitivo, lamentando la presenza di vizi, difformità edilizie e il mancato completamento dei lavori da parte della venditrice. Di contro, la venditrice sosteneva che i vizi fossero minimi e che il rifiuto dell’acquirente fosse pretestuoso, finalizzato solo a ritardare il pagamento del saldo.

In primo grado, il Tribunale aveva dato ragione all’acquirente, ma la Corte d’Appello ha ribaltato il verdetto. I giudici di secondo grado hanno infatti rilevato che i vizi riscontrati dal consulente tecnico erano di entità trascurabile rispetto al valore dell’immobile e che l’acquirente aveva occupato l’alloggio per sei anni senza versare alcun corrispettivo, impedendo alla proprietaria di disporne.

La valutazione comparativa degli inadempimenti

Quando entrambe le parti lamentano l’inadempimento dell’altra, il giudice non può limitarsi a verificare le singole violazioni. Deve invece compiere una valutazione comparativa dei comportamenti, analizzando quale delle due condotte abbia alterato in modo decisivo l’equilibrio del contratto (il cosiddetto sinallagma). Nel caso di specie, la Cassazione ha confermato che il rifiuto di stipulare il definitivo a fronte di vizi minimi costituisce l’inadempimento prevalente.

L’occupazione senza titolo e il risarcimento equitativo

Un aspetto cruciale della decisione riguarda l’indennità di occupazione. Poiché l’acquirente aveva detenuto l’immobile per anni senza mai diventarne proprietaria e senza pagare un canone, è stata condannata al risarcimento del danno. La Corte ha validato il ricorso alla liquidazione equitativa, parametrando l’indennizzo a una percentuale del prezzo di acquisto per ogni anno di occupazione abusiva.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso basandosi sulla correttezza del ragionamento del giudice di merito. In particolare, è stato evidenziato che la caparra confirmatoria non può essere pretesa da chi, con il proprio comportamento ostativo, causa il fallimento dell’operazione immobiliare. I giudici hanno chiarito che la presenza di lievi difformità non abilita automaticamente l’acquirente a sospendere l’obbligo di stipula, specialmente se la venditrice si è mostrata disponibile a ridurre il prezzo o a eliminare i vizi. Inoltre, il danno da occupazione è stato ritenuto sussistente in quanto la proprietaria ha perso la concreta possibilità di godere del bene o di locarlo a terzi.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce un principio di equilibrio: non ogni minimo difetto dell’immobile giustifica la risoluzione del contratto o il trattenimento della caparra confirmatoria. La condotta delle parti deve essere sempre improntata a buona fede. Per chi acquista, il rischio è quello di passare dalla parte del torto, perdendo la caparra e subendo una condanna al risarcimento per l’occupazione del bene. Per chi vende, è fondamentale documentare la disponibilità all’adempimento e la scarsa rilevanza dei vizi contestati per evitare di essere dichiarati inadempienti.

Posso rifiutarmi di firmare il rogito se scopro dei vizi nell’immobile?
Il rifiuto è legittimo solo se i vizi sono gravi e tali da rendere l’immobile non idoneo all’uso o da diminuirne sensibilmente il valore. Se i vizi sono di lieve entità, il rifiuto potrebbe essere considerato un inadempimento prevalente.

Cosa rischio se occupo l’immobile prima del rogito e poi il contratto salta?
Si rischia una condanna al pagamento di un’indennità per occupazione senza titolo. Il giudice può calcolare questo danno in via equitativa, spesso basandosi su una percentuale del valore dell’immobile per tutto il periodo di permanenza.

Come viene valutato chi ha ragione in caso di inadempienze reciproche?
Il giudice effettua una valutazione comparativa dei comportamenti di entrambe le parti per stabilire quale inadempimento sia stato determinante per la rottura del rapporto contrattuale e la mancata conclusione dell’affare.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 35029 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 35029 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 14/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al R.G.N. 3643-2018 proposto da:

NOME COGNOME , elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME, giusta procura speciale in atti;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME , elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME, giusta procura speciale in atti;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1639/2017 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 21/07/2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

03/02/2023 dal Consigliere Dott. NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 19 febbraio 2013, NOME COGNOME conveniva in giudizio avanti il Tribunale di Torino NOME COGNOMECOGNOME, chiedendo -previo accertamento della legittimità del suo recesso dal contratto preliminare di compravendita di un immobile sito in Riva presso Chieri, stipulato in data 22.12.2010 tra le parti -la condanna della convenuta al pagamento della somma di euro 80.000,00, corrispondente al doppio della caparra confirmatoria versata da essa attrice contestualmente alla stipula del preliminare. Sosteneva che la convenuta era inadempiente in quanto, nonostante le diffide a provvedere, non aveva rispettato il termine del 15 aprile 2011 fissato per la stipula del rogito e per l’ultimazione dei lavori a regola d’arte (lavori eseguiti che presentavano difetti e vizi).
Con sentenza n. 1964/2016 il Tribunale di Torino, nella resistenza della convenuta, accoglieva le domande di parte attrice.

Nei confronti di tale sentenza proponeva appello NOME COGNOME. Si costituiva in giudizio l’appellata.

Con sentenza n. 1639/2017, la Corte di Appello di Torino, in riforma della sentenza gravata, respingeva la domanda di condanna della COGNOME al pagamento della somma del doppio della caparra, avanzata da COGNOME NOME, dichiarava risolto il contratto preliminare di compravendita per inadempimento di

quest’ultima e la condannava a corrispondere a ll’appellante la somma di euro 40.500,00 a titolo di indennità di occupazione sine titulo dell’immobile di cui è causa, oltre interessi dalla data della sentenza al saldo oltre alle spese di entrambi i gradi del giudizio.

Avverso tale decisione ha proposto ricorso per Cassazione NOME COGNOME, affidando le sue doglianze a cinque motivi.

Ha resistito con controricorso NOME COGNOME.

In prossimità dell’ adunanza la ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo la ricorrente censura la sentenza per errata dichiarazione di ammissibilità dell’appello, ai sensi dell’art. 360 comma 1, n. 4 c.p.c., deducendo che in nessun punto dell’atto di impugnazione l’appellante aveva specificamente contestato la ratio decidendi della sentenza di primo grado né aveva preso posizione su quanto la decisione le imputava, ossia di essersi impegnata ad eliminare i vizi e a completare le opere, ma di non averlo fatto.

2.Il secondo motivo lamenta l’omesso esame di un fatto (la presenza di abusi edilizi non sanati) decisivo per il giudizio, che è stato oggetto di discussione tra le parti, con riferimento all’art. 360 comma 1, n. 5 c.p.c., per non essersi la sentenza di appello pronunciata in merito alla realizzazione delle opere abusive (che non consistevano solo nella trasformazione del locale sottotetto di sgombero in locale cucina) e alla mancata richiesta e ottenimento della loro sanatoria da parte della COGNOME.
3.Con il terzo mezzo di gravame la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360 comma 1, n. 5 c.p.c., l’omesso esame di un ulteriore fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, per non avere la Corte di merito preso in considerazione il ritardo della promittente alienante nell’adempimento dell’obbligazione di stipulare il contratto definitivo, che invece il Tribunale in primo grado aveva posto, insieme ad altri elementi, a fondamento della propria decisione.

4.Il quarto motivo è così rubricato: ‘Erroneo procedere all’esame e alla conseguente valutazione circa la scarsa importanza o meno dell’inadempimento della promittente venditrice, quando l’esame e la valutazione erano già superati dalla circostanza, documentalmente provata, che la promissaria venditrice, dopo essersi obbligata ad eliminare i vizi da cui era affetto l’immobile, non vi aveva poi provveduto nonostante le diffide (art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione alla violazione degli artt. 1453 comma 1, 1454 e 1460 c.c.) ‘ .
A dire della ricorrente, la decisione impugnata non ha rilevato che l’appellata si era dichiarata disponibile a dare esecuzione al contratto con lettere del 20 e 29 dicembre 2011, offrendo l’adempimento a un prezzo inferiore al pattuito, errando nell’applicazione delle norme denunciate per non avere rilevato che è legittimo il rifiuto alla stipulazione del definitivo di vendita da parte del promittente compratore che pretenda con fondamento il diritto alla riduzione del prezzo.

5.Il quinto motivo rimprovera alla sentenza l’ erronea liquidazione dei danni richiesti da controparte in assenza di prova degli stessi e del loro ammontare, invocando la violazione degli artt. 2697 e 1226 c.c. con riferimento all’art. 360 comma 1, n. 3 c.p.c.

Sostiene la COGNOME che la decisione gravata ha riconosciuto la domanda risarcitoria in assenza di qualsiasi dimostrazione da parte della COGNOME della necessità di utilizzare l’immobile per uso proprio o della impossibilità di locarlo o venderlo a terzi, sopperendo, con la liquidazione equitativa del danno, alla mancata prova dello stesso. Inoltre, è illogico, a detta della ricorrente, il criterio (una percentuale del prezzo convenuto) posto a base della liquidazione equitativa del danno.
6.Il ricorso non merita accoglimento, posto che nel suo complesso mira ad ottenere un riesame delle risultanze e della valutazione dei fatti di causa compiuta dal giudice di seconda istanza.

7.Il primo motivo è infondato.

Respingendo l’eccezione sollevata da parte appellata relativa alla inammissibilità del gravame, la Corte distrettuale ha ritenuto che i motivi di appello di NOME COGNOME ‘ sono sufficientemente chiari e specifici ‘ e che l’attuale controricorrente ha ‘ espressamente indicato le modifiche da apportare alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado, indicando altresì le norme che riteneva fossero violate ‘ .

Il motivo imputa, in particolare, all’appellante come sopra riportato -di non avere specificamente contestato la ratio decidendi della sentenza di primo grado, né di avere preso posizione su quanto la decisione le imputava, cioè dell’impegno della stessa COGNOME a ultimare i lavori di ristrutturazione e ad eliminare i vizi presenti e di non averlo fatto.

Secondo quanto sostenuto dalla controricorrente la stessa ha invece preso posizione sul punto, diversamente da quanto sostenuto dalla COGNOME, ed in effetti la stessa esposizione dei

motivi di appello a pag. 8 e 9 della sentenza impugnata conferma tale circostanzaq.

Occorre d’altro canto ricordare che la giurisprudenza di questo Giudice non richiede per la proposizione del giudizio di appello ‘ l’utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di ‘revisio prioris instantiae’ del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata ‘ (Cass. SS.UU. n. 36481/2022) e che è inammissibile solo ‘ l’appel lo nel quale le doglianze proposte dall’appellante ‘non dialoghino’ con la pronuncia di primo grado ‘, perchè le deduzioni sono del tutto inconferenti rispetto al decisum e non risultano pertinenti rispetto alle soluzioni accolte dal primo giudice (in questi termini Cass. n. 21824/2019, in motiv.). Tale non è il caso de quo .
8.Il secondo e il terzo motivo sono accomunati dalla contestazione dell’omesso esame di fatti decisivi (rispettivamente, la presenza di abusi edilizi non sanati e il ritardo di NOME COGNOME nell’adempimento dell’obbligazione di prestare il consenso all a stipulazione del contratto definitivo), ma tali fatti risultano analizzati entrambi dalla decisione impugnata.

Si legge infatti nella stessa (cfr. pag. 16), riguardo alle lamentele della COGNOME circa la supposta esistenza di vizi e difformità, che ‘ risulta, infatti, evidente, dalla relazione del CTU svoltasi in primo grado, che i vizi lamentati della COGNOME avrebbero potuto essere eliminati dalla stessa sostenendo una spesa non eccessiva, atteso che il CTU, a fronte della presenza delle difformità (rispetto ai disegni progettuali dell’ultima Scia n. 74/2011) e dei vizi … ha riscontrato che l’entità dei vizi rilevate
dall’odierna appellata è minima rispetto al valore complessivo dell’immobile ‘.

In ordine al ritardo nella stipulazione del contratto definitivo, la Corte territoriale ha concluso che non già la COGNOME ma ‘ l’odierna appellata ha impedito di formalizzare la compravendita immobiliare, chiedendo, in un primo momento, di apportare una serie di modifiche al progetto di ristrutturazione dell’appartamento e, successivamente, contestando più volte l’esistenza di vizi e difformità delle opere realizzate, non prestando pertanto il proprio consenso per procedere alla stipulazione del contratto definitivo ‘ .
Con il che né la questione degli abusi non sanati, né il supposto ritardo di NOME COGNOME a prestare il consenso alla stipulazione del definitivo appaiono omessi dalla Corte distrettuale.

I motivi risultano dunque infondati.

9.Parimenti infondato è il quarto motivo.

Non risultano infatti violate dal giudice a quo le norme sull’importanza dell’inadempimento , in caso di invocate inadempienze reciproche, in quanto la Corte distrettuale ha compiuto quella valutazione comparativa del comportamento delle parti nella realizzazione del sinallagma contrattuale che si pone a fondamento della gravità dell’inadempimento e che consente al giudice di merito di individuare il soggetto al quale imputare il fallimento dell’affare .

In questo la Corte di appello si è uniformata ai precedenti di legittimità che hanno affermato il seguente principio di diritto: ‘ Nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario comparare il comportamento di ambo le parti per stabilire quale di esse, con

riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti ed abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma. Tale accertamento, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, relativamente ad un contratto di compravendita di un suolo edificatorio, aveva ritenuto l’inadempimento del venditore, consistito nella mancata cancellazione di pesi e vincoli gravanti sul bene venduto, prevalente rispetto alla sospensione del pagamento da parte dell’acquirente, stante una specifica previsione contrattuale che, in presenza di simile condotta dell’alienante, consentiva espressamente tale sospensione, oltre a contemplare la risoluzione del contratto)’: Cass. n. 13627/2017; conf., tra altre, Cass. n. 13827/2019.
Avendo il giudice di seconde cure adeguatamente motivato al riguardo – come da stralci della motivazione già riportati e come riassuntivamente concluso a pag. 17 della sentenza gravata (‘ nel caso di specie all’esito di una valutazione comparativa ed unitaria degli inadempimenti che le parti si sono reciprocamente addebitati è possibile ritenere che l’inadempimento del contratto preliminare di compravendita de quo sia stato causato dal prevalente comportamento della sig.ra COGNOME, considerando sia la lieve entità dei vizi e delle difformità di volta in volta rilevati dall’odierna appellata in relazione al valore complessivo dell’immobile, sia la disponibilità manifestata dalla sig.ra COGNOME NOME all’esecuzione dei lavori
necessari alla rimozione dei vizi e delle difformità ‘) -nessuna censura può essergli rivolta.

10.Pure l’ultimo motivo è destituito di fondamento.

La ricorrente censura la violazione dell’art. 2697 c.c. per avere la Corte distrettuale sostituito al mancato assolvimento dell’onere della prova da parte di NOME COGNOME una propria valutazione presuntiva sulle conseguenze dell’occupazione dell’immobile; ritiene inoltre che la Corte territoriale abbia violato l’art. 1226 c.c. adottando un criterio di determinazione illogico, che non poteva costituire parametro per la liquidazione del danno; nella memoria invoca poi Cass. S.U. n. 33645/2022 per argome ntare che manca l’allegazione del danno e che non sarebbe risarcibile il non uso del bene.
La sentenza impugnata ha correttamente motivato sul punto dell’accoglimento della domanda risarcitoria proposta da NOME COGNOME, senza che alcun addebito possa esserle mosso al riguardo.

Con la sentenza n. 33645/2022, le Sezioni Unite hanno affermato che, nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, ‘ fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta ‘, mentre ‘ fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato ‘. In buona sostanza con tale
pronuncia è stata operata una differenziazione tra danno subìto a causa della perdita di godimento diretto del bene -sussistente in re ipsa -che comunque deve consistere in una concreta (e non astratta o potenziale) possibilità di godimento perduta, e danno consistente nel mancato guadagno provocato dall’impossibilità di impiegare il bene ‘ secondo la sua vocazione fruttifera ‘, che deve essere provata dal proprietario, anche attraverso presunzioni o ricorso al fatto notorio.

Nel caso di specie, la Corte di appello ha affermato che dagli atti di causa risulta non solo dimostrato ma anche non contestato che la ricorrente ha occupato l’alloggio oggetto del preliminare per circa sei anni senza corrispondere alcunché per l’occupazione, non consentendo quindi alla proprietaria di utilizzare personalmente le l’immobile né di ricavare un reddito dallo stesso ed impedendole di intraprendere nuove trattative con i terzi e ha aggiunto che la COGNOME, rinviando ripetutamente la stipula del contratto definitivo di compravendita, ha indotto la controricorrente ad impegnarsi nella esecuzioni di lavori, ‘ con inutile dispendio di risorse e di tempo ‘.
La Corte distrettuale ha dunque ritenuto provato l’ an debeatur , provvedendo ad assumere come criterio determinativo della indennità di occupazione dell’immobile un importo parametrato a una percentuale della somma convenuta per il suo prezzo di acquisto, per ogni anno di occupazione sine titulo (somma da considerarsi attualizzata e quindi comprensiva già di interesse e rivalutazione monetaria alla data della sentenza).

In conformità al costante orientamento di questa Corte, l’esercizio, ‘ in concreto, del potere discrezionale conferito al giudice di liquidare il danno in via equitativa non è suscettibile

di sindacato in sede di legittimità, purché a condizione che la motivazione della decisione dia adeguatamente conto dell’uso di tale facoltà, indicando il processo logico e valutativo seguito, restando, poi, inteso che al fine di evitare che la relativa decisione si presenti come arbitraria e sottratta ad ogni controllo, occorre che il giudice indichi, anche solo sommariamente e nell’ambito dell’ampio potere discrezionale che gli è proprio, i criteri seguiti, per determinare l’entità del danno e gli elementi su cui ha basato la sua decisione in ordine al quantum, senza però che egli sia tenuto a fornire una dimostrazione minuziosa e particolareggiata di un univoco e necessario rapporto di consequenzialità di ciascuno degli elementi esaminati e l’ammontare del danno liquidato, essendo sufficiente che il suo accertamento sia scaturito da un esame della situazione processuale globalmente considerata ‘ (Cass. n. 12009/2022, in motiv.; Cass. n. 3691/2020, Cass. n. 5090/16; cfr., tra altre, Cass. n. 8213/13 e n. 22885/15).
Nel caso in esame, la Corte di appello, quale concretizzazione della valutazione equitativa, ha applicato un criterio liquidativo che è tutt’altro che arbitrario, perchè parametrato ad una percentuale del prezzo di acquisto e che non appare affatto illogico, come sostenuto dalla COGNOME, posto che ancora la valutazione equitativa a un parametro oggettivo.

11.In conclusione, il ricorso non merita accoglimento e va rigettato e la ricorrente deve essere condannata al rimborso delle spese di lite, liquidate come in dispositivo, in forza del principio della soccombenza.

12.Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il

Ric. 2018 n. 03643 sez. S2 – ud. 03-02-2023 -11-

versamento, da parte della ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.600,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

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