Caparra confirmatoria: donazione e recesso dal preliminare

La Corte di Cassazione conferma la condanna di una promittente venditrice a versare il doppio della caparra confirmatoria. Dopo aver ereditato una farmacia e stipulato un preliminare di vendita, la venditrice ha donato l’attività a una nipote, rendendo impossibile la vendita. La Corte ha ritenuto questo atto un grave inadempimento, legittimando il recesso della promissaria acquirente e il suo diritto a ricevere il doppio della caparra versata, respingendo tutti i motivi del ricorso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Commerciale, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Caparra Confirmatoria: Cosa Succede se il Venditore Dona il Bene Promesso in Vendita?

La stipula di un contratto preliminare vincola le parti a concludere un successivo contratto definitivo. Ma cosa accade se il promittente venditore, anziché adempiere, decide di donare il bene a un’altra persona? L’ordinanza in esame chiarisce le conseguenze di tale comportamento, confermando il diritto della parte acquirente di recedere dal contratto e ottenere il doppio della caparra confirmatoria. Analizziamo la decisione della Corte di Cassazione.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da un contratto preliminare per la vendita di una farmacia. La promissaria acquirente versa una cospicua caparra confirmatoria di 500.000 euro alla proprietaria originaria. A seguito del decesso di quest’ultima, le succede l’unica erede, la quale, non essendo farmacista, ha un tempo limitato per legge per gestire l’attività o cederla.

Le parti si accordano per anticipare la data del rogito definitivo. Tuttavia, durante le trattative per finalizzare l’accordo, la promittente venditrice, erede della farmacia, interrompe bruscamente le comunicazioni e, a sorpresa, dona l’attività a una propria nipote. Questo atto rende di fatto impossibile la conclusione della vendita pattuita.

La promissaria acquirente agisce in giudizio chiedendo di accertare l’inadempimento della venditrice e, di conseguenza, di dichiarare legittimo il proprio recesso dal contratto, con la condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello danno ragione all’acquirente, ritenendo l’inadempimento della venditrice grave e ingiustificato. La venditrice, non soddisfatta, ricorre per Cassazione.

Il Ruolo Decisivo della Caparra Confirmatoria

Il cuore della controversia ruota attorno all’istituto della caparra confirmatoria, disciplinato dall’art. 1385 del Codice Civile. La Corte di Cassazione respinge tutti i motivi di ricorso della venditrice, consolidando principi fondamentali in materia contrattuale.

La venditrice sosteneva che la controparte non avesse diritto al doppio della caparra perché aveva chiesto la risoluzione del contratto e non il recesso. La Corte chiarisce che la domanda principale dell’acquirente era sempre stata quella di accertare la legittimità del recesso, una richiesta che, se accolta, comporta automaticamente il diritto al doppio della caparra versata. La domanda di risoluzione era solo subordinata.

Inadempimento e Violazione della Buona Fede

La Corte sottolinea come il comportamento della promittente venditrice sia stato contrario al principio di buona fede. L’aver donato la farmacia a una nipote durante le trattative finali, senza alcuna comunicazione alla controparte, rappresenta un inadempimento grave e definitivo. Questo gesto ha frustrato completamente l’aspettativa dell’acquirente di concludere l’affare.

La Corte d’Appello aveva già evidenziato che il rifiuto della venditrice di addivenire alla stipula era pretestuoso e ingiustificato. La donazione è stata la prova finale della sua mancanza di volontà di onorare l’impegno preso.

La questione del Termine Essenziale

Un altro punto dibattuto era il mancato rispetto del termine per la stipula del definitivo. La Cassazione chiarisce un principio importante: il mancato adempimento entro un termine essenziale non porta alla risoluzione se l’inadempimento non è imputabile all’obbligato, ma è causato dal comportamento della controparte. In questo caso, era stata proprio la venditrice, con il suo comportamento ostruzionistico e la successiva donazione, a impedire il rispetto della scadenza.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso basandosi su motivazioni chiare e consolidate. In primo luogo, ha qualificato la donazione della farmacia come un inadempimento contrattuale grave, intenzionale e definitivo, che ha reso impossibile l’oggetto del contratto preliminare. Questo comportamento ha legittimato pienamente l’esercizio del diritto di recesso da parte della promissaria acquirente.

In secondo luogo, ha confermato la corretta applicazione dell’articolo 1385 c.c., che prevede, in caso di inadempimento della parte che ha ricevuto la caparra, l’obbligo di restituirne il doppio. La Corte ha distinto nettamente tra la domanda di recesso (che attiva il meccanismo della caparra) e quella di risoluzione (che richiede la prova del danno), evidenziando come nel caso di specie la prima fosse la richiesta principale e fondata.

Infine, ha considerato irrilevanti le argomentazioni della ricorrente sulla presunta revoca del mandato ai propri legali, poiché tale revoca non era mai stata comunicata alla controparte, la quale aveva legittimamente fatto affidamento sulla continuità delle trattative.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce la funzione della caparra confirmatoria come strumento di autotutela per la parte adempiente di fronte all’inadempimento dell’altra. La decisione finale è inequivocabile: chi promette in vendita un bene e poi lo dona a terzi commette un grave inadempimento che dà diritto all’altra parte di recedere e pretendere il doppio della caparra. Questa pronuncia rafforza la tutela dell’affidamento e della buona fede nei rapporti contrattuali, sanzionando comportamenti elusivi e sleali.

Cosa succede se il venditore, dopo un contratto preliminare, dona il bene a un’altra persona?
Questo atto costituisce un grave inadempimento contrattuale. Rende impossibile la futura vendita e legittima la parte acquirente a recedere dal contratto.

In caso di inadempimento del venditore, l’acquirente ha sempre diritto al doppio della caparra confirmatoria?
Sì, se l’acquirente esercita il diritto di recesso a causa del grave inadempimento del venditore. La legge (art. 1385 c.c.) prevede che chi ha ricevuto la caparra e si rende inadempiente è tenuto a restituire il doppio dell’importo ricevuto.

Il mancato rispetto di un ‘termine essenziale’ è sempre colpa della parte che non stipula?
No. La Corte ha chiarito che se il mancato rispetto del termine è dovuto a un comportamento ostruzionistico o inadempiente della controparte (in questo caso, la venditrice), la colpa non può essere attribuita a chi era pronto a stipulare. L’inadempimento deve essere imputabile a chi non rispetta l’obbligo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 552 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 552 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 09/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso 20520 – 2020 proposto da:

BUONAIUTO NOME COGNOME, con l’amministrat rice di sostegno AVV_NOTAIO, giusta nomina e autorizzazione in atti, elettivamente domiciliata presso lo studio dell’AVV_NOTAIO e dell’AVV_NOTAIO dai quali è rappresentata e difesa giusta procura in calce al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale è rappresentata e difesa giusta procura in calce al controricorso, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1404/2020 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, pubblicata il 22/4/2020 e notificata il 14/5/2020; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 26/3/2025 dal consigliere COGNOME; letta la memoria di parte ricorrente.

FATTI DI CAUSA

1. Con atto di citazione notificato il 13/6/2013, NOME COGNOME convenne in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Napoli, AVV_NOTAIO, chiedendo l’accertamento del suo inadempimento del contratto preliminare di vendita della farmacia in proprietà di quest’ultima e, per l’effetto, la dichiarazione di legittimità del proprio recesso e la condanna della convenuta al pagamento del doppio della caparra; in via subordinata, chiese di dichiarare la risoluzione del contratto ex art. 1453 cod. civ. e il risarcimento dei danni patrimoniali e non.
A tal fine dedusse di aver sottoscritto con NOME COGNOME, in data 22/7/2010, un contratto preliminare di vendita della farmacia in proprietà di quest’ultima e di aver versato euro 500.000 a titolo di caparra confirmatoria. A seguito della morte della promittente venditrice, in data 30/10/2011, la data per la stipulazione del definitivo, originariamente fissata al 31/12/2013 quale termine essenziale, era stata anticipata al 31/12/2012, d’accordo con la convenuta NOME COGNOME, succeduta come unica erede a titolo universale: quest’ultima era, infatti, priva della qualifica di farmacista e perciò era autorizzata, secondo la legge vigente, all’esercizio provvisorio della farmacia soltanto fino al 30/1/2013, per la durata di due anni.
NOME COGNOME, tuttavia, in data 17/01/2013, aveva donato la farmacia a una nipote sul presupposto che il termine

essenziale per la stipula del definitivo, come fissato al 31/12/2012, non fosse stato rispettato.

1.2. NOME COGNOME resistette alla domanda e, con autonomo atto di citazione, in data 11/6/2014, convenne in giudizio NOME COGNOME, chiedendo a sua volta la risoluzione del contratto per grave inadempimento di quest’ultima , lamentando il mancato rispetto del termine essenziale del 30/12/2012 e chiedendo in conseguenza il risarcimento dei danni.

Riuniti i due procedimenti, con sentenza n. 3802/2017 il Tribunale di Napoli, valutati i contrapposti inadempimenti, ritenne gravemente inadempiente la promittente venditrice, NOME COGNOME e, dichiarato legittimo il recesso esercitato da NOME COGNOME, condannò la controparte al pagamento del doppio della caparra versata.

In particolare, il Tribunale escluse che la data di stipula del definitivo di vendita, fissata al 31/12/2013, fosse stato convenuta quale termine essenziale, atteso che l’esercizio provvisorio della farmacia della promissaria acquirente sarebbe scaduto il 30/1/2013, con possibilità di stipula utile fino a quella data; quindi, in considerazione della pendenza di trattative tra i rispettivi legali delle parti contraenti alla data dell’avvenuta donazione alla nipote, giudicò inadempiente NOME BuAVV_NOTAIO.
Con sentenza n. 1404/2020, la Corte d’appello di Napoli rigettò l’appello proposto da NOME COGNOME. In particolare, per quel che qui rileva, pur qualificando come essenziale il termine del 31/12/2012, ritenne che la promittente venditrice avesse rifiutato, senza giustificazione e in violazione della buona fede, di addivenire alla stipula del definitivo e rimarcò che aveva donato la farmacia alla nipote, in data 17/1/2013, interrompendo bruscamente le trattative, senza

neppure comunicare alla promissaria acquirente la asserita revoca del mandato a trattare ai propri legali.

Avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli, NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, affidandolo a tre motivi, illustrati da memoria; NOME COGNOME ha resistito con controricorso. Nelle more del giudizio è sopravvenuta la nomina di un’amministratrice di sostegno per la ricorrente.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, NOME COGNOME ha lamentato la violazione e falsa applicazione degli art. 167 e 345 cod. proc. civ. e de ll’ art. 1398 cod. civ., per avere la Corte d’appello erroneamente ritenuto la perdurante pendenza delle trattative con NOME COGNOME , nonostante l’intervenuta revoca del mandato ai suoi legali e per avere giudicato incolpevole l’affidamento della stessa promissaria acquirente, nonostante quest’ultima non avesse chiesto alcuna giustificazione dei poteri di rappresentanza ai legali che avrebbero dovuto essere, invece, muniti di procura scritta ad substantiam , in considerazione della natura dell’affare.
Per altro verso, la ricorrente ha sostenuto che la Corte d’appello avrebbe «omesso l’esame di un punto decisivo», con conseguente violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. (così in ricorso), perché non avrebbe considerato che, in tema di rappresentanza apparente, il terzo che ne invochi l’applicazione è tenuto a dimostrare il proprio incolpevole affidamento, nella specie insussistente.

1.1. Il motivo è in parte inammissibile e in parte infondato, in disparte la mancanza di una esplicita indicazione numerica di una delle ipotesi di vizio individuate dal primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., atteso che comunque risulta individuata con sufficiente chiarezza una censura inquadrabile nella tassativa griglia normativa (cfr. Cass. Sez. U, n. 32415 del 08/11/2021).

La Corte d’appello , dopo aver qualificato come essenziale il termine del 31/12/2012 come convenuto, ha escluso che fosse ravvisabile l’inadempimento di NOME COGNOME sol perché il termine essenziale per la stipula del definitivo non era stato rispettato, atteso che ella aveva sin dall’11 ottobre indicato il notaio rogante e rappresentato la necessità di addivenire alla redazione di un nuovo preliminare che tenesse conto delle somme corrisposte in contanti, in violazione delle norme antiriciclaggio, f ermo restando l’importo da corrispondere, che aveva inviato la bozza il 6 novembre e infine chiesto, in data 21 dicembre, un incontro prima della stipula.
Per contro, la Corte territoriale ha ritenuto pretestuoso il comportamento di NOME COGNOME: ella aveva, infatti, contestato come non conforme la nuova bozza di preliminare a quello originariamente stipulato dalla sua dante causa, ma con argomentazioni «apodittiche e generiche», atteso che tra i due atti non risultavano divergenze e il saldo prezzo ancora dovuto da COGNOME risultava identico (euro 1.050.000,00, come risultante dalla scrittura integrativa del 22/7/2010, al netto della caparra in totale versata); aveva, quindi, repentinamente interrotto le trattative con la promissaria acquirente, rifiutando la missiva del 21/12 in data 28/12, quando ancora non era spirato alcun termine; in ogni caso, non le aveva comunicato la revoca del mandato a trattare ai propri legali, che addirittura avevano fissato con il suo legale un incontro il 9/1/2013, per la continuazione delle trattative e la consegna di documentazione, «lasciandola nell’incertezza», senza chiarire le ragioni della non ritenuta corrispondenza della bozza all’originario preliminare.
Ciò posto in fatto, per principio consolidato di questa Corte, il mancato adempimento entro un termine essenziale non dà luogo a risoluzione del contratto, se l’inadempimento non sia imputabile all’obbligato almeno a titolo di colpa, ma corrisponda -come nella

specie alla mancata prestazione dell’altra parte che rivendica la risoluzione per scadenza di detto termine (Cass. Sez. 2, n. 30714 del 29/11/2024 con indicazione di numerosi precedenti).

La censura, pertanto, risulta infondata perché la Corte d’appello ha ben evidenziato i comportamenti inadempienti e contrari a buona fede posti in essere dalla promittente venditrice che hanno legittimato l’esercizio del diritto di recesso da parte della promissaria acquirente .

Quanto poi alla insussistenza, nella specie, di un affidamento incolpevole da parte di COGNOME sull’avvenuto conferimento di un mandato a trattare ai legali di controparte, deve considerarsi che dalla stessa sentenza (pag. 7) risulta che nella propria memoria ex art. 183 cod. proc. civ. la stessa COGNOME aveva ammesso di essersi fatta assistere nelle trattative dal l’avvocato COGNOME e che certamente soltanto lei aveva potuto consegnargli la documentazione poi da lui trasmessa a COGNOME.
In tal senso, allora, in disparte ogni considerazione sulla non necessità di alcun onere di forma per il mandato a svolgere trattative di una cessione di azienda, in ogni caso non si vede perché COGNOME avrebbe dovuto informarsi della sussistenza di un mandato che certamente risultava come già conferito e di cui non era stata comunicata alcuna revoca.

1.2. Infine, del tutto inconferente è il richiamo all’art. 112 cod. proc. civ., posto che questa Corte ha chiarito che il vizio di omessa pronuncia si concreta nel difetto del momento decisorio: per integrare detto vizio, pertanto, occorre che sia stato completamente omesso il provvedimento indispensabile per la soluzione del caso concreto, ciò che si verifica quando il giudice non decide su alcuni capi della domanda, che siano autonomamente apprezzabili o sulle eccezioni proposte, ovvero quando pronuncia soltanto nei confronti di alcune parti; per contro, il mancato o insufficiente esame delle argomentazioni
delle parti integra un vizio di natura diversa, relativo all’attività svolta dal giudice per supportare l’adozione del provvedimento, senza che possa ritenersi mancante il momento decisorio (Cass. Sez. 6 – L, n. 5730 del 03/03/2020; Sez. 1, n. 3388 del 18/02/2005).

Con il secondo motivo, pure non articolato con l’indicazione di una delle cinque ipotesi del comma primo dell’art. 360 cod. proc. civ., la ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione degli art. 1455 e 1460 cod. civ. in relazione all’articolo 2697 cod. civ. e agli art. 7, commi 9 e 10 della legge n. 362/1991 e 12 ultimo comma della legge 475/68: la Corte territoriale l’ avrebbe erroneamente ritenuta inadempiente, invece di considerare che non si era giunti alla stipula del definitivo a causa dell’atteggiamento ostru zionistico della promissaria acquirente che non aveva dato seguito all’accordo nei termini stabiliti, nonostante i vari solleciti; non avrebbe neppure considerato che la missiva rifiutata era stata spedita in data 28/12 ma ricevuta dopo la scadenza del termine; non avrebbe, infine, considerato che la donazione della farmacia era stata necessitata dall’imminenza della scadenza del periodo di esercizio provvisorio.
Per altro profilo, la ricorrente ha sostenuto il travisamento e l’ erronea interpretazione di una prova decisiva e l’ omessa valutazione di circostanze decisive , ancora una volta in riferimento all’ art. 112 cod. proc. civ.

2.1. Anche questo motivo è inammissibile in quanto, seppure apparentemente diretto a denunciare una violazione di legge, mira invece unicamente ad una rivalutazione dei fatti preclusa in questa sede di legittimità. Con la sua motivazione, riportata al punto 1.1., la Corte d’appello non ha violato alcuno dei principi consolidati in materia di valutazione dell’inadempimento.

Pure inammissibile per le ragioni già esposte al punto 1.2. è la censura di violazione dell’art. 112 cod. proc. civ.

3. Con il terzo motivo, ancora una volta privo di indicazione di una delle cinque ipotesi del comma primo dell’art. 360 cod. proc. civ., NOME COGNOME ha prospettato la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1385, comma II cod. civ.: la Corte d’appello l’avrebbe erroneamente condannata al pagamento del doppio della caparra perché la parte attrice non avrebbe proposto domanda di recesso ma soltanto di risoluzione, con conseguente diritto al solo risarcimento del danno, da provarsi nell’ an e nel quantum , conservando in tal caso la caparra soltanto una funzione di garanzia dell’obbligazione risarcitoria da restituirsi in mancanza di condanna al risarcimento.
3.1. Anche questo motivo è inammissibile per sua formulazione. Come riportato dalla Corte territoriale nella sentenza impugnata, il Tribunale di Napoli ha, con la sentenza n.3802/2017, poi confermata in appello, dichiarato legittimo il recesso della promissaria acquirente NOME COGNOME e, in conseguenza, condannato la promittente venditrice alla corresponsione del doppio della caparra.

Come pure risulta dalla sentenza qui censurata, con il quarto motivo d’appello, NOME COGNOME aveva ugualmente contestato la decisione del Tribunale per aver riconosciuto a COGNOME il diritto a conseguire il doppio della caparra, sebbene, a suo dire, fosse stata chiesta la risoluzione del contratto e non la dichiarazione di legittimità del recesso e non fosse stata data prova del danno.

La Corte territoriale ha ritenuto infondato questo motivo, evidenziando che la dichiarazione di legittimità del recesso di COGNOME era stata pronunciata dal Tribunale in accoglimento della domanda principale da lei proposta e che alla pronuncia era seguita la condanna al pagamento del doppio della caparra versata.

Con la sua censura in ricorso, NOME COGNOME trascura interamente il contenuto e la motivazione della pronuncia impugnata e ripropone direttamente la denuncia di violazione del II comma dell’art.

1385 cod. civ. senza contestare il dato di fatto della proposizione in via principale della domanda di accertamento della legittimità del recesso.

Per questi motivi il ricorso è respinto, con conseguente condanna della ricorrente NOME COGNOME al rimborso delle spese processuali in favore di NOME COGNOME, liquidate in dispositivo in relazione al valore.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna NOME COGNOME al pagamento, in favore di NOME COGNOME, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 10.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte suprema di Cassazione del 26 marzo 2025.

La Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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