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Canone locazione commerciale: no al blocco unilaterale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1341/2024, ha chiarito che la sospensione unilaterale del pagamento del canone locazione commerciale durante il lockdown Covid-19 costituisce un grave inadempimento. Se il conduttore non dimostra di aver attivamente cercato una rinegoziazione del contratto con il locatore, la risoluzione del contratto è legittima. Nel caso di specie, il ricorso del conduttore è stato dichiarato inammissibile per motivi procedurali, confermando la decisione della Corte d’Appello che aveva già sancito la gravità della sua condotta.

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Canone Locazione Commerciale e Covid: Sospensione Illegittima Senza Rinegoziazione

L’emergenza pandemica ha sollevato complesse questioni legali, specialmente riguardo ai contratti di locazione. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 1341/2024) offre chiarimenti cruciali sul tema del canone locazione commerciale, stabilendo che la sospensione unilaterale dei pagamenti da parte del conduttore durante il lockdown, senza un comprovato tentativo di rinegoziazione, costituisce un grave inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto.

I Fatti del Caso: Sospensione del Canone e Risoluzione del Contratto

La vicenda ha origine dalla controversia tra il locatore di un immobile ad uso commerciale e il conduttore, titolare di un’attività di toelettatura per cani. A seguito delle misure restrittive imposte per l’emergenza Covid-19, che hanno comportato la chiusura forzata dell’esercizio, il conduttore ha sospeso il pagamento dei canoni relativi al secondo trimestre del 2020. Il locatore ha quindi ottenuto un decreto ingiuntivo per il recupero delle somme non pagate.
Il conduttore si è opposto, sostenendo che la chiusura imposta per legge giustificasse la sospensione dei pagamenti, invocando le normative emergenziali e l’eccessiva onerosità sopravvenuta. Il Tribunale di primo grado ha rigettato l’opposizione, condannando il conduttore al pagamento e dichiarando la risoluzione del contratto per grave inadempimento.

La Decisione della Corte d’Appello

In secondo grado, la Corte d’Appello di Brescia ha parzialmente riformato la sentenza. Pur confermando la risoluzione del contratto per il mancato pagamento dei canoni nel periodo del lockdown, ha riconosciuto la legittimità della sospensione dei pagamenti per il periodo successivo, a causa di un allagamento che aveva reso l’immobile inagibile.
Il punto cruciale della decisione è stato che, sebbene le norme emergenziali imponessero una valutazione della condotta del debitore, non costituivano una causa automatica di esclusione della responsabilità. La Corte ha sottolineato che il conduttore non aveva provato di aver avviato contatti con il locatore per rinegoziare il canone o ottenerne una sospensione temporanea, optando invece per una sospensione unilaterale in autotutela. Tale comportamento è stato ritenuto un inadempimento grave.

L’Analisi della Cassazione e il canone locazione commerciale

Il conduttore ha presentato ricorso in Cassazione, basandolo su tre motivi principali: l’omesso esame di documenti che avrebbero provato i tentativi di contatto, la violazione delle norme emergenziali e del principio di buona fede, e l’errata valutazione della gravità dell’inadempimento.
La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. Il primo motivo è stato respinto a causa della cosiddetta “doppia conforme”: le sentenze di primo e secondo grado erano arrivate alla medesima conclusione, precludendo un riesame dei fatti in Cassazione. Inoltre, il ricorrente non aveva adeguatamente dimostrato che i documenti fossero stati oggetto di discussione nei precedenti gradi di giudizio.
Anche gli altri due motivi sono stati giudicati inammissibili perché, invece di formulare una critica specifica e pertinente alla sentenza d’appello, si limitavano a una generica ricostruzione del quadro normativo, senza confrontarsi con le ragioni concrete della decisione, ovvero la mancanza di prova di una richiesta di rinegoziazione e la protrazione dell’inadempimento ben oltre il periodo di lockdown.

Le Motivazioni della Decisione

Il principio giuridico che emerge con forza dall’ordinanza è che l’impatto della pandemia e delle conseguenti misure restrittive sul sinallagma contrattuale non conferisce al conduttore un diritto automatico e incondizionato di sospendere il pagamento del canone. Tali circostanze eccezionali, pur alterando l’equilibrio del contratto, fanno sorgere un obbligo per le parti, basato sul principio di buona fede e correttezza (artt. 1375 c.c.), di collaborare per ricondurre il contratto a equità.
Il conduttore, pertanto, non può limitarsi a interrompere i pagamenti, ma ha l’onere di attivarsi per cercare un accordo con il locatore, proponendo una riduzione temporanea del canone o una sua sospensione. L’inerzia e la successiva sospensione unilaterale integrano un comportamento contrario a buona fede e costituiscono un inadempimento sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto, come previsto dall’art. 1455 c.c. La Corte ha implicitamente confermato che la responsabilità di avviare il dialogo ricade sulla parte che subisce il pregiudizio maggiore, ovvero il conduttore.

Conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale fondamentale per la gestione delle locazioni commerciali in contesti di crisi. Per i conduttori, emerge la chiara indicazione che non è possibile sospendere autonomamente il pagamento del canone, anche di fronte a chiusure imposte per legge. È imperativo documentare ogni tentativo di comunicazione e rinegoziazione con il locatore, preferibilmente tramite canali formali come la PEC o raccomandate. Per i locatori, la decisione ribadisce la solidità della loro posizione in caso di inadempimento, a condizione che la condotta del conduttore sia caratterizzata da un’ingiustificata inerzia e da un’azione unilaterale. La via maestra rimane sempre quella del dialogo e della rinegoziazione collaborativa per preservare il rapporto contrattuale.

È possibile sospendere unilateralmente il pagamento del canone di locazione commerciale a causa di un lockdown imposto dalla legge?
No. Secondo la Corte, la normativa emergenziale non costituisce di per sé una causa di esclusione della responsabilità. Il conduttore non può sospendere il pagamento con un’azione unilaterale, ma deve attivarsi per rinegoziare il canone con il locatore.

Cosa deve fare un conduttore in difficoltà a causa di eventi eccezionali come una pandemia per evitare la risoluzione del contratto?
Il conduttore deve dimostrare di aver preso contatti con il locatore per ottenere una sospensione temporanea del pagamento del canone o una sua rinegoziazione. L’onere di avviare il dialogo e cercare una soluzione condivisa, basata sul principio di buona fede, ricade su di lui per evitare di essere considerato gravemente inadempiente.

Perché il ricorso del conduttore è stato dichiarato inammissibile dalla Corte di Cassazione?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile principalmente per ragioni procedurali. In primo luogo, a causa della preclusione della “doppia conforme”, che impediva il riesame dei fatti già valutati conformemente dai primi due gradi di giudizio. In secondo luogo, perché i motivi del ricorso erano generici e non contenevano una critica specifica e pertinente alle ragioni della sentenza d’appello.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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