Canone di locazione: legittimo l'aumento concordato

Una società alberghiera ha contestato gli aumenti del canone di locazione concordati in un secondo momento rispetto al contratto originario, sostenendo la violazione dei limiti di legge. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che un aumento del canone di locazione è legittimo se giustificato da una rinegoziazione complessiva del rapporto, come nel caso di importanti migliorie apportate all’immobile, e non costituisce un mero espediente per eludere le norme sull’adeguamento Istat.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Canone di Locazione: Quando l’Aumento Concordato è Legittimo?

La determinazione del canone di locazione per gli immobili ad uso commerciale è spesso al centro di complesse questioni legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti sulla validità degli accordi che modificano il canone nel corso del rapporto. La Corte ha stabilito che un aumento è legittimo se inserito in una rinegoziazione complessiva del contratto, ad esempio a fronte di significativi lavori di ammodernamento dell’immobile, e non rappresenta un mero tentativo di aggirare i limiti legali sull’adeguamento Istat.

I Fatti del Caso: Una Lunga Controversia su un Contratto di Locazione Alberghiera

La vicenda trae origine da un contratto di locazione stipulato nel 1986 per una grande struttura alberghiera. Il canone era originariamente parametrato al fatturato dell’hotel. Nel 2003, le parti stipularono un nuovo accordo che modificava profondamente il calcolo: fu introdotto un canone fisso fino al 2006, seguito da un meccanismo di aumento annuale basato al 100% sulla variazione Istat. Questo accordo era legato all’impegno della proprietà di contribuire a importanti opere di miglioria dell’hotel.

Dopo aver comunicato la volontà di non rinnovare il contratto alla sua scadenza nel 2015, la società di gestione alberghiera ha avviato un’azione legale. L’obiettivo era ottenere la dichiarazione di nullità dell’accordo del 2003, sostenendo che l’aumento del canone violasse l’articolo 79 della Legge 392/1978, e la restituzione delle somme versate in eccesso.

Il Percorso Giudiziario e la Validità del Canone di Locazione Modificato

Il Tribunale di primo grado aveva parzialmente accolto le richieste della società alberghiera, dichiarando nulla la clausola di rivalutazione per la parte eccedente il limite legale del 75% della variazione Istat.

Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato la prospettiva, rigettando l’impugnazione. I giudici di secondo grado hanno ritenuto che la modifica del canone di locazione non fosse un semplice adeguamento, ma parte di una più ampia rinegoziazione contrattuale. Tale rinegoziazione era giustificata dall’esecuzione di importanti opere di ammodernamento che avevano ampliato la prestazione originaria della parte locatrice, aumentando il valore dell’immobile.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, investita della questione, ha dichiarato inammissibili tutti i motivi di ricorso presentati dalla società alberghiera, confermando di fatto la decisione della Corte d’Appello. Le motivazioni sono sia di natura procedurale che sostanziale.

L’Autonomia Contrattuale nella Determinazione del Canone

Pur dichiarando il ricorso inammissibile per ragioni tecniche, la Corte ha colto l’occasione per ribadire i principi consolidati in materia. Ha chiarito che l’articolo 79 della Legge sull’equo canone mira a impedire che, nel corso del rapporto, il locatore imponga aumenti non previsti, approfittando della posizione di debolezza del conduttore.

Tuttavia, questo divieto non limita la libertà delle parti di stipulare, in un momento successivo alla conclusione del contratto, accordi novativi o integrativi. Se un aumento del canone si inserisce in un nuovo accordo che modifica l’equilibrio delle prestazioni (il cosiddetto sinallagma), ad esempio perché il locatore si impegna a realizzare opere che migliorano significativamente l’immobile, tale pattuizione è pienamente legittima. L’aumento non è visto come un’elusione dei limiti Istat, ma come il giusto corrispettivo per una prestazione nuova e aggiuntiva.

L’Inammissibilità dei Motivi di Ricorso

Dal punto di vista strettamente processuale, la Corte ha ritenuto il ricorso inammissibile perché i motivi erano formulati in modo generico e non si confrontavano specificamente con le argomentazioni dettagliate della sentenza d’appello. In particolare, il ricorrente aveva criticato affermazioni isolate senza considerare il contesto complessivo della motivazione. Inoltre, le censure relative a un successivo accordo del 2012 sono state respinte perché basate su fatti e domande nuove, introdotte per la prima volta in appello, in violazione delle regole processuali.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione rafforza un principio fondamentale per le locazioni commerciali: l’autonomia contrattuale consente alle parti di modificare il canone di locazione anche in misura significativa, a condizione che ciò avvenga all’interno di una rinegoziazione che alteri l’equilibrio originario del contratto. Un aumento è valido se è la contropartita di nuovi vantaggi per il conduttore, come il godimento di un immobile ristrutturato e più funzionale. La decisione sottolinea anche l’importanza del rigore tecnico nella redazione dei ricorsi per cassazione, che devono contestare puntualmente la ratio decidendi della sentenza impugnata e non possono fondarsi su elementi non discussi nei precedenti gradi di giudizio.

È possibile concordare un aumento del canone di locazione commerciale durante il rapporto contrattuale?
Sì, la Corte di Cassazione conferma che le parti possono liberamente accordarsi per un aumento del canone attraverso una pattuizione successiva alla stipula del contratto. Tale accordo è valido se non ha il solo scopo di eludere i limiti legali sull’adeguamento Istat, ma si inserisce in una rinegoziazione complessiva del rapporto.

A quali condizioni un accordo successivo di aumento del canone è considerato legittimo?
L’accordo è legittimo quando l’aumento è giustificato da un nuovo equilibrio tra le prestazioni delle parti. Ad esempio, è valido se costituisce il corrispettivo per importanti opere di miglioramento e adeguamento dell’immobile eseguite dal locatore, che aumentano il valore del bene e la sua fruibilità per il conduttore.

Perché il ricorso della società alberghiera è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile principalmente per vizi procedurali. I motivi di impugnazione erano troppo generici, non criticavano in modo specifico e completo le argomentazioni della sentenza d’appello e introducevano per la prima volta elementi e domande nuove, che non erano state oggetto del giudizio di primo grado.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 32767 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 32767 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26687/2021 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE UNICO, in persona del Presidente del C.d.A. e legale rappresentante pro tempore, NOME COGNOME, e RAGIONE_SOCIALE, in persona

dell’Amministratore Delegato e legale rappresentante pro tempore, NOME COGNOME, elettivamente domiciliate in INDIRIZZO, presso lo RAGIONE_SOCIALE, rappresentate e difese anche disgiuntamente, dagli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrenti-

Avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 90/2021 depositata il 22/03/2021 Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/10/2023

dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

la ricorrente RAGIONE_SOCIALE, oggi RAGIONE_SOCIALE, titolare di una catena alberghiera di cui faceva parte anche l’RAGIONE_SOCIALE, sito in Milano, ottenuto in locazione da RAGIONE_SOCIALE, con ricorso ex art. 447bis cod.proc.civ., conveniva in giudizio RAGIONE_SOCIALE (d’ora in avanti RAGIONE_SOCIALE), alla quale RAGIONE_SOCIALE aveva trasferito la gestione e l’usufrutto dell’RAGIONE_SOCIALE, e RAGIONE_SOCIALE, società di gestione del fondo immobiliare RAGIONE_SOCIALE, subentrata ad RAGIONE_SOCIALE a far data dal 23/12/2015 nella posizione di locatrice, adducendo che:
il contratto di locazione intercorso con RAGIONE_SOCIALE nel 1986 aveva commisurato il canone annuale al 15% del fatturato, ove fosse risultato occupato il 60% delle camere, al 20%, nel caso di occupazione delle camere compresa tra il 60,01% e l’80%, e al 30%, nel caso di occupazione media superiore all’80,1%;

nel 2003 era stato stipulato un nuovo accordo con NOME che aveva comportato un ricalcolo del canone originario: fino a tutto il 2006 era stato previsto un canone annuale fisso, a partire dal 2007 era stata pattuita la corresponsione dello stesso canone del 2006 aumentato annualmente del 100% delle variazioni RAGIONE_SOCIALE, ed era

stato concordato un ulteriore incremento a partire dall’1/1/2004, pari al 5% delle somme corrisposte da RAGIONE_SOCIALE, quale contributo per la realizzazione di una serie di migliorie apportate all’RAGIONE_SOCIALE;

in data 26 giugno 2014 RAGIONE_SOCIALE aveva comunicato di non voler rinnovare il contratto alla scadenza del 31/12/2015;

in vista di una eventuale rinnovazione del contratto con NOME, che sarebbe subentrata ad NOME il 31/12/2015, era stato convenuto un differimento del termine di riconsegna dell’RAGIONE_SOCIALE;

-in data 26 gennaio 2016 RAGIONE_SOCIALE si offriva di restituire l’RAGIONE_SOCIALE, non essendo le trattative andate a buon fine;

alla data pattuita -22/2/2016 –NOME rifiutava di accettare la consegna, avvenuta solo in data 18/3/2016;

RAGIONE_SOCIALE, assumendo di avere diritto alla restituzione di consistenti importi pagati in esecuzione dell’accordo del 2003, ma non dovuti, si rivolgeva al Tribunale di Milano, chiedendo la condanna di COGNOME alla restituzione di euro 5.751.819,00, corrisposti a titolo di incremento del canone di locazione, e di euro 187.990,00, per rivalutazione RAGIONE_SOCIALE, nonché la condanna di COGNOME a restituire l’importo di euro 8.336,92, ritenuto un aumento indebito del canone dal 23/12/2015 al 31/12/2015, e di euro 32.518,62, versati a titolo di incremento dell’indennità di occupazione dall’1/1/2016 a 15/2/2016;
RAGIONE_SOCIALE promuoveva, altresì, opposizione avverso il decreto n. 8642/2017 con cui le era stato ingiunto il pagamento dell’indennità di occupazione dell’RAGIONE_SOCIALE per il periodo 16/02/2016 -18/3/2016 e del canone di locazione residuo per il periodo 23/12/201531/12/2015, oltre all’indennità di occupazione di un altro complesso alberghiero;

il Tribunale di Milano, riunito il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, con sentenza n. 2564/19, accertava la nullità della clausola di rivalutazione annuale del canone prevista nell’accordo

del 2003, perché eccedente la soglia massima prevista dalla legge, pari al 75%, e per l’effetto condannava Ere a restituire la somma di euro 46.998,00; dichiarava non dovuta l’indennità di occupazione dell’RAGIONE_SOCIALE dal 16/12/2016 al 18/03/2016 e dall’1/1/2016 al 15/2/2016, per l’effetto, revocava il decreto ingiuntivo opposto; condannava RAGIONE_SOCIALE a pagare ad COGNOME l’importo di euro 17.164,78 a titolo di residuo canone di locazione e di indennità di occupazione del complesso alberghiero RAGIONE_SOCIALE;
la Corte d’appello di Milano, dinanzi alla quale RAGIONE_SOCIALE promuoveva impugnazione, con la sentenza n. 90/2021, resa pubblica in data 22/03/2021, ha rigettato l’appello;

in particolare, ai fini che ancora interessano in questa sede, con la sentenza impugnata ha ritenuto che la modifica del canone di locazione era stata concordata tra le parti, a seguito dell’esecuzione di importanti opere di adeguamento innovativo della struttura alberghiera e della realizzazione di nuovi servizi per adeguare l’RAGIONE_SOCIALE allo standard quantitativo richiesto dal mercato, e che era da considerare giustificata in ragione dell’ampliamento della originaria prestazione della locatrice; ha ritenuto inammissibile la richiesta di rilevare d’ufficio la nullità della scrittura privata del 2012 applicata tra le parti dall’1/1/2021 al 31/12/2005, con conseguente richiesta di restituzione dell’importo di euro 1.916.165,00, perché basata su circostanze non dedotte nel ricorso introduttivo; parimenti non ha pronunciato sulla domanda di ripetizione dell’indebito proposta, in via subordinata, per il caso di ritenuta validità della scrittura privata del 2003, perché fondata non sulla invalidità e/o mancanza di causa del pagamento, ma sull’erronea applicazione del termine di validità della scrittura, e perché la pretesa non era la restituzione della differenza tra il corrispettivo originario e quello modificato, ma la differenza tra quanto pagato e quanto dovuto sulla scorta della reinterpretazione degli accordi impugnati;
RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione di detta sentenza, sulla base di tre motivi;

resistono con controricorso RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE;

la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis 1 cod.proc.civ.;

il Pubblico Ministero non ha depositato memoria; entrambe le parti hanno depositato memoria.

Considerato che:

con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 79 della l. n. 392/1978;

la statuizione della Corte d’appello che ha ritenuto giustificata la modifica del canone originariamente previsto sarebbe nulla, secondo quanto prospettato, per violazione dell’art. 79 della l. n. 392/1978 e sarebbe in contrasto con la giurisprudenza di legittimità che ammette la possibilità di incrementare il canone originariamente previsto, purché l’aumento sia ancorato ad elementi oggettivi e predeterminati idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma;

in sostanza, al giudice a quo si rimprovera di non avere accertato se l’aumento del canone fosse stato ancorato ad elementi oggettivi e predeterminati e, in aggiunta, di non avere preteso la prova, da parte di NOME e di NOME, del se le migliorie sull’immobile avessero inciso sulla possibilità di praticare un prezzo maggiore per le camere e se l’aumento del canone vi fosse stato parametrato, statuendo apoditticamente che le innovazioni apportate all’immobile locato giustificavano un aumento del canone allo scopo di riequilibrare il sinallagma;
la Corte territoriale non avrebbe neppure tenuto conto che i costi per realizzare le migliorie erano stati eseguiti a sue spese, con la conseguenza che il previsto aumento del canone si era risolto in un vantaggio esclusivamente per la locatrice, che avrebbe recuperato

più di 5 milioni di euro dell’indennità versatele per realizzare le opere, a prescindere dalla mancata allegazione di pressioni o imposizioni; tantomeno avrebbe ben colto che la vera natura dell”accordo del 2003, il quale aveva tutti gli elementi essenziali del contratto di appalto (p. 15);

ulteriore doglianza della ricorrente riguarda la motivazione della sentenza impugnata, giudicata apparente -perché la Corte d’appello si sarebbe limitata, come già il Tribunale, a ritrascrivere gli accordi intercorsi tra le parti, senza alcun sindacato di merito sull’aumento del canone, sulla sua proporzionalità e opportunità -apodittica ed errata -perché il fatto che le parti avessero dichiarato di avere liberamente negoziato l’accordo e che l’incremento del canone era giustificato dal mutamento delle circostanze di fatto non esimeva il giudicante dall’obbligo di valutare in concreto la legittimità/proporzionalità dell’aumento del canone, considerando che il locatore ha una maggiore forza contrattuale con cui può costringere il conduttore ad accettare condizioni ‘di cui si dice soddisfatto solo per non patire le ritorsioni del locatore e per il timore di danni peggiori’ -;
il motivo è inammissibile per l’assorbente ragione che, a fronte di una motivazione che la Corte milanese ha enunciato diffondendosi dopo le prime quattro righe della pag. 7 sino all’inizio del par. 8 a pag. 9 (cui appartengono le ultime undici righe della pagina stessa), assume come oggetto di critica -pag. 12 del ricorso, par. 25 -due brevi proposizioni che assegna alla sentenza impugnata, ma che non trovano riscontro alcuno in dette pagine;

ne segue in primo luogo che il motivo, per come articolato, non si parametra alla motivazione della sentenza impugnata e per ciò solo è inammissibile alla stregua del consolidato principio di diritto di cui a Cass. 11/01/2005, n. 359 ribadito, ex multis , da Cass., Sez. Un., 20/03/2017, n. 7074, in motivazione espressa, sebbene non massimata sul punto: ‘il motivo d’impugnazione è rappresentato

dall’enunciazione, secondo lo schema normativo con cui il mezzo è regolato dal legislatore, della o delle ragioni per le quali, secondo chi esercita il diritto d’impugnazione, la decisione è erronea, con la conseguenza che, in quanto per denunciare un errore bisogna identificarlo e, quindi, fornirne la rappresentazione, l’esercizio del diritto d’impugnazione di una decisione giudiziale può considerarsi avvenuto in modo idoneo soltanto qualora i motivi con i quali è esplicato si concretino in una critica della decisione impugnata e, quindi, nell’esplicita e specifica indicazione delle ragioni per cui essa è errata, le quali, per essere enunciate come tali, debbono concretamente considerare le ragioni che la sorreggono e da esse non possono prescindere, dovendosi, dunque, il motivo che non rispetti tale requisito considerarsi nullo per inidoneità al raggiungimento dello scopo. In riferimento al ricorso per Cassazione tale nullità, risolvendosi nella proposizione di un ‘non motivo’, è espressamente sanzionata con l’inammissibilità ai sensi dell’art. 366 n. 4 cod. proc. civ.’;
si rileva, altresì, che al par. 31 della pag. 16 si deduce che sarebbe errata, alla luce della giurisprudenza di questa Corte, un’affermazione che la sentenza avrebbe fatto a pag. 8, ma che ivi nuovamente non si rinviene;

peraltro, se anche le due brevi proposizioni assunte ad oggetto di critica a pag. 12 fossero state rinvenibili nella motivazione, il motivo sarebbe stato non meno inammissibile, atteso il tessuto motivazionale del provvedimento impugnato, come si è detto, risulto ben più articolato;

analogamente, deve concludersi quanto alla censura contenuta a pag. 16, perché quand’anche si ipotizzasse che l’indicazione della pag. 8 sia frutto di errore materiale e che oggetto di confutazione sia invece l’affermazione che figura a pag. 9 della sentenza, come parte della seconda proposizione in essa interamente enunciata, la proposizione successiva della sentenza impugnata spiega

chiaramente le ragioni per cui il giudice a quo ha condiviso il provvedimento del Tribunale e le ricorrenti se ne disinteressano;

va aggiunto che le considerazioni in iure che il motivo svolge risultano del tutto astratte, perché non sono correlate alla vicenda per cui è causa;

-nel caso di specie, innanzitutto, deve rilevarsi che non è in contestazione il fatto che le parti avessero convenuto al momento della stipulazione dell’originario contratto una differenziazione successiva per periodi temporali del canone – la controversia non verte, infatti, sulla determinazione del canone attraverso il contratto del 1986, ma sulla facoltà delle parti di determinare, attraverso un accordo successivo (l’accordo del 2003), un aumento del canone originario; in aggiunta, deve tenersi conto del fatto questa Corte regolatrice ha preso le distanze dalla impostazione restrittiva invocata dal RAGIONE_SOCIALE (cfr. in tal senso ampliter Cass . 26/09/2019, n. 23986), perché non avente una giustificazione logico sistematica, ma risultando il ‘ frutto di una distorta lettura, tralaticiamente tramandatasi nel tempo, della massima tratta da uno dei primi arresti che si sono occupati del problema’ , cioè Cass. 03/08/1987, n. 6695;
la posizione della giurisprudenza di legittimità è, infatti, ispirata da un approccio assai liberale che prende le mosse dal rilievo che “nelle locazioni non abitative, le parti sono libere di determinare il canone, pur non potendolo “aggiornare” nel corso del rapporto, se non nei limiti di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 32″ e che “tale libertà comporta anche il diritto di predeterminare l’importo del canone in misura variabile, e se del caso crescente, di anno in anno, purché ciò avvenga in sede di conclusione del contratto; non per effetto di nuovi accordi stipulati nel corso del rapporto, allorché la posizione del conduttore è indubbiamente più debole rispetto a quella del locatore, a causa degli oneri e delle diseconomie normalmente inerenti all’esigenza di spostare la sede dell’attività
(per effetto di un’eventuale incombente disdetta o per altro)… la legge presuppone che nelle locazioni ad uso non abitativo non operino, quanto meno all’atto della conclusione del contratto, le esigenze di tutela del conduttore che sole giustificano l’imposizione di limiti alla facoltà del proprietario di richiedere il canone ritenuto più remunerativo …. la situazione del mercato in questo settore, e la natura commerciale o professionale degli interessi perseguiti dal conduttore, fanno sì che le parti si vengano a trovare in posizione di sufficiente parità di forze e siano entrambe in grado di difendere adeguatamente i propri interessi, scegliendo liberamente se concludere o non concludere il contratto, in relazione ai sacrifici ed ai vantaggi che ne conseguono … la L. n. 392 del 1978, art. 32, sull’equo canone, non impone affatto la limitazione agli aumenti del canone…. Nel consentire infatti l’aggiornamento del canone solo nella misura corrispondente al 75% degli incrementi dell’indice dei prezzi al consumo, si riferisce appunto solo all’aggiornamento legato alle variazioni del potere di acquisto della moneta ed, atteso il suo carattere eccezionale, non può essere estesa per via di interpretazione analogica al di fuori del predetto settore e con riferimento ad altre clausole contrattuali che, conformemente alla comune volontà delle parti, siano volte ad incrementare il corrispettivo della locazione in relazione ad eventi diversi dalla svalutazione monetaria”;
il precedente del 1987 non aveva, dunque, condizionato la differenziazione del canone alla prova che gli incrementi dello stesso fossero ancorati a parametri predeterminati, invitando, peraltro, a non confondere “tra i concetti di aumento del canone (di locazione dello stesso immobile secondo contratti succedentisi nel tempo, anche per via di rinnovazione); di determinazione differenziata del canone (correlativamente a periodi compresi nella durata del medesimo rapporto contrattuale) e di aggiornamento del canone (in dipendenza della perdita del potere di acquisto della
moneta verificatasi durante la pendenza del medesimo rapporto contrattuale); “l’aumento” implica un accrescimento non solo dell’espressione monetaria ma anche del valore reale del corrispettivo, dovuto dal conduttore, mentre “l’adeguamento” importa soltanto una variazione della quantità monetaria, fermo rimanendo il suo valore effettivo: Cass. 10/11/2016, n. 22909);

nonostante la legislazione vincolistica del 1978 abbia introdotto la predeterminazione legale del livello massimo del canone di locazione per gli immobili adibiti ad uso abitativo, secondo parametri oggettivi, ‘rimase viva l’esigenza di salvaguardare l’equilibrio economico effettivo tra prestazione e controprestazione a fronte nella sopravvenienza, in pendenza del rapporto a durata vincolata, di elementi influenti su detto equilibrio, e si ebbe cura di distinguere “l’aggiornamento” (art. 24) da “l’adeguamento” del canone (art. 25) a seconda che il mutamento avesse inciso sul potere di acquisto della moneta, e cioè sul valore reale della prestazione del conduttore, oppure su parametri e coefficienti correttivi ex artt. 13 e 15, e cioè sul valore reale della prestazione del locatore’; sebbene, in materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la determinazione convenzionale del canone sia rimessa all’incontro della libera volontà delle parti, secondo le leggi di mercato, “sia per amore di simmetria, sia in considerazione dei problemi connaturati alla notevole durata del rapporto locatizio, venne introdotto l’art. 32 poi sostituito dal D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9sexies, convertito con modificazioni dalla L. 5 aprile 1985, n. 118, di portata assai più liberale’, con il quale “Si resta comunque e sempre, nel campo del vero e NOME aggiornamento del canone che, con costante precisione terminologica, il legislatore utilizza per individuare il fenomeno del mantenimento (almeno tendenziale) del valore reale della prestazione del conduttore -incidente sull’equilibrio del sinallagma – nonostante la variabilità della sua
espressione monetaria in dipendenza della flessione nel tempo del potere di acquisto della lira”;

in altri termini, ciò non ha nulla a che vedere ‘con il diverso campo della incondizionata facoltà per le parti … di assicurare al locatore un corrispettivo maggiore… rispetto a quello goduto in occasione di un precedente rapporto contrattuale (e cioè un aumento del canone in senso NOME); oppure di assicurare al locatore un corrispettivo crescente – sempre in termini di valore reale durante l’arco di svolgimento dello stesso rapporto … È invero di agevole intuizione che il valore locativo dello stesso immobile urbano adibito ad uso commerciale possa – durare la non breve e non riducibile durata legale minima del rapporto locatizio subire variazione in dipendenza dello sviluppo urbano, della dotazione di maggiori servizi nella zona, della concentrazione di immobili destinabili ad uso concorrenziale, o di altri infiniti fattori estrinsechi … Di essi non può essere interdetto ai contraenti di tenere il debito conto ai fini dell’accordo sul corrispettivo, nel senso di rendere compartecipe il locatore dell’incremento nel tempo della redditività da posizione dell’immobile locato, attraverso meccanismi o formule di accrescimento del valore reale del canone ancorati a parametri certi e determinati (non escluso quello rappresentato dal volume degli affari del commerciante conduttore)’;
per finire, le parti sono libere di prevedere al momento della stipulazione del contratto aumenti differenziati del canone per frazioni di tempo, purché non perseguano solo lo scopo di neutralizzare gli effetti negativi della svalutazione monetaria (con eventuale surrettizia elusione, sanzionabile ai sensi dell’art. 79, dei limiti quantitativi posti dall’art. 32 in esame), oppure possono accordarsi, con un accordo novativo, per un aumento del canone che tenga conto della maggiore fruttuosità in termini reali del ceduto godimento dell’immobile;
deve escludersi che l’autonomia contrattuale possa essere condizionata dalla necessità di ancorare gli aumenti del canone a elementi predeterminati, giacché le parti conservano comunque la libertà di assicurare al locatore un corrispettivo crescente – sempre in termini di valore reale – durante l’arco di svolgimento dello stesso rapporto, sia prevedendo il pagamento di rate quantitativamente differenziate, sia il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, sia, in termini, più generali la possibilità di adeguare il canone aumentandolo o riducendolo al sopravvenuto mutamento del valore locatizio dell’immobile o di altre circostanze sopravvenute, per effetto di accordi novativi/integrativi di quello iniziale; la sanzione della nullità prevista dall’art. 79 della legge n. 392 del 1978 per le pattuizioni dirette ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto o altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone, avendo lo scopo di impedire che il conduttore sia indotto ad accettare condizioni che ledono i suoi diritti pur di assicurarsi il godimento dell’immobile, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non può essere estesa, pertanto, agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che già si trova nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili (Cass. 18/01/2002, n. 537) né agli accordi novativi dell’originario contratto che non siano esclusivamente volti ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello inizialmente previsto (Cass. 15/04/2011, n. 8733 che ha ritenuto nullo l’accordo successivo a quello originario avente l’esclusiva finalità di accordare al locatore un aumento del canone);nel caso di specie, l’accordo del 2003 non aveva soltanto determinato l’aumento del canone, ma anche l’insorgenza di altre reciproche obbligazioni di facere e di dare –
che aveva portato ad una rinegoziazione, i cui effetti avevano inciso anche sulla misura del canone sì da adeguarlo alla sopravvenuta nuova condizione dell’immobile; circostanza questa che non è messa in discussione da parte ricorrente; al riguardo si osserva che questa Corte ha affermato che in tema di locazione di immobile ad uso non abitativo vige il principio della libertà di determinazione del canone, per cui, tendendo la L. n. 392 del 1978, art. 79, a garantire l’equilibrio sinallagmatico del contratto secondo la valutazione operata dal legislatore, non sono stati imposti limiti all’autonomia negoziale con riguardo alla previsione di un canone in misura inferiore a quella originariamente concordata, ove la stessa trovi la sua giustificazione nella rinuncia, da parte del conduttore, ai diritti a lui derivanti dal contratto di locazione, relativamente alla prelazione e, conseguentemente, al riscatto ed all’indennità di avviamento commerciale (Cass.29/04/2015, n. 8705);
con il secondo motivo il RAGIONE_SOCIALE imputa alla Corte d’appello di essere incorsa nella violazione e/o falsa applicazione dell’art. 79 della l. n. 392/1978 e degli artt. 112, 418 e 420 cod.proc.civ.;

la ricorrente sostiene che Ere aveva eccepito con la comparsa di costituzione in primo grado che nel 2012 era stato stipulato un nuovo accordo con cui era stato nuovamente determinato il canone al fine di ridurlo, rispetto a quello determinato con la scrittura privata del 2003, e di adeguarlo alle nuove esigenze; a detta eccezione, con la memoria, aveva replicato che lo sconto sul canone nullo non lo rendeva valido e che anche il canone rideterminato nel 2012 avrebbe dovuto considerarsi nullo; inoltre, l’assunto secondo cui il canone nel 2012 sarebbe stato ridotto era falso, perché, come dedotto con la memoria del 30/6/2018, il canone era stato aumentato; per tale ragione aveva chiesto che il tribunale condannasse, dopo aver accertato d’ufficio la nullità della
scrittura privata del 2012, Ere e RAGIONE_SOCIALE a restituire l’indebito, pari ad euro 1.916.165,00, maturato nel quinquennio 2011-2015;

la Corte d’Appello, ritenendo nuove le circostanze sulla scorta delle quali era stata chiesta la nullità della scrittura privata del 2012 e non dimostrato che detta scrittura avesse comportato un aumento del canone, sarebbe incorsa nella violazione della giurisprudenza di legittimità che riconosce al giudice il poteredovere di rilevare dai fatti allegati e provati o comunque emergenti ex actis ogni nullità, anche se diversa da quella prospettata dalle parti, con il solo limite del giudicato; contesta che chiedendo alla corte d’appello di pronunciarsi d’ufficio sulla nullità della scrittura privata del 2016 abbia ‘introdotto elementi nuovi su circostanze che non erano state dedotte nel ricorso introduttivo e di conseguenza abbia modificato le conclusioni’, perché nel ricorso in appello aveva chiesto di accertare e dichiarare la nullità delle scritture del 2003 e de 2012 e di condannare COGNOME a restituirle euro 1.916.165,00 pagati in esecuzione della scrittura privata del 2016, riproponendo la stessa richiesta respinta dal tribunale; né sarebbe corretto che non era stato dimostrato l’aumento del canone per effetto della scrittura privata del 2012; la corte d’appello avrebbe travisato i fatti, perché la scrittura privata del 2012 avrebbe introdotto un canone unico pari al 20% del totale dei ricavi realizzati in ciascuna annualità (art. 1.1.), salva la possibilità per RAGIONE_SOCIALE di proporre una diversa misura della percentuale tra le varie strutture alberghiere, fermo restando che l’importo totale dei canoni non avrebbe potuto essere inferiore al 20% dei maggiori ricavi negli anni 2010 e 2011 di tutti i complessi ricettivi e che spettava ad Ere autorizzare le diverse percentuali proposte da RAGIONE_SOCIALE;
di conseguenza, la ricorrente insiste con la nullità della scrittura privata del 2012 per avere scontato un canone nullo, deduce la nullità per avere incrementato il canone rispetto a quello del 1986,

per avere determinato dal 2011 al 2015 un aumento del canone privo di causa;

il motivo -premesso che le critiche alla motivazione sono svolte nel paragrafo 41 – non può essere accolto;

la prima censura è infondata, in quanto la Corte territoriale ha detto inammissibile la richiesta di nullità della scrittura del 2012, perché l’appellante aveva ‘con il ricorso in appello, inammissibilmente introdotto elementi nuovi e circostanze che non erano state dedotte con il ricorso introduttivo di primo grado’ e, dunque, non ha affatto violato la regola della rilevabilità anche in appello della nullità, giacché essa sussiste se il suo apprezzamento non viene fondato appunto sull’allegazione di fatti nuovi: poiché la Corte d’appello ha detto che la nullità era stata prospettata su elementi e circostanze non allegate con la domanda, la doglianza è per ciò solo infondata;
infondata è pure la doglianza con cui si sostiene che tali elementi e circostanze -peraltro non meglio identificati -erano stati dedotti con la memoria autorizzata del 30 giungo 2018; ora, se, nonostante l’assenza di riproduzione del relativo contenuto, si volesse ritenere che esso corrisponda a quanto indicato nel ricorso al par. 37, dovrebbe rilevarsi che, nel brano della memoria ivi riprodotto, si sostiene solo la tesi della nullità della scrittura del 2012 dipendente da quella della scrittura del 2003;
ebbene, consolidatasi la motivazione di rito, che era l’unica impugnabile secondo Cass., Sez. Un., 20/02/2007, n. 3840, a mente della quale ‘ Qualora il giudice, dopo una statuizione di inammissibilità (o declinatoria di giurisdizione o di competenza), con la quale si è spogliato della ” potestas iudicandi ” in relazione al merito della controversia, abbia impropriamente inserito nella sentenza argomentazioni sul merito, la parte soccombente non ha l’onere né l’interesse ad impugnare; conseguentemente è ammissibile l’impugnazione che si rivolga alla sola statuizione
pregiudiziale ed è viceversa inammissibile, per difetto di interesse, l’impugnazione nella parte in cui pretenda un sindacato anche in ordine alla motivazione sul merito, svolta ” ad abundantiam ” nella sentenza gravata’, il motivo dev’essere dichiarato inammissibile;

le argomentazioni aggiuntive con cui la Corte milanese ha valutato nel merito la questione della nullità della scrittura del 2012 si debbono ritenere enunciate in carenza di potestas iudicandi e non erano impugnabili;

in ogni caso, se pure si intendesse che la Corte milanese abbia -contraddicendo il suo precedente assunto -comunque ritenuto di esercitare il potere di valutare la nullità della scrittura del 2012, si dovrebbe rilevare che rispetto alla motivazione di esclusione della nullità, le ricorrenti non solo censurano solo una proposizione della motivazione, la penultima a pag. 12, prima del par. 12, e si disinteressano di quanto essa precede e della proposizione che segue, sicché il motivo in parte qua nuovamente impinge in inammissibilità alla stregua del principio di diritto richiamato a proposito del motivo precedente; dovrebbe osservarsi, per di più, che la critica comunque si risolve in una richiesta di valutazioni sulla quaestio facti , come emerge dalla rassegna su cui le ricorrenti si diffondono alle pagg. 23 e ss.;
con il terzo motivo la società ricorrente lamenta, ex art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., la violazione e/o falda applicazione degli artt. 112. 418 e 420 cod.proc.civ. e dell’art. 79 della l. n. 392/1978;

la censura intende investire la statuizione con cui ha ritenuto nuova la domanda di ripetizione d’indebito basata sulla scrittura privata del 2012, avendo, in prima udienza di discussione e poi in memoria del 30/6/2018, lamentato un indebito oggettivo per avere Ere conteggiato il pagamento dell’aumento del 5% per migliorie oltre l’anno 2016, nonostante l’art. 3.4 della scrittura privata del

2003 non prevedesse a partire dal 2007 e fino alla conclusione del rapporto il suddetto aumento;

la tesi prospettata è che avendo chiesto la ripetizione di tutto ciò che era stato pagato in più rispetto al contratto del 1986 la domanda di ripetizione dell’indebito derivante dall’applicazione della scrittura privata del 2012 non fosse nuova e anche se la scrittura privata del 2003 fosse valida, ma erroneamente applicata ciò non muterebbe l’oggetto della domanda, perché l’azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto corrisposto in esecuzione del contratto è sempre la ripetizione dell’indebito; del resto, non vi è -aggiunge la società ricorrente – violazione del principio della domanda quando la pretesa restitutoria venga accolta per ragioni diverse da quelle allegate dalla parte;
il motivo è inammissibile;

viene assunta a critica -par. 53 -una proposizione che si dice erroneamente esistente alle pp. 15-16; ad ogni modo, anche dopo aver correttamente individuato alla p. 14 l’oggetto della confutazione, ancora una volta detta confutazione si incentra su un passaggio del tessuto argomentativo della sentenza impugnata, disinteressandosi totalmente di quanto lo precede e di quanto lo segue;

in aggiunta, nuovamente, evocando a pag. 50 la prima udienza di discussione e la memoria del 30 giungo 2018, parte ricorrente, oltre ad essere incorsa nella violazione delle prescrizioni di cui all’art. 366, 1° comma, n. 6 cod.proc.civ., non avendo soddisfatto l’onere di riprodurre in modo diretto o indiretto gli atti processuali su cui la censura si fonda e non aver adempiuto l’onere di segnalare specificamente la loro presenza negli atti del giudizio di merito (così Cass., Sez. Un., 18/03/2022, n. 8950; Cass. 19/04/2022 , n. 12481) svolge in modo assolutamente generico deduzioni del tuto inidonee a superare la valutazione di novità del dedotto in appello;
il ricorso va dunque rigettato;

le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo;

si dà atto della ricorrenza dei presupposti processuali per porre a carico di parte ricorrente l’obbligo del pagamento del doppio contributo unificato, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 8.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso nella Camera di Consiglio del 25 ottobre 2023 dalla

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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