Cancellazione trascrizione: onere del proprietario?

Un proprietario ha citato in giudizio un Comune per i danni derivanti dalla mancata vendita di un immobile, causata dalla tardiva cancellazione della trascrizione di un provvedimento amministrativo annullato. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione di merito, stabilendo che la responsabilità del danno ricade unicamente sul proprietario. Quest’ultimo, infatti, aveva la facoltà e l’interesse ad attivarsi autonomamente per richiedere l’annotazione dell’annullamento nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2655 c.c., senza attendere l’iniziativa dell’ente. La sua inerzia ha interrotto il nesso causale, escludendo il diritto al risarcimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Cancellazione Trascrizione: di chi è la responsabilità se la vendita salta?

Un recente provvedimento della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale in materia immobiliare: a chi spetta attivarsi per la cancellazione trascrizione di un atto amministrativo annullato? La risposta potrebbe sorprendere molti proprietari. Quando un accordo di vendita sfuma a causa di una formalità non risolta nei registri pubblici, l’inerzia del proprietario può costargli il diritto al risarcimento del danno, anche se l’atto originario era stato emesso da un ente pubblico.

I Fatti del Caso

Un cittadino si era visto annullare dal Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) un provvedimento con cui il Comune aveva acquisito gratuitamente una sua proprietà. Nonostante la vittoria in sede amministrativa, la trascrizione del provvedimento pregiudizievole rimaneva iscritta nei registri immobiliari. Nel frattempo, il proprietario aveva stipulato un contratto preliminare per vendere l’immobile per una cifra considerevole, a condizione che la trascrizione venisse cancellata entro una data specifica. Purtroppo, la cancellazione non è avvenuta in tempo, il promissario acquirente si è ritirato dall’affare e la vendita è saltata.
Di conseguenza, il proprietario ha citato in giudizio il Comune, chiedendo il risarcimento dei danni per la tardiva cancellazione, ritenendola un’inadempienza dell’ente pubblico.

La Decisione della Corte d’Appello

In un primo momento, il Tribunale aveva respinto la domanda del proprietario. Tuttavia, la Corte d’Appello ha riformato la sentenza, riconoscendo la responsabilità del Comune e condannandolo a risarcire il danno per la mancata cancellazione della trascrizione pregiudizievole. Secondo i giudici di secondo grado, era onere dell’amministrazione comunale attivarsi per eliminare gli effetti dell’atto che essa stessa aveva emesso e che era stato poi annullato.

Il Ricorso in Cassazione e l’onere di cancellazione trascrizione

Il Comune non si è arreso e ha presentato ricorso in Cassazione, basando la sua difesa su un argomento cruciale. Secondo l’ente, anche il proprietario, avendo un interesse diretto e concreto, avrebbe potuto e dovuto attivarsi per la cancellazione. La legge, in particolare l’articolo 2655 del codice civile, prevede infatti che la parte interessata possa richiedere l’annotazione dell’annullamento di un atto trascritto, semplicemente presentando la sentenza del TAR al conservatore dei registri immobiliari. L’inerzia del proprietario, quindi, avrebbe contribuito in modo determinante al verificarsi del danno, se non addirittura esserne stata l’unica causa.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, ribaltando completamente la decisione della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno chiarito che la Corte territoriale aveva commesso un errore di diritto nel ritenere che solo il Comune fosse obbligato a procedere. La Suprema Corte ha sottolineato che l’articolo 2655 c.c. conferisce a chiunque vi abbia interesse la facoltà di richiedere l’annotazione di una sentenza che annulla un atto precedentemente trascritto. Non è necessario un ordine specifico del giudice in tal senso.
Il proprietario, essendo parte del giudizio amministrativo e in possesso della sentenza favorevole, era pienamente legittimato a recarsi dal conservatore dei registri immobiliari e chiedere l’annotazione, un adempimento che avrebbe risolto il problema e permesso la vendita dell’immobile. Il fatto che non lo abbia fatto è stata una sua scelta. La Corte ha concluso che il preteso danno non derivava da un’inerzia del Comune, ma unicamente dall’inerzia dello stesso proprietario. Di conseguenza, il nesso di causalità tra il comportamento dell’ente e il danno lamentato è stato interrotto, escludendo qualsiasi diritto al risarcimento.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: in seguito all’annullamento di un atto pubblico che pregiudica un immobile, il proprietario non può rimanere passivo e attendere che sia l’amministrazione a ‘pulire’ i registri immobiliari. La legge gli fornisce gli strumenti per agire direttamente e tutelare i propri interessi. L’attivismo è fondamentale: presentare tempestivamente la sentenza di annullamento per la relativa annotazione è un onere che, se non assolto, può trasformare una vittoria legale in una perdita economica, senza possibilità di rivalsa.

Dopo l’annullamento di un atto trascritto, chi ha l’onere di chiederne la cancellazione o l’annotazione nei registri immobiliari?
Secondo la Corte di Cassazione, chiunque vi abbia interesse può richiederla. Nel caso specifico, il proprietario dell’immobile, avendo ottenuto una sentenza di annullamento di un atto pregiudizievole, aveva la piena facoltà e legittimazione a procedere autonomamente all’annotazione, ai sensi dell’art. 2655 del codice civile.

L’inerzia del proprietario nel richiedere la cancellazione della trascrizione può escludere il diritto al risarcimento del danno?
Sì. La Corte ha stabilito che l’inerzia del proprietario, che avrebbe potuto attivarsi per l’annotazione della sentenza di annullamento, è stata la causa unica del danno subito (la mancata vendita dell’immobile). Questo comportamento ha interrotto il nesso di causalità con qualsiasi presunta omissione del Comune, escludendo il diritto al risarcimento.

È necessario un ordine specifico del giudice per procedere all’annotazione dell’annullamento di un atto trascritto?
No. L’articolo 2655 del codice civile non richiede un apposito ordine del giudice. L’annotazione delle sentenze che dichiarano la nullità o l’annullamento di atti precedentemente trascritti può essere richiesta ed eseguita dalla parte interessata sulla base della sola sentenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 31831 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 31831 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4313/2021 R.G. proposto da:

COMUNE COGNOME, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOMECOGNOME EMAIL che lo rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al ricorso.

–

ricorrente – contro

COGNOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (avvocato@pec.EMAIL) che lo

rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al controricorso.

–

contro

ricorrente – avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 6139/2020 depositata il 04/12/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/09/2024 dal Consigliere dr.ssa NOME COGNOME

Rilevato che

COGNOME NOME conveniva avanti al Tribunale di Civitavecchia, Sezione distaccata di Bracciano, il Comune di Bracciano, chiedendo ne fosse accertata la responsabilità in ordine alla tardiva cancellazione del provvedimento di acquisizione gratuita di una sua proprietà in Bracciano, a seguito di annullamento da parte del Tar con sentenza passata in giudicato, nonché -domanda questa non più riproposta in appelloper erronea qualificazione urbanistica dell’area, e conseguentemente di condannare il Comune al risarcimento per non aver potuto vendere la sua proprietà, come da contratto preliminare con tale COGNOME NOMECOGNOME al prezzo di euro 2.000.000,00 ed a condizione dell’avvenuta cancellazione della trascrizione dell’acquisizione, condizione non avveratasi entro la data pattuita, il che aveva determinato il recesso del promissario acquirente.
Si costituiva resistendo il Comune di Bracciano.

1.1. Con sentenza n. 59 del 6 marzo 2012 il tribunale rigettava le domande attoree.

Avverso tale sentenza COGNOME NOME proponeva appello.

Si costituiva, resistendo al gravame, il Comune di Bracciano.

2.1. Con sentenza n. 6130 del 4 dicembre 2020 la Corte d’Appello di Roma riformava l’impugnata sentenza, riconoscendo

al COGNOME il risarcimento dei danni per tardiva cancellazione della trascrizione pregiudizievole.

Avverso tale sentenza il Comune di Bracciano propone ora ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1, cod. proc. civ.

Il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni.

Parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Considerato che

Con il primo motivo il ricorrente denunzia ‘Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2668, 2655, 1227, secondo comma e 2043 cod. civ.’, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

Censura la sentenza della corte d’appello, sia perché avrebbe errato nel ritenere che l’ente non avesse adempiuto alle obbligazioni di legge, dato che, invece, il Comune di Bracciano aveva depositato determinazione dirigenziale con cui si determinava ad ottemperare alla sentenza del T.a.r. ed a provvedere alla cancellazione della trascrizione pregiudizievole, a tal fine dando incarico ad un notaio, sia perché avrebbe errato nel ritenere che l’onere della cancellazione della trascrizione incombesse soltanto al Comune di Bracciano.
Invero, siccome anche NOME COGNOME aveva interesse alla cancellazione della trascrizione, sebbene non l’avesse espressamente richiesta nel ricorrere al T.a.r. avrebbe potuto cooperare in tal senso, consegnando al conservatore la sentenza del T.a.r. in suo possesso, in quanto parte del giudizio amministrativo; non avendolo fatto, il suo comportamento avrebbe dovuto essere considerato dalla corte ai sensi e per gli effetti dell’art. 1227 cod. civ.

Ancora, sostiene il ricorrente, il COGNOME avrebbe potuto attivarsi ai sensi dell’art. 2655 cod. civ., richiedendo la annotazione nei pubblici registri dell’annullamento dell’atto amministrativo (di ablazione del fondo di sua proprietà) a seguito della sentenza emessa dal T.a.r.

1.1. Il primo motivo è fondato.

L’art. 2655 cod. civ. prevede al primo comma che ‘Qualora un atto trascritto o iscritto sia dichiarato nullo o sia annullato, risoluto, rescisso o revocato o sia soggetto a condizione risolutiva, la dichiarazione di nullità e, rispettivamente, l’annullamento, la risoluzione, la rescissione, la revocazione, l’avveramento della condizione devono annotarsi in margine alla trascrizione o all’iscrizione dell’atto’, e dunque non postula che nel caso di annullamento di un atto trascritto (nel caso di specie il provvedimento comunale di ablazione del terreno del Cimaglia) occorra un ordine del giudice di procedersi all’annotazione.
In tal senso si pone espressamente un precedente di questa Corte, correttamente evocato dal Comune ricorrente, secondo cui ‘L’annotazione delle sentenze dichiarative della nullità di atti anteriormente trascritti, di cui all’art. 2655 cod. civ., può essere chiesta ed eseguita anche senza apposito ordine del giudice’ (Cass., 14/03/1962, n. 532).

Orbene, là dove ha espressamente rilevato che ‘L’art. 2688 cod. civ., sebbene con riferimento alla cancellazione della trascrizione delle domande giudiziali, ma ad avviso di questa Corte con un ragionamento suscettibile di estensione anche al caso di specie riguardante la trascrizione di un atto amministrativo, stabilisce che la cancellazione della trascrizione delle domande e delle relative annotazioni si esegue quando è debitamente consentita dalle parti interessate ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato’ (v. p. 6), per addivenire a sostenere la tesi che l’allora appellante COGNOME non
potesse procedere di sua iniziativa a chiedere l’annotazione, la corte di merito è incorsa in un duplice errore di diritto.

Per un verso, perché a torto ha evocato l’art. 2668 cod. civ., che nel caso di specie non è e non era in alcun modo rilevante, dato che si riferisce alla cancellazione della trascrizione ‘ delle domande enunciate dagli articoli 2652 e 2653 ‘, e dunque concerne soltanto la cancellazione della trascrizione delle domande giudiziali, oltre che le particolari ipotesi indicate dal terzo e quarto comma; per altro verso, perché ha del tutto trascurato il disposto di cui all’art. 2655 cod. civ., come interpretato da questa Suprema Corte nel citato precedente del 1962, statuendo del tutto assertivamente ed infondatamente che la menzionata disposizione ‘non si presta ad essere utilizzata con riguardo ad una sentenza del giudice amministrativo che si limiti a dichiarare nel suo dispositivo l’accoglimento del ricorso e a ordinare l’esecuzione della sentenza da parte dell’organo amministrativo’ ( sic p. 6 dell’impugnata sentenza).
1.2. Parimenti errata in jure è l’ulteriore statuizione secondo cui il ricorrente non potesse procedere di sua iniziativa, sulla base della sentenza del T.a.r., a chiedere l’annotazione esibendo al conservatore la sentenza stessa.

L’esclusione di tale legittimazione, infatti, non poteva desumersi da una statuizione del T.a.r.: l’imposizione al Comune di provvedere ad eliminare gli effetti del provvedimento amministrativo, in disparte il fatto che la stessa sentenza esclude che implicasse un ordine di cancellazione -come si è detto non necessario- non escludeva affatto e non poteva escludere (a meno di una espressa statuizione della sentenza, che si sarebbe dovuta impugnare) la legittimazione dell’odierno resistente COGNOME ad avvalersi dell’art. 2655 cod. civ.
1.3. Infine, mette conto di rilevare che la motivazione enunciata all’ultima proposizione della pag. 8 dell’impugnata

sentenza, in quanto espressamente ad abundantiam , come rende manifesto l’inciso ‘ipotesi qui esclusa’, non impedirebbe l’accoglimento del motivo, ove si ritenesse non impugnata, ipotesi peraltro da escludere.

In relazione a tale passaggio motivazionale il motivo deduce la violazione dell’art. 1227, secondo comma, cod. civ.: tuttavia, la corretta considerazione della possibilità del ricorrente di attivarsi egli stesso ai sensi e per gli effetti dell’art. 2655 cod. civ. colloca il caso di specie al di fuori della portata applicativa dell’art. 1227, primo e secondo comma, cod. civ., atteso che il preteso danno è stato determinato unicamente dalla inerzia dell’odierno resistente COGNOME.
In conclusione, va accolto, per quanto di ragione, il primo motivo, mentre i residui motivi, che attingono parti della sentenza dipendenti dalla statuizione di violazione dell’art. 2655 cod. civ., vanno dichiarati assorbiti.

L’impugnata sentenza va cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Roma, in altra sezione e comunque in diversa composizione, la quale deciderà sulla vicenda considerando che NOME COGNOME odierno resistente, avrebbe potuto procedere di sua iniziativa alla cancellazione della trascrizione ai sensi dell’art. 2655 cod. civ.

Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso; dichiara assorbiti gli altri.

Cassa l’impugnata sentenza e rinvia alla Corte d’Appello di Roma, in altra sezione e comunque in diversa composizione, anche per provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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