Azione revocatoria: vendita tra parenti e presunzioni

La Corte di Cassazione conferma la revoca di una vendita immobiliare tra madre e figlia. L’azione revocatoria è stata accolta perché il legame di parentela, unito ad altri indizi, costituisce una presunzione sufficiente a dimostrare la consapevolezza della figlia di ledere le ragioni del creditore della madre. La Corte ha ritenuto che la vendita fosse finalizzata a sottrarre il bene alla garanzia patrimoniale del creditore, il cui diritto derivava da una precedente e problematica compravendita immobiliare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 28 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione Revocatoria: La Vendita Immobiliare tra Madre e Figlia è Inefficace

L’azione revocatoria è uno strumento fondamentale a tutela dei creditori. Ma cosa succede quando un debitore vende un immobile a un parente stretto, come un figlio? La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 16963/2024 offre chiarimenti cruciali su come il rapporto di parentela giochi un ruolo determinante nel provare la consapevolezza del danno arrecato al creditore. Analizziamo insieme questo caso emblematico.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da una compravendita immobiliare problematica. Un acquirente aveva comprato un immobile scoprendo solo in seguito che questo era viziato da un grave illecito urbanistico (lottizzazione abusiva), che ne determinava l’incommerciabilità e la perdita di proprietà. Di conseguenza, l’acquirente aveva intrapreso un’azione legale contro la venditrice per ottenere la restituzione del prezzo e il risarcimento dei danni.

Per tutelare il proprio credito, l’acquirente aveva ottenuto un sequestro conservativo sull’unico altro immobile di proprietà della venditrice. Tuttavia, l’esecuzione del sequestro falliva: appena un mese prima, la venditrice aveva venduto la nuda proprietà di tale immobile alla propria figlia, riservandosi il diritto di abitazione. A questo punto, il creditore avviava una nuova causa chiedendo che tale vendita fosse dichiarata inefficace nei suoi confronti tramite un’azione revocatoria.

La Corte d’Appello, riformando la decisione di primo grado, accoglieva la domanda del creditore, ritenendo la vendita tra madre e figlia pregiudizievole per le sue ragioni.

L’Azione Revocatoria e i Motivi del Ricorso in Cassazione

La figlia, insoddisfatta della decisione d’appello, proponeva ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi principali.

In primo luogo, sosteneva che la Corte d’Appello avesse errato nel presumere la sua consapevolezza di danneggiare il creditore (scientia damni) basandosi quasi esclusivamente sul loro rapporto di parentela. A suo dire, la vendita era giustificata dalla necessità di ottenere liquidità per affrontare le spese di un giudizio amministrativo e non per frodare il creditore. Contestava, quindi, l’applicazione di un automatismo probatorio legato al vincolo familiare.

In secondo luogo, lamentava un’errata condanna al pagamento integrale delle spese legali. Poiché la domanda iniziale del creditore era duplice (simulazione e, in subordine, revocatoria) e solo la seconda era stata accolta, a suo avviso si configurava una soccombenza reciproca che avrebbe dovuto portare a una diversa ripartizione delle spese.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la decisione della Corte d’Appello.

Sul primo motivo, i giudici hanno chiarito che la valutazione degli elementi indiziari (presunzioni) è un giudizio di fatto riservato al giudice di merito, sindacabile in Cassazione solo per vizi di motivazione, qui assenti. La Corte d’Appello non ha applicato un mero automatismo, ma ha costruito un ragionamento presuntivo solido basato su una pluralità di indizi gravi, precisi e concordanti, come richiesto dagli articoli 2727 e 2729 del Codice Civile.

Gli elementi chiave valorizzati sono stati:
1. L’anteriorità del credito: Il credito del danneggiato, anche se ancora in fase di accertamento giudiziale (sub iudice), era sorto prima dell’atto di vendita.
2. La consapevolezza della madre: La venditrice era palesemente consapevole di ledere la garanzia patrimoniale del suo creditore.
3. Il rapporto di parentela: Il legame madre-figlia rendeva altamente probabile che la figlia fosse a conoscenza della problematica situazione debitoria della madre e delle vicende giudiziarie relative al primo immobile venduto.
4. L’inverosimiglianza della giustificazione: La tesi della figlia, secondo cui l’acquisto serviva a tutelarsi da un ipotetico nuovo coniuge della madre, è stata ritenuta contraddittoria e implausibile.

La Cassazione ribadisce quindi un principio consolidato: il rapporto di parentela strettissimo tra le parti dell’atto dispositivo è un elemento presuntivo di grande rilevanza per dimostrare la scientia damni del terzo acquirente nell’azione revocatoria.

Anche il secondo motivo relativo alle spese è stato respinto. La Corte ha precisato che l’accoglimento integrale della domanda principale di revocatoria comporta la piena vittoria del creditore. Il rigetto della domanda subordinata di simulazione non configura una soccombenza, neppure parziale, e pertanto la condanna della parte soccombente al pagamento totale delle spese era corretta.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rafforza la tutela dei creditori di fronte ad atti dispositivi posti in essere tra familiari stretti. Il principio affermato è chiaro: sebbene il legame di parentela non costituisca una prova automatica, esso rappresenta un indizio così forte da fondare, insieme ad altri elementi, una presunzione di consapevolezza del pregiudizio arrecato al creditore. La decisione serve da monito: le operazioni immobiliari intra-familiari, quando esiste una situazione debitoria nota, sono soggette a un attento scrutinio e possono essere facilmente rese inefficaci attraverso l’azione revocatoria, proteggendo così l’integrità della garanzia patrimoniale del debitore.

In un’azione revocatoria, il rapporto di parentela tra venditore e acquirente è sufficiente a provare la consapevolezza del danno al creditore?
No, non è una prova automatica, ma secondo la Corte costituisce un elemento presuntivo di particolare rilevanza che, unito ad altri indizi, può essere sufficiente a dimostrare la consapevolezza del terzo acquirente (la cosiddetta scientia damni).

Un credito non ancora accertato da una sentenza definitiva può giustificare un’azione revocatoria?
Sì. La Corte ha confermato che anche un credito litigioso, ovvero ancora oggetto di un giudizio (sub iudice), è idoneo a costituire il presupposto per esercitare l’azione revocatoria, in quanto ciò che rileva è l’esistenza di una ragione di credito.

Se un attore vince sulla sua domanda principale ma perde su quella subordinata, si verifica una soccombenza reciproca?
No. La Corte ha stabilito che l’accoglimento integrale della domanda principale (in questo caso, l’azione revocatoria) determina la vittoria completa dell’attore. Il rigetto della domanda subordinata (quella di simulazione) non comporta una sua soccombenza parziale e, di conseguenza, la parte perdente è tenuta al pagamento integrale delle spese di giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 16963 Anno 2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28259/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) ed elettivamente domiciliata presso lo studio del medesimo in INDIRIZZO,

pec:

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) ed elettivamente domiciliato presso lo studio del primo in INDIRIZZO INDIRIZZO

pec:

Civile Ord. Sez. 3 Num. 16963 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/06/2024

GNOCCHI PAOLA

-intimata- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO ROMA n. 5168/2021 depositata il 09/07/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/02/2024 dal AVV_NOTAIO COGNOME.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il sig. NOME COGNOME convenne davanti al Tribunale di Roma le sigg. NOME COGNOME COGNOME NOME COGNOME chiedendo la declaratoria di simulazione assoluta o in subordine la revocatoria dell’atto con cui la COGNOME (madre) aveva venduto alla COGNOME (figlia) la nuda proprietà di un immobile sito in Roma, riservando a sé il diritto di abitazione. L’attore allegò d i aver acquistato dalla COGNOME e dal marito un immobile sito in Campagnano nel 2004 per il prezzo di € 380.000 e di aver ricevuto nel 2014 la comunicazione, da parte del Comune di Campagnano, dell’apertura di un procedimento avente ad oggetto il reato di lottizzazione abusiva sull’immobile dato che la concessione edilizia rilasciata agli allora proprietari del fondo (COGNOME e il marito) aveva in allegato un atto d’obbligo con cui tutto il terreno intorno all’erigendo fabbricato, e quindi numerosi lotti tra cui anche quelli venduti, erano vincolati e non edificabili; la violazione urbanistica perpetrata determinava la incommerciabilità del bene, l’impossibilità di concessione in sanatoria dell’immobile acquistato e la perdita del diritto di proprietà in capo al COGNOME;
-controricorrentenonchè contro

intrapresa un’azione di risarcimento danni e restituzione del prezzo versato, impugnato davanti al TAR il provvedimento con cui il Comune aveva ordinato la sospensione della lottizzazione abusiva e l’acquisto di diritto dell’immobile al patrimonio disponi bile del Comune, proposta un’azione per l’evizione ai sensi dell’art. 1483 c.c. e per la condanna degli allora proprietari alla restituzione del prezzo e al risarcimento dei danni per un ammontare di € 459.093 ,00 oltre rivalutazione ed interessi ed ottenuto un provvedimento di sequestro conservativo sull’unico immobile risultato di proprietà della COGNOME, il COGNOME aveva constatato che il sequestro non poteva essere eseguito perché la COGNOME, paventando il provvedimento cautelare appena un mese prima del provvedimento di sequestro, aveva venduto la nuda proprietà alla figlia; da qui la presente causa di simulazione assoluta e in subordine di revocatoria dell’atto dispositivo;
il Tribunale di Roma dichiarò inammissibile la domanda di simulazione assoluta e rigettò quella di revocatoria, condannando il COGNOME alle spese del grado; a seguito di appello del soccombente la Corte d’Appello di Roma , con sentenza n. 5168 del 9/7/2021 ha accolto l’appello con riguardo alla domanda di revocatoria, ha dichiarato inefficace nei confronti del COGNOME l’atto di compra vendita intercorso tra le convenute, ha condannato le appellate alla restituzione di quanto versato dal COGNOME in esecuzione della sentenza di primo grado e le ha condannate in solido alle spese del doppio grado del giudizio;
avverso la sentenza NOME COGNOME propone ricorso per cassazione sulla base di due motivi;

resiste con controricorso il COGNOME; le parti hanno depositato memoria;

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 2727, 2729 e 2901 c.c. per avere la sentenza ritenuto la sussistenza dell’elemento soggettivo dell’azione revocatoria in capo alla COGNOME pur avendo la stessa dichiarato di aver stipulato l’atto per ottenere la liquidità necessaria a far fronte ai costi del giudizio amministrativo proposto contro il Comune di Campagnano (il ricorso era stato proposto anche dalla COGNOME), per aver ritenuto la sussistenza dei presupposti di gravità, precisione e concordanza degli indizi per svolgere il ragionamento presuntivo in ordine alla scientia damni del terzo e per avere applicato un criterio di automatica inefficacia dell’atto in dipendenza del solo rapporto di parentela tra i contraenti (madrefiglia); in sostanza la ricorrente lamenta che il quadro degli elementi indiziari avrebbe dovuto essere escluso per la presenza di motivi oggettivi che la COGNOME aveva indicato per giustificare l’atto di compravendita (procurarsi la provvista per sostenere le spese del giudizio amministrativo) e che il rapporto di parentela non avrebbe dovuto fornire in modo automatico la prova sufficiente della partecipatio fraudis ;
il motivo è inammissibile. La corte di merito ha accertato la sussistenza del credito del COGNOME, ancorché sub iudice, (idoneità del credito litigioso a costituire presupposto dell’art. 2901 c.c.), credito di natura risarcitoria o restitutoria derivante dalla perdita della proprietà dell’unità immobiliare che la COGNOME gli aveva venduto e che era stato poi requisito dal Comune di Campagnano a causa della lottizzazione abusiva; il credito era anteriore all’atto dispositivo posto in essere nel 2015 quando l’immobile era stato requisito nel 2014 ed era iniziato il giudizio per l’evizione; la COGNOME era consapevole di ledere la garanzia patrimoniale del credito; anche la figlia era consapevole dell ‘esposizione debitoria della madre ed era edotta di tutta la
problematica amministrativa relativa all’immobile alienato al COGNOME nonostante la lottizzazione abusiva; era da presumersi che la figlia fosse altresì al corrente del giudizio proposto per il risarcimento del danno o comunque del pericolo che la madre fosse esposta a pretese economiche in relazione a quella vendita, e che era inverosimile e peraltro contraddittoria la diversa tesi spesa dalla COGNOME di aver acquistato l’immobile dalla madre per tutelarsi da un ipotetico nuovo coniuge di quest’ultima che avrebbe potuto concorrere sull’eredità; alla luce di questa motivazione è evidente che il motivo deve dirsi inammissibile in quanto, pur prospettato formalmente quale violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c., è volto a sindacare il giudizio di fatto sui presupposti di precisione, gravità e concordanza degli indizi posti a base del ragionamento presuntivo. Secondo la giurisprudenza di questa Corte le presunzioni non stabilite dalla legge sono rimesse alla prudenza del giudice al quale spetta discrezionalmente di valutare i requisiti di cui agli artt. 2727-2729 c.c.; la concretizzazione dei parametri di gravità, precisione e concordanza, cioè la loro traduzione in strumenti operativi per la soluzione delle concrete controversie costituisce oggetto di un giudizio di fatto affidato al giudice del merito il quale deve fornire una motivazione adeguata del proprio ragionamento decisorio (da ultimo Cass., n. 10253 del 2021, Cass., n. 29635 del 2018, Cass., n. 19485 del 2017, etc.);
con il secondo motivo la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 92 c.p.c. e 5 D.M. n. 55/2014 (art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c.) per aver condannato la COGNOME al pagamento integrale delle spese del doppio grado nonostante la soccombenza reciproca (che deriverebbe dal fatto di aver dichiarato inammissibile la domanda di simulazione) e per aver fatto riferimento ad uno scaglione errato, in assenza di un accertamento giudiziale del credito;

il motivo é infondato in quanto si basa su una pretesa soccombenza del COGNOME relativamente al rigetto implicito della domanda di simulazione assoluta dell’atto di compravendita tra la COGNOME e la COGNOME; il COGNOME ha visto accogliere integralmente la domanda di revocatoria e l’accoglime nto di tale domanda, seppur subordinata a quella di simulazione, non ha certamente comportato una sua soccombenza seppure parziale; il valore della domanda si determina in relazione al credito vantato dall’attore, che è stato correttamente individuato dal giudice del merito con la conseguente corretta individuazione dello scaglione di riferimento; né ha pregio la rilevata erronea liquidazione anche della fase istruttoria del giudizio che il giudice ha correttamente contenuto nei minimi tariffari dovendo comunque provvedere alla sua liquidazione per la trattazione delle udienze che si sono tenute;
alle suesposte considerazioni consegue il rigetto del ricorso e la condanna della ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 10.200,00, di cui euro 10.000,00 per onorari, oltre a spese generali e accessori di legge, in favore del controricorrente.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.