Azione revocatoria: vendita per pagare debito è valida?

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di azione revocatoria contro la vendita dell’unico immobile di un garante. Nonostante la vendita fosse finalizzata a estinguere un mutuo, la Corte ha confermato la revoca dell’atto. La ragione risiede nella mancata prova da parte del debitore che la vendita fosse l’unica opzione indispensabile per adempiere a un debito scaduto, rigettando così la tesi dell’atto dovuto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione Revocatoria: Vendere un Immobile per Pagare un Debito è Sempre Legittimo?

L’azione revocatoria è uno strumento fondamentale a tutela dei creditori. Ma cosa succede se un debitore vende un immobile per estinguere un altro debito, come un mutuo? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha chiarito i confini tra un atto di disposizione legittimo e uno pregiudizievole per i creditori, delineando oneri probatori molto precisi per chi si difende da tale azione.

I Fatti di Causa

Un imprenditore, garante per un debito di oltre 230.000 euro di una sua società verso una banca, vendeva l’unico immobile di sua proprietà alla cognata. A seguito di questa vendita, la banca creditrice avviava un’azione revocatoria, sostenendo che tale atto ledeva le sue garanzie patrimoniali.

Il Tribunale di primo grado e la Corte d’Appello davano ragione alla banca, dichiarando inefficace la compravendita. La difesa del garante si basava su un punto cruciale: la vendita non era un atto fraudolento, ma un ‘atto dovuto’. Egli sosteneva di aver venduto l’immobile per reperire la liquidità necessaria a estinguere un mutuo preesistente su quello stesso bene, contratto anni prima in vista di un matrimonio poi non celebrato. A suo dire, si trattava dell’adempimento di un’obbligazione, non di un atto volto a sottrarre beni ai creditori.

La Tesi dell’Atto Dovuto nell’Azione Revocatoria

Il cuore della difesa del ricorrente in Cassazione si fondava sull’articolo 2901, terzo comma, del codice civile. Questa norma esclude dalla revocatoria l’adempimento di un debito scaduto. Il garante sosteneva che la vendita era un passo necessario e obbligato per estinguere il debito del mutuo.

Il ricorrente lamentava che i giudici di merito non avessero considerato adeguatamente questa circostanza, omettendo di pronunciarsi sulla scadenza del debito e sulla necessità della vendita come unico mezzo per adempiere. In sostanza, la vendita era presentata come una scelta obbligata, non come un libero atto di disposizione del proprio patrimonio a danno di altri creditori.

L’Onere della Prova

La Corte d’Appello aveva rigettato questa tesi, affermando che il garante non aveva fornito prove sufficienti. Non era stato dimostrato che la vendita dell’immobile fosse ‘indispensabile’ per estinguere il debito del mutuo, né che tale debito fosse scaduto e il debitore costituito in mora. La semplice circostanza di non possedere altri beni immobili non era stata ritenuta una prova sufficiente.

La Decisione della Cassazione e l’Azione Revocatoria

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei gradi precedenti. I giudici hanno chiarito diversi punti fondamentali in materia di azione revocatoria e onere della prova.

Motivazione Sufficiente e Percepibile

In primo luogo, la Corte ha stabilito che la motivazione della Corte d’Appello, sebbene sintetica, era pienamente esistente e comprensibile. I giudici di merito avevano correttamente concluso che le prove portate dal debitore non erano idonee a dimostrare i presupposti dell’atto dovuto. Non è compito della Cassazione rivalutare nel merito le prove, ma solo verificare l’esistenza e la logicità della motivazione.

Omesso Esame di Fatti Decisivi

Il ricorrente lamentava anche l’omesso esame di fatti che riteneva decisivi. La Cassazione ha dichiarato questo motivo inammissibile, ricordando che, in caso di ‘doppia conforme’ (cioè quando le sentenze di primo e secondo grado si basano sulle stesse ragioni di fatto), non è possibile denunciare in Cassazione un vizio di omesso esame di un fatto. Inoltre, il ricorrente non aveva specificato come e quando tali fatti fossero stati discussi nei precedenti gradi di giudizio, limitandosi a menzionarli in modo generico.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha ribadito un principio cruciale: per sottrarre un atto dispositivo all’azione revocatoria sostenendo che si tratti di un ‘atto dovuto’, non basta affermare di averlo compiuto per pagare un debito. È necessario fornire una prova rigorosa. Il debitore deve dimostrare che la vendita era l’unico modo per adempiere a un debito già scaduto, per il quale era stato messo in mora. Nel caso di specie, questa prova è mancata.

La Corte ha inoltre precisato che l’affermazione della banca creditrice, nell’atto di citazione, secondo cui il debitore si era reso ‘impossidente’ con la vendita, non equivale a un’ammissione che quello fosse il suo unico bene in assoluto. Tale affermazione, infatti, era funzionale a dimostrare il pregiudizio arrecato al creditore (l’eventus damni), non a provare un presupposto a favore della tesi del debitore. L’argomentazione della Corte d’Appello su questo punto, sebbene ritenuta un obiter dictum (cioè non essenziale per la decisione), non ha inficiato la correttezza del ragionamento complessivo.

Conclusioni

Questa ordinanza della Cassazione offre un’importante lezione pratica: chi vende un bene e viene sottoposto ad azione revocatoria non può semplicemente difendersi sostenendo di aver usato il ricavato per pagare un altro debito. Per invocare con successo l’esimente dell’atto dovuto, è indispensabile fornire prove concrete e specifiche che dimostrino l’indispensabilità della vendita per adempiere a un’obbligazione scaduta e non altrimenti onorabile. In assenza di tale prova rigorosa, l’atto di disposizione rimane vulnerabile e può essere dichiarato inefficace nei confronti dei creditori che si ritengono danneggiati.

Quando la vendita di un immobile può essere annullata tramite azione revocatoria?
Un creditore può chiedere l’annullamento (tecnicamente, la dichiarazione di inefficacia nei suoi confronti) della vendita di un immobile quando il debitore, con tale atto, diminuisce la garanzia patrimoniale del creditore stesso, rendendo più difficile il recupero del credito. Devono sussistere il pregiudizio per il creditore e, a seconda dei casi, la consapevolezza del debitore e del terzo acquirente di arrecare tale pregiudizio.

Vendere un immobile per pagare un mutuo è considerato un ‘atto dovuto’ e quindi non revocabile?
Non automaticamente. Secondo la sentenza, perché la vendita sia considerata un ‘atto dovuto’ non revocabile, il debitore deve provare rigorosamente che tale atto era indispensabile per estinguere un debito scaduto per il quale era stato costituito in mora. Non è sufficiente affermare che il ricavato sia stato usato per pagare un debito preesistente.

Quale prova deve fornire il debitore per evitare l’azione revocatoria in caso di vendita per pagare un debito?
Il debitore deve dimostrare che la vendita era l’unica opzione possibile per adempiere a un’obbligazione già scaduta. La semplice mancanza di altri beni immobili intestati non è, di per sé, una prova sufficiente a dimostrare l’indispensabilità della vendita. La prova deve essere specifica e concreta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 9567 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 9567 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 11/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3819/2024 R.G. proposto da:

COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE e dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE, EMAIL

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE cessionaria dei crediti vantati originariamente da RAGIONE_SOCIALE, incorporante BANCA RAGIONE_SOCIALE, rappresentata da RAGIONE_SOCIALE, qui rappresentata da RAGIONE_SOCIALE in persona del procuratore speciale, NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, EMAIL, EMAIL;

-controricorrente-

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE NOME;

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di LECCE n. 964/2023, depositata il 23/11/2023 e notificata il 28/11/2023. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 594/2018, il Tribunale di Brindisi dichiarava l’inefficacia, ex art. 2901 cod.civ., nei confronti della Banca Carime S.p.A., creditrice dell’importo di euro 230.867,42 verso la Gold Fish S.r.L., di cui NOME COGNOME si era costituito garante (fino alla concorrenza di euro 260.000,00), della compravendita, avente ad oggetto le unità immobiliari facenti parte del complesso sito in Brindisi, alla INDIRIZZO, intercorsa tra il COGNOME e NOME COGNOME, sua cognata, ritenendo sussistenti i presupposti oggettivi e soggettivi dell’azione revocatoria: il COGNOME si era spogliato del suo patrimonio, rendendosi impossidente, dopo il sorgere del credito, era a conoscenza delle obbligazioni bancarie facenti capo alla RAGIONE_SOCIALE, della quale era amministratore oltre che socio al 50%; anche l’acquirente, NOME COGNOME dato lo stretto rapporto con il COGNOME, di cui era cognata, unitamente alla circostanza che il disponente avesse continuato a vivere nell’immobile alienato, aveva consapevolezza che l’atto dispositivo avrebbe arrecato pregiudizio alle ragioni creditorie.
La Corte d’ Appello di Lecce, con la sentenza n. 964/2023, ha rigettato il gravame proposto dal COGNOME e ha confermato l’impugnata pronuncia.

Per quanto ancora rileva in questa sede, ha respinto il terzo motivo con cui era stata chiesta la riforma della sentenza per non essersi il tribunale pronunciato e/o per non avere motivato in ordine alla natura di atto dovuto dell’alienazione per cui è causa. L’appellante aveva dedotto di avere acquistato l’immobile nel 2011

insieme con NOME COGNOME in previsione del loro matrimonio, utilizzando allo scopo denaro ottenuto attraverso un mutuo bancario garantito con fideiussione rilasciata da NOME COGNOME padre di NOME COGNOME, oltre che con iscrizione ipotecaria; fallito il progetto matrimoniale aveva alienato alla cognata l’immobile, assumendosi l’obbligo di provvedere alla cancellazione dell’ipoteca attraverso il versamento alla banca dell’importo di euro 64.557,11, ricevuto quale corrispettivo.

Il giudice a quo , pur accertando la presenza di una distinta di versamento di euro 49.875,96 da parte del COGNOME per l’estinzione del mutuo erogato dalla Monte dei Paschi di Siena, ha escluso che ciò provasse la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 2901, 3° comma, cod.civ., perché le deduzioni dell’appellante a tale scopo formulate non avevano provato che la vendita dell’immobile era stata indispensabile per estinguere un debito scaduto per il quale era stato costituito in mora né tale prova poteva esaurirsi nella circostanza che egli non risultasse intestatario di altri cespiti immobiliari.
Il COGNOME propone ricorso per cassazione avverso la suindicata sentenza della corte di merito, affidato a tre motivi.

RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

Intesa San Paolo, RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME sono rimasti intimati.

È stata formulata proposta di definizione accelerata ai sensi dell’art. 380 -bis cod.proc.civ.

Il COGNOME ha chiesto ritualmente e tempestivamente la decisione del ricorso ai sensi dell’art. 380 -bis , 2° comma, cod.proc.civ.

La trattazione del ricorso è stata fissata, quindi, ai sensi dell’art. 380bis 1 cod.proc.civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1) Con il primo motivo il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione dell’art. 132, 2° comma, n. 4 cod.proc.civ., per avere

il giudice a quo omesso di pronunciarsi sulla scadenza del debito adempiuto.

Il motivo è infondato.

La motivazione con cui la corte territoriale ha rigettato il terzo motivo di appello, negando la sussistenza dei presupposti per ritenere l’atto dispositivo per cui è causa posto in essere per estinguere un debito scaduto è invero senz’altro sussistente, superando il minimo costituzionale, ed è ben percepibile.

Non può che confermarsi a tal riguardo che secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte il vizio denunciato deve apprezzarsi non rispetto alla correttezza della soluzione adottata o alla sufficienza della motivazione offerta, bensì unicamente sotto il profilo dell’esistenza di una motivazione effettiva. Il vizio di motivazione, infatti, non può consistere nella difformità dell’apprezzamento dei fatti e delle prove del giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, spettando solo al giudice predetto individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l’attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova. L’ iter logico seguito, fondato sull’assunto per cui quanto dedotto non fosse idoneo alla prova della fattispecie invocata, è -si ripete del tutto percepibile, a nulla rilevando, perché la legge processuale non li valorizza, i profili di sufficienza nell’esplicitazione dei singoli passaggi di interconnessione tra la conclusione (inidoneità alla dimostrazione dei fatti idonei ad integrare la fattispecie) e il fondamento di esse (tenore concreto delle allegazioni svolte); né le affermazioni motivazionali presentano profili di contraddittorietà che possano far ipotizzare un difetto di motivazione rilevante ex art. 132, 2° comma, n 4 cod.proc.civ. (Cass. 21/10/2019, n. 26764).
2) Con il secondo motivo il ricorrente prospetta l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3. cod.proc.civ

La corte d’appello non avrebbe preso in considerazione una serie di fatti storici, decisivi e oggetto di discussione tra le parti: i) l’obbligazione di estinguere il mutuo fondiario assunta dal disponente nei confronti di NOME COGNOME provata dalla transazione del 31/5/2005; ii) l’esercizio della facoltà, di cui al Testo Unico sul credito fondiario approvato con rd n. 646/1905, artt. 12 e 13 come modificati dall’art. 7 del dpr. n 7/1976, di estinguere anticipatamente il proprio debito.
Il motivo è inammissibile.

Premesso che parte ricorrente è incorsa in un evidente errore di sussunzione, perché riconduce la denuncia di omesso esame di un fatto decisivo alla categoria giuridica di cui all’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ. anziché a quella di cui all’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ., si rileva che, quand’anche si proceda d’ufficio alla sua riqualificazione, la censura non può accogliersi perché non supera la preclusione di cui all’art. 348 ter , ult. comma, cod.proc.civ., secondo cui quando la sentenza di appello sia conforme in facto (fondata sulle stesse ragioni, inerenti alle questioni di fatto, poste a base della decisione impugnata) a quella di prime cure non è deducibile il vizio di cui all’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ. Parte ricorrente per evitare l’inammissibilità del motivo avrebbe dovuto indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse erano tra loro diverse (Cass. 28/02/2023, n. 5947).
Né può farsi a meno di ribadire che, nel rigoroso rispetto delle previsioni degli artt. 366, 1° comma, n. 6, e 369, 2° comma, n. 4, cod. proc. civ., il ricorrente avrebbe dovuto indicare il “fatto

storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività” (Cass., Sez. Un., 7/04/2014, n. 8053). Si evidenzia, altresì, che costituisce un “fatto”, agli effetti dell’art. 360, 1° comma, n. 5, cod. proc. civ., non una “questione” o un “punto”, ma un vero e proprio “fatto”, in senso storico e normativo, un preciso accadimento ovvero una precisa circostanza naturalistica, un dato materiale, un episodio fenomenico rilevante (Cass. 6/09/2019, n. 22397; Cass. 8/09/2016, n. 17761; Cass., Sez. Un., 23/03/2015, n. 5745; Cass. 4/04/2014, n. 7983; Cass. 5/03/2014, n. 5133). Non costituiscono, viceversa, “fatti”, il cui omesso esame possa cagionare il vizio di cui alla richiamata norma del codice di rito le argomentazioni, supposizioni o deduzioni difensive (Cass. 18/10/2018, n. 26305; Cass. 14/06/2017, n. 14802); gli elementi istruttori (Cass., Sez. Un., 7/04/2014, n. 8053); una moltitudine di fatti e circostanze, o il “vario insieme dei materiali di causa” (Cass. 21/10/2015, n. 21439; Cass. 29/10/2018, n. 27415), sicché sono inammissibili le censure che, irritualmente, estendano il paradigma normativo a detti profili, come nel caso all’esame (cfr. Cass. 14/09/2022, n.27076; Cass. 25/07/2023, n.22273).
Con il terzo motivo parte ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione dell’art. 115 cod.proc.civ. e dell’art. 2901 cod.civ.

Ritiene che la corte d’appello, reputando indimostrata la natura di atto dovuto della compravendita per cui è causa, sia incorsa in un errore di percezione <>: Banca

RAGIONE_SOCIALE non si era limitata ad affermare che il COGNOME aveva con detto atto ceduto l’immobile di sua proprietà, ma aveva anche affermato, a chiare lettere, che con detto atto dispositivo si era reso impossidente. Di conseguenza, la corte di appello avrebbe dovuto ritenere provata la condizione di impossidenza del ricorrente in quanto affermata dalla stessa banca nell’atto introduttivo del giudizio di primo grado e, per l’effetto, ritenere provata la circostanza che l’atto di alienazione posto in essere era l’unico mezzo che il debitore aveva a disposizione per adempiere agli obblighi assunti con la scrittura privata del 31/01/2005.
Il motivo è inammissibile.

Anche senza considerare che sul vizio di travisamento del fatto e della prova è intervenuta la pronuncia delle Sezioni Unite, n. 5792 del 05/03/2024, che ha superato il principio di diritto enunciato da Cass. 21/12/2022, n. 37382, la cui applicazione è stata invocata da parte ricorrente, è evidente che tutto lo sforzo argomentativo è volto alla confutazione di un obiter dictum -cioè di un’affermazione eccedente la necessità logico giuridica della decisione – che non si è tradotto in ratio decidendi . Da p. 8 dell’impugnata sentenza si evince, infatti, che la corte territoriale dopo avere escluso che il COGNOME avesse provato di avere posto in essere l’atto revocando allo scopo di estinguere <>, ha rilevato <>, specificando <>, che la necessità di vendere il bene per potersi procurare il denaro necessario al soddisfacimento di detti debiti non poteva ritenersi provata attraverso la <>.
Va ribadito che è inammissibile, in sede di giudizio di legittimità, il motivo di ricorso che censuri un’argomentazione della sentenza

impugnata svolta ad abundantiam , e pertanto non costituente una ratio decidendi della medesima. Infatti, un’affermazione siffatta, contenuta nella sentenza di appello, che non abbia spiegato alcuna influenza sul dispositivo della stessa, essendo improduttiva di effetti giuridici, non può essere oggetto di ricorso per cassazione, per difetto di interesse (Cass. 08/06/2022, n. 18429).

All ‘ infondatezza dei motivi consegue il rigetto del ricorso.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo in favore della controricorrente, seguono la soccombenza.

Il ricorrente va condannato al pagamento degli importi, liquidati come in dispositivo, ex art. 96, 3° e 4° co., cod.proc.civ., ricorrendone i presupposti di legge.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento in favore della controricorrente: delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 6.200,00, di cui euro 6.000,00 per onorari, oltre a spese generali e accessori come per legge; di euro 6.000,00 ex art. 96, 3° comma, cod.proc.civ. Condanna il ricorrente al pagamento di euro 1.000,00 in favore della Cassa delle Ammende, ai sensi dell’art. 96, 4° comma, cod.proc.civ.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, come modif. dalla l. 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente all’ufficio del merito competente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso nella Camera di Consiglio del 14 febbraio 2025 dalla Terza sezione civile della Corte Suprema di Cassazione.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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