Azione Revocatoria: vendita con ipoteca è valida?

La Corte di Cassazione conferma che l’azione revocatoria può colpire anche la vendita di un immobile già gravato da ipoteca. La sentenza chiarisce che tale vendita costituisce comunque un pregiudizio per i creditori chirografari, in quanto riduce il patrimonio del debitore e la possibilità, anche solo potenziale, di soddisfare il proprio credito. Il ricorso dell’acquirente è stato dichiarato inammissibile perché la presenza di una garanzia reale non esclude di per sé l’eventus damni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 15 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione Revocatoria su Immobili Ipotecati: La Cassazione Conferma la Tutela dei Creditori

L’azione revocatoria rappresenta uno degli strumenti più efficaci a disposizione dei creditori per proteggere le proprie ragioni. Ma cosa succede se un debitore vende un immobile su cui grava già un’ipoteca? Questa vendita può essere comunque revocata? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: la presenza di un’ipoteca non impedisce di per sé l’esercizio dell’azione revocatoria, poiché la vendita del bene costituisce comunque un pregiudizio per gli altri creditori.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine dalla vendita di un immobile. Un creditore del venditore, ritenendo che tale atto di compravendita pregiudicasse le sue possibilità di recuperare il proprio credito, ha avviato un’azione revocatoria ai sensi dell’art. 2901 del Codice Civile. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno accolto la domanda, dichiarando la vendita inefficace nei confronti del creditore.

L’acquirente dell’immobile ha quindi proposto ricorso in Cassazione, sostenendo principalmente due tesi:
1. L’assenza di un reale pregiudizio (eventus damni), dato che l’immobile era già gravato da un’ipoteca a favore di un’altra banca, che avrebbe comunque avuto la precedenza.
2. La mancanza di consapevolezza (scientia damni) del pregiudizio che l’atto avrebbe potuto arrecare ai creditori del venditore.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la validità delle decisioni dei giudici di merito. La Corte ha chiarito in modo definitivo i due aspetti centrali della controversia, fornendo importanti indicazioni sull’applicazione dell’azione revocatoria.

Le motivazioni sull’azione revocatoria e l’ipoteca

Le motivazioni della Corte si sono concentrate su due pilastri dell’azione revocatoria: il pregiudizio per il creditore e la consapevolezza del terzo acquirente.

Il Pregiudizio (Eventus Damni) Esiste Anche con Ipoteca

Il punto cruciale della decisione riguarda la nozione di pregiudizio. Secondo la Cassazione, la vendita di un bene, anche se ipotecato, costituisce sempre un atto che riduce la garanzia patrimoniale generica del debitore. La Corte ha spiegato che l’esistenza di un’ipoteca non esclude il danno per gli altri creditori (detti chirografari) per diverse ragioni:
– Vicende Estintive dell’Ipoteca: L’ipoteca potrebbe essere cancellata in futuro, ad esempio perché il debito garantito viene pagato. Se il bene rimane nel patrimonio del debitore, i creditori chirografari potrebbero, in quel caso, soddisfarsi su di esso.
– Riduzione del Patrimonio: La vendita trasforma un bene immobile in denaro, che è più facilmente occultabile. L’atto di disposizione, quindi, peggiora la situazione patrimoniale del debitore e rende più incerto il recupero del credito.

In altre parole, la vendita priva i creditori chirografari di una possibilità, seppur remota o futura, di soddisfarsi sul bene. Questo è sufficiente per integrare il requisito dell’ eventus damni.

La Consapevolezza del Terzo (Scientia Damni) e i Limiti del Giudizio di Legittimità

Per quanto riguarda la consapevolezza dell’acquirente, la Corte ha ritenuto il motivo di ricorso inammissibile in quanto mirava a una nuova valutazione dei fatti, compito precluso al giudice di legittimità. La Corte d’Appello aveva adeguatamente motivato la sua decisione, basandosi sull’incongruità del prezzo di vendita rispetto al valore effettivo dell’immobile. Un prezzo significativamente inferiore al valore di mercato è un forte indizio che l’acquirente potesse essere a conoscenza, o avrebbe dovuto esserlo con l’ordinaria diligenza, del pregiudizio che l’operazione arrecava ai creditori del venditore. La Cassazione ha confermato che il percorso logico seguito dal giudice di merito era corretto e privo di vizi.

Conclusioni

Questa pronuncia della Cassazione rafforza la tutela dei creditori e offre importanti lezioni pratiche:
– Per i creditori chirografari, l’azione revocatoria si conferma uno strumento potente, utilizzabile anche quando il patrimonio del debitore sembra già compromesso da garanzie reali come le ipoteche.
– Per chi acquista un immobile, è fondamentale esercitare la massima diligenza, specialmente se il prezzo di vendita appare vantaggioso o sproporzionato rispetto al valore di mercato. Un’attenta verifica della situazione patrimoniale del venditore è essenziale per evitare di essere coinvolti in future azioni legali che potrebbero rendere inefficace il proprio acquisto.

La vendita di un immobile con un’ipoteca può essere soggetta ad azione revocatoria da parte di un altro creditore?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che la presenza di un’ipoteca non esclude di per sé il pregiudizio per gli altri creditori. La vendita riduce comunque il patrimonio del debitore e priva i creditori chirografari della possibilità, anche solo futura, di soddisfarsi su quel bene qualora l’ipoteca venisse estinta.

Cosa si intende per “pregiudizio” per il creditore (eventus damni) in un’azione revocatoria?
Il pregiudizio consiste nella diminuzione della garanzia patrimoniale del debitore che rende più difficile o incerto il recupero del credito. Non è necessario che l’atto di vendita renda impossibile il recupero, ma è sufficiente che lo renda più difficoltoso. La vendita di un immobile, anche se ipotecato, integra questo requisito.

Come viene valutata la consapevolezza dell’acquirente (scientia damni) del danno ai creditori?
La consapevolezza dell’acquirente può essere desunta da diversi elementi presuntivi. In questo caso, la Corte ha dato rilievo all’incongruità del prezzo di vendita rispetto al valore effettivo del bene. Un prezzo palesemente basso può essere considerato un indizio sufficiente a dimostrare che l’acquirente era a conoscenza del potenziale danno per i creditori del venditore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 1777 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 1777 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17822/2024 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME -ricorrente- contro

FINO 2 RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME

-controricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME unitamente all’avvocato NOME COGNOME -controricorrente-

nonché contro NOME COGNOME, e RAGIONE_SOCIALE

-intimati-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 178/2024 depositata il 17/01/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza in data 17.1.2024 la Corte d’Appello di Napoli rigettava l’appello interposto da COGNOME NOME avverso la sentenza pronunciata dal Tribunale di Napoli in data 21.2.2017 con la quale era stata dichiarata, tra l’altro, l’inefficacia ex art.2901 c.c. in favore di Banca Popolare di Novara dell’atto di compravendita di un immobile sito in Casamicciola Terme cedutogli da COGNOME NOME.

L’appellante aveva ivi dedotto che dall’acquisto non era derivato alcun danno in capo alla creditrice essendo l’immobile già soggetto ad ipoteca di altre banche e non avendo avuto l’acquirente alcuna consapevolezza del pregiudizio che l’atto di alienazione avrebbe potuto eventualmente arrecare alla creditrice.

La convenuta appellata costituitasi aveva chiesto il rigetto dell’appello.

Il giudice dell’impugnazione confermava la sentenza di primo grado.

Avverso tale pronuncia COGNOME NOME ha proposto ricorso articolato su due motivi.

Si è costituita nel procedimento RAGIONE_SOCIALE e per essa, quale procuratrice e servicer la BANCA FINANZIARIA INTERNAZIONALE S.P.A a sua volta per il tramite della mandataria con rappresentanza e subservicer RAGIONE_SOCIALE, resistendo con controricorso.

Si è costituita altresì RAGIONE_SOCIALE resistendo al ricorso.

NOME e RAGIONE_SOCIALE non si sono difesi.

Sul ricorso è stata formulata una proposta di definizione anticipata ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ.

Parte ricorrente ha chiesto la decisione della causa ex art. 380-bis,4° c. c.p.c.

Fissata l’odierna adunanza camerale, nessuna parte ha depositato memoria ex art.380 -bis.1 c.p.c.

Nelle more del giudizio parte ricorrente ha depositato rinuncia al ricorso e solo RAGIONE_SOCIALE ha depositato accettazione della rinuncia stessa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va pregiudizialmente osservato che nelle more del giudizio parte ricorrente ha rinunciato al ricorso e che tale rinuncia è stata accettata dalla sola società RAGIONE_SOCIALE, quale mandataria di RAGIONE_SOCIALE mandataria di RAGIONE_SOCIALE, cessionaria dei crediti di RAGIONE_SOCIALE, a sua volta, cessionaria dei crediti di Banca Popolare di Novara s.p.aRAGIONE_SOCIALE

Può dunque dichiararsi l’estinzione del giudizio con riferimento a queste sole due parti.

Non è a farsi luogo a pronunzia in ordine alle spese del giudizio di cassazione ex art. 391, 4° co., c.p.c.

Non ha invece accettato la rinuncia RAGIONE_SOCIALE, costituita in questa sede.

Con il primo motivo parte ricorrente denunzia «violazione e/o falsa applicazione di legge ai sensi art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c. in relazione all’art. 2901 c.c. inesistenza della scientia damni e dell’eventus damni illogicita’ motivazionale» .

Assume infatti che il giudice dell’impugnazione non ha svolto in concreto il giudizio prognostico in base al quale ritenere che all’atto della stipula della compravendita si potesse ravvisare un pregiudizio per il creditore attesa l’esistenza già di ipoteche costituite sul bene ceduto.

Il motivo è inammissibile.

Va osservato che sul punto la Corte d’Appello di Napoli ha rilevato che «il debito ipotecario effettivamente ancora sussistente al momento della stipulazione dell’atto era uno solo, e cioè quello della Banca Popolare di Puglia e Lucania (l’ipoteca era iscritta per la somma di euro 160.000, a garanzia di un mutuo di euro 80.000), che il COGNOME si è con l’atto di compravendita accollato; mentre, come dichiarato nel rogito (cfr. art. 5), il debito nei confronti della RAGIONE_SOCIALE era già stato completamente estinto e bisognava solo procedere alle formalità di cancellazione dell’ipoteca. Ciò precisato, va poi osservato che la presenza di ipoteche sull’immobile trasferito con l’atto oggetto di azione revocatoria non esclude, di per sé, un pregiudizio per il creditore chirografario (e, dunque, il suo interesse ad esperire tale azione), posto che le iscrizioni ipotecarie possono subire vicende modificative o estintive ad opera sia del debitore che di terzi (cfr. Cass., sez. 3, n° 5815 del 27/02/2023, con motivazione più chiara della massima). In altri termini, quand’anche il bene compravenduto sia ipotecato, la sua vendita priva i creditori chirografari di qualsivoglia possibilità, per quanto per ipotesi remota, di soddisfarsi sul bene stesso: possibilità che invece, se il bene rimane nel patrimonio del debitore, preservata e non è di verificazione del tutto astratta, ben potendo accadere che il debito ipotecario venga adempiuto e l’ipoteca, quindi, cancellata.»
Tale argomentazione, lungi dall’essere carente sotto il profilo denunciato, evidenzia due aspetti decisivi per la soluzione del caso: il primo riguarda l’importo del credito vantato da Banca Popolare di Puglia e Lucania nei

confronti del debitore COGNOME e pari ad euro 80.000 a fronte di un’ipoteca iscritta per euro 160.000, ipoteca unica rimasta, essendo l’altra a favore di terzo soggetto in corso di cancellazione; il secondo riguarda invece la conseguente residua possibilità per la Banca Popolare di Novara di soddisfarsi eventualmente sul bene compravenduto (il cui valore era stato stimato in euro 143.000) nell’ipotesi in cui il predetto debito vantato da Banca popolare di Puglia e Lucania venisse in seguito pagato dal COGNOME in tutto od in parte o venisse comunque a ridursi.
Il g iudice dell’impugnazione ha, dunque, fatto corretta applicazione dei principi giurisprudenziali richiamati con riferimento al disposto dell’art. 2901 c.c. secondo cui la presenza di ipoteche sull’immobile trasferito con l’atto oggetto di azione revocatoria non esclude, di per sé, un pregiudizio per il creditore chirografario (e, dunque, il suo interesse ad esperire tale azione), posto che le iscrizioni ipotecarie possono subire vicende modificative o estintive ad opera sia del debitore che di terzi (cfr. Cass. n.5815/2023 richiamata, Cass.n.11892/2016).
Con il secondo motivo il ricorrente denunzia la «violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2901 c.c. 2729 c.c. in relazione all’art. 116 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 e 4 c.p.c.»

Deduce che la Corte territoriale per ritenere la conoscenza del terzo relativamente al pregiudizio che l’atto avrebbe arrecato ai creditori dell’alienante, si riferisce al valore del prezzo della compravendita in relazione al valore assoluto dell’immobile, ritenuto incongruo senza tuttavia spiegare le ragioni in forza delle quali si è discostata dalla stima più elevata effettuata dal nominato c.t.u.

Il motivo è inammissibile.

In primo luogo, la Corte d’Appello di Napoli spiega chiaramente il percorso motivazionale scelto con riferimento ai valori attribuiti al bene

compravenduto. In particolare si legge: ‘osserva questa Corte che effettivamente il consulente tecnico d’ufficio ha effettuato nella sua consulenza due diverse stime, una sul presupposto che l’immobile si trovasse nelle mediocri condizioni di manutenzione descritte dal teste COGNOME (pavimenti usurati e divelti, parenti danneggiate e stinte, impianto idraulico che perdeva acqua, impianto elettrico assai risalente, che comportava l’interruzione dell’erogazione dell’energia), l’altra sul presupposto che il bene si trovasse in buone condizioni di manutenzione, ed il valore attribuito all’immobile è stato, nel primo caso, di euro 114.100,00 (assai vicino al valore di euro 107.000,00 attribuitogli nell’atto), mentre nel secondo caso è stato di euro 158.100, superiore, quindi, del 31,1% al valore attribuitogli nell’atto. Ritiene questa Corte di poter convenire con il primo giudice, ritenendo cioè che il valore effettivo del bene fosse effettivamente questo secondo: invero, al di là delle opinabili dichiarazioni del teste COGNOME (che ha riferito di quelle che, a suo dire, erano le condizioni dell’immobile prima della vendita) e di alcune foto prive di data certa (che possono quindi riferirsi anche ad epoca antecedente alla compravendita), resta il fatto che il COGNOME non ha fornito alcuna prova, né documentale ma nemmeno testimoniale, di avere effettivamente sostenuto spese per la ristrutturazione dell’immobile (spese che, se fosse vero quanto sostenuto, avrebbero dovuto essere ingenti, ragione per la quale appare poco plausibile che di esse non vi sia alcuna traccia). E’ pertanto da ritenersi confermato che il prezzo pattuito per la compravendita era sicuramente incongruo rispetto all’effettivo valore del bene.’
In secondo luogo, con la doglianza parte ricorrente cerca inammissibilmente di sottoporre nuovamente all’esame di questa Corte i fatti già valutati dal giudice di merito. Tuttavia nell’ambito del sindacato di legittimità ‘non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e

della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione’ (Cass.n.10927/24, Cass.n.32505/23).

Analoghe osservazioni devono svolgersi con riguardo alla lamentata erronea valutazione della scientia damni in capo all’acquirente.

Il ricorso deve dunque essere dichiarato inammissibile.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo in favore della parte controricorrente società RAGIONE_SOCIALE, seguono la soccombenza.

I l ricorrente va altresì condannato al pagamento di somme di cui all’art. 96, c.3° e 4° cod. proc. civ., ricorrendone i relativi presupposti di legge.

P.Q.M.

La Corte dichiara il giudizio di cassazione estinto tra parte ricorrente e la controricorrente società RAGIONE_SOCIALE Dichiara inammissibile il ricorso nei confronti della controricorrente società RAGIONE_SOCIALE Condanna parte ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente società RAGIONE_SOCIALE: delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in euro complessivi 6.200,00, di cui euro 6.000,00 per onorari, oltre a spese generali e accessori di legge; della somma di euro 6.000,00 ex art.96,3° c. c.p.c. Condanna parte ricorrente al pagamento della somma di euro 2.000,00 ex art. 96 4° c. c.p.c. in favore della Cassa delle ammende.
Sussistono i presupposti per il versamento ex art.13 c.1.quater d.p.r. 115/2002 per il versamento da parte della parte ricorrente di un ulteriore

importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art.13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 27.11.2025 nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile.

Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.