Azione revocatoria: valida anche con ipoteca sul bene

La Corte di Cassazione conferma che un’azione revocatoria è ammissibile anche se l’immobile venduto dal debitore è gravato da ipoteca. Il pregiudizio per il creditore (eventus damni) non è escluso a priori, ma va valutato con un giudizio prognostico, considerando che l’ipoteca potrebbe estinguersi o non essere fatta valere in futuro, rendendo l’atto di vendita comunque dannoso per le ragioni del creditore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione Revocatoria: La Vendita di un Bene Ipotecato è Revocabile?

L’azione revocatoria rappresenta uno strumento fondamentale per la tutela dei creditori. Ma cosa succede se un debitore vende un bene già gravato da un’ipoteca di valore pari o superiore a quello dell’immobile stesso? Tale vendita può essere revocata? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale: la presenza di una garanzia reale non esclude automaticamente il pregiudizio per il creditore, aprendo la strada all’azione revocatoria.

I Fatti del Caso: La Vendita Immobiliare e l’Opposizione del Creditore

La vicenda trae origine dalla decisione del titolare di un’azienda agricola di vendere una pluralità di terreni a una società agricola. Un creditore, un consorzio agrario, riteneva che tale atto di compravendita pregiudicasse le sue possibilità di recuperare il proprio credito e, pertanto, ha avviato un’azione revocatoria per rendere la vendita inefficace nei suoi confronti.

Nei primi due gradi di giudizio, i tribunali hanno dato ragione al creditore. Il debitore, tuttavia, ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che i giudici di merito avessero errato nel non considerare un elemento fondamentale: i terreni venduti erano già gravati da ipoteche a favore di altri creditori per un importo tale da assorbirne l’intero valore. Secondo la tesi difensiva, la vendita non avrebbe quindi arrecato alcun danno concreto al consorzio, in quanto il suo credito non avrebbe comunque trovato soddisfazione su quei beni. Mancava, a suo dire, il cosiddetto eventus damni, ovvero il presupposto oggettivo del pregiudizio.

L’Analisi della Corte sull’Azione Revocatoria e Ipoteca

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando integralmente le decisioni precedenti. Il cuore della pronuncia risiede nell’interpretazione dell’elemento dell’eventus damni. I giudici hanno chiarito che, per configurare il pregiudizio necessario all’azione revocatoria, non è richiesto un danno concreto ed effettivo, ma è sufficiente un ‘pericolo di danno’.

L’atto di disposizione del debitore (la vendita) deve semplicemente aver comportato una modifica del suo patrimonio tale da rendere più incerta o difficoltosa la futura esecuzione coattiva del credito. La valutazione di questo pregiudizio non può essere statica, ma deve essere compiuta attraverso un ‘giudizio prognostico’, ovvero una valutazione proiettata nel futuro.

Le Motivazioni della Decisione

Secondo la Corte, la semplice esistenza di un’ipoteca sul bene, anche se di entità tale da assorbirne il valore al momento della vendita, non esclude la sussistenza dell’eventus damni. Le garanzie ipotecarie, infatti, non sono immutabili. Possono subire vicende modificative o estintive: il debito garantito potrebbe essere pagato, la garanzia potrebbe essere ridotta o il creditore ipotecario potrebbe decidere di non attivarla.

Di conseguenza, un bene ipotecato potrebbe, in futuro, tornare libero da vincoli e diventare pienamente aggredibile da altri creditori. Privarsi di tale bene attraverso una vendita diminuisce la garanzia patrimoniale generica del debitore e crea un potenziale danno per il creditore chirografario. La Corte ha quindi concluso che il giudice di merito ha correttamente ritenuto irrilevante la richiesta di una perizia (CTU) per stimare il valore dei beni, poiché la valutazione del pregiudizio prescinde dal calcolo matematico attuale e si fonda su una prospettiva futura e potenziale. Anche il secondo motivo di ricorso, relativo alla presunta assenza di consapevolezza del danno (scientia fraudis), è stato respinto come un tentativo inammissibile di rivalutare nel merito le prove già esaminate nei gradi precedenti.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale di grande importanza pratica. Per i creditori, essa rappresenta una significativa garanzia: l’azione revocatoria rimane uno strumento efficace anche quando il patrimonio del debitore è composto da beni gravati da garanzie. La decisione afferma che il diritto del creditore a vedere tutelata la propria garanzia patrimoniale non può essere annullato da una valutazione statica e momentanea, ma deve tener conto delle possibili evoluzioni future. Per i debitori, invece, costituisce un monito: non è possibile sottrarre beni alla garanzia dei creditori attraverso atti di disposizione, confidando nel fatto che tali beni siano già ipotecati. La valutazione del giudice sarà sempre orientata a proteggere il creditore da qualsiasi atto che renda anche solo più incerta la soddisfazione del suo diritto.

La presenza di un’ipoteca su un immobile esclude la possibilità per un creditore di esercitare l’azione revocatoria sulla vendita di quell’immobile?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che l’esistenza di un’ipoteca, anche di valore superiore al bene, non esclude di per sé il pregiudizio (eventus damni) per il creditore, poiché la valutazione va fatta con un giudizio prognostico sul futuro.

Cosa si intende per ‘giudizio prognostico’ nella valutazione dell’eventus damni?
Significa che il giudice deve valutare il potenziale pregiudizio per il creditore non solo al momento dell’atto di vendita, ma proiettandosi nel futuro e considerando che le garanzie ipotecarie possono estinguersi, essere ridotte o non essere fatte valere, rendendo il bene nuovamente aggredibile.

È necessario dimostrare un danno concreto ed effettivo per poter agire in revocatoria?
No, secondo la Corte è sufficiente un ‘pericolo di danno’ derivante dall’atto di disposizione, ossia una modifica del patrimonio del debitore che renda più incerta o difficile la soddisfazione del credito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 1774 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 1774 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9359/2024 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME unitamente all’avvocato NOME COGNOME

-controricorrente-

nonché contro RAGIONE_SOCIALE

-intimata- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di FIRENZE n. 270/2024 depositata il 12/02/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza in data 12.2.2024 n.270/2024 la Corte d’Appello di Firenze rigettava l’appello interposto da COGNOME NOME, in proprio ed in qualità di titolare della ditta RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza pronunciata dal Tribunale di RAGIONE_SOCIALE in data 18.1.2020 con la quale era stata dichiarata l’inefficacia nei confronti del RAGIONE_SOCIALE dell’atto di compravendita stipulato in data 20.2.2018 tra esso proprietario e RAGIONE_SOCIALE relativo ad una pluralità di terreni in Chiusi e Montepulciano.
L’appellante aveva ivi dedotto che erroneamente il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE non aveva dato ingresso allo svolgimento di c.t.u. estimativa del valore dei beni compravenduti che sarebbero risultati di valore notevolmente inferiore all’importo in relazione al quale altri creditori avevano costituito sugli stessi garanzie reali; il COGNOME aveva altresì lamentato l’erronea valutazione della sussistenza del consilium fraudis e dell’eventus damni .

Il RAGIONE_SOCIALE convenuto appellato, costituitosi, aveva contestato i motivi di appello ribadendo la correttezza della decisione del giudice di primo grado.

La Corte d’appello di Firenze confermava integralmente le argomentazioni svolte dal Tribunale di RAGIONE_SOCIALE.

Avverso tale pronuncia il COGNOME ha proposto ricorso articolato in tre motivi.

RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso depositato oltre il termine di cui all’art.370 c.p.c.

RAGIONE_SOCIALE non ha svolto attività difensiva.

Sul ricorso è stata formulata una proposta di definizione anticipata ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ.

Parte ricorrente ha chiesto la decisione della causa ex art. 380bis,4° c. c.p.c.

Fissata l’odierna adunanza camerale parte ricorrente ha depositato memoria ex art.380-bis.1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente lamenta la «Violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 CC illegittimo rigetto richiesta di ammissione di CTU (art. 360, comma 1, n. 3), per essersi pronunciata la Corte in ordine alla mancata ammissione di C.T.U. con motivazione erronea -mancata valutazione prova documentale – nullità della sentenza o del procedimento (art. 360, comma 1, n. 4).»

Il ricorrente assume che la sentenza impugnata è gravemente viziata sia da una errata e distorta applicazione della normativa in tema di revocatoria e di ammissione della richiesta consulenza tecnica d’ufficio da parte del ricorrente, nonché da mancata valutazione di prova documentale, sia da salti logici che ne rendono il percorso motivazionale irrazionale.

Con il primo motivo può essere esaminato, per ragioni di stretta connessione, anche il terzo motivo con il quale il ricorrente si duole della «violazione e falsa applicazione dell’art.2901 c.c e dell’art.2697 c.c.. Inammissibilità azione revocatoria per mancanza dell’eventus damni (art. 360 comma 1 n.3) erroneità, illogicità, irrazionalità della motivazione -nullità della sentenza o del procedimento (art. 360, comma 1, n. 4).»

Il ricorrente deduce che la sentenza impugnata è gravemente viziata da una errata e distorta applicazione della valutazione della

sussistenza dell’eventus damni, elemento oggettivo necessario per l’azione revocatoria; infatti il giudizio prognostico effettuato dal Giudice di prime cure sotto tale profilo, se correttamente eseguito -con il contributo della richiesta CTU ovvero anche senza- non avrebbe potuto che confermare l’assoluta insussistenza, per le ragioni già abbondantemente spiegate, di alcun eventus damni a carico dell’odierna controricorrente.

I motivi sono inammissibili.

Il ricorrente, da un lato, non si confronta correttamente con la ratio decidendi della pronuncia impugnata e, da altro lato, tende, in sostanza, alla rivalutazione degli elementi probatori acquisiti agli atti richiedendo a questa Corte di svolgere un esame nel merito che le è precluso.

Il giudice dell’impugnazione, infatti, ha ritenuto assorbita la richiesta di espletamento di c.t.u. estimativa del valore dei beni pignorati dopo aver chiaramente rilevato, sulla base del consolidato orientamento giurisprudenziale di questa Corte, che « in materia di revocatoria ordinaria, l’esistenza di una ipoteca sul bene oggetto dell’atto dispositivo, ancorché di entità tale da assorbirne, se fatta valere, l’intero valore, non esclude la connotazione di quell’atto come eventus damni , atteso che la valutazione tanto della idoneità dell’atto dispositivo a costituire un pregiudizio, quanto della possibile incidenza, sul valore del bene, della causa di prelazione connessa alla ipoteca, va compiuta con riferimento non al momento del compimento dell’atto, ma con giudizio prognostico proiettato verso il futuro, per apprezzare l’eventualità del venir meno, o di un ridimensionamento, della garanzia ipotecaria (Cass., sez. 6-3, 08/08/2018, n. 20671; Cass., sez. 6-3, 12/03/2018, n. 5860; Cass., sez. 3, 25/05/2017, n. 13172, Cass., sez. 3, 10/06/2016).
Ed ha altresì aggiunto che «condizione essenziale della tutela revocatoria in favore del creditore è il pregiudizio alle ragioni dello stesso, per la cui configurabilità, peraltro, non è necessario che sussista un danno concreto ed effettivo, essendo, invece, sufficiente un pericolo di danno derivante dall’atto di disposizione, il quale abbia comportato una modifica della situazione patrimoniale del debitore tale da rendere incerta la esecuzione 5 coattiva del debito o da comprometterne la fruttuosità» (Cass., sez. 2, 29/03/1999, n. 2971); con la ulteriore precisazione che una situazione di pericolo è tale in relazione alla sua potenzialità cagionatrice di un evento dannoso futuro, sicché «la sua esistenza necessariamente va apprezzata proiettandosi con un giudizio prognostico verso il futuro», donde «non è possibile apprezzarla compiendo una valutazione che si correli al momento dell’atto dispositivo e dunque alla possibile incidenza in quel momento della garanzia ipotecaria esistente ma non ancora fatta valere e della quale dunque non è dato conoscere se e come in futuro inciderà» (Cass., n.11892/16, cit.). … la presenza di ipoteche sull’immobile trasferito con l’atto oggetto di revoca non esclude, di per sé, un pregiudizio per il creditore (e, dunque, il suo interesse ad esperire tale azione), posto che le iscrizioni ipotecarie possono subire vicende modificative o estintive ad opera sia del debitore che di terzi (Cass., sez. 3, 13/08/2015, n. 16793; Cass., n. 11892/16, cit.; Cass., n. 40745/21, cit.).»
Il Giudice dell’impugnazione, richiamati i predetti principi giurisprudenziali, ha dunque escluso che, ai fini della sussistenza dell’eventus damni , il creditore che agiva in revocatoria dovesse dimostrare l’effettiva e concreta probabilità di realizzo del proprio credito sul bene oggetto dell’atto di disposizione. E così la Corte

d’Appello di Firenze ha, dunque, fatto buon governo delle norme di legge e dei principi giurisprudenziali elaborati in sede di legittimità (ex multis anche Cass.n.5815/2023, Cass. n. 17511/2025) così risultando il ricorso inammissibile anche ai sensi dell’art.360 bis c.p.c.

Né può fondatamente ritenersi una disparità di trattamento, sotto il profilo valutativo, degli atti revocabili laddove l’esecuzione sia già stata promossa e laddove non lo sia. Infatti, laddove l’esecuzione sia già stata promossa, è evidente che il giudizio in merito al possibile soddisfacimento del credito di chi agisce con azione revocatoria può assumere carattere di effettiva concretezza in relazione ai diversi crediti vantati dal titolare di garanzia o comunque di privilegio ed al valore effettivo dei beni pignorati a quella data. Il giudizio invece si atteggia necessariamente in modo diverso ove tale concretezza non sia ipotizzabile.
Ciò premesso, la Corte d’Appello di Firenze ha comunque esplicitato chiaramente anche gli elementi di fatto (punti 6.1c e 6.1 d) che ha tenuto in considerazione per ritenere che, sulla base di un giudizio prognostico, non poteva affermarsi a priori la certa esclusione di soddisfacimento almeno parziale dei crediti del RAGIONE_SOCIALE allorché la banca titolare di ipoteca avesse messo eventualmente in esecuzione la garanzia.

Neppure, quindi, è ravvisabile la violazione del precetto di cui all’art.2697 c.c., peraltro configurabile soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non invece laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice ha svolto delle prove proposte dalle parti (sindacabile, quest’ultima, in sede di legittimità , entro i ristretti limiti del
riformulato art. 360, primo comma, n.5. c.p.c.) -Cass. n. 13395/2018-.

Infatti, nel ricorso per cassazione, ‘deve ritenersi inammissibile il motivo di impugnazione con cui la parte ricorrente sostenga un’alternativa ricostruzione della vicenda fattuale, pur ove risultino allegati al ricorso gli atti processuali sui quali fonda la propria diversa interpretazione, essendo precluso nel giudizio di legittimità un vaglio che riporti a un nuovo apprezzamento del complesso istruttorio nel suo insieme.’ Nell’ambito del sindacato di legittimità ‘non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione’ (Cass.10927/24,32505/23).
Con il secondo motivo il ricorrente lamenta invece la «violazione e falsa applicazione dell’art. 2901 c.c. inammissibilità azione revocatoria per mancanza della scientia damni – (art. 360, comma 1, n. 3).»

Assume il ricorrente che la sentenza impugnata è gravemente viziata da una errata e distorta applicazione della normativa in tema di revocatoria, in ordine alla necessaria sussistenza dell’elemento soggettivo.

Anche con riferimento a tale motivo la censura, tuttavia, richiama i dati probatori a suffragio dell’assenza della scientia fraudis in capo al debitore alienante ed al terzo acquirente così riproponendo a

questa Corte la valutazione del corredo probatorio offerto nei precedenti gradi di giudizio.

Il relativo sindacato, secondo i principi già esposti riguardo al primo motivo di ricorso, è tuttavia inammissibile in questa sede.

Il ricorso deve dunque essere dichiarato inammissibile.

Nulla sulle spese attesa la tardività del controricorso.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Sussistono i presupposti per il versamento ex art.13 c.1.quater d.p.r. 115/2002 per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art.13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 27.11.2025 nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile.

Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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