Azione revocatoria: si può contro il terzo proprietario?

Un istituto di credito esercita un’azione revocatoria contro un contratto di locazione stipulato dal terzo proprietario di un immobile ipotecato, sostenendo che tale contratto pregiudichi la garanzia del credito. Il proprietario non è il debitore originario. La Corte di Cassazione, rilevando la novità e la complessità delle questioni giuridiche sollevate, non decide nel merito ma rinvia la causa a una pubblica udienza per un esame più approfondito. La questione centrale è se l’azione revocatoria possa essere utilizzata contro atti di chi non è il debitore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione revocatoria contro il terzo proprietario: la Cassazione rinvia alla pubblica udienza

L’azione revocatoria è uno strumento fondamentale per la tutela del credito, ma quali sono i suoi limiti? Può essere utilizzata per invalidare un atto compiuto non dal debitore, ma dal terzo proprietario di un bene posto a garanzia? A questa domanda, complessa e inedita, la Corte di Cassazione ha deciso di non dare una risposta immediata, ritenendo la questione di tale importanza da meritare una trattazione in pubblica udienza. Con l’ordinanza interlocutoria in commento, i giudici supremi hanno sospeso il giudizio per approfondire un caso che potrebbe ridisegnare i confini di questo istituto giuridico.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un credito bancario garantito da un’ipoteca su alcuni immobili. La società debitrice originaria, in seguito, vende questi immobili a una società intermediaria, che a sua volta li cede a una terza società. Quest’ultima, pur essendo divenuta proprietaria dei beni ipotecati, non si accolla il debito originario. Successivamente, la nuova società proprietaria concede gli immobili in locazione trentennale a un’altra azienda.

Ritenendo che questo contratto di locazione a lungo termine diminuisse significativamente il valore degli immobili e, di conseguenza, pregiudicasse la possibilità di soddisfare il proprio credito attraverso la vendita forzata, la banca (tramite una società veicolo cessionaria del credito) ha avviato un’azione revocatoria ai sensi dell’art. 2901 c.c. per far dichiarare inefficace il contratto di locazione.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione al creditore, confermando l’inefficacia della locazione. La società proprietaria e la società conduttrice hanno quindi proposto ricorso in Cassazione.

I Motivi del Ricorso: i limiti dell’azione revocatoria

I ricorrenti hanno sollevato diverse questioni complesse, tutte incentrate su un punto cruciale: l’azione revocatoria è stata promossa contro un atto (la locazione) compiuto da un soggetto (l’attuale proprietario) che non è il debitore. Secondo i ricorrenti, ciò violerebbe la lettera e la logica dell’art. 2901 c.c., che presuppone un atto dispositivo del debitore.

Tra i principali motivi di ricorso figurano:

1. Mancanza della qualità di debitore: L’azione è stata diretta contro il terzo proprietario, estraneo al rapporto di debito originario.
2. Omessa partecipazione di parti necessarie: Non sono stati coinvolti nel giudizio né il debitore originario né la società intermediaria che ha venduto l’immobile al proprietario attuale.
3. Inammissibilità dell’azione: La revocatoria è stata avviata quando la procedura esecutiva sugli immobili era già in corso, sollevando dubbi sulla sua utilità e funzione ripristinatoria della garanzia patrimoniale.

La Decisione della Corte: una questione di principio

La Corte di Cassazione, con la presente ordinanza interlocutoria, non ha deciso il merito della controversia. Ha invece riconosciuto che le questioni sollevate sono “inedite” e di “rilievo nomofilattico”. In altre parole, si tratta di problematiche giuridiche nuove e di fondamentale importanza, la cui soluzione avrà un impatto significativo sull’interpretazione e l’applicazione del diritto.

Per questo motivo, la Corte ha disposto il rinvio della causa a una pubblica udienza. Questa scelta procedurale è riservata ai casi più complessi, dove un dibattito più ampio e approfondito è necessario per garantire una decisione ponderata che funga da guida per i casi futuri.

Le Motivazioni

La motivazione del rinvio risiede interamente nella natura delle questioni sollevate. I giudici hanno ritenuto che decidere se l’azione revocatoria possa estendersi ad atti dispositivi di un terzo proprietario non debitore non sia una mera interpretazione, ma una potenziale estensione dell’ambito applicativo di una norma cardine del codice civile. La Corte deve valutare se la funzione di tutela della garanzia patrimoniale dell’art. 2901 c.c. possa prevalere sul dato letterale, che individua nel “debitore” l’autore dell’atto pregiudizievole.

Inoltre, le implicazioni processuali, come l’individuazione delle parti necessarie (litisconsorti) in un simile giudizio, richiedono un’attenta riflessione per evitare di creare incertezza giuridica. L’esigenza di assicurare una corretta ed uniforme interpretazione della legge (la funzione nomofilattica della Cassazione) impone quindi la massima cautela e il più ampio contraddittorio possibile, offerto dalla pubblica udienza.

Le Conclusioni

In conclusione, l’ordinanza non fornisce una risposta, ma pone le basi per una futura sentenza di grande importanza. La decisione finale stabilirà un principio fondamentale: se la tutela del creditore ipotecario possa spingersi fino a revocare atti di un terzo che, pur non essendo debitore, è proprietario del bene vincolato. Una risposta affermativa amplierebbe notevolmente il potere dei creditori, mentre una negativa confermerebbe una lettura più restrittiva e tradizionale dell’azione revocatoria. Il mondo legale attende con interesse la decisione della pubblica udienza, che farà certamente scuola in materia di tutela del credito e diritto immobiliare.

È possibile esercitare un’azione revocatoria contro un atto di disposizione compiuto da un soggetto che non è il debitore, ma è proprietario del bene ipotecato?
La Corte di Cassazione non ha risposto a questa domanda, ritenendola una questione giuridica nuova e complessa. Ha rinviato la decisione a una pubblica udienza per un esame più approfondito, segnalando che si tratta di un punto controverso e di grande importanza per l’interpretazione del diritto.

L’esercizio dell’azione revocatoria è ammissibile se è già stata avviata la procedura esecutiva sul bene?
Anche questa è una delle questioni sollevate nel ricorso. L’ordinanza non fornisce una risposta definitiva, ma evidenzia che il ricorrente ha censurato l’ammissibilità dell’azione revocatoria avviata dopo l’inizio dell’esecuzione forzata. La questione sarà oggetto di valutazione nella futura udienza pubblica.

In un’azione revocatoria contro un atto del terzo proprietario, chi sono le parti necessarie da citare in giudizio?
Il ricorrente ha sostenuto che avrebbero dovuto essere citati in giudizio anche il debitore originario e il suo diretto avente causa (la società intermediaria). La Corte ha riconosciuto la complessità anche di questo aspetto procedurale e lo esaminerà nel corso della trattazione pubblica della causa.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 30239 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 30239 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/10/2023

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso 15430-2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona dell’ a mministratore unico e legale rappresentante ‘ pro tempore ‘, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresentata e difende;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante ‘ pro tempore ‘ , elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio de ll’ AVV_NOTAIO, che la rappresentata e difende;

– controricorrente e ricorrente incidentale e contro

Oggetto

REVOCATORIA ORDINARIA

R.G.N. 15430/2020

COGNOME.

Rep.

Ud. 16/05/2023

Adunanza camerale

RAGIONE_SOCIALE, in qualità di procuratrice di RAGIONE_SOCIALE, in persona del procuratore speciale NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio de ll’ AVV_NOTAIO COGNOME, che la rappresenta e difende;

– controricorrente –

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE;

– intimate –

Avverso la sentenza n. 6035/2019 del la Corte d’appello di Roma, depositata il 10/10/2019;

udita la relazione della causa svolta nell ‘adunanza camerale del 16/05/2023 dal AVV_NOTAIO COGNOME.

Ritenuto in fatto

che la società RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi, ‘RAGIONE_SOCIALE) ricorre, sulla base di sette motivi, per la cassazione della sentenza n. 6035/19, del 10 ottobre 2019, della Corte d ‘a ppello di Roma, che -respingendone il gravame avverso la sentenza n. 20432/14, del 19 maggio 2014, del Tribunale di Roma -ha confermato l’accoglimento della domanda ex art. 2901 cod. civ., proposta, in origine, dalla società RAGIONE_SOCIALE, quale procuratrice della società RAGIONE_SOCIALE, per la declaratoria di inefficacia del contratto del 31 ottobre 2006 con il quale l’odierna rico rrente aveva concesso in locazione trentennale, alla società RAGIONE_SOCIALE, due immobili siti in Roma, nonché del contratto del 29 maggio 2007 con il quale il suddetto rapporto contrattuale era stato ceduto alla società RAGIONE_SOCIALE;
che r iferisce, in punto di fatto, l’odierna ricorrente che la predetta società RAGIONE_SOCIALE l’azione revocatoria sul presupposto che la propria mandante, RAGIONE_SOCIALE San RAGIONE_SOCIALE, vantasse

un credito (nei confronti della società RAGIONE_SOCIALE) nascente da un contratto di mutuo fondiario, assistito da ipoteca iscritta sugli immobili poi fatti oggetto di locazione da essa RAGIONE_SOCIALE, resasi in precedenza acquirente degli stessi (senza, però, accollarsi il debito della mutuataria), per averli acquistati dalla società RAGIONE_SOCIALE, a propria volta resasi acquirente di quegli stessi beni da RAGIONE_SOCIALE;

che la domanda ex art. 2901 cod. civ. veniva proposta dall’attrice sul presupposto che la conclusa locazione trentennale, poi oggetto di cessione, avesse determinato una riduzione del valore di mercato degli immobili locati, recando, pertanto, pregiudizio al proprio credito assistito da ipoteca;

che costituitesi in giudizio le società RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, per resistere all’avversaria domanda, rimane va, invece, contumace RAGIONE_SOCIALE;

che interveniva in giudizio la società RAGIONE_SOCIALE (poi incorporata da RAGIONE_SOCIALE), quale mandataria di RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi, ‘RAGIONE_SOCIALE‘), a propria volta cessionaria del credito di RAGIONE_SOCIALE San RAGIONE_SOCIALE;

che a ccolta dal primo giudice l’esperita ‘ actio pauliana ‘, la decisione veniva confermata in appello;

che il giudice di seconde cure -previamente disattesa, in sentenza, l’eccezione relativa al difetto di legittimazione di RAGIONE_SOCIALE, sollevata sul rilievo che la stessa non avesse provato l’iscrizione nel registro delle imprese del contratto di cessione, in blocco, dei crediti di RAGIONE_SOCIALE San RAGIONE_SOCIALE, come previsto dall’art. 58 del d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385 -rigettava, infatti, i gravami proposti da RAGIONE_SOCIALE e da RAGIONE_SOCIALE;

che avverso la sentenza della Corte capitolina ha proposto ricorso per cassazione MBS, sulla base -come detto -di sette motivi;

che il primo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, nn. 3), 4), e 5), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione degli artt. 102 cod. proc. civ. e 2901 cod. civ., censurando l’omessa partecipazione al giudizio di primo grado delle società RAGIONE_SOCIALE, debitrice di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, e RAGIONE_SOCIALE, primo acquirente degli immobili oggetto di ipoteca e poi dati in locazione, oltre che dante causa di MBS;

che assume, in particolare, la ricorrente l’erroneità della sentenza impugnata, per non aver ritenuto, anche d’ufficio, l’inammissibilità dell’azione così come promossa (vale a dire, perché indirizzata verso un atto dispositivo che non risulta posto in essere dal debitore, come richiederebbe, invece, il chiaro tenore letterale dell’art. 2901 cod. civ.), ovvero nel non aver rilevato, sempre d’ufficio, il difetto di integrazione del contradittorio verso due litisconsorti necessari;
che tali, infatti, dovrebbero ritenersi sia la debitrice RAGIONE_SOCIALE, sia l’autrice dell’atto dispositivo presupposto della locazione, cioè la società RAGIONE_SOCIALE, resasi acquirente degli immobili suddetti, poi alienati alla società RAGIONE_SOCIALE;

che il secondo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione dell’art. 2901 cod. civ., censurando la sentenza impugnata in relazione al mancato rilievo dell’ulteriore causa di inammissibilità dell’azione esperita, ovvero il difetto tanto della qualità di creditore in capo all’attore in revocatoria , quanto della condizione di debitore di essa RAGIONE_SOCIALE, esclusivamente terza proprietaria del bene ipotecato, non essendosi accollata il debito di RAGIONE_SOCIALE;
che il terzo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione dell’art. 2901 cod. civ., lamentando che la Corte territoriale non ha dichiarato l’inammissibilità dell’azione revocatoria, perché promossa dopo

l’instaurazione dell’azione esecutiva sui beni oggetto del (preteso) atto di ‘disposizione’ ;

che il quarto motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione dell’art. 2901 cod. civ., censura proposta sul rilievo che la domanda revocatoria risulta carente del suo presupposto, non avendo ad oggetto un atto disposizione patrimoniale del debitore, ma dal terzo proprietario del bene ipotecato;

che il quinto motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione degli artt. 102 cod. proc. civ. e 2901 cod. civ., lamentando l’inesistenza del pregiudizio alle ragioni del creditore;

che si sottolinea, infatti, come il creditore -avendo deciso di intraprendere l’azione esecutiva ben prima dell’esercizio della ‘ actio pauliana ‘, e ciò sebbene fosse a conoscenza del (o in condizione di conoscere il) contratto di locazione, in quanto trascritto nei registri immobiliari -avrebbe, per ciò solo, escluso che la stipula della locazione potesse pregiudicare le proprie ragioni;

che, d ‘altra parte, poiché l’esistenza di siffatto pregiudizio deve essere valutata in relazione non solo al tempo del compimento dell’atto dispositivo, ma pure dell’esercizio dell’azione revocatoria, anche riguardo a tale momento il pregiudizio doveva ritenersi insussistente, visto che all’epoca della citazione in revocatoria (risalente al 22 ottobre 2011), risultava già fissata -per il successivo 23 novembre -l’esperimento dell’asta degli immobili oggetto della locazione ;

che s iffatta circostanza sarebbe ostativa, secondo l’odierna ricorrente, al riconoscimento dell’esistenza del pregiudizio, perché dimostra come fosse altamente probabile l’aggiudicazione ad un prezzo poco più alto della base d’asta, ipoteticamente idoneo a sodd isfare il credito garantito dall’ipoteca, visto che il CTU aveva

stimato il valore degli immobili (tenuto conto del vincolo locatizio) in € 442.800,00, a fronte di un importo precettato dal creditore di € 503,225,57, comprensivo di capitale residuo, accessori e spese ;

che il sesto motivo denuncia – ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. – violazione e falsa applicazione degli artt. 111 e 307 cod. proc. civ., censurando il rigetto dell’eccezione di estinzione del giudizio, sollevata in ragione della giuridica inesistenza dell’istanza di nomina di un curatore speciale per il litisconsorte necessario (la conduttrice dell’immobile, società RAGIONE_SOCIALE), e con essa di tutti gli atti successivi del giudizio, provenendo tale istanza da un soggetto che non aveva acquisito la qualità di parte del processo, vale a dire la società mandataria di RAGIONE_SOCIALE (cessionaria del credito di RAGIONE_SOCIALE San RAGIONE_SOCIALE) prima che la stessa intervenisse in giudizio, ex art. 111 cod. proc. civ.;
che il settimo motivo denuncia – ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. – violazione e falsa applicazione dell’art. 58 del d.lgs. n. 385 del 1993, in relazione alla mancata prova, da parte di RAGIONE_SOCIALE, dell’iscrizione nel registro delle imprese del contratto di cessione, in blocco, dei crediti già spettanti a RAGIONE_SOCIALE San RAGIONE_SOCIALE, e dunque della propria legittimazione ad intervenire in giudizio;

che, in particolare, la ricorrente si duole del fatto che, eccepita da essa MBS la carenza di prova -a carico dell’intervenuta in giudizio – della legittimazione ad intervenire, la Corte territoriale riteneva tale eccezione tardiva, senza avvedersi del fatto che essa era rilevabile d’ufficio;

che con atto qualificato come controricorso al ricorso di RAGIONE_SOCIALE, anche la società RAGIONE_SOCIALE ha impugnato la stessa sentenza, svolgendo tre motivi;

che il primo motivo denuncia – ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. – violazione e falsa applicazione dell’art. 58 del d.lgs. n. 385 del 1993, in relazione alla mancata prova, da parte di RAGIONE_SOCIALE, della iscrizione nel registro delle imprese

del contratto di cessione, in blocco, dei crediti già spettanti a RAGIONE_SOCIALE San RAGIONE_SOCIALE, e dunque della propria legittimazione ad intervenire in giudizio;

che il secondo motivo denuncia – ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. – violazione e falsa applicazione degli artt. 111 e 307 cod. proc. civ., censurando il rigetto dell’eccezione di estinzione del giudizio, sollevata in ragione della giuridica inesistenza dell’istanza di nomina di un curatore speciale per il litisconsorte necessario (la conduttrice dell’immobile, società RAGIONE_SOCIALE), e con essa di tutti gli atti successivi del giudizio, provenendo tale istanza da un soggetto che non aveva acquisito la qualità di parte del processo;
che il terzo motivo denuncia – ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. – violazione e falsa applicazione dell’art. 2901 cod. civ., deducendo la mancanza di qualità di creditore in capo all’attore in revocatoria, nonché il fatto che essa NOME risulta non debitrice, ma conduttrice, censurando, pertanto, la sentenza impugnata per non aver rilevato tale (duplice) ragione di inammissibilità dell’azione;

che ha resistito ad entrambe le impugnazioni, con un unico controricorso, la società RAGIONE_SOCIALE, società incorporante RAGIONE_SOCIALE, chiedendo che la stessa sia dichiarata inammissibile o, comunque, rigettata;

che sono rimaste solo intimate le società RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE;

che la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380bis .1 cod. proc. civ.

Considerato in diritto

che il ricorso principale pone alcune questioni inedite nella giurisprudenza di questa Corte;

che, in particolare, i suoi primi quattro motivi censurano la sentenza impugnata -da diversi, ma complementari, punti di vista -in relazione al fatto che l’azione ex art. 2901 cod. civ. risulta essere stata esercitata con riferimento ad atti dispositivi non posti in essere dal debitore (primo e quarto motivo);

che essa, pertanto, risulterebbe proposta inammissibilmente e/o in carenza di un suo presupposto imprescindibile, oltretutto senza neppure evocare in giudizio due contraddittori che si reputano necessari, quali il debitore e il suo avente causa diretto nell’acquisto del bene oggetto della ‘revocanda’ locazione (primo motivo);

che, inoltre, si censura la sentenza impugnata per aver consentito l’esercizio dell’ azione revocatoria dopo quello dell’azione esecutiva, e quindi senza che la prima potesse esplicare la sua funzione ‘ripristinatoria’ della garanzia patrimoniale generica (terzo motivo), indirizzandola, infatti, non contro il debitore ma contro il terzo proprietario del bene ipotecato;

che essa, infine, non risulta neppure estesa agli atti presupposto della locazione (primo motivo), con iniziativa, peraltro, assunta (o meglio, coltivata) non dal creditore, ma da un soggetto diverso, resosi cessionario del credito (secondo motivo, oltre che in parte anche il primo motivo);

che trattandosi di questioni di rilievo nomofilattico, questa Corte reputa opportuno disporre che la loro trattazione avvenga in pubblica udienza.

PQM

La Corte dispone il rinvio a nuovo ruolo per la trattazione dei ricorsi in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, all’esito dell’adunanza camerale della

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