Azione revocatoria: quando la vendita è revocabile

Un creditore ha ottenuto la revoca di una vendita immobiliare effettuata dal suo debitore. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, specificando che per un’azione revocatoria su un debito preesistente, non è necessaria la prova dell’intento fraudolento, ma è sufficiente la consapevolezza del pregiudizio da parte dell’acquirente. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per motivi procedurali e di merito, poiché tendeva a una rivalutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione Revocatoria: La Cassazione Conferma la Revoca di una Vendita Immobiliare

L’azione revocatoria è uno strumento fondamentale di tutela per i creditori. Permette di rendere inefficaci gli atti con cui un debitore si spoglia dei propri beni per sottrarli alla garanzia del credito. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito i principi chiave di questa azione, in un caso riguardante la vendita di un appartamento a Milano, confermando la decisione dei giudici di merito che ne avevano dichiarato la revoca.

I Fatti del Caso: Una Compravendita Sospetta

Un imprenditore, titolare di un’impresa edile, vantava un cospicuo credito nei confronti di un altro soggetto per lavori eseguiti in favore di società da quest’ultimo amministrate. Il debitore, peraltro, si era personalmente fatto garante per tali somme.
Successivamente, il debitore vendeva un suo appartamento a un terzo. Il creditore, ritenendo che tale vendita pregiudicasse le sue possibilità di recuperare il credito, agiva in giudizio per ottenerne la revoca. A sostegno della sua domanda, il creditore evidenziava diverse anomalie: il prezzo di vendita era marcatamente inferiore a quello di mercato e il pagamento era avvenuto con modalità insolite, in parte tramite un assegno bancario emesso in data anteriore all’atto di compravendita e a favore di un soggetto terzo, estraneo all’operazione.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione al creditore. I giudici hanno ritenuto che l’atto di vendita avesse effettivamente reso più difficile il recupero del credito. In particolare, la Corte d’Appello ha sottolineato che, essendo il credito sorto prima dell’atto di vendita, non era necessario provare una dolosa preordinazione da parte del debitore. Era invece sufficiente dimostrare la mera consapevolezza, in capo all’acquirente, del pregiudizio arrecato alle ragioni del creditore. Tale consapevolezza è stata desunta dalle modalità anomale di pagamento e da altre circostanze, come il fatto che il venditore avesse mantenuto a lungo la disponibilità dell’immobile dopo la vendita.

Il Ricorso per Cassazione e i motivi dell’Azione Revocatoria

L’acquirente dell’immobile ha presentato ricorso in Cassazione, contestando la decisione della Corte d’Appello su tre punti principali. Sosteneva che:
1. Il credito fosse sorto in realtà solo dopo la vendita, con una successiva ricognizione di debito, il che avrebbe richiesto la prova, non fornita, di una dolosa preordinazione.
2. Gli atti pregiudizievoli a carico del patrimonio del debitore (ipoteche e pignoramenti) fossero successivi alla vendita e quindi irrilevanti.
3. La valutazione degli elementi indiziari da parte dei giudici di merito fosse stata errata e incompleta.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando in toto la decisione impugnata. In primo luogo, ha rilevato un vizio procedurale: il ricorso non esponeva in modo completo e autosufficiente i fatti di causa, violando così l’art. 366 c.p.c. e rendendo l’impugnazione aspecifica.
Nel merito, la Corte ha smontato le argomentazioni del ricorrente, chiarendo che le sue censure si risolvevano in una richiesta di nuova valutazione delle prove, inammissibile in sede di legittimità. La Cassazione ha ribadito che l’interpretazione del materiale probatorio e la valutazione della sua concludenza sono compiti esclusivi del giudice di merito, il cui giudizio è insindacabile se logicamente motivato.
Sul punto cruciale dell’azione revocatoria, la Corte ha confermato il principio per cui, quando il credito è anteriore all’atto dispositivo, non occorre provare l’intento fraudolento del debitore. È sufficiente la ‘scientia damni’ del terzo acquirente, ovvero la sua consapevolezza del pregiudizio che l’atto arreca al creditore. La Corte d’Appello aveva correttamente accertato l’anteriorità del credito e desunto la consapevolezza dell’acquirente dalle circostanze anomale della transazione.

Le Conclusioni: Principio di Diritto e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza riafferma un principio cardine in materia di tutela del credito. Per i creditori, significa che per contestare un atto di disposizione compiuto dal debitore dopo la nascita del credito, non è necessario imbarcarsi nella difficile prova di un complotto fraudolento. Basterà dimostrare che l’acquirente era a conoscenza, o avrebbe potuto esserlo con l’ordinaria diligenza, del fatto che la vendita avrebbe danneggiato le ragioni del creditore. Per i debitori e i terzi acquirenti, la decisione serve da monito: operazioni con modalità anomale, prezzi incongrui o strutture opache possono facilmente essere interpretate come indizi di una consapevolezza del pregiudizio altrui, con la conseguente inefficacia dell’atto di compravendita nei confronti dei creditori che agiscono in revocatoria.

Quando un creditore può chiedere la revoca di un atto di vendita del suo debitore?
Un creditore può chiedere la revoca (tecnicamente, la dichiarazione di inefficacia nei suoi confronti) quando l’atto di disposizione patrimoniale del debitore, come una vendita, gli arreca pregiudizio, diminuendo la garanzia patrimoniale su cui il creditore può rivalersi e rendendo più difficile o incerto il recupero del credito.

Se il debito è sorto prima della vendita, cosa deve dimostrare il creditore per l’azione revocatoria?
Se il credito è anteriore all’atto di vendita, il creditore deve dimostrare due elementi: il pregiudizio che l’atto gli arreca (eventus damni) e la consapevolezza di tale pregiudizio da parte del terzo acquirente (scientia damni). Non è invece richiesta la prova di una dolosa preordinazione, cioè di un accordo fraudolento specifico tra debitore e acquirente.

Perché il ricorso per Cassazione è stato dichiarato inammissibile in questo caso?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per due ordini di ragioni. In primo luogo, per un vizio procedurale, in quanto non esponeva in modo sufficientemente chiaro e completo i fatti di causa, violando l’art. 366 del codice di procedura civile. In secondo luogo, perché le censure mosse dal ricorrente non denunciavano reali violazioni di legge, ma miravano a ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle prove, attività che è preclusa alla Corte di Cassazione, la quale è giudice di legittimità e non di merito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 17513 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 17513 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 29/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5049/2023 R.G. proposto da :

COGNOME NOMECOGNOME rappresentato e difeso da ll’avvocato NOME COGNOME NOME (CODICE_FISCALE unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE, domiciliazione telematica legale

-ricorrente-

contro

NOMECOGNOME rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE, domiciliazione telematica legale

-controricorrente-

nonché contro

COGNOME NOME

-intimato- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 3942/2022 depositata il 14/12/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Rilevato che

NOME conveniva in giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME per ottenere la dichiarazione di revoca dell’atto di compravendita con cui il secondo aveva trasferito al primo un appartamento in Milano;

secondo quanto desumibile dalla sentenza di appello depositata, l’istante allegava:

-di essere titolare della ditta RAGIONE_SOCIALE e di aver svolto prestazioni edili in favore di società amministrate da RAGIONE_SOCIALE, che aveva assunto al riguardo la qualità di debitore garante per una ingente somma in linea capitale;

-che il prezzo di vendita dichiarato era marcatamente inferiore a quello di mercato, e corrisposto solo in minima parte con assegni circolari, risultando per il resto saldato con assegno bancario emesso in tempi precedenti l’atto traslativo in favore di NOME COGNOME soggetto senza alcun diritto sull’immobile;

il Tribunale accoglieva la domanda con pronuncia confermata dalla Corte di appello secondo cui, in particolare:

-l’attore era attivamente legittimato essendo titolare di un’impresa individuale;

-la prodotta dichiarazione con cui COGNOME riconosceva i propri debiti nei confronti dell’istante NOME, era successiva all’atto revocando ma esplicitamente ricognitiva di un impegno assunto precedentemente, con conseguente sufficienza della mera consapevolezza del pregiudizio

arrecato ai debitori a mezzo della vendita, senza necessità di una dolosa preordinazione;

-l’atto dispositivo aveva reso quanto meno più difficile il recupero del credito, non essendo stata offerta prova di una residua capienza utile, ed essendo invece risultate in specie iscrizioni pregiudizievoli a carico del patrimonio dell’obbligato;

-la dimostrazione dell’elemento soggettivo richiesto era desumibile dalle modalità anomale di pagamento per la maggior quota di prezzo, e dalla circostanza che il disponente era stato lasciato per lungo tempo nella detenzione dell’immobile nel quadro di una frequentazione pregressa, senza che potesse incidere in senso contrario il contenzioso insorto tra i due successivamente all’atto dispositivo;

avverso questa decisione ricorre per cassazione, sulla base di tre motivi, corredati da memoria, NOME COGNOME;

resiste con controricorso NOMECOGNOME è rimasto intimato NOME COGNOME

Rilevato che

con il primo motivo si prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 2901, 1988, 2720, 2704, 2697, cod. civ., poiché la Corte di appello avrebbe errato mancando di considerare che:

i cediti erano sorti da rapporti intercorsi tra l’attore e le società gestite dal convenuto, di cui lo stesso aveva partecipazioni, laddove la dichiarazione ricognitiva del debito era stata personalmente fatta da COGNOME;

nell’atto ricognitivo s’indicava saldata l’esposizione a mezzo assegno rimasto poi insoluto, sicché solo nel momento della dichiarazione era insorto nuovo impegno debitorio condizionato al saldo, dunque successivamente

all’atto dispositivo, con conseguente necessità di dimostrare la dolosa preordinazione della quale si era invece esclusa la necessità;

sia la data opponibile della dichiarazione sia quella dell’assegno quale posto all’incasso erano successive all’atto dispositivo;

gli atti pregiudizievoli riferiti alle iscrizioni ipotecarie e trascrizioni di pignoramenti, erano successivi all’atto dispositivo e dunque non rilevanti al fine di accertare il pregiudizio arrecato da quest’ultimo, confermando, al contrario, che nel momento dell’atto di cui si chiedeva la revoca vi era disponibilità di ulteriori beni utilmente aggredibili;

con il secondo motivo si prospetta la violazione e falsa applicazione dell’art. 2901, cod. civ., poiché la Corte di appello avrebbe errato, di conseguenza, omettendo l’accertamento della dolosa preordinazione, fermo restando che era stato parimenti erroneamente obliterato che, in altro giudizio, era stato accertato il compiuto pagamento dell’immobile oggetto del trasferimento revocando, con dazione e anche incasso degli assegni in uno a quietanza liberatoria, mentre era stato dimostrato che, per ottenere la disponibilità del cespite, era stato necessario un lungo contenzioso con ulteriori azioni esecutive;
con il terzo motivo si prospetta la violazione e falsa applicazione degli art. 2727, 2729, cod. civ., poiché la Corte di appello avrebbe errato omettendo una complessiva valutazione degli elementi indiziari, trascurando che solo nel 2017 COGNOME aveva rilasciato la dichiarazione ricognitiva, e invece attribuendo valore probatorio a dichiarazioni del difensore di NOME.

Considerato che

preliminarmente deve rilevarsi che violazione dell’art. 366, n. 3, cod. proc. civ.;

i fatti processuali non sono compiutamente evincibili dal gravame atteso che: la prima parte del ricorso (pagg. 2-8) riporta solo le conclusioni assunte nei due gradi di merito, mentre dai successivi motivi gli stessi fatti sono solo parzialmente desumibili in via indiretta, essendo invece complessivamente dati per conosciuti, ad esempio non essendo possibile comprendere le ragioni decisorie del giudice di prime cure e, come si sta per constatare, neppure tutte quelle espresse dalla Corte di seconde cure;
per la necessaria ricostruzione della vicenda, sostanziale e processuale, diviene necessario attingere, come anticipato, alla sentenza resa in sede di appello, sicché, sotto tale profilo, l’impugnazione è inammissibilmente aspecifica;

il disposto dell’art. 366, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. secondo cui il ricorso per cassazione deve contenere, a pena di inammissibilità, l’esposizione sommaria dei fatti di causa – non risponde, infatti, a un’esigenza di mero formalismo, bensì a quella di consentire alla Suprema Corte di conoscere dall’atto, senza attingerli aliunde , gli elementi indispensabili per un’idonea cognizione dell’origine e dell’oggetto della controversia, dello svolgimento del processo e delle posizioni in esso assunte dalle parti; per soddisfare tale requisito occorre che il ricorso per cassazione contenga, in modo chiaro e sintetico, l’indicazione delle reciproche pretese delle parti, con i presupposti di fatto e le ragioni di diritto che le hanno giustificate, delle eccezioni, delle difese e delle deduzioni di ciascuna parte in relazione alla posizione avversaria, dello svolgersi della vicenda processuale nelle sue articolazioni e, dunque, delle argomentazioni essenziali, in fatto e in diritto, su cui si è fondata la sentenza di primo grado, delle difese svolte dalle parti in appello e, infine, del tenore della sentenza impugnata (Cass., 12/01/2024, n. 1352);
in ogni caso, i tre motivi articolati risultano tutti inammissibili;

quanto al primo motivo si osserva quanto segue;

la Corte territoriale ha innanzi tutto accertato, evincendo la conclusione dalla prodotta e discussa dichiarazione unilaterale recettizia ricognitiva, che si trattava di debiti pregressi assunti a personalmente da Paolicchi, a supporto, dunque, dell’allegazione di un impegno a titolo di garanzia;

la ricostruzione volta per un verso a sostenere che si trattasse di debiti sociali, e per altro verso a leggere nella dichiarazione del 2017 un impegno nuovo insorto in relazione all’esito insoluto dell’assegno bancario consegnato a saldo dei debiti riconosciuti, si risolve all’evidenza nella sollecitazione a un diverso apprezzamento della risultanza istruttoria, estraneo alla presente sede di sola legittimità;

nel quadro fattuale in parola è poi irrilevante la data della ricognizione stessa, salva contraria ma omessa prova dell’inesistenza, se non invalidità, del rapporto quale anche temporalmente riconosciuto: la data opponibile dell’atto ricognitivo costituisce, cioè, profilo differente dall’apprezzamento ricostruttivo del tempo del rapporto negoziale oggetto della ricognizione medesima;

riguardo alla cronologia solo successiva di alcune ed enumerate iscrizioni e trascrizioni, il profilo dedotto non supera la concorrente ragione decisoria per cui era mancata la prova contraria inerente alla idoneità satisfattiva dei cespiti aggredibili al momento dell’atto traslativo, di cui doveva dichiararsi la revoca anche solo per aver reso più difficile il recupero del credito;

quanto al secondo e terzo motivo valgono le seguenti considerazioni;

la Corte di appello, avendo accertato l’anteriorità del credito rispetto all’atto dispositivo, non doveva vagliare alcuna dolosa preordinazione quale quella invocata: la critica, quindi, finisce col

mancare di misurarsi con una ragione decisoria rivelatasi idoneamente fatta propria;

parimenti, la deduzione secondo cui in altro giudizio, in doppio grado, vi sarebbe stato riconoscimento dell’intervenuto pagamento del cespite, non si misura con la ragione decisoria secondo cui al terzo, nella odierna controversia originariamente attore, non era opponibile in termini vincolanti tale risultanza;

ancora, l’allegazione relativa al lungo contenzioso per riottenere la disponibilità dell’immobile in questione, non si misura con il rilievo del Collegio di merito secondo cui si trattava di controversia insorta successivamente e come tale non decisiva nell’apprezzamento conclusivo;

anche con riguardo alla complessiva valutazione di tutti elementi indiziari, va infine ribadito il principio per cui sono riservate al giudice del suddetto merito l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell’attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra le risultanze probatorie, di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento, sicché risulta insindacabile in sede di legittimità il “peso probatorio” di alcune prove rispetto ad altre, in base al quale il giudice suddetto sia pervenuto a un giudizio logicamente motivato (v. tra le molte, da Cass., 08/08/2019, n. 21187 a Cass., 23/04/2024, n. 10956);
le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo in favore del controricorrente, seguono la soccombenza;

il ricorrente va altresì condannato al pagamento di somma ex art. 96, 3° co., c.p.c. ricorrendone i presupposti di legge.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente: delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 6.200,00,

di cui euro 6.000,00 per onorari, oltre a spese generali e accessori di legge; della somma di euro 6.000,00 ex art. 96, terzo comma, cod. proc. civ.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, al competente ufficio di merito, da parte del ricorrente, se dovuto e nella misura dovuta, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso.

Così deciso in Roma, il 17/4/2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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