Azione revocatoria prima casa: anche se impignorabile

Un debitore vende la sua prima casa al fratello. L’ente creditore agisce con un’azione revocatoria. La Cassazione conferma che l’azione è valida perché, sebbene l’ente non possa pignorare direttamente la prima casa, la vendita pregiudica il suo diritto di intervenire in esecuzioni future avviate da altri. L’azione revocatoria prima casa è quindi ammissibile per tutelare la garanzia patrimoniale del creditore. La consapevolezza del fratello acquirente è stata presunta dal forte legame familiare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione Revocatoria Prima Casa: Sì Anche se Impignorabile dal Fisco

La vendita della propria abitazione principale a un familiare, quando si hanno debiti con il Fisco, può essere una mossa rischiosa. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i limiti di tale operazione, affermando la piena legittimità dell’azione revocatoria prima casa da parte dell’Agente della Riscossione, anche se quest’ultimo non potrebbe pignorare direttamente l’immobile. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Vendita tra Fratelli e il Debito Fiscale

Il caso riguarda un contribuente che, gravato da debiti fiscali, decide di vendere l’unico immobile di sua proprietà, adibito a residenza personale, al proprio fratello. L’Agente della Riscossione, vedendo pregiudicate le proprie ragioni creditorie a causa della fuoriuscita del bene dal patrimonio del debitore, avvia un’azione revocatoria ai sensi dell’art. 2901 del codice civile. L’obiettivo è far dichiarare la vendita inefficace nei suoi confronti, per poter, in futuro, soddisfare il proprio credito su quell’immobile.

La Difesa Basata sull’Impignorabilità della Prima Casa

La difesa del debitore e del fratello acquirente si fondava su un argomento apparentemente solido: l’immobile in questione era la prima casa del debitore. Secondo l’articolo 76 del DPR 602/1973, l’agente della riscossione non può pignorare la prima casa di abitazione del debitore. Di conseguenza, sostenevano i convenuti, l’ente creditore mancherebbe dell’interesse ad agire in revocatoria, poiché, anche ottenendo una sentenza favorevole, non potrebbe comunque procedere all’esecuzione forzata su quel bene.

Azione Revocatoria Prima Casa: L’Analisi della Cassazione

La Corte di Cassazione, confermando le decisioni dei giudici di primo e secondo grado, ha rigettato il ricorso del debitore, offrendo chiarimenti fondamentali sulla natura dell’impignorabilità e sull’interesse ad agire del creditore.

L’Interesse ad Agire del Creditore

Il fulcro della decisione risiede nella distinzione tra pignorabilità assoluta e relativa. La Suprema Corte ha specificato che l’interesse ad agire in revocatoria sussiste ogni volta che l’atto di disposizione del debitore abbia reso più difficile o incerta la soddisfazione del credito. Non è necessario che il creditore possa immediatamente avviare l’espropriazione, ma è sufficiente che l’atto di vendita abbia diminuito la garanzia patrimoniale generica su cui il creditore faceva affidamento (art. 2740 c.c.).

L’Impignorabilità è Relativa, non Assoluta

La Corte ha ribadito un principio cruciale: il divieto di pignoramento della prima casa per l’Agente della Riscossione è relativo. Ciò significa che l’ente fiscale non può iniziare l’esecuzione forzata, ma può intervenire in una procedura esecutiva già avviata da altri creditori (ad esempio, una banca). La vendita dell’immobile al fratello ha di fatto vanificato questa possibilità, sottraendo il bene alla garanzia patrimoniale e impedendo al Fisco di partecipare alla distribuzione del ricavato di un’eventuale futura vendita forzata. Pertanto, l’interesse a promuovere l’azione revocatoria prima casa è concreto e attuale.

La Prova della Consapevolezza dell’Acquirente

Un altro punto contestato dal ricorrente era la prova della consapevolezza, da parte del fratello acquirente, del pregiudizio arrecato alle ragioni del creditore (participatio fraudis). La Corte ha ritenuto inammissibile il motivo di ricorso, confermando che tale prova può essere raggiunta anche tramite presunzioni semplici.

Il Ruolo delle Presunzioni Semplici

I giudici di merito avevano correttamente basato la loro decisione su una serie di indizi gravi, precisi e concordanti:

1. Il rapporto di parentela: Il legame tra fratelli rende estremamente inverosimile che l’acquirente non fosse a conoscenza della situazione debitoria del venditore.
2. L’anteriorità del credito: Il debito fiscale era sorto prima dell’atto di vendita.
3. Le modalità di pagamento: Il differimento del pagamento del prezzo è stato un ulteriore elemento a sostegno della tesi fraudolenta.

La valutazione di tali elementi è un accertamento di fatto che, se adeguatamente motivato come in questo caso, non può essere riesaminato in sede di legittimità.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’interesse del Fisco a esperire l’azione revocatoria sussiste anche per la prima casa, poiché l’impignorabilità prevista dalla legge è solo relativa e non assoluta. Essa non impedisce all’Agente della Riscossione di intervenire in procedure esecutive promosse da terzi. La vendita del bene, pertanto, costituisce un pregiudizio concreto (eventus damni) perché elimina la possibilità di tale intervento. Inoltre, la consapevolezza del danno da parte del terzo acquirente (participatio fraudis), in caso di vendita tra parenti stretti, può essere legittimamente provata tramite presunzioni basate sul legame familiare e altre circostanze fattuali.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza consolida un importante principio a tutela dei creditori. Chi ha debiti, in particolare con il Fisco, non può pensare di mettere al sicuro i propri beni vendendoli a parenti, anche se si tratta della prima casa. L’azione revocatoria prima casa si conferma uno strumento efficace per l’Agente della Riscossione per preservare la garanzia patrimoniale del debitore, consentendogli di agire sull’immobile qualora si presentassero le condizioni per un intervento in una procedura esecutiva altrui.

L’Agenzia delle Entrate può avviare un’azione revocatoria per la vendita della prima casa del debitore, anche se non può pignorarla direttamente?
Sì. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’impignorabilità della prima casa da parte dell’agente della riscossione è solo relativa. Questo significa che, pur non potendo avviare l’esecuzione forzata, l’ente può intervenire in un pignoramento avviato da altri creditori. La vendita del bene pregiudica questa facoltà, giustificando l’interesse all’azione revocatoria.

Come si dimostra che l’acquirente era a conoscenza del pregiudizio arrecato al creditore, specialmente in una vendita tra parenti?
La conoscenza del pregiudizio (participatio fraudis) può essere provata anche tramite presunzioni semplici, gravi, precise e concordanti. Nel caso esaminato, la Corte ha ritenuto sufficienti indizi come lo stretto vincolo di parentela (la vendita era tra fratelli), l’anteriorità del credito rispetto alla vendita e la dilazione del pagamento. Questi elementi rendono “estremamente inverosimile” che l’acquirente non fosse a conoscenza della situazione debitoria del venditore.

L’azione revocatoria serve solo a rendere possibile un’immediata esecuzione forzata sul bene?
No. L’azione revocatoria ha lo scopo di neutralizzare gli effetti di un atto di disposizione patrimoniale che rende più difficile o incerta la soddisfazione del credito. Il suo successo non presuppone la certezza di un’esecuzione immediata, ma è sufficiente dimostrare la “pericolosità” dell’atto, ossia la sua capacità di rendere la futura esecuzione infruttuosa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 10874 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 10874 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22309/2022 R.G. proposto da : COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-ricorrente- contro RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (P_IVA) che lo rappresenta e difende

-controricorrente- nonchè

-intimato- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO L’AQUILA n. 239/2022 depositata il .

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

–NOME COGNOME era debitore del fisco quando ha alienato al fratello NOME l’immobile adibito a sua residenza personale.

RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE ha agito per la declaratoria d’inefficacia ex art. 2901 c.c. di tale atto di vendita, deducendo di vanate nei confronti del venditore un credito anteriore a tale atto di disposizione, ed evidenziando come, da un lato, l’atto fosse pregiudizievole RAGIONE_SOCIALE sue ragioni creditorie trattandosi dell’unico bene immobile esistente nel patrimonio del debitore; per altro verso, l’acquirente fosse consapevole di tale pregiudizio, atteso il rapporto di parentela con l’alienante.
-Entrambi i convenuti si sono costituiti ed hanno eccepito che l’immobile in questione costituiva la prima casa di abitazione del debitore e che, ai sensi dell’articolo 76 del DPR numero 602 del 1973, non poteva essere pignorato, con la conseguenza che l’agente RAGIONE_SOCIALE riscossione non aveva interesse ad agire in revocatoria non potendo per l’appunto trarre profitto da tale azione atteso il divieto di azione esecutiva.

-Il Tribunale di Avezzano ha disatteso siffatto argomento, e in accoglimento RAGIONE_SOCIALE originaria domanda ha dichiarato l’inefficacia ex art. 2901 c.c. RAGIONE_SOCIALE vendita de qua .

La decisione è stata integralmente confermata dalla Corte di Appello di l’Aquila, nell’evidenziare come l’impignorabilità prevista

dalla norma in questione è di natura relativa, non impedendo al creditore di partecipare, mediante intervento, all’espropriazione o all’azione esecutiva da altri intentata.

-Avverso la suindicata pronunzia RAGIONE_SOCIALE corte di merito l’NOME COGNOME propone ora ricorso per cassazione, affidato a due motivi, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE.

Ragioni RAGIONE_SOCIALE decisione

-Con il primo motivo il ricorrente denunzia violazione dell’articolo 2901 del codice civile nonché degli articoli 100 e 112 del codice di procedura civile.

Il motivo contiene due censure, relative a due rationes diverse.

La corte di appello, da un lato, ha ritenuto sussistente l’interesse ad agire nonostante la relativa impignorabilità del bene; per altro verso, ha accertato che la casa in questione non era in realtà adibita a prima abitazione del debitore, non sussistendo pertanto la dedotta relativa impignorabilità per crediti fiscali.

Quanto alla prima RAGIONE_SOCIALE due rationes decidendi i ricorrenti lamentano non essersi considerato che, ai sensi dell’articolo 76 del DPR numero 602 del 1973, il Fisco non può procedere a pignoramento RAGIONE_SOCIALE abitazioni che costituiscono prima casa, non avendo pertanto interesse alla domanda di revocatoria.

Deducono che difetta l’interesse ad agire in revocatoria ogniqualvolta il bene è impignorabile, e cioè ogni volta che, pur ottenendo la revocatoria, il creditore non possa soddisfarsi sul bene revocato, atteso che proprio in ragione RAGIONE_SOCIALE relativa impignorabilità il bene finisce per essere escluso dalla garanzia patrimoniale.

La censura è infondata.

L’interesse ad agire in revocatoria sussiste ogni volta che l’atto di disposizione abbia reso più difficile la soddisfazione del

credito ovvero il soddisfacimento del credito sia in qualche modo, anche se relativamente, possibile.

Pur se non può procedere al pignoramento diretto RAGIONE_SOCIALE prima casa di abitazione, il Fisco può tuttavia intervenire in una procedura esecutiva iniziata da altri creditori e partecipare dunque alla ripartizione del ricavato RAGIONE_SOCIALE vendita.

Orbene, siffatto esito risulta invero vanificato dall’uscita dell’immobile dal patrimonio del debitore, con relativa sottrazione all’esecuzione forzata di qualunque creditore.

Come questa Corte ha già avuto modo di porre in rilievo, la norma non prevede invero l’assoluta impignorabilità da parte del Fisco dell’unico immobile di proprietà del debitore adibito a sua abitazione, come si evince dalla ‘ lettera RAGIONE_SOCIALE legge, che, a differenza RAGIONE_SOCIALE disposizioni, anche del codice di rito, con le quali si sia inteso sottrarre all’esecuzione determinati beni, non sancisce che l’unico immobile di proprietà del debitore adibito a sua abitazione sia “impignorabile” ovvero non assoggettabile ad espropriazione ‘ (p. 6), ma soprattutto che ‘ essa continua a far parte dei beni che assicurano la garanzia patrimoniale dell’art. 2740 cod. civ. Peraltro, la previsione che, esercitata la facoltà di intervento, l’agente RAGIONE_SOCIALE riscossione possa partecipare alla distribuzione del ricavato porta ad escludere che sia venuta meno detta garanzia patrimoniale anche in riferimento ai crediti per i quali sarebbe stata consentita l’azione esecutiva esattoriale, se non vi fosse il limite normativo in oggetto ‘ (v. Cass. n. 19270 del 2014).
In una fattispecie simile, nella quale il giudice di merito aveva negato la sussistenza di pregiudizio per il Fisco in ragione RAGIONE_SOCIALE circostanza che quest’ultimo non avesse possibilità di pignorare a cagione RAGIONE_SOCIALE esiguità del credito, questa Corte ha statuito il principio secondo cui ‘ in tema di azione revocatoria ordinaria, l’accertamento dell’ eventus damni non presuppone una valutazione

del pregiudizio arrecato alle ragioni del creditore istante, ma richiede solo la dimostrazione da parte di quest’ultimo RAGIONE_SOCIALE pericolosità dell’atto impugnato, in termini di una possibile, quanto eventuale, infruttuosità RAGIONE_SOCIALE futura esecuzione sui beni del debitore ‘ (Cass. 26310/ 2021).

In altri termini, l’interesse ad agire in revocatoria da parte del Fisco è giustificato in ragione dell’essere l’impossibilità di pignorare il bene invero soltanto relativa, legata cioè a una condizione del bene transitoria, che ben può venire meno, sicché ben può il Fisco partecipare all’esecuzione iniziata da altri.

In altri termini la revocatoria risponde ad un concreto interesse del Fisco, atteso che il medesimo non si trova nell’assoluta impossibilità di soddisfarsi sul bene.

Il fatto che per il Fisco rimanga aperta la possibilità di soddisfarsi sul bene (sia pure mediante intervento nella procedura esecutiva iniziata da altri) giustifica la revocatoria.

La seconda censura, una volta rigettata la prima, ne risulta assorbita.

Poco rileva infatti se effettivamente quella casa fosse adibita a prima abitazione, poiché, come si è detto, quand’anche lo fosse stato, la sua vendita sarebbe comunque revocabile ad opera del Fisco.

2. -Con il secondo motivo si prospetta violazione degli articoli 115 del codice di procedura civile e 2729, 2901 del codice civile.

La censura riguarda il capo di sentenza che ha ritenuto sussistere i presupposti dell’azione revocatoria, ed in particolare il pregiudizio per il creditore e la consapevolezza di tale pregiudizio da parte dell’acquirente.

Con il motivo l’odierno ricorrente mira n realtà a contestare l’erroneamente ravvisata consapevolezza dell’acquirente circa la sua partecipazione ad atto pregiudizievole nei confronti del creditore dell’alienante.

La corte di merito aveva l’ha invero ritenuta sussistente in via presuntiva, argomentando da alcuni indizi, in particolare dall’essere la vendita posteriore al credito; dal differimento nel tempo del pagamento del prezzo; dai rapporti di parentela intercorrenti tra le parti RAGIONE_SOCIALE vendita.

La censura mossa dal ricorrente al riguardo è duplice: da un lato, lamenta che gli elementi presuntivi non siano stati allegati dalla controparte, sicché non si doveva tenerne conto; per altro verso eccepisce l’inidoneità degli indizi a deporre per la sussistenza dell’elemento soggettivo in capo all’acquirente.

Il motivo è inammissibile.

In generale, ‘ la denuncia, in cassazione, di violazione o falsa applicazione del citato art. 2729 c.c., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., può prospettarsi quando il giudice di merito affermi che il ragionamento presuntivo può basarsi su presunzioni non gravi, precise e concordanti ovvero fondi la presunzione su un fatto storico privo di gravità o precisione o concordanza ai fini dell’inferenza dal fatto noto RAGIONE_SOCIALE conseguenza ignota e non anche quando la critica si concreti nella diversa ricostruzione RAGIONE_SOCIALE circostanze fattuali o nella mera prospettazione di una inferenza probabilistica diversa da quella ritenuta applicata dal giudice di merito o senza spiegare i motivi RAGIONE_SOCIALE violazione dei paradigmi RAGIONE_SOCIALE norma ‘ (Cass. 9054/ 2022).
Il ricorrente lamenta che il giudice di merito ha asseritamente tratto la conoscenza del fatto ignoto (la consapevolezza circa il danno arrecato al creditore) da elementi non gravi, precisi e concordanti.

Indizio principale è stata la parentela tra i due: l’essere l’uno fratello dell’altro.

Va al riguardo ribadito che la ” participatio fraudis” del terzo, necessaria ai fini dell’accoglimento dell’azione revocatoria ordinaria nel caso in cui l’atto dispositivo sia oneroso e successivo al sorgere

del credito, può essere ricavata anche da presunzioni semplici, ivi compresa la sussistenza di un vincolo parentale tra il debitore e il terzo, quando tale vincolo renda estremamente inverosimile che il terzo non fosse a conoscenza RAGIONE_SOCIALE situazione debitoria gravante sul disponente ‘ (Cass. 1286/ 2019; Cass. 10928/ 202).

Atteso che nella specie la corte di merito ha invero argomentato non solo dal rapporto di parentela ma anche da altri indizi, in ordine ai quali l’odierno ricorrente non suffraga la mossa censura nel rispetto dei requisiti a pena d’inammissibilità prescritti all’art. 366, 1° co. nn. 4 e 6, c.p.c., va ribadito che l’accertamento dell’idoneità degli indizi a fondare la prova presuntiva è accertamento di fatto, insindacabile con ricorso per cassazione ove come nella specie adeguatamente motivato, avendo la corte di merito -come detto -considerato sussistente la scientia damni argomentando non solo dalla parentela ma ance alla stregua di altri indizi altrettanto significativi (anteriorità del credito, dilazione del pagamento, ecc.)
All’inammissibilità e infondatezza dei motivi consegue il rigetto del ricorso.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo in favore RAGIONE_SOCIALE controricorrente NOME, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 6.000,00, oltre a spese eventualmente prenotate a debito, in favore RAGIONE_SOCIALE controricorrente NOME.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 RAGIONE_SOCIALE l. n. 228 del 2012, dà atto RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, al competente ufficio di merito, dell’ulteriore importo a

titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 14/3/2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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