Azione revocatoria e vendita dell'unico immobile

La Corte di Cassazione conferma la revoca di una vendita immobiliare. L’operazione, riguardante gli unici beni dei debitori, è stata ritenuta inefficace perché compiuta dopo l’insorgere del debito e con la consapevolezza, presunta, di ledere le ragioni del creditore. L’azione revocatoria è stata accolta, poiché i debitori non hanno provato di avere un patrimonio residuo sufficiente a garantire il credito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione Revocatoria: La Vendita dell’Unico Immobile è Inefficace se Danneggia il Creditore

Introduzione: Il Caso della Vendita Posteriore al Debito

L’azione revocatoria è un istituto fondamentale a tutela del credito, che permette di ‘neutralizzare’ gli atti con cui un debitore si spoglia dei propri beni per sottrarli alle pretese dei creditori. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i presupposti per il suo esercizio, soffermandosi in particolare sulla vendita degli unici immobili di proprietà del debitore, effettuata dopo la nascita del debito. La pronuncia sottolinea come la consapevolezza del danno, sia del debitore che del terzo acquirente, possa essere provata anche tramite presunzioni.

I Fatti di Causa: Una Garanzia, un Debito e la Vendita Sospetta

La vicenda trae origine da un credito vantato da un istituto bancario nei confronti di una società, garantito da due fideiussori. Questi ultimi, successivamente alla prestazione della garanzia, vendevano a una società terza gli unici due immobili di loro proprietà. L’istituto di credito, ritenendo tale atto di compravendita lesivo delle proprie ragioni, avviava un’azione revocatoria per far dichiarare l’inefficacia della vendita nei suoi confronti.

Il Tribunale di primo grado respingeva la domanda della banca. Di parere opposto la Corte d’Appello, che, in riforma della prima sentenza, accoglieva l’impugnazione e dichiarava l’atto di vendita inefficace ai sensi dell’art. 2901 c.c. Avverso tale decisione, sia la società acquirente che i debitori-venditori proponevano ricorso per Cassazione.

La Decisione della Cassazione: Confermata l’Azione Revocatoria

La Suprema Corte ha rigettato entrambi i ricorsi, confermando integralmente la decisione della Corte d’Appello. I giudici di legittimità hanno ribadito i principi consolidati in materia di azione revocatoria per atti successivi al sorgere del credito, chiarendo il ruolo delle presunzioni nella prova dell’elemento soggettivo richiesto dalla legge.

Le Motivazioni: La Prova della Consapevolezza tramite Presunzioni

Il cuore della decisione risiede nella corretta applicazione dei principi che regolano l’onere della prova nell’azione revocatoria. La Corte ha spiegato che, quando l’atto di disposizione del patrimonio è successivo al sorgere del credito, per ottenere la revoca è necessario dimostrare due elementi:

1. L’eventus damni: il pregiudizio oggettivo per il creditore, ovvero la diminuzione della garanzia patrimoniale del debitore che rende più difficile o incerto il recupero del credito.
2. La scientia damni: la consapevolezza da parte del debitore del pregiudizio arrecato al creditore. Trattandosi di un atto a titolo oneroso (una compravendita), è richiesta anche l’analoga consapevolezza da parte del terzo acquirente.

La Cassazione ha evidenziato che la Corte d’Appello ha correttamente utilizzato il ragionamento presuntivo per accertare la sussistenza di entrambi i requisiti. La vendita degli unici beni immobiliari da parte dei debitori costituiva un forte indizio sia dell’evento dannoso, sia della consapevolezza del danno. In un simile contesto, la prova della scientia damni del terzo acquirente può essere desunta da elementi fattuali che dimostrino la sua conoscenza generica del pregiudizio, senza che sia necessaria la prova di un accordo fraudolento.

Spettava ai debitori, una volta che il creditore aveva fornito tali indizi, dimostrare che il loro patrimonio residuo era sufficiente a soddisfare le ragioni del creditore, prova che nel caso di specie non è stata fornita.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Debitori e Creditori

Questa pronuncia rafforza la tutela dei creditori e serve da monito per i debitori. La vendita dell’intero patrimonio immobiliare, o di una sua parte significativa, dopo aver contratto un debito o prestato una garanzia, è un’operazione ad alto rischio. I creditori possono legittimamente contestarla con l’azione revocatoria, e i giudici possono basarsi su presunzioni gravi, precise e concordanti per ritenere provata la consapevolezza del danno da parte di tutti i soggetti coinvolti. Per il terzo acquirente, ciò significa che non può trincerarsi dietro una presunta ignoranza, specialmente quando le circostanze della vendita (come la cessione di tutti i beni del venditore) sono tali da sollevare ragionevoli sospetti.

Quando un atto di vendita può essere soggetto ad azione revocatoria?
Un atto di vendita compiuto dopo il sorgere di un debito può essere revocato se pregiudica la capacità del creditore di essere soddisfatto. È necessario dimostrare la consapevolezza del debitore (venditore) e del terzo (acquirente) di arrecare tale danno al creditore.

Come si dimostra la consapevolezza del danno da parte dell’acquirente?
La Corte di Cassazione ha confermato che la consapevolezza del terzo acquirente può essere provata tramite presunzioni. La circostanza che il debitore venda tutti i suoi beni immobili costituisce un forte indizio, sufficiente a far presumere la conoscenza del pregiudizio anche in capo a chi acquista.

A chi spetta l’onere della prova riguardo la sufficienza del patrimonio residuo del debitore?
Una volta che il creditore ha provato i presupposti dell’azione revocatoria, anche tramite presunzioni, l’onere della prova si sposta sul debitore. È quest’ultimo a dover dimostrare che il suo patrimonio residuo, nonostante la vendita, era sufficiente a soddisfare ampiamente le ragioni del creditore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 28331 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 28331 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10950/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, domiciliato presso lo studio indicato nella PEC dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliato presso lo studio indicato nella PEC dall’AVV_NOTAIO NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE

-controricorrente-

sul controricorso incidentale proposto da COGNOME NOME e COGNOME, domiciliati presso lo studio indicato nella PEC dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) e COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 3959/2021 depositata il 27/10/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Svolgimento del processo

Con atto di citazione del 3 marzo 2011, RAGIONE_SOCIALE conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Torre Annunziata, NOME e NOME COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE, deducendo di vantare nei confronti della RAGIONE_SOCIALE un credito di 127.851,12 euro, derivante dal saldo passivo di un conto corrente e di un conto anticipi, garantito dalle fideiussioni omnibus prestate dai predetti COGNOME. Questi ultimi, con scrittura privata autenticata dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME in data 29 ottobre 2009, avevano promesso di vendere alla RAGIONE_SOCIALE, un appartamento ad uso ufficio e un locale ad uso artigianale siti nel Comune di Castellammare di Stabia e che con successivo atto pubblico rogato dal medesimo notaio il 28 luglio 2010, i paciscenti avevano stipulato il contratto definitivo.
Con tali atti i COGNOME si erano spogliati degli unici beni immobili di loro proprietà. La banca riteneva tali contratti nulli per simulazione assoluta o comunque inefficaci nei confronti di essa istante, ai sensi dell’art. 2901 c.c.

Con sentenza del 24 febbraio 2014, il Tribunale di Torre Annunziata respingeva entrambe le domande avanzate dall’istituto di credito attore e regolava le spese di lite secondo il principio della soccombenza.

Avverso tale sentenza RAGIONE_SOCIALE proponeva appello davanti alla Corte territoriale di Napoli chiedendone la riforma, in relazione alle

censure svolte, con accoglimento della domanda di revocatoria ordinaria avanzata in prime cure.

Si costituivano i RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE, i quali contestavano l’ammissibilità e la fondatezza dell’avverso gravame. Interveniva ai sensi dell’art. 111, comma 3, c.p.c. la RAGIONE_SOCIALE -rappresentata dalla procuratrice RAGIONE_SOCIALE-, la quale, comunicando di essersi resa cessionaria, nell’ambito di un’operazione di cartolarizzazione ex L. n. 130/1999, del credito vantato dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALEp.aRAGIONE_SOCIALE nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, garantito dalle fideiussioni prestate da NOME e NOME. La società faceva proprie le difese svolte e le richieste formulate dalla dante causa, instando per la declaratoria di inefficacia degli atti dispositivi impugnati.
La Corte d’appello di Napoli con sentenza del 27 ottobre 2021 accoglieva l’impugnazione e in parziale riforma della sentenza impugnata, dichiarava inefficace nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE e del suo successore a titolo particolare RAGIONE_SOCIALE, ai sensi dell’art. 2901 c.c., l’atto pubblico di compravendita per AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO di COGNOME del 28 luglio 2010.

RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rapp.te p.t., propone ricorso per cassazione con atto notificato in data 19.04.2022, affidandosi a due motivi. Depositava memoria ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., comparsa conclusionale e ulteriore nota conclusiva.

Con ricorso incidentale notificato in data 26.04.2022 NOME e NOME impugnano la sentenza della Corte territoriale di Napoli affidandosi ad un motivo, e depositando memoria.

Resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE -rappresentata dalla procuratrice RAGIONE_SOCIALE-, quale cessionaria dei crediti di RAGIONE_SOCIALE, nell’ambito di un’operazione di cartolarizzazione ex L. n. 130/1999, che deposita anche memoria ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c.

Motivi della decisione

Pregiudizialmente va rilevato che parte ricorrente ha conferito mandato all’AVV_NOTAIO NOME COGNOME congiuntamente all’AVV_NOTAIO NOME COGNOME abilitando i predetti avvocati a sottoscrivere ricorsi, controricorsi, ricorsi incidentali memoria e quant’altro necessario, con riferimento al giudizio proposto avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli. L’COGNOME non compare nell’elenco speciale degli avvocati cassazionisti abilitati a svolgere tale attività.
Opera il principio secondo cui ‘il ricorso per cassazione è validamente sottoscritto anche da uno soltanto dei due o più difensori muniti di procura, quando il ministero difensivo sia loro affidato dalla parte senza l’espressa volontà di esigere l’espletamento congiunto dell’incarico, atteso che, ai sensi dell’art. 1716 cod. civ., in caso di coesistenza di più mandati con lo stesso oggetto, ciascun mandatario è abilitato al compimento dell’atto se la delega non richieda l’azione congiunta’ (Sez. 3, Sentenza n. 15478 del 11/06/2008, Rv. 603444 – 01).
Tale fattispecie ricorre nel caso di specie come emerge dal contenuto della procura alle liti.

Con il primo motivo del ricorso principale, dedotto ex art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 2901, 2727, 2728 e 2697 c.c., nonché violazione e falsa applicazione dell’art. 2901 c.c.,

I ricorrenti lamentano che la Corte d’Appello di Napoli, annullando la decisione di primo grado, avrebbe errato nell’applicazione delle disposizioni sopra elencate poiché si sarebbe dapprima soffermata sull’accertamento dell’anteriorità del credito della B anca rispetto all’atto del quale si è chiesta la declaratoria di inefficacia e, successivamente, avrebbe accertato che i debitori non avevano provato che il loro patrimonio residuo fosse tale da soddisfare le ragioni del creditore.
In particolare, a parere dei ricorrenti, la Corte d’appello avrebbe applicato al caso di specie un principio di diritto errato, riferibile solo all’ipotesi di atto compiuto in frode ai creditori, disattendendo, invece, l’orientamento espresso dalla Corte d i cassazione, secondo cui, per la revocatoria degli atti a titolo oneroso, è necessario che la consapevolezza del pregiudizio delle ragioni creditorie esista anche in capo al terzo acquirente e che la prova può essere offerta anche per presunzioni.
L’unico motivo del ricorso incidentale riprende le medesime argomentazioni.

Conseguentemente il primo motivo del ricorso principale e il ricorso incidentale vanno trattati congiuntamente perché assolutamente sovrapponibili e sono infondati.

La Corte territoriale ha fatto corretta applicazione dei principi espressi dalla costante giurisprudenza di legittimità in materia. In particolare, la decisione impugnata si inserisce nell’ambito del condivisibile orientamento secondo cui ‘in tema di azion e revocatoria ordinaria, quando l’atto di disposizione sia successivo al sorgere del credito, unica condizione per il suo esercizio è la conoscenza che il debitore abbia del pregiudizio delle ragioni creditorie, nonché, per gli atti a titolo oneroso, l’esistenza di analoga consapevolezza in capo al terzo, la cui posizione, sotto il profilo soggettivo, va accomunata a quella del debitore. La relativa prova può essere fornita tramite presunzioni, il cui apprezzamento è devoluto al giudice di merito ed è incen surabile in sede di legittimità ove congruamente motivato’ (Cass. civ., Sez. 31/03/2021, n. 8824).
La c orte territoriale ha correttamente evidenziato che l’atto di trasferimento doveva ritenersi successivo al sorgere del credito precisando che, nel caso di specie, il debito sorge in capo ai garanti dal momento in cui si sono costituiti fideiussori e, per quanto riguarda i ricorrenti incidentali COGNOME, la fideiussione risaliva al 09.06.2008, mentre l’atto di disposizione per il quale la Banca aveva

agito in revocatoria era del 28.07.2010. L’atto dispositivo era, quindi, successivo all’insorgenza del debito.

Da tale premessa in diritto ha fatto discendere le conseguenze giuridiche connesse all’applicazione della giurisprudenza ormai consolidata cui si è fatto cenno, prendendo in esame plurimi elementi indiziari fattuali, non sindacabili in questa sede, sulla base dei quali ha ritenuto sussistenti i presupposti per l’azione revocatoria.

Correttamente la Corte d’Appello di Napoli ha evidenziato che, in caso di vendita contestuale di plurimi beni facenti capo al medesimo debitore, deve presumersi, sia la consapevolezza che l’atto dispositivo possa arrecare un vulnus alla garanzia patrimoniale generica del debitore, che la scientia damni in capo al debitore disponente, consistente nella consapevolezza o agevole conoscibilità del carattere lesivo delle ragioni del credito, nel caso in cui l’atto dispositivo sia successivo al sorgere del credito.
Nello specifico, sulla base di una valutazione assolutamente ragionevole del materiale probatorio la Corte territoriale ha argomentato che i venditori NOME, mediante l’atto definitivo di compravendita, avevano trasferito alla RAGIONE_SOCIALE la piena proprietà di due distinte unità immobiliari, che erano le uniche presenti nel loro patrimonio.

In un simile contesto, ha ritenuto sussistenti, sulla base di criteri presuntivi l’eventus damni e la scientia damni in capo ai debitori e al terzo acquirente.

Conseguentemente, spettava ai COGNOME dimostrare che il loro patrimonio residuo fosse tale da soddisfare ampiamente le ragioni della creditrice (Cass. n. 16221/19), dando atto che una siffatta dimostrazione non era stata offerta.

In ordine, invece, al requisito della consapevolezza in capo al terzo del pregiudizio che l’atto dispositivo può arrecare al creditore, la decisione impugnata, con un accertamento in fatto adeguatamente motivato e sottratto a riesame in questa sede, ha rilevato che

ricorreva l’ipotesi di credito anteriore all’atto di vendita oggetto dell’azione revocatoria; che l’atto determinava un sicuro pregiudizio alle ragioni del creditore, non essendovi altri beni che potessero costituire la garanzia del credito.

La Corte territoriale ha correttamente evidenziato che la consapevolezza dell’evento dannoso da parte del terzo può consistere anche nella sola conoscenza generica del pregiudizio, che nella specie sussisteva sulla base di una serie di elementi fattuali non sindacabili in questa sede.

Va, infatti, evidenziato che i motivi di ricorso (principale e incidentale) sono evidentemente tesi al riesame del merito, perché sollecitano l’accertamento di circostanze (quali l’anteriorità o posteriorità del credito rispetto all’atto di compravendita, la valutazione degli elementi documentali e la consistenza di quelli presuntivi) che la Corte d’appello ha verificato in senso opposto rispetto a quello indicato dai ricorrenti.

In definitiva, la Corte ha correttamente argomentato in ordine alla concorrenza dei due requisiti, cioè l’eventus damni e la scientia damni in capo sia al debitore che al terzo, sia nel merito, tramite l’elencazione di tutte le presunzioni e degli indici d a cui si desume in maniera chiara ed inequivoca la presenza di tutti i requisiti.

Con il secondo motivo del ricorso principale, si lamenta la lesione del principio generale della tutela della buona fede di cui all’art. 2901, comma 4, c.c. secondo cui l’inefficacia dell’atto scaturente dalla revocatoria dello stesso non può pregiudicare i diritti acquisiti a titolo oneroso dai terzi in buona fede.

In merito al secondo motivo, con la memoria ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c. i ricorrenti dichiarano di ‘rinunciare formalmente a tale motivo di impugnazione’.

Il motivo è pertanto inammissibile per difetto di interesse.

Il ricorso principale e quello incidentale devono essere rigettati.

Attesa la reciproca soccombenza le spese del giudizio di cassazione vanno compensate tra ricorrente principale ed incidentale, mentre quelle liquidate come in dispositivo in favore della controricorrente seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta i ricorsi, principale e incidentale. Compensa tra i ricorrenti, in via principale e incidentale, le spese del presente giudizio di legittimità. Condanna la ricorrente principale e i ricorrenti incidentali al solidale pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 7.200,00 ( di cui euro 7.000,00 per onorari ), oltre a spese generali e accessori di legge, in favore della controricorrente.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.p.r. 115 del 2002, da atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente principale e dei ricorrenti incidentali, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unifica to pari a quello dovuto per i rispettivi ricorsi, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13.

Così deciso nella camera di Consiglio della Terza Sezione della Corte Suprema di Cassazione in data 28 febbraio 2025.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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