Azione revocatoria: donazione con ipoteca si può?

Una debitrice dona un immobile ipotecato alla figlia. Un suo creditore agisce con un’azione revocatoria per rendere inefficace la donazione. Mentre i giudici di merito respingono la richiesta, la Corte di Cassazione accoglie il ricorso. La Suprema Corte stabilisce che la presenza di un’ipoteca non esclude il pregiudizio per il creditore (eventus damni), essendo sufficiente che l’atto renda più incerta o difficile la riscossione del credito. Per la consapevolezza del danno (scientia damni), basta che il debitore sia a conoscenza del proprio debito al momento della donazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione revocatoria: la donazione di un immobile con ipoteca è revocabile

L’azione revocatoria è uno strumento fondamentale a tutela del creditore. Ma cosa succede se il debitore dona un bene già gravato da ipoteca? La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, offre chiarimenti cruciali, ribaltando le decisioni dei gradi inferiori e riaffermando i principi cardine in materia di eventus damni e scientia damni.

I fatti del caso: la donazione di un immobile ipotecato

Una persona, condannata a risarcire un’altra per una somma superiore a 20.000 euro, decideva di donare alla propria figlia la sua quota di nuda proprietà su un immobile. Il creditore, vedendo diminuita la garanzia patrimoniale generica offerta dal patrimonio della debitrice, intentava un’azione revocatoria per far dichiarare inefficace tale donazione nei suoi confronti.

Il Tribunale di primo grado rigettava la domanda. La motivazione si basava su due punti principali: l’assenza di un reale pregiudizio per il creditore (eventus damni), dato che l’immobile era già gravato da un’ipoteca di primo grado a favore di un altro creditore (una banca), e l’assenza della consapevolezza di arrecare un danno (scientia damni), poiché la donazione era stata effettuata con il fine di aiutare la figlia a rinegoziare il mutuo. Tale decisione veniva confermata anche dalla Corte d’Appello.

L’analisi della Corte di Cassazione sull’azione revocatoria

Il creditore ricorreva in Cassazione, e la Suprema Corte ha ritenuto il motivo fondato, cassando la sentenza e rinviando la causa alla Corte d’Appello per un nuovo esame. L’analisi dei giudici di legittimità si è concentrata sulla corretta interpretazione dei presupposti dell’azione revocatoria.

Il principio dell’eventus damni in presenza di ipoteca

La Corte ha stabilito che i giudici di merito hanno errato nel considerare l’ipoteca come un elemento sufficiente a escludere il pregiudizio per il creditore. L’eventus damni non richiede un danno attuale e certo, ma consiste nel semplice pericolo che l’atto dispositivo renda più difficile o incerta la futura esecuzione del credito.

Secondo la Cassazione, la valutazione va fatta con un giudizio prognostico, proiettato al futuro. La presenza di un’ipoteca non elimina l’interesse del creditore a revocare l’atto, poiché le garanzie reali possono subire vicende modificative o estintive. L’atto di donazione, anche di un bene ipotecato, comporta una variazione qualitativa o quantitativa del patrimonio del debitore che è sufficiente a integrare il requisito del pregiudizio.

La valutazione della scientia damni

Anche riguardo alla scientia damni, la Corte ha corretto l’interpretazione dei giudici di merito. Trattandosi di un atto a titolo gratuito (la donazione) successivo al sorgere del credito, è sufficiente la mera consapevolezza da parte del debitore che l’atto di disposizione possa pregiudicare le ragioni creditorie. Non è necessario dimostrare un’intenzione specifica di frodare.

Le finalità “onorevoli”, come quella di aiutare la figlia, sono irrilevanti. La debitrice era consapevole di avere un debito e, disponendo di un bene immobile, non poteva non essere consapevole di ridurre la garanzia patrimoniale a disposizione del suo creditore.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione ribadendo che la funzione dell’azione revocatoria è quella di ricostituire la garanzia generica del creditore sul patrimonio del debitore. Questa azione non mira a recuperare il bene nel patrimonio del debitore, ma a renderlo aggredibile dal creditore revocante, nonostante la sua alienazione. Pertanto, il presupposto del pregiudizio (eventus damni) va inteso in senso ampio, come qualsiasi atto che introduca una maggiore incertezza o difficoltà nel soddisfacimento del credito. L’esistenza di un’ipoteca non esclude questa incertezza, ma ne è solo una componente da valutare in una prospettiva futura e non statica.

Le conclusioni

La sentenza rappresenta un importante promemoria sui principi che governano l’azione revocatoria. Stabilisce chiaramente che la donazione di un bene ipotecato può essere soggetta a revoca, poiché il pregiudizio per il creditore non è escluso a priori dalla presenza della garanzia reale. Per il creditore, è sufficiente dimostrare che l’atto dispositivo ha reso più rischioso il recupero del credito. Per il debitore, la consapevolezza del debito è sufficiente a integrare la scientia damni in caso di atti gratuiti, a prescindere dalle sue intenzioni.

È possibile intentare un’azione revocatoria per la donazione di un immobile che è già ipotecato?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, la presenza di un’ipoteca su un immobile donato non esclude di per sé il pregiudizio per il creditore (eventus damni). È sufficiente che l’atto di donazione renda più incerta o difficile la futura soddisfazione del credito.

Cosa si intende per ‘eventus damni’ (pregiudizio per il creditore) nell’azione revocatoria?
L’eventus damni non è un danno concreto ed effettivo, ma un pericolo di danno. Si verifica quando l’atto di disposizione del debitore (es. una donazione) comporta una modifica, anche solo qualitativa, del suo patrimonio, tale da rendere più difficile o incerta la riscossione del credito. Anche la sostituzione di un bene facilmente aggredibile con uno più difficile da sottoporre a esecuzione costituisce pregiudizio.

Per revocare una donazione successiva al sorgere del credito, è necessario dimostrare che il debitore volesse specificamente danneggiare il creditore?
No. Per gli atti a titolo gratuito (come la donazione) compiuti dopo la nascita del debito, non è richiesta la prova dell’intenzione di frodare. È sufficiente la scientia damni, ovvero la semplice consapevolezza da parte del debitore che l’atto di disposizione patrimoniale è suscettibile di arrecare pregiudizio alle ragioni del creditore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 10538 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 10538 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 22/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19043/2022 R.G. proposto da: COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE, domicilio digitale ex lege ;

-ricorrente-

contro

COGNOME;

-intimate- avverso la SENTENZA del TRIBUNALE VERONA n. 1200/2021, depositata il 31/05/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Verona, con la sentenza n. 1200/2021, depositata il 31/05/2021, accoglieva parzialmente la domanda di NOME COGNOME volta ad ottenere la condanna di NOME COGNOME al risarcimento dei

danni patrimoniali e non patrimoniali cagionatigli dalle presunte molestie e le reiterate condotte persecutrici dalla stessa poste in essere; condannava, quindi, la convenuta al pagamento della somma complessiva di euro 20.430,00; rigettava, invece, la domanda revocatoria dell’atto di donazione con il quale la COGNOME aveva trasferito alla figlia, NOME COGNOME la quota del 50% della nuda proprietà degli immobili siti in Vigasio (VR), ritenendo assenti i presupposti dell’ eventus damni e della scientia damni , in quanto l’atto di disposizione non avrebbe rappresentato un danno per l’appellante, essendo l’immobile già oggetto di ipoteca di primo grado in favore di altro creditore, la donazione era stata realizzata nell’intento di aiutare la figlia a rinegoziare il mutuo contratto con la banca, la donante aveva dimostrato un atteggiamento di disponibilità verso il creditore, versando un acconto di euro 1.000,00.
La Corte d’appello di Venezia, con l’ordinanza del 25/05/2022, notificata in data 26/05/2022, ha ritenuto che, essendo la sentenza del tribunale corretta nel dispositivo e nella motivazione, non vi fosse una ragionevole probabilità che l’appello principale del Roncato e quello incidentale della Mirandola venissero accolti.

NOME COGNOME ricorre per la cassazione della sentenza del Tribunale, formulando un solo motivo, illustrato con memoria.

NOME COGNOME ed NOME COGNOME non hanno svolto attività difensiva in questa sede.

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis 1 cod.proc.civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorrente denunzia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2901 cod.civ., in relazione all’art. 360, 1° comma, n. 3 cod.proc.civ.

Attinta da censura è la statuizione reiettiva della domanda revocatoria:

-quanto all’assenza dell’ eventus damni, perché il tribunale aveva fatto leva esclusivamente sul fatto che l’immobile donato era oggetto di ipoteca di primo grado a favore di un terzo, non considerando che: a) secondo la costante giurisprudenza di questa Corte <> (Cass. 25/05/2017, n. 13172); b) non è richiesta <>, ma solo la dimostrazione da parte di quest’ultimo della pericolosità dell’atto impugnato, in termini di una possibile, quanto eventuale, infruttuosità della futura esecuzione sui beni del debitore (Cass. 29/09/2021, n. 26310); c) il presupposto oggettivo dell’azione revocatoria ricorre anche quando l’atto determini una variazione quantitativa o anche soltanto qualitativa del patrimonio che comporti una maggiore incertezza o difficoltà nel soddisfacimento del credito, con la conseguenza che grava sul creditore l’onere di dimostrare tali modificazioni quantitative o qualitative della garanzia patrimoniale, mentre è onere del debitore, che voglia sottrarsi agli effetti di tale azione, provare che il suo patrimonio residuo sia tale da soddisfare ampiamente le ragioni del creditore (Cass. 19/07/2018, n. 19207); d) non è nemmeno necessario che sia compiuta una valutazione ex ante , da parte della debitrice, rigorosamente commisurata alla realtà della situazione e della
esatta entità del disequilibrio patrimoniale, con analisi delle cifre che risulterebbero insoddisfatte a seguito della disposizione;

-relativamente all’assenza della scientia damni , perché: i) essa <>; ii) la disponente era consapevole di essere tenuta al risarcimento del danno, perché era stata già condannata dal Giudice di Pace di Isola della Scala (VR) con sentenza passata in giudicato per il reato di ingiuria; iii) la ricorrenza di un comportamento di positiva collaborazione, peraltro, insussistente (era stato adempiuto l’obbligo di versare una provvisionale di euro 1.000,00 a fronte di un debito di più di 20.000,00 euro, aveva aderito ad una transazione, ma successivamente aveva continuato a porre in essere atti di disturbo, molestia e discredito ed era stata condannata per ingiuria e per calunnia).
Il motivo è fondato e va accolto nei termini di seguito indicati.

Il ricorrente coglie nel segno quando si duole della statuizione con cui è stato ritenuto insussistente l’ eventus damni , perché essa è contraria all’orientamento espresso da questa Corte (cfr. Cass. 28/03/2024, n.8422; Cass. 1°/02/2024, n. 3020; Cass., 27/02/2023, n. 5815; Cass. 26/11/2019, n. 30736) secondo cui l’esistenza di un’ipoteca sul bene oggetto dell’atto dispositivo non esclude la ricorrenza dell’ eventus damni ; l’ eventus damni consiste nel pericolo attuale di un danno futuro dipendente dalla lesione dell’interesse del creditore alla conservazione della garanzia generica del credito; per integrarne i presupposti non è necessario che ricorra una effettiva diminuzione del patrimonio del debitore –
altrimenti non si spiegherebbe per quale ragione l’azione revocatoria possa essere esperita sol perché il debitore sostituisca beni facilmente aggredibili con altri più difficili da sottoporre all’eventuale e futura azione esecutiva del creditore – né che il debitore si renda insolvente; proprio perché non postula un pregiudizio attuale e certo del creditore medesimo, derivante da uno stato effettivo di insolvenza del debitore, bastando anche il semplice pericolo di insolvenza, e, cioè, l’eventualità che il patrimonio del debitore non offra adeguate garanzie per il soddisfacimento del credito (Cass. 27/06/1977, n. 2761); perciò, la motivazione con cui il tribunale ha giustificato il rigetto della dichiarazione di inefficacia dell’atto dispositivo è da ritenersi erronea in iure ; è vero infatti che, secondo questa Corte, <> (così, in motivazione, Cass. 8/08/2018, n. 20671; nello stesso senso già Cass. 12/03/2018, n. 5860; Cass. 25/05/2017, n. 13172, Cass. 10/06/2016, n. 11892); è stato opportunamente chiarito, del resto, che <> (Cass. 29/03/1999, n. 2971); deve, allora, riconoscersi che una <>, sicché <>, di conseguenza, <> (Cass. 10/06/2016, n. 11892); non è, dunque, necessario che il creditore dimostri, onde veder accolta l’ actio pauliana , la concreta possibilità di soddisfazione del credito, atteso che l’azione revocatoria opera a tutela dell’effettività della responsabilità patrimoniale del debitore, ma non produce effetti recuperatori o restitutori, al patrimonio del medesimo, del bene dismesso, tali da richiederne la libertà e capienza, poiché determina solo l’inefficacia dell’atto revocato e l’assoggettamento del bene al diritto del revocante di procedere ad esecuzione forzata sullo stesso; ne consegue che la presenza di ipoteche sull’immobile trasferito con l’atto oggetto di revoca non esclude, di per sé, un pregiudizio per creditore (e, dunque, il suo interesse ad esperire tale azione), posto che le iscrizioni ipotecarie possono subire vicende modificative o estintive ad opera sia del debitore che di terzi; ciò esclude, diversamente da quanto sostenuto dai ricorrenti, che, ai fini della sussistenza dell’ eventus damni , il creditore che agisce in revocatoria debba dimostrare, al fine di esperire l’azione di cui all’art. 2901 cod. civ., l’effettiva e concreta probabilità di realizzo del proprio credito sul bene oggetto dell’atto di disposizione.
Diverso sarebbe stato se fosse stata dimostrata la ricorrenza di una procedura esecutiva immobiliare in atto sul bene, giacché in tal

caso, in applicazione del principio enunciato da Cass.15/07/2009, n. 16464 e più volte ribadito (Cass. 29/08/2019, n.21783; Cass. n. 3020/2024, cit.), in fattispecie in cui l’atto dispositivo oggetto dell’azione revocatoria riguardava un bene sottoposto già ad esecuzione e la revocatoria era stata esercitata da un creditore che era intervenuto nella procedura esecutiva, non avrebbe potuto ritenersi impossibile sapere se e come la garanzia ipotecaria avrebbe agito in futuro ed avrebbe dovuto ribadirsi che <>.
Altrettanto fondatamente è denunciato il rilievo attribuito alla finalità per cui l’atto dispositivo era stato posto in essere, atteso che la scientia damni con riferimento a un atto dispositivo a titolo gratuito successivo al sorgere del credito si concretizza nella consapevolezza da parte del disponente che l’atto è suscettibile di arrecare pregiudizio alle ragioni creditorie e non è necessario che sia altresì volto a danneggiare il creditore; né l’intento di aiutare la figlia da parte della disponente ha integrato gli estremi dell’atto dovuto, sottratto all’azione revocatoria (su cui v. Cass. 16/11/2023, n. 32941, secondo cui <>).
La eventuale disponibilità della debitrice di estinguere il debito -ricorrente o meno che sia -non è un elemento tale da mettere in discussione la ricorrenza dell’ eventus damni e della scientia damni .

Alla fondatezza nei suindicati termini del motivo consegue l’accoglimento del ricorso e la cassazione in relazione dell’impugnata sentenza, con rinvio alla Corte d’ Appello di Venezia, che in diversa composizione procederà a nuovo esame, facendo applicazione dei suindicati disattesi principi applicazione.

Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione. Cassa in relazione l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’ Appello di Venezia, in diversa composizione.

Così deciso nella Camera di Consiglio del 14 marzo 2025 dalla

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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