Azione revocatoria credito: la tutela non viene meno

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 3302/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di azione revocatoria credito. Un creditore, che ottiene il trasferimento coattivo di un immobile a soddisfazione del suo credito, non perde il diritto di agire in revocatoria se il bene è gravato da ipoteche che ne impediscono la piena soddisfazione. La Corte ha chiarito che il credito non può considerarsi estinto fino a quando l’immobile non viene liberato dai pesi ipotecari, legittimando così l’azione del creditore per rendere inefficaci le ipoteche costituite in suo danno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione Revocatoria Credito: la Tutela Persiste se il Bene Trasferito è Ipotecato

L’azione revocatoria credito rappresenta uno degli strumenti più importanti a tutela dei creditori. Ma cosa succede quando un creditore ottiene il trasferimento di un immobile in pagamento del suo debito, ma questo bene è gravato da pesanti ipoteche? Il suo credito può considerarsi estinto, precludendogli ogni ulteriore azione? A questa domanda ha risposto la Corte di Cassazione con la recente ordinanza n. 3302 del 5 febbraio 2024, stabilendo che la soddisfazione del creditore non è piena finché l’immobile non è libero da gravami.

I Fatti di Causa: Un Complesso Intreccio tra Finanziamenti e Garanzie Immobiliari

La vicenda trae origine da un cospicuo finanziamento concesso da un privato a due persone. L’accordo prevedeva che, in caso di mancata restituzione della somma entro un termine stabilito, il finanziamento si sarebbe trasformato in una caparra confirmatoria per l’acquisto di un immobile di proprietà delle debitrici.

Successivamente, e prima della scadenza del termine per la restituzione, le debitrici concedevano due ipoteche sul medesimo immobile a favore di un istituto di credito per garantire un’altra operazione finanziaria. Alla scadenza, non avendo restituito il prestito e rifiutandosi di stipulare l’atto di vendita definitivo, il creditore si rivolgeva al Tribunale ottenendo una sentenza (ex art. 2932 c.c.) che trasferiva coattivamente a suo favore la proprietà dell’immobile, subordinando però l’effetto al pagamento del saldo prezzo e alla liberazione del bene dalle ipoteche nel frattempo iscritte dalla banca.

L’Azione Revocatoria Credito e la Decisione dei Giudici di Merito

A questo punto, il creditore intentava un’azione revocatoria per far dichiarare inefficaci nei suoi confronti le ipoteche concesse alla banca, sostenendo che tali atti pregiudicavano le sue ragioni. Tuttavia, sia il Tribunale che la Corte d’Appello respingevano la sua domanda. Secondo i giudici di merito, il credito originario del finanziatore si era estinto nel momento in cui era stato ‘trasformato’ in caparra confirmatoria per l’acquisto immobiliare. Di conseguenza, venendo meno la sua qualità di creditore, non era più legittimato a esperire l’azione revocatoria.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha ribaltato completamente questa visione, accogliendo il ricorso del creditore. Gli Ermellini hanno chiarito che il ragionamento dei giudici di merito era errato, in quanto non si può considerare un credito pienamente soddisfatto, e quindi estinto, quando al creditore viene trasferito un bene gravato da ipoteche di importo rilevantissimo. La soddisfazione è solo parziale e apparente.

Le Motivazioni

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che, finché l’immobile non risulta liberato dalle ipoteche, il creditore non può considerarsi effettivamente soddisfatto. La sua ragione di credito non è più la restituzione della somma originaria, ma si è trasformata nel diritto, concreto e attuale, di vedere l’immobile trasferitogli libero da pesi e gravami. Una siffatta ragione di credito, anche se mutata nella sua forma, è più che sufficiente a giustificare l’esercizio dell’azione revocatoria.

La tutela conservativa garantita dall’azione revocatoria, infatti, non può essere negata laddove la ragione di credito sia stata solo parzialmente soddisfatta, senza che si sia determinata l’integrale estinzione del credito stesso. Il trasferimento di un bene ipotecato non costituisce un adempimento pieno e liberatorio.

Conclusioni

Questa ordinanza rafforza la tutela dei creditori, specificando che la loro posizione non viene meno a seguito di meccanismi di adempimento che si rivelano solo parziali. Il principio affermato è chiaro: un credito si estingue solo con la piena e totale soddisfazione del creditore. Il trasferimento di un bene gravato da ipoteche non costituisce piena soddisfazione, e il creditore mantiene il diritto di agire con un’azione revocatoria credito per rimuovere gli ostacoli che si frappongono al suo effettivo soddisfacimento. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare il caso attenendosi a questo fondamentale principio di diritto.

Un creditore può esercitare l’azione revocatoria anche dopo aver ottenuto il trasferimento di un immobile dal debitore?
Sì, secondo la Cassazione può farlo se il trasferimento non soddisfa pienamente il suo credito. Nello specifico, se l’immobile trasferito è gravato da ipoteche, il credito non si considera estinto e il creditore mantiene il diritto di agire in revocatoria per rendere inefficaci tali ipoteche.

Il credito originario si estingue se viene trasformato in caparra per l’acquisto di un immobile?
Non necessariamente in modo completo. La Corte ha chiarito che se l’operazione complessiva (in questo caso, l’acquisto dell’immobile) non porta alla piena soddisfazione del creditore a causa di gravami come le ipoteche, la ragione di credito persiste, seppur in forma diversa (il diritto a ottenere il bene libero da pesi), e giustifica la tutela revocatoria.

Cosa significa che la ragione di credito è stata solo “parzialmente soddisfatta”?
Significa che il creditore ha ricevuto qualcosa dal debitore, ma ciò che ha ricevuto non estingue completamente il suo diritto. Nel caso di specie, il creditore ha ottenuto una sentenza che gli trasferisce un immobile, ma essendo questo ipotecato, il suo valore effettivo è ridotto e non soddisfa integralmente il suo diritto a ricevere il bene libero da gravami come pattuito. L’estinzione del credito sarà completa solo quando l’immobile sarà libero dalle ipoteche.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 3302 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 3302 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2318/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell ‘ avvocato COGNOME NOME (CF: CODICE_FISCALE), che lo rappresenta e difende unitamente all ‘ avvocato COGNOME NOME (CF: CODICE_FISCALE)

-Ricorrente –

Contro

FINO RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, domiciliate ex lege in INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentate e difese dall ‘ avvocato COGNOME NOME (CF: CODICE_FISCALE)

-Controricorrenti –

nonché contro

COGNOME, UNICREDIT SPA

–COGNOME – avverso la SENTENZA della CORTE D ‘ APPELLO di BRESCIA n. 1592/2019 depositata il 06/11/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

COGNOME NOME convenne dinnanzi al Tribunale di Mantova COGNOME NOME e COGNOME NOME, nonché RAGIONE_SOCIALE, al fine di sentir dichiarare, ai sensi dell ‘ art. 2901 c.c., l ‘ inefficacia, nei propri confronti: (1) dell ‘ ipoteca iscritta al n. gen. 9462/n. part. 2234 in data 02/07/2003 a favore di RAGIONE_SOCIALE e a carico di COGNOME NOME e COGNOME NOME a garanzia di un ‘ apertura di credito di euro 4.000.000,00 concessa per 5 anni e 6 mesi, iscritta per € 8.000.000,00; (2) dell ‘ ipoteca iscritta al n. gen. 3046/n. part. 645 in data 01/03/2005 a favore di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE d ‘ RAGIONE_SOCIALE a carico di COGNOME, ipoteca volontaria concessa fino alla concorrenza della somma di euro 600.000,00, durata non specificata.
A sostegno della domanda, lo COGNOME asserì di aver concesso un finanziamento per complessivi euro 4.000.000,00 alla COGNOME, ottenendo in cambio titoli per un importo equivalente, nonché la concessione di un ‘ apposita garanzia da parte della COGNOME (madre della debitrice). Essendosi impegnate le predette COGNOME e COGNOME, mediante la sottoscrizione di una scrittura privata, a restituire il finanziamento entro il 31/12/2004, le parti convennero che, in caso di inadempimento a tale obbligo restitutorio, detta scrittura avrebbe assunto il valore di contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un fabbricato di proprietà di COGNOME e COGNOME, e che l ‘ importo del finanziamento avrebbe costituito caparra conflrmatoria, fermo restando l ‘ obbligo di stipula del contratto definitivo entro il 31/07/2005.
In pari data (14/01/2003) le parti stipularono un contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto l ‘ immobile di cui sopra, verso il corrispettivo di euro 4.512.800,00, di cui euro 4.000.000,00 a titolo di caparra confirmatoria già versata.

Nondimeno, in data 01/07/2003 le COGNOME e COGNOME costituirono ipoteca a carico del predetto fabbricato in favore di RAGIONE_SOCIALE, a garanzia del finanziamento di euro 4.000.000,00

ad esse concesso, e che le stesse in parte utilizzarono al fine di estinguere – mediante lo strumento del finanziamento soci -pregressi debiti contratti da RAGIONE_SOCIALE (di cui era socia ed amministratrice la RAGIONE_SOCIALE) nei confronti dell ‘ istituto di credito.

Scaduto il termine previsto per la restituzione del finanziamento (31/12/2004), le COGNOME e COGNOME costituirono un ‘ ulteriore ipoteca volontaria in favore di RAGIONE_SOCIALE (gravante sullo stesso immobile), a garanzia dei debiti contratti da RAGIONE_SOCIALE nei confronti della RAGIONE_SOCIALE. Le stesse si rifiutarono di procedere alla stipula del contratto pubblico di compravendita del fabbricato previsto dal preliminare (31/07/2005), di modo che lo COGNOME in data 24/06/2006 adì il Tribunale al fine di ottenere sentenza costitutiva ai sensi dell ‘ art. 2932 c.c.
Successivamente, lo stesso COGNOME convenne le COGNOME e COGNOME dinanzi al Tribunale di Mantova, al fine di sentirle dichiarare debitrici nei suoi confronti della somma di euro 4.030.000,00, stante la mancata restituzione del prestito.

Con sentenza n. 13986/2007 il Tribunale di Milano dichiarò il trasferimento della proprietà dell ‘ immobile in favore di COGNOME, condizionando il pagamento del residuo alla liberazione delle ipoteche medio tempore trascritte.

Successivamente, con sentenza del 03/12/2008 il Tribunale di Mantova accolse la domanda proposta dallo COGNOME, dichiarandolo creditore delle COGNOME e COGNOME della somma di euro 4.030.000,00.

Tanto premesso, lo COGNOME, ritenendosi creditore delle RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE in forza del prestito loro concesso e non rimborsato, sostenne che sussisteva la scientia damni sia in capo alle RAGIONE_SOCIALE e COGNOME, sia in capo ad RAGIONE_SOCIALE, che aveva architettato l ‘ intera operazione (concessione del finanziamento di euro 4.000.000,00 alle RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, con contestuale costituzione di ipoteca in proprio favore), al solo fine di ottenere la restituzione dei finanziamenti

precedentemente erogati in favore di RAGIONE_SOCIALE; il tutto, in pregiudizio dei creditori delle predette.

Costituendosi in giudizio, COGNOME NOME e COGNOME NOME, dichiarato di non opporsi alla domanda proposta dallo COGNOME, proposero domanda riconvenzionale nei confronti di RAGIONE_SOCIALE, al fine di ottenerne la condanna al risarcimento dei danni derivanti dalla condotta posta in essere dai suoi dipendenti che, in violazione delle regole di buona fede contrattuale, le avevano indotte a costituire le ipoteche di cui trattasi, formulando un impegno (di seguito non mantenuto) a concedere un ulteriore finanziamento di euro 10.000.000,00.
Costituendosi in giudizio RAGIONE_SOCIALE chiese il rigetto di tutte le avverse domande.

Con sentenza n. 463/2014 il Tribunale di Mantova rigettò le domande proposte da COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, condannandoli a rifondere ad RAGIONE_SOCIALE le spese di lite.

Avverso detta sentenza COGNOME COGNOME, in proprio e nella qualità di erede di COGNOME NOME, medio tempore deceduta, propose gravame dinanzi alla Corte d ‘ appello di Brescia.

Anche COGNOME NOME, con separato appello (R.G. n. 813/2014), impugnò la sentenza del Tribunale di Mantova, lamentando la violazione e falsa applicazione degli artt. 116 e 246 c.p.c. e 2729 c.c. in relazione all ‘ art. 2901 c.c., ed eccependo la nullità del finanziamento ipotecario di RAGIONE_SOCIALE.

In entrambi i giudizi si costituì RAGIONE_SOCIALE, quale successore di RAGIONE_SOCIALE, che, eccepita preliminarmente l ‘ inammissibilità dei gravami sotto vari e distinti profili, ne chiese il rigetto.

La Corte d ‘ appello di Brescia, disposta la riunione dei due giudizi, con sentenza n. 1592/2019, pubblicata in data 6/11/2019, oggetto di ricorso, ha rigettato sia l ‘ appello proposto da NOME COGNOME, sia quello

svolto da NOME COGNOME, condannando gli appellanti, in solido, alla rifusione delle spese del grado in favore di RAGIONE_SOCIALE.

Con riguardo al gravame dello COGNOME, la Corte territoriale ha ritenuto infondato il primo motivo di appello, diretto a censurare la sentenza di primo grado per avere escluso l ‘ esistenza del credito posto dallo COGNOME a fondamento dell ‘ azione pauliana. Condividendo quanto statuito dal Tribunale, la pronuncia ha osservato come lo COGNOME avesse posto a fondamento della propria domanda ex art. 2901 c.c. il credito da rimborso dell ‘ asserito finanziamento di euro 4.030.000,00 da lui concesso a COGNOME COGNOME e NOME COGNOME. Ha tuttavia rilevato che tale credito si era estinto, perché utilizzato come caparra confirmatoria nel contratto preliminare di compravendita stipulato dallo COGNOME con NOME COGNOME e NOME COGNOME, cui aveva fatto seguito la sentenza ex art. 2932 c.c. del Tribunale di Milano (confermata in appello e passata in giudicato), che aveva coattivamente trasferito l ‘ immobile allo COGNOME, subordinando il pagamento del residuo prezzo alla liberazione dell ‘ immobile compravenduto dalle ipoteche iscritte dalle promittenti venditrici.
Così acclarata l ‘ inesistenza del credito originariamente posto a fondamento della domanda, la Corte territoriale ha escluso che potesse rilevare il diverso credito invocato dallo COGNOME nella comparsa conclusionale di primo grado in relazione alla penale prevista dal preliminare per il ritardo nell ‘ adempimento, trattandosi di fatto costitutivo diverso che avrebbe dovuto farsi valere entro i termini di preclusione di cui all ‘ art. 183, c. 6, n. 1, c.p.c.

La Corte territoriale ha ritenuto assorbito l ‘ ulteriore motivo di appello con cui lo COGNOME aveva censurato la sentenza di primo grado per avere escluso gli altri requisiti ( eventus damni , consilium fraudis , scientia damni ) dell ‘ azione revocatoria, ” essendo tale indagine ininfluente stante la carenza del requisito fondamentale e, cioè, la qualità di creditore di chi agisce in giudizio ” (così a p. 29, 1° §, della sentenza).

Da ultimo, la Corte territoriale ha ritenuto infondata la domanda di nullità – avanzata per la prima volta in appello – del finanziamento di RAGIONE_SOCIALE in forza del quale vennero costituite le ipoteche oggetto di revocatoria, avendo acclarato che il finanziamento in questione non era stato concesso solo per l ‘ estinzione di pregresse esposizioni.

Avverso detta sentenza NOME COGNOME propone ricorso per cassazione affidato a tre motivi, cui RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell ‘ art. 380bis 1 c.p.c.

Parte ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente denuncia in relazione all’art. 360, 1° co., n. 3, c.p.c., ‘Violazione e falsa applicazione ex art. 360, I co., n. 3, degli artt. 2392, 2909, 1176, 1197, 1218, 1230-1235, 1236, 1241, 1253, 1256, 1197, 1453, 2697 e 2729 cod. civ, 324 e 116 cod. proc. civ. in relazione all’art. 2901, commi nn. 1, 2, 3 e 4 cod. civ. per conseguenza non correttamente applicato, dato anche il sostanzialmente omesso esame, valutazione ed interpretazione delle prove’, laddove la Corte territoriale ha erroneamente ritenuto estinto l’originario credito da rimborso del finanziamento vantato dal ricorrente per effetto degli accordi del 10-14.1.2003 e della sentenza del Tribunale che ha dato esecuzione al contratto preliminare.
Le prove di cui il ricorrente lamenta l’omesso esame avrebbero dovuto condurre ad affermare l’insussistenza di preclusioni rispetto ai modi alternativi di estinzione dell’originaria obbligazione e la sussistenza delle sue ragioni di credito. Il ricorrente sostiene che la Corte territoriale ha erroneamente ritenuto estinto l’originario credito da rimborso del finanziamento (posto a fondamento della revocatoria) nei confronti delle RAGIONE_SOCIALE e COGNOME, per effetto degli accordi del 10-14.1.2003 (con cui quel credito si era trasformato in caparra confirmatoria del preliminare per l’acquisto dell’immobile) e
della sentenza ex art. 2932 c.c. del Tribunale di Milano che ha dato esecuzione al contratto preliminare. Inoltre, non avendo le promittenti venditrici adempiuto all’obbligo di trasferire l’immobile libero dalle ipoteche previsto dal preliminare e dalla sentenza ex art. 2932 c.c., sarebbe rimasta in vita l’originaria obbligazione, giusta le regole disciplinanti ‘i modi di estinzione satisfattivi delle obbligazioni’ di cui agli artt. 1176 (adempimento), 1230 -1235 (novazione), 1236 (remissione), 1241 (compensazione), 1253 (confusione), 1256 (impossibilità sopravvenuta) e 1197 (prestazione in luogo dell’adempimento) del codice civile’ (così a p. 26, punto 8.2, del ricorso).
Con il secondo motivo il ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, 1° co., n. 3, c.p.c., ‘ Violazione e falsa applicazione ex art. 360, I co., n. 3. degli artt. 1176, 1325, 1362, 1363, 1371, 1372, 1383, 1385, 1453, 2393, 2697 e 2729 cod. civ., degli artt. 116 e 246 cod. proc. civ. e della delibera CICR 22.4.1995 in relazione all’art. 2901, commi nn. 1, 2, 3 e 4 cod. civ., per conseguenza non correttamente applicato, dato anche il sostanzialmente omesso esame’, lamentando l’erronea applicazione delle norme in epigrafe, ed inoltre l’omessa, valutazione ed interpretazione delle prove in merito alla sussistenza delle sue ragioni, nonché del consilium fraudis e della scientia damni in capo alle RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE nonchè ad Uncredit.
Con il terzo motivo , il ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, 1° co., n. 3, c.p.c., ‘ Violazione e falsa applicazione ex art. 360, I co.. n. 3, degll artt. 2697 e 2729 cod. civ., delibera CICR 22.4.1995, artt. 115, 116 e 246 cod. proc. clv. in relazione all’art. 2901, commi nn. 1, 2, 3 e 4 cod. clv., per conseguenza non correttamente applicato, dato anche il sostanzialmente omesso esame, valutazione ed interpretazione delle prove ‘, con riguardo alla sussistenza dell’ eventus damni , del consilium fraudis e della scientia damni in capo agli odierni resistenti.
Il primo motivo è fondato, per quanto di ragione e con effetti assorbenti.

Invero, non può ragionevolmente sostenersi che il trasferimento di un immobile gravato da ipoteche di rilevantissimo importo, disposto con una sentenza che condiziona al pagamento del residuo prezzo alla preventiva liberazione dalle ipoteche, sia satisfattiva del credito ed integri una delle due modalità alternative di estinzione previste dalle parti; ossia la restituzione del capitale maggiorato degli interessi o il trasferimento di un immobile libero da ipoteche (di cui la somma finanziata acquisiva funzione di caparra).
E’ di tutta evidenza che, fintantoché l’immobile non risulti liberato dalle ipoteche, il creditore non può essere considerato effettivamente soddisfatto e che continua a persistere la sua ragione di credito, atteggiantesi (ad oggi e per effetto dell’intervenut o passaggio in giudicato della pronuncia ex art. 2932 c.c.) in termini di diritto a veder liberato da pesi ipotecari l’ immobile trasferitogli; una siffatta ragione, concreta ed attuale, è idonea a giustificare l’azione revocatoria.
La tutela conservativa riconosciuta dall’ actio pauliana non può invero essere negata laddove la ragione di credito con essa cautelata sia stata solo parzialmente soddisfatta, senza che si sia determinata l’integrale estinzione del credito .

La sentenza va dunque cassata, con assorbimento degli altri motivi e con rinvio alla Corte territoriale.

La Corte di rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti gli altri, cassa e rinvia alla Corte d’Appello di Brescia, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 14/12/2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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