Azione revocatoria: acquisto a rischio con ipoteca

La Corte di Cassazione conferma la revoca di una compravendita immobiliare. La presenza di un’ipoteca e di un sequestro sul bene, sebbene a favore di un creditore diverso da quello che ha agito in revocatoria, è stata ritenuta sufficiente a provare la consapevolezza del danno (scientia damni) da parte dell’acquirente. La Corte ha inoltre precisato che la revoca non comporta l’automatica restituzione del prezzo all’acquirente, per la quale è necessaria una specifica domanda di risoluzione del contratto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione Revocatoria: Quando l’Acquisto di un Immobile Diventa Inefficace?

L’acquisto di un immobile è un passo importante, ma può nascondere insidie legali. Una di queste è l’azione revocatoria, uno strumento che consente ai creditori di tutelarsi contro atti di vendita che diminuiscono il patrimonio del loro debitore. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su quando un acquirente può essere considerato consapevole del danno arrecato ai creditori, anche se i vincoli sull’immobile non sono direttamente legati a chi ha intentato la causa. Analizziamo questo caso per capire quali cautele adottare.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dal credito di un avvocato nei confronti del suo cliente. Dopo un arbitrato, il legale ottiene un decreto ingiuntivo per il pagamento del suo onorario. Nel frattempo, il suo cliente conclude una transazione con una società sua debitrice. In seguito a questo accordo, la società, liberati i suoi beni da ipoteche e da un sequestro che erano stati iscritti a garanzia del cliente dell’avvocato, vende un immobile a un terzo acquirente.
Ritenendo che questa vendita pregiudicasse la possibilità di recuperare il proprio credito, l’avvocato avvia un’azione revocatoria sia contro la transazione sia contro la compravendita immobiliare.

L’Azione Revocatoria e la Decisione dei Giudici di Merito

Mentre il Tribunale di primo grado aveva rigettato la domanda di revoca della vendita, escludendo la consapevolezza del danno da parte dell’acquirente, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione. I giudici di secondo grado hanno dichiarato l’inefficacia dell’atto di trasferimento, ritenendo che l’acquirente fosse a conoscenza del potenziale pregiudizio per i creditori. L’acquirente, soccombente in appello, ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La Prova della Consapevolezza nell’Azione Revocatoria

Il punto centrale della decisione della Cassazione riguarda la prova della scientia damni, ovvero la consapevolezza dell’acquirente di ledere le garanzie dei creditori. La Corte ha confermato la decisione d’appello, basandosi su un ragionamento presuntivo. Secondo i giudici, due elementi erano decisivi:

1. La presenza di vincoli sull’immobile: Al momento delle trattative, sull’immobile gravavano un’ipoteca e un sequestro conservativo. Sebbene questi vincoli fossero a garanzia di un creditore diverso da quello che agiva in revocatoria, la loro sola esistenza avrebbe dovuto allertare l’acquirente, segnalando che il bene era parte della garanzia patrimoniale di almeno un creditore.
2. La clausola di cancellazione dei vincoli: Il fatto che le parti avessero previsto nel contratto preliminare che la vendita definitiva sarebbe avvenuta solo dopo la cancellazione di tali vincoli non è stato considerato una scusante. Al contrario, per la Corte, questa clausola dimostrava che l’acquirente era ben consapevole della situazione e del rischio che la compravendita potesse ledere le ragioni di chiunque vantasse un credito.

La Corte ha inoltre valorizzato un ulteriore indizio: una riduzione del prezzo di vendita avvenuta nel corso delle trattative, elemento che può contribuire a sostenere la consapevolezza della situazione debitoria del venditore.

La Richiesta di Restituzione del Prezzo

Un altro aspetto importante affrontato dalla Cassazione è la domanda dell’acquirente di ottenere la restituzione del prezzo pagato, in conseguenza della declaratoria di inefficacia della vendita. La Corte ha rigettato questa richiesta, chiarendo un principio fondamentale: l’azione revocatoria non annulla né risolve il contratto di compravendita. L’atto rimane valido tra le parti (venditore e acquirente), ma diventa semplicemente inefficace nei confronti del creditore che ha agito con successo. Se l’acquirente subisce un danno da questa situazione (ad esempio, l’espropriazione del bene), può agire contro il venditore per inadempimento, ma deve farlo con una domanda separata, come quella di risoluzione del contratto, che in questo caso non era stata proposta.

le motivazioni

La Corte di Cassazione ha ritenuto inammissibili i motivi di ricorso dell’acquirente, sottolineando che la valutazione degli elementi presuntivi (come la presenza di ipoteche e la variazione di prezzo) per provare la scientia damni rientra nell’apprezzamento discrezionale del giudice di merito. Una volta che il giudice ha correttamente identificato gli indizi e li ha valutati in modo logico e coerente, la sua decisione non è sindacabile in sede di legittimità. La Corte ha confermato che la presenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, pur se a favore di un altro creditore, è un segnale d’allarme che un acquirente diligente non può ignorare. Infine, ha ribadito che la domanda di restituzione del prezzo non è una conseguenza automatica della revoca, ma presuppone la risoluzione del contratto, un’azione legale distinta che l’acquirente non aveva intrapreso.

le conclusioni

Questa ordinanza offre due importanti lezioni pratiche. Per gli acquirenti immobiliari, sottolinea l’importanza cruciale di una due diligence approfondita prima di ogni acquisto: la presenza di qualsiasi tipo di vincolo, anche se non direttamente legato a debiti noti, deve essere attentamente valutata come un potenziale rischio. Per i creditori, la decisione conferma la potenza dell’azione revocatoria come strumento per proteggere le proprie ragioni, chiarendo che la prova della consapevolezza del terzo può essere raggiunta anche attraverso presunzioni gravi, precise e concordanti.

La presenza di un’ipoteca a favore di un altro creditore può dimostrare la consapevolezza del danno da parte dell’acquirente in un’azione revocatoria?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, la presenza di un’ipoteca o di un sequestro, sebbene iscritti a favore di un creditore diverso da quello che agisce in giudizio, costituisce un forte indizio. Tali vincoli avrebbero dovuto suscitare nell’acquirente un’attenzione particolare, facendogli sospettare che la vendita potesse ledere le ragioni di un qualsiasi creditore del venditore.

Se un atto di vendita viene dichiarato inefficace con l’azione revocatoria, l’acquirente ha automaticamente diritto alla restituzione del prezzo?
No. L’azione revocatoria rende l’atto inefficace solo nei confronti del creditore che ha agito, ma il contratto di compravendita rimane valido tra venditore e acquirente. Per ottenere la restituzione del prezzo, l’acquirente deve proporre una specifica e diversa domanda giudiziale, come quella di risoluzione del contratto per inadempimento, cosa che nel caso di specie non era stata fatta.

Una clausola che subordina la vendita alla cancellazione delle ipoteche può escludere la consapevolezza del danno dell’acquirente?
No, al contrario. La Corte ha ritenuto che una clausola di questo tipo, pur tutelando l’acquirente, dimostra la sua piena consapevolezza dell’esistenza dei vincoli e del rischio che l’operazione potesse essere lesiva per i creditori. Invece di escludere la scientia damni, la rafforza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 19100 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 19100 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 11/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14140/2023 R.G. proposto da:

COGNOME NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO.B INT.1, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

nonchè

COGNOME NOMERAGIONE_SOCIALE, COGNOMERAGIONE_SOCIALE COGNOME NOME, COGNOME NOME, NOME COGNOME

-intimati- avverso SENTENZA della CORTE D’APPELLOdi VENEZIA n. 2805/2022 depositata il 30/12/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Fatti di causa

1. -Il sig. NOME COGNOME ha assistito, nella sua qualità di avvocato, il sig. NOME COGNOME in un arbitrato che quest’ultimo aveva con la società RAGIONE_SOCIALE

L’arbitrato si è concluso con un lodo che ha riconosciuto al COGNOME una certa somma di denaro, oltre 20 mila euro di spese legali direttamente in favore del difensore che le aveva anticipate.

L’Agnello ha poi ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti dei clienti per circa 70 mila euro, somma che costituiva il complessivo ammontare dell’onorario.

-In seguito, però, il Chiesini ha concluso una transazione con la società con la quale era intervenuto l’arbitrato, accollandosi il debito di entrambi verso il difensore, rinunciando ad un sequestro che, a garanzia dei suoi crediti, aveva ottenuto su beni della società e rinunciando altresì alla istanza di fallimento.

Conclusa la transazione, e liberati i beni immobili dalle ipoteche e dal sequestro, la società ha venduto tali beni al sig. NOME COGNOME COGNOME a fronte di un corrispettivo di 290 mila euro.

–COGNOME ha agito in giudizio per ottenere la revocatoria di tutti i precedenti atti dispositivi.

Entrambi i convenuti, sia la società RAGIONE_SOCIALE che l’Udali, si sono costituiti: la società ha opposto che la vendita dei beni

immobili era programmata da tempo, in quanto da alcuni anni vi erano trattative e dunque non era finalizzata ad eludere le ragioni del creditore.

Per contro, l’Udali, che pure ha contestato i presupposti della revocatoria, ha chiesto, in caso di suo accoglimento, la restituzione, da parte della società, dei 290 mila euro pagati a corrispettivo di quei beni immobili.

3. -Il Tribunale di Verona ha dichiarato inefficace, nei confronti dell’attore, l’atto di transazione, mentre ha rigettato la domanda di revocatoria escludendo che vi fosse consapevolezza del danno arrecato al creditore da parte dell’acquirente.

L’avvocato ha proposto appello per ottenere la revocatoria anche dell’atto di vendita, ed il cliente ha riproposto appello incidentale, ossia: nel caso di accoglimento della revocatoria ha chiesto che la società fosse obbligata a restituire il corrispettivo.

La corte d’appello ha parzialmente accolto l’appello ed ha dichiarato l’inefficacia dell’atto di trasferimento.

Ricorre qui l’acquirente del bene, l’COGNOME, con quattro motivi, di cui chiede il rigetto l’COGNOME con controricorso e memoria.

Ragioni della decisione

1. -La ratio della decisione impugnata.

Si discute qui della vendita degli immobili da parte della società RAGIONE_SOCIALEdebitrice dell’Agnello) all’Udali.

I giudici di merito hanno ritenuto che costui fosse consapevole del danno arrecato al creditore attraverso l’acquisto del bene, e ciò in quanto sugli immobili erano iscritti una ipoteca ed un sequestro, sebbene a favore di un creditore diverso da quello che ha agito in revocatoria, segno che quei beni erano comunque vincolati alla garanzia di un qualche creditore.

Hanno ritenuto irrilevante che le parti avessero previsto, nel preliminare, che il definitivo non poteva stipularsi se non previa cancellazione di quei vincoli.

Cosi motivano: ‘ Tuttavia, deve osservarsi, che se tale clausola costituisce una garanzia per il promissario acquirente, non essendo il medesimo vincolato all’acquisto se non in seguito alla cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, tuttavia la presenza di un’ipoteca ed a maggior ragione di un sequestro giudiziario avrebbero dovuto suscitare in lui un’attenzione particolare, proprio al fine di evitare che il contratto di compravendita, che il medesimo si stava obbligando a concludere, potesse essere lesivo delle ragioni creditorie di qualsiasi creditore, che avesse ottenuto tale provvedimento giudiziale a tutela e garanzia dell’adempimento di un proprio credito ‘.
Inoltre, la corte di merito trae altro elemento a sostegno della consapevolezza nella circostanza che il prezzo era stato ridotto nel giro di poco tempo.

1. -Con il primo motivo si prospetta violazione degli articoli 2901 c.c. e 2727 e 2729 c.c.

Secondo il ricorrente la corte di merito avrebbe erroneamente presunto la consapevolezza da parte dell’acquirente, di ledere le ragioni del creditore, dalla circostanza che il bene oggetto di compravendita era gravato da ipoteca e da sequestro conservativo: oneri questi che avrebbero dovuto indurlo a sospettare del fatto che esistevano creditori che avevano vincolato quel bene.

Secondo il ricorrente, tuttavia, la Corte di Appello, pur avendo tenuto in considerazione questi dati, non ne ha apprezzati altri, ed in particolare non ha tenuto conto del fatto che le trattative, in modo formale e serio, erano iniziate ben prima che fossero iscritte ipoteca e sequestro, e dunque non ha tenuto conto che la volontà di acquistare era maturata quando il bene era ancora libero.

In altri termini ‘ la volontà dell’odierno ricorrente di procedere all’acquisto dell’immobile, pertanto, ha avuto origine e impulso in epoca antecedente alla trascrizione pregiudizievole con la correlativa inesistenza della mala fede dello stess o’.

Inoltre, la Corte di merito non avrebbe dato rilievo, o meglio, avrebbe dato il rilievo sbagliato, alla circostanza pure pacifica che le parti si erano impegnate a cancellare i vincoli gravanti sul bene entro la stipula del definitivo. Circostanza che dimostra la volontà di acquistare il bene solo se libero e dunque solo se soddisfatti i creditori che avevano imposto le garanzie sul bene stesso.

2. -Con il secondo motivo si denuncia anche esso violazione degli articoli 2901 c.c. e 2727 e 2729 c.c.

Esso attiene al secondo elemento presuntivo della scientia damni . Come si è accennato prima, la Corte di appello ha ritenuto che l’acquirente era consapevole del danno che arrecava al creditore del venditore per il fatto che durante le trattative il prezzo era stato notevolmente abbassato: fissato in un primo momento a 300 mila euro, era stato poi ridotto, in una seconda trattativa a 280 mila, ed infine definito a 290 mila.

Osserva il ricorrente che ‘ La prova della scientia damni in capo al terzo acquirente non può essere ricavata -attraverso il ragionamento logico seguito dalla Corte di Appello di Venezia -dalla dedotta irrisorietà del prezzo di vendita del bene avendo i documenti in atti (richiamati dalla stessa Corte di Appello) accertato un divario di appena € 20.000,00 ‘.

In conclusione, il ricorrente censura questa ratio decidendi in quanto il ragionamento del giudice di merito appare avere sussunto ‘ erroneamente sotto i tre caratteri individuatori della presunzione (gravità, precisione e concordanza) fatti concreti i quali, viceversa, non risultino essere rispondenti a quei requisiti ‘.

3. -Con il terzo motivo il ricorrente denuncia omesso esame di un fatto decisivo e controverso.

Assume di avere allegato alcuni elementi che, se presi in considerazione, avrebbero potuto portare ad una decisione opposta, ossia avrebbero condotto ad una diversa conclusione del ragionamento presuntivo.

Ed in particolare, assume di avere allegato (e documentato) che egli aveva acquistato l’immobile: a) solo per mezzo di un incarico dato ad un agente immobiliare; b) incarico non fittizio, ma remunerato; c) avendo comunque corrisposto, come è pacifico, il prezzo di acquisto.

Si tratterebbe di elementi da cui era facilmente desumibile l’assenza di scientia damni , in quanto l’individuazione dell’immobile da acquistare era stata fatta dall’agente immobiliare e non dal ricorrente che dunque non aveva previamente concordato il tutto con il venditore.

I motivi, che possono essere congiuntamente esaminati in quanto connessi, sono inammissibili.

Il terzo motivo, sebbene prospetti formalmente un omesso esame, è connesso con gli altri due, in quanto l’omissione di cui il ricorrente si duole, riguarda per l’appunto uno degli elementi presuntivi da cui ricavare il fatto ignoto, da cui risalire alla scientia damni.

Ciò premesso, innanzitutto, è regola di giudizio, nel ragionamento presuntivo, che il giudice di merito debba procedere ad un primo vaglio finalizzato a selezionare gli elementi presuntivi utili, cioè gli indizi, i fatti noti che consentono di indurre quello ignoto, ed in tale fase egli non deve trascurare fatti rilevanti da quel punto di vista e dunque giudicare sulla base di alcuni soltanto e non di altri; poi, fatta la selezione degli elementi indiziari, ossia degli elementi che possono indicare il fatto ignoto, deve verificare se, ancorché non aventi valore indiziario ove singolarmente considerati, essi lo abbiano nel loro insieme, ossia considerati in combinazione gli uni con gli altri (Cass. 9059/ 2018; Cass. 27410/ 2019).
Una tale valutazione risulta invero che sia stata fatta dal giudice di merito, il quale ha tenuto conto di ogni elemento utile alla formulazione della ipotesi di giudizio: che l’acquirente potesse o devesse sapere.

Ciò fatto, è altresì principio di diritto quello secondo cui ‘In tema di prova per presunzioni, la valutazione della ricorrenza dei requisiti di precisione, gravità e concordanza richiesti dall’art. 2729 c.c. e dell’idoneità degli elementi presuntivi dotati di tali caratteri a dimostrare, secondo il criterio dell'”id quod plerumque accidit”, i fatti ignoti da provare, costituisce attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito’. (Cass. 27266/ 2023).
-Con il quarto motivo si prospetta violazione degli articoli 99 c.p.c., 112 c.p.c., 1453 c.c.

Il ricorrente, con appello incidentale, aveva chiesto che, nel caso fosse confermata l’inefficacia del suo acquisto, per effetto della revocatoria, allora gli venisse restituito il prezzo pagato, comprensivo delle spese vive sostenute per la trattativa e la stipula.

La corte d’appello ha ritenuto di dover rigettare la domanda, sul presupposto che questa richiesta, ossia la restituzione di quanto pagato, presupponesse la risoluzione del contratto, che non era mai stata chiesta.

In altri termini, secondo i giudici di merito, ‘ La domanda di restituzione del prezzo non può essere accolta perché la dichiarazione di inefficacia dell’atto non risolve il contratto di compravendita, ma lo rende inefficace per il solo creditore, quindi non può disporsi alcuna restituzione del prezzo non essendo stata richiesta dall’Udali la risoluzione del predetto contratto’.

Il ricorrente contesta questa ratio sostenendo di non aver fatto una domanda di risarcimento avente titolo nella risoluzione, ossia conseguente alla risoluzione, tale da presupporre, per l’appunto,

che il contratto venga risolto, ma di aver fatto una domanda di restituzione di somme in quanto ‘ la corresponsione del prezzo in favore della parte venditrice ….. risulta essere priva di causa e tanto in dipendenza del venir meno del sinallagma contrattuale ‘.

Il motivo è infondato.

Se è vero che la domanda di restituzione non presuppone necessariamente quella di risoluzione e che dunque non si può rigettare la prima dicendo che occorreva proporre necessariamente la seconda, trattandosi di due domande diverse (Cass. 23416/ 2022), è pur vero però che la revocatoria comporta solo l’inefficacia dell’atto verso il terzo: l’atto rimane valido tra le parti.

Se l’acquirente ritiene che tale effetto (ossia il suo acquisto non è opponibile al terzo) costituisca inadempimento, allora ha l’onere di esperire i rimedi conseguenti.

Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo n favore del controricorrente COGNOME seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 6.200,00, di cui euro 6.000,00 per onorari, oltre a spese generali e accessori di legge, in favore del controricorrente COGNOME.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, se dovuto, al competente ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 16/5/2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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