Azione personale restituzione immobile: la Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 29988/2023, chiarisce la natura dell’azione per la restituzione di un bene in leasing. In caso di risoluzione del contratto per inadempimento, la richiesta di riconsegna dell’immobile costituisce un’azione personale e non reale. Questa distinzione è cruciale per determinare la competenza territoriale del tribunale. La Corte ha rigettato il ricorso di una società utilizzatrice, confermando che l’azione si fonda sull’obbligazione contrattuale e non su un diritto reale, rendendo inapplicabile il foro esclusivo del luogo in cui si trova l’immobile. I motivi relativi a migliorie e canoni sono stati dichiarati inammissibili per vizi procedurali nell’impugnazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Commerciale, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione Personale Restituzione Immobile: La Cassazione sul Leasing

Quando un contratto di leasing viene risolto, quale tribunale è competente a decidere sulla restituzione del bene? La risposta dipende dalla natura dell’azione legale intrapresa. La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito un principio fondamentale: l’azione personale restituzione immobile si fonda su un obbligo contrattuale, non su un diritto reale, con importanti conseguenze procedurali. Questo articolo analizza la decisione e le sue implicazioni pratiche.

I Fatti del Caso: Il Contratto di Leasing e l’Inadempimento

Una società finanziaria aveva concesso in leasing un immobile a un’altra società. A seguito del mancato pagamento dei canoni mensili, la società concedente ha agito in giudizio ottenendo dal Tribunale la risoluzione di diritto del contratto e la condanna della società utilizzatrice alla restituzione dell’immobile.

La società utilizzatrice si era difesa eccependo, tra le altre cose, l’incompetenza territoriale del Tribunale adito, sostenendo che la causa, avendo ad oggetto la restituzione di un immobile, dovesse essere trattata dal tribunale del luogo in cui si trovava il bene. Aveva inoltre avanzato domande riconvenzionali per la restituzione di somme e il pagamento di migliorie. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno respinto le sue argomentazioni, portando il caso dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Questione dell’Azione Personale per Restituzione Immobile e la Competenza

Il cuore della controversia legale risiedeva nella qualificazione dell’azione legale. La società ricorrente sosteneva che la domanda di restituzione dell’immobile configurasse un’azione reale, soggetta alla competenza esclusiva del foro in cui si trova l’immobile (art. 21 c.p.c.).

La Suprema Corte ha rigettato questa tesi, confermando l’orientamento consolidato. La distinzione è cruciale: non basta che una causa abbia per oggetto un bene immobile per qualificarla come ‘reale’. È necessario guardare alla causa petendi, cioè al fondamento della domanda.

Le Domande Riconvenzionali: Migliorie e Canoni Pagati

Oltre alla questione di competenza, la società utilizzatrice aveva richiesto la restituzione dei canoni versati e un indennizzo per le migliorie apportate all’immobile. Anche questi motivi di ricorso sono stati respinti dalla Cassazione, ma per ragioni di natura processuale. La Corte ha dichiarato il motivo inammissibile poiché la ricorrente non aveva impugnato in modo specifico e completo tutte le rationes decidendi (le ragioni della decisione) della sentenza d’appello.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte ha chiarito che l’azione personale restituzione immobile è tale quando la richiesta non si basa su un diritto di proprietà, ma sull’adempimento di un’obbligazione derivante da un rapporto contrattuale. Nel caso di specie, la domanda di rilascio del bene era una diretta conseguenza della risoluzione del contratto di leasing per inadempimento. L’obbligo di restituire l’immobile sorgeva dal venir meno del titolo che ne giustificava la detenzione, ovvero il contratto stesso. Si tratta quindi di un diritto di credito alla restituzione, che dà origine a un’azione personale, per la quale valgono i criteri di competenza ordinari (es. foro del convenuto) e non quello speciale delle cause reali immobiliari.

Per quanto riguarda le domande riconvenzionali, i giudici hanno sottolineato un importante principio processuale: quando una sentenza si fonda su più ragioni autonome, l’appellante ha l’onere di contestarle tutte. Omettere di impugnare anche una sola di queste ragioni rende l’appello inammissibile, poiché la decisione rimarrebbe comunque valida sulla base della motivazione non contestata. Nel caso specifico, la società non aveva criticato la parte della sentenza d’appello che riteneva la sua pretesa in contrasto con una clausola contrattuale.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre due importanti lezioni pratiche. In primo luogo, consolida il principio per cui le azioni volte a ottenere la restituzione di un bene a seguito della cessazione di un contratto (come il leasing, la locazione o il comodato) hanno natura personale e non reale. Questo ha un impatto diretto sulla scelta del giudice competente. In secondo luogo, evidenzia la necessità di un’attenta tecnica processuale nella redazione degli atti di impugnazione. È fondamentale attaccare tutte le autonome ragioni giuridiche che sostengono la decisione che si intende contestare, pena l’inammissibilità del ricorso.

Quando un’azione per la restituzione di un immobile ha natura personale e non reale?
L’azione ha natura personale quando la richiesta di restituzione si fonda su un rapporto obbligatorio, come un contratto di leasing risolto, e non su un diritto reale come la proprietà. La restituzione è vista come l’adempimento di un’obbligazione che sorge dalla fine del contratto.

Qual è la conseguenza pratica nel distinguere tra azione reale e personale in un caso di leasing?
La conseguenza principale riguarda la determinazione del giudice territorialmente competente. Per le azioni reali su immobili è competente il giudice del luogo dove si trova il bene (ex art. 21 c.p.c.), mentre per le azioni personali si applicano i criteri ordinari, come quello del foro del convenuto.

Perché il motivo di ricorso relativo alle migliorie e ai canoni è stato dichiarato inammissibile?
È stato dichiarato inammissibile perché la società ricorrente, nel suo atto di appello, non ha specificamente contestato tutte le ragioni giuridiche (rationes decidendi) su cui si basava la decisione del giudice precedente, in particolare quella che riteneva la pretesa in contrasto con una specifica clausola contrattuale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 29988 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 29988 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5719/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) -ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall ‘ avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D ‘ APPELLO ANCONA n. 716/2020 depositata il 16/07/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/09/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Nel giudizio introdotto dalla RAGIONE_SOCIALE e, per essa, dalla RAGIONE_SOCIALE, il Tribunale di Ancona ha dichiarato risolto ipso iure , ex artt. 21 del contratto e 1456 c.c., il contratto di leasing concluso, in data 1 aprile 2020, con la RAGIONE_SOCIALE, avente ad oggetto immobili, stante la morosità della SAT nel pagamento dei canoni mensili a decorrere da quello con scadenza il 1.8.2012, e l’ha condannata a rilasciarlo; ha rigettato -per quanto ancora interessa -l’eccezione di incompetenza territoriale a favore del Tribunale di Lanciano e le domande riconvenzionali proposte da RAGIONE_SOCIALE per la condanna di RAGIONE_SOCIALE a restituire le somme ‘indebitamente ritenute’ per ‘eccessivo vantaggio per la società concedente’ e a pagare le ‘maggiori somme dovute… per le migliorie apportate all’immobile’.
L’appello di RAGIONE_SOCIALE è stato rigettato dalla Corte d’appello di Ancona, con sentenza del 16 luglio 2020, avverso la quale la RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, resistito da RAGIONE_SOCIALE, in persona della sua mandataria e procuratrice speciale RAGIONE_SOCIALE. La RAGIONE_SOCIALE ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo, con il quale la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 21 c.p.c., in ordine al rigetto dell’eccezione di incompetenza territoriale del Tribunale di Ancona, in favore del Tribunale di Lanciano, è infondato.

La questione se la domanda proposta dall’originaria attrice avesse dato origine ad una causa relativa a diritti reali (soggetta per la competenza territoriale, come sostenuto dalla ricorrente, alla disciplina dell’art. 21 c.p.c.) o a diritti personali ( ex art. 20 c.p.c.), è stata correttamente risolta dalla Corte nella sentenza impugnata nel senso della natura personale dell’azione. Ed infatti, per

attribuire natura reale ad un’azione non basta che essa abbia per oggetto un immobile, di cui si chieda la riconsegna o la restituzione, ma occorre aver riguardo anche alla causa petendi sui cui la domanda è fondata, con la conseguenza che la causa ha natura personale quando, a fondamento della stessa, sia dedotto anziché un diritto reale un diverso rapporto. In particolare, ‘non sono cause relative a diritti reali su immobili quelle che traggono origine da una domanda con cui è chiesta la condanna a consegnare un immobile o a restituirlo e che trovano il loro presupposto in un’obbligazione di consegna o restituzione, in adempimento del contratto intervenuto tra le parti o come conseguenza di una decisione, effetto della quale sia il venir meno del diritto del convenuto di possedere o detenere l’immobile’ (Cass. n. 18554/2007). Il principio è aderente alla fattispecie in esame, in cui l’originaria società attrice aveva chiesto il rilascio del bene in conseguenza della risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatrice.
Il secondo motivo, con cui è denunciata violazione e falsa applicazione dell’art. 1526, comma 2, c.c., in ordine al rigetto RAGIONE_SOCIALE domande riconvenzionali di SAT di accertamento RAGIONE_SOCIALE maggiori somme asseritamente pagate e di liquidazione RAGIONE_SOCIALE migliorie apportate all’immobile, è inammissibile.

Esso infatti non si confronta con -e non censura -le rationes decidendi con cui la sentenza impugnata ha rilevato l’inammissibilità del motivo di appello riguardante le migliorie (già ritenuta dal tribunale generica e non provata) per mancata impugnazione dell’ulteriore ratio concernente il contrasto della pretesa con quanto pattuito dalle parti nell’art. 11 del contratto.

Con riferimento all’altra domanda di RAGIONE_SOCIALE, la sentenza ne ha rilevato l’inammissibilità per difetto di interesse poiché, da un lato, ‘la società concedente non ha svolto alcuna domanda volta ad ottenere il pagamento dei canoni rimasti impagati’ e, dall’altro, la

RAGIONE_SOCIALE non ha impugnato in appello la qualificazione della clausola di irripetibilità dei canoni riscossi (operata dal tribunale) come ‘penale’ né l’affermazione secondo cui l’originaria convenuta non aveva proposto domanda di riduzione della stessa (ritenuta comunque inammissibile).

In conclusione, il ricorso è rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

La Corte dichiara il ricorso inammissibile e condanna la ricorrente alle spese, liquidate in € 9200,00.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater , del dPR n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, il 08/09/2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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