Azione di spoglio e atti di tolleranza tra parenti

Il Tribunale ha rigettato una domanda di reintegra nel possesso relativa a un cortile condominiale. La sentenza chiarisce che l’azione di spoglio non è esperibile se il ricorrente utilizzava l’area per mera cortesia o tolleranza del proprietario, configurando una detenzione non qualificata legata a vincoli di parentela.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione di spoglio: quando il rapporto di parentela esclude il possesso

In materia di diritti reali, l’azione di spoglio rappresenta uno strumento fondamentale per chi viene privato della disponibilità di un bene. Tuttavia, non ogni utilizzo di un’area altrui conferisce il diritto alla tutela possessoria, specialmente quando entrano in gioco rapporti familiari e atti di mera cortesia.

I fatti: il caso della serratura sostituita

La vicenda trae origine dal ricorso di un soggetto che lamentava l’improvvisa privazione dell’accesso a un’area cortilizia (definita “intercapedine”) dove erano collocati impianti idrici di sua proprietà. Secondo la parte ricorrente, la controparte aveva sostituito la serratura del cancelletto d’ingresso, integrando gli estremi di uno spoglio violento e clandestino.

La resistente, difesa in giudizio, ha eccepito che l’accesso a quell’area non era mai stato esercitato a titolo di possesso, bensì per mera tolleranza legata al rapporto di cugina tra le parti. È emerso che le chiavi del cortile erano custodite dal portiere dello stabile e consegnate alla ricorrente solo saltuariamente per interventi di manutenzione.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha rigettato la domanda di reintegra, sottolineando che l’istruttoria ha confermato la tesi della detenzione non qualificata. Le testimonianze del portiere e di altri informatori hanno dimostrato che la ricorrente non disponeva di chiavi proprie e doveva ogni volta richiedere l’accesso, confermando la precarietà della sua posizione.

Il giudice ha ricordato che, secondo l’articolo 1144 del Codice Civile, gli atti compiuti con l’altrui tolleranza non possono servire di fondamento all’acquisto del possesso. Nei rapporti tra parenti, tale tolleranza si presume con maggiore forza, rendendo difficile dimostrare un potere di fatto autonomo sulla cosa.

Le motivazioni

Le motivazioni della sentenza risiedono nell’assenza del cosiddetto animus possidendi e di un potere di fatto stabile. Il Tribunale ha rilevato che la disponibilità delle chiavi era limitata nel tempo e finalizzata a scopi specifici, come la manutenzione dell’autoclave. Questo tipo di relazione con il bene è definibile come detenzione per ragioni di servizio o cortesia, la quale non gode della protezione dell’azione di spoglio riservata ai soli possessori o ai detentori qualificati (come i conduttori in un contratto di locazione).

Inoltre, il giudice ha chiarito che il semplice fatto di aver ricevuto le chiavi temporaneamente per eseguire dei lavori, poco prima del cambio della serratura, non muta la natura del rapporto. Senza un atto di interversione del possesso, ovvero un’opposizione chiara contro il possessore, il detentore precario rimane tale.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dal provvedimento confermano che il legame di parentela e la configurazione del condominio (originariamente appartenente a un unico avo) depongono per una gestione basata sulla tolleranza familiare. Pertanto, la chiusura del cancelletto da parte del legittimo proprietario non costituisce uno spoglio tutelabile se l’altra parte accedeva solo per benevola concessione. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese di lite, quantificate secondo i parametri medi per i procedimenti cautelari.

Cosa succede se il proprietario cambia la serratura di un’area che uso per la manutenzione?
Se l’accesso avveniva per mera cortesia o tolleranza del proprietario, non è possibile ricorrere all’azione di spoglio perché si è considerati detentori non qualificati.

È possibile acquisire il possesso di un bene se il proprietario è un parente?
Nei rapporti di parentela la tolleranza si presume e, secondo il Codice Civile, gli atti compiuti per tolleranza non permettono l’acquisto del possesso, indipendentemente dalla durata dell’uso.

Chi può agire con l’azione di spoglio per recuperare un bene?
L’azione è riservata al possessore o al detentore qualificato che sia stato privato della cosa in modo violento o occulto, ma è esclusa per chi detiene il bene per ragioni di servizio o ospitalità.

Testo del provvedimento

ORDINANZA TRIBUNALE DI PALERMO – N. R.G. 00004764 2025 DEPOSITO MINUTA 17 03 2026 PUBBLICAZIONE 17 03 2026

Il Giudice, NOME COGNOME, sciogliendo la riserva che precede, nel procedimento iscritto al n. NUMERO_DOCUMENTO dell’anno 2025, promosso da:

(C.F. , elettivamente domiciliata, ai fini del presente giudizio, in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio degli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO e NOME COGNOME AVV_NOTAIO che la rappresentano e difendono nel presente giudizio giusta procura in allegato al ricorso introduttivo C.F.

Ricorrente contro

(C.F.

), elettivamente domiciliata, ai

C.F.

fini del presente giudizio, in Palermo, INDIRIZZO , presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende nel presente giudizio giusta procura in allegato alla memoria difensiva

Resistente avente ad oggetto : Ricorso per reintegrazione del possesso, ex artt. 703 c.p.c., 669 bis e segg. c.p.c. e 1168 c.c.;

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

Con ricorso depositato in data 14.4.25, ha evocato in giudizio , onde essere reintegrata nel possesso ( ex art. 1668 c.c.) della ‘intercapedine’ (di seguito ‘cortiletto’ o ‘ area’ ) posta al di là del cancelletto pedonale sito nella INDIRIZZOPalermo) ed in cui sono allocati ‘ l’autoclave, la valvola di sicu-

rezza e il contatore’ dell’impianto idrico dell’appartamento, avente accesso dalla INDIRIZZO, sito al secondo piano dello stabile, in proprietà della stessa ricorrente.

A fondamento della domanda che precede, la ricorrente ha esposto di avere sempre avuto libero accesso all’area oggetto di causa e che, nondimeno come già preannunziatole con pec del 20.1.24, nel mese di marzo dell’anno 2025, la resistente ha sostituito la serratura del cancelletto pedonale, così privandola in modo violento e clandestino del possesso dianzi esercitato.

si è costituita in giudizio con memoria depositata in data 4.6.25, ammettendo di avere sostituito la serratura del cancelletto, ma contestando che la ricorrente avesse mai avuto il possesso del cortiletto.

La resistente, più nel dettaglio, ha allegato: che l’edificio di INDIRIZZO è una palazzo dei primi del ‘900 edificato da un avo comune delle parti; che il cortiletto è in proprietà esclusiva di essa resistente, che ne ha sempre mantenuto il possesso esclusivo; che la stessa resistente ebbe a concedere, a mero titolo di cortesia, alla propria cugina, nonché dante causa della ricorrente, la possibilità di installare il motorino dell’acqua nell’area oggetto di causa, permettendole di accedervi ‘ tramite il portiere, ogni qualvolta ve ne fosse necessità (..) per la manutenzione dell’impianto e la lettura del contatore’; che, dunque, la ricorrente (come peraltro la sua dante causa non ha mai avuto la libera disponibilità delle chiavi, se non per brevi periodi legati al compimento di lavori di manutenzione e sempre per gentile e precaria concessione della resistente; che anche nell’ultima occasione, risalente ad alcuni mesi prima del marzo 2025, la ricorrente aveva ricevuto le chiavi dalla resistente a titolo precario, per eseguire alcuni lavori di manutenzione sull’autoclave; che, pertanto, al momento del cambio della serratura, la ricorrente non vantava alcun possesso tutelabile a norma dell’art. 1168 c.c. sul cortiletto.
Concesso termine per il deposito di note difensive autorizzate, la ricorrente ha specificato di esercitare sul cortiletto un possesso corrispondente al diritto di servitù di posa degli impianti idrici, cui si correla, come noto (c.d. adminiculas servitutis, v. art. 1064 c.c.), la facoltà di accedere ai luoghi per provvedere alle necessarie manutenzioni.

Con le note autorizzate depositate in data 7.7.25, la resistente ha reiterato le proprie difese, deducendo che anche la asserita ‘servitù’ sarebbe stata concessa a mero titolo di cortesia ed in virtù del rapporto di parentela che lega le parti.

La causa, istruita in via documentale e a mezzo l’assunzione degli informatori

(ud. 2.10.25), e (entrambi sentiti all’udienza del 26.11.25), è stata assunta in riserva all’udienza del 29.1.26, svoltasi in modalità cartolare e previa assegnazione di un termine per il deposito di note conclusive.

Venendo, quindi, alla disamina della lite, si rammenta in punto di diritto che l’azione di spoglio di cui all’art. 1168 c.c. è intesa a tutelare il possesso, ossia, quella situazione di fatto (non, quindi, di diritto) descrivibile in termini di ‘ potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale’.

Nel caso di specie, vale immediatamente evidenziare che la resistente ha esplicitamente ammesso di avere cambiato la serratura del cancelletto pedonale, sicché il vero punto controverso attiene all’effettiva sussistenza, in capo alla ricorrente, di una situazione definibile in termini di possesso, ovvero di semplice detenzione non qualificata, estrinsecatasi sempre per concessione precaria (ossia revocabile in qualsiasi momento) da parte della resistente.

Quest’ultima, infatti, ha allegato di avere concesso solo per mera cortesia alla propria cugina, la possibilità di installare nell’area oggetto di causa alcuni accessori dell’impianto idrico di pertinenza dell’appartamento ubicato al secondo piano dello stabile (oggi di proprietà della ricorrente) e di avere sempre garantito a controparte l’accesso a tale spazio solo per il tramite del portiere, che custodiva le chiavi proprio a tale scopo; chiavi che solo in alcune occasioni sarebbero state date alla ricorrente in via temporanea, in occasione di lavori di manutenzione.
In punto di diritto, occorre allora rammentare che non è tutelabile con l’azione di spoglio la posizione del detentore non qualificato, ossia, di colui che abbia la disponibilità della res per ragioni di servizio o di ospitalità, ovvero per personale e precaria concessione da parte del possessore, essendo noto che ‘ gli atti compiuti con l’altrui tolleranza non possono servire di fondamento all’acquisto del possesso da parte del possessore’ (art. 1144 c.c.).

Nei rapporti tra parenti (quali sono le odierne parti di causa), peraltro, la tolleranza si presume (Cass., Ordinanza n. 29538 del 14/11/2019), ed inoltre, sempre con riferimento alla sussistenza di rapporti familiari, non costituisce elemento decisivo nel senso della sussistenza del possesso, il fatto che l’attività di colui che si afferma possessore abbia avuto una durata considerevole (così da ultimo Cass., ord. n. 31126/25, ‘ In tema di usucapione, per stabilire se un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata com- piuta con l’altrui tolleranza e sia quindi inidonea all’acquisto del possesso, la lunga durata dell’attività medesima può integrare un elemento presuntivo nel senso dell’esclusione della tolleranza solo in assenza di rapporti particolari tra le parti, quali quelli di parentela, in base ai quali è legittimo dedurre l’esistenza di una mera detenzione’ ).
*

Ebbene, nel caso di specie, il Tribunale ritiene che l’istruttoria abbia dato sostanziale conferma della tesi difensiva sostenuta da , dovendosi, pertanto, pervenire al rigetto della domanda proposta da .

A sostegno di quanto sopra, va osservato che il portiere dello stabile, , sentito come informatore all’udienza del 2.10.25, della cui attendibilità non vi è ragione di dubitare, ha dichiarato che, per quanto in sua conoscenza, le chiavi del cancelletto sono sempre state nell’esclusiva disponibilità della resistente e dei suoi figli.

L’informatore ha poi dichiarato di avere sempre custodito le chiavi in questione su incarico della resistente allo scopo di permettere l’accesso al cortiletto alle persone cui la resistente concedeva via via l’utilizzo di tale area (‘ Confermo di avere sempre avuto in portineria le chiavi del cancelletto che consente di accedere all’intercapedine oggetto di causa. Le chiavi me le ha sempre date la signora ).

Il portiere dello stabile, inoltre, ha dichiarato che la ricorrente non disponeva di proprie chiavi, potendolo desumere dal fatto che ‘tutte le volte in cui aveva necessità di entrarvi le chiedeva a me’ (come pure prima di lei e, infine, di non aver mai visto altri all’infuori di accedere autonomamente ( ‘Quando qualcuno aveva la necessità di entrare chiedeva a me ed ero io a fornirgli le chiavi’ ) al cortiletto.

Tale ricostruzione fattuale trova riscontro nelle dichiarazioni rese dall’informatrice , risultata attendibile nonostante il legame di parentela con la resistente (di cui è figlia), sia per la spontaneità che ha contraddistinto le dichiarazioni da essa rese, sia per la loro coerenza rispetto al quadro fattuale emerso dall’escussione dell’informatore

, in particolare, ha dichiarato che le chiavi del cancelletto sono sempre state nell’esclusiva sfera di possesso della resistente, e che il portiere le aveva prese in consegna solo per permettere (in via temporanea) l’accesso alle persone cui la stessa aveva concesso l’uso precario del cortiletto.

Le dichiarazioni rese da sono particolarmente rilevanti in quanto

l’informatrice ha dichiarato che, in passato, lei stessa si era occupata della sostituzione della serratura (sostituzione avvenuta con certezza almeno una volta prima di quella contestata, in epoca successiva all’emergenza COVID, dopo che il portiere era passato ad orario part time ), facendo soltanto tre copie delle nuove chiavi, una per la madre, una per il portiere ed una per sé in qualità di ‘capocondomina’, dal momento che la madre aveva gentilmente acconsentito di utilizzare il cortiletto per lo stazionamento dei bidoni ove conferire i rifiuti.
Alla luce del quadro fattuale emerso dall’escussione degli informatori e , il Tribunale ritiene non rilevante quanto dichiarato dall’ulteriore informatore escusso, il quale ha visto accedere autonomamente al cortiletto. La circostanza è, infatti, avvenuta nel corso delle opere di ristrutturazione dell’appartamento della ricorrente (di cui l’informatore si è occupato in qualità di elettricista) ed (circostanza) è, pertanto, coerente -e quindi incapace di destituirle di fondamentocon le difese della stessa parte resistente, secondo cui, in alcuni periodi in cui vi era più frequente necessità di accesso, come in occasione dei lavori di manutenzione, le chiavi sono state date direttamente alla ricorrente per facilitarla nell’esecuzione dei lavori.
Stessa cosa è, peraltro, accaduta pochi mesi prima della sostituzione della serratura, allorquando la resistente ha dato le chiavi a per permetterle di eseguire con maggiore speditezza e facilità (dal momento che, dopo il periodo COVID, il portiere è passato ad orario di lavoro a tempo parziale) alcuni lavori di sistemazione del motorino dell’acqua (v. risposta al capitolo 12 fornita dall’informatrice ).

In sintesi, il quadro probatorio inerente la controversia, propende verso la sussistenza di una situazione di fatto definibile in termini di ‘detenzione non qualificata’ di quella che -ove vi corrispondesse il relativo dirittosarebbe inquadrabile nell’ambito delle servitù e che, proprio per tale atteggiarsi in termini di detenzione non qualificata, non può trovare tutela attraverso l’azione di spoglio.

A sostegno della superiore conclusione valgono: la particolare configurazione del condominio in cui insistono le rispettive proprietà delle parti, trattandosi di una palazzina di pochi condomini appartenuta sin non troppo tempo addietro ad un comune avo delle parti di causa; il legame di parentela che lega e ; le convergenti dichiarazioni del portiere dello stabile e della figlia della resistente, atteso che la mancanza di una stabile disponibilità delle chiavi in capo alla ricorrente fa propen-

dere anch’essa nel senso di una disponibilità solo precaria della ‘servitù’, sempre soggetta al possibile sopravvenire del divieto da parte del possessore.

Preme solo rilevare che la domanda neppure può essere accolta per il sol fatto (pacifico) che, al momento della sostituzione della serratura, le chiavi fossero state messe nella disponibilità di onde consentirle di eseguire alcuni lavori sull’autoclave.

Ed invero, data per presupposta la detenzione non qualificata della ‘servitù’, la sussunzione del cambio della serratura nella condotta di spoglio avrebbe presupposto l’intervento di un comportamento, da parte di , tale da denotare l’interversione della detenzione in possesso (‘ Se alcuno ha cominciato ad avere la detenzione, non può acquistare il possesso finché il titolo non venga a essere mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore. Ciò vale anche per i successori a titolo universale’, art. 1141, co. II c.c.). Comportamento di cui il Tribunale non ha, però, alcuna contezza, non potendosi riguardare in siffatti termini la semplice mancata restituzione delle chiavi ad essa precariamente concesse per provvedere alla revisione dell’autoclave, trattandosi di condotta definibile come di ‘mera inerzia’.
Per le superiori ragioni, la domanda non merita accoglimento.

Le spese di lite, liquidate in complessive € 2.159,00 oltre accessori di legge vengono posti a carico della ricorrente.

P.Q.M.

Il Tribunale:

-RIGETTA la domanda di reintegra nel possesso spiegata dalla ricorrente;

-CONDANNA alla rifusione delle spese di lite in favore di , liquidandone l’importo in complessive € 2.159,00 oltre IVA, C.p.a. e rimborso spese generali.

Così deciso in Palermo il 17.3.26

LA GIUDICE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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