Azione 2932 c.c.: preliminare nullo senza dati mutuo

La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto di una domanda di trasferimento immobiliare basata su un’azione 2932 c.c. La causa del rigetto risiede nella mancata specificazione, da parte della promissaria acquirente, degli elementi essenziali del mutuo fondiario che si sarebbe dovuta accollare come parte del prezzo. Secondo la Corte, l’assenza di dettagli come il piano di ammortamento e le rate residue impedisce al giudice di emettere una sentenza che rispecchi fedelmente l’accordo originale, requisito fondamentale per l’accoglimento della domanda.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione 2932 c.c.: Quando la Mancanza di Dettagli sul Mutuo Blocca il Trasferimento

L’azione 2932 c.c. rappresenta uno strumento fondamentale per la tutela di chi stipula un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Tuttavia, una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda che la sua efficacia dipende dalla precisione con cui vengono definiti gli obblighi delle parti. Il caso in esame dimostra come l’omessa o generica indicazione degli elementi di un mutuo da accollare possa portare al rigetto della domanda, lasciando il promissario acquirente senza l’immobile desiderato.

Il Caso: Dal Preliminare alla Cassazione

La vicenda giudiziaria ha origine dalla richiesta di una promissaria acquirente di ottenere una sentenza che tenesse luogo del contratto definitivo non concluso, come previsto dall’art. 2932 del codice civile. Il promittente venditore, infatti, si era reso inadempiente.

La Domanda di Trasferimento Coattivo

La controversia iniziava quando una signora citava in giudizio il promittente venditore per ottenere il trasferimento di un’unità immobiliare. Il contratto preliminare prevedeva che una parte del prezzo, pari a 50.000 euro, sarebbe stata saldata tramite l’accollo, da parte dell’acquirente, del mutuo fondiario gravante sull’immobile.

Il Tribunale di primo grado rigettava la domanda, accogliendo l’intervento della ex coniuge del venditore che aveva eccepito la simulazione del contratto.

La Decisione della Corte d’Appello

In appello, la situazione cambiava parzialmente. L’ex coniuge rinunciava all’intervento, portando la Corte a dichiarare la cessazione della materia del contendere sulla questione della simulazione. Tuttavia, l’esame della domanda principale ex art. 2932 c.c. portava a un nuovo rigetto.

La Corte d’Appello rilevava una carenza probatoria fondamentale: la promissaria acquirente non aveva fornito alcun dettaglio essenziale relativo al mutuo da accollare. Mancavano informazioni cruciali come il piano di ammortamento, l’importo delle rate, la periodicità dei pagamenti, il capitale residuo e persino il nome della banca erogatrice. Secondo i giudici, questa indeterminatezza rendeva impossibile emettere una sentenza che riproducesse fedelmente l’assetto di interessi pattuito nel preliminare.

Azione 2932 c.c. e Accollo del Mutuo: la Decisione della Cassazione

La promissaria acquirente ricorreva in Cassazione, lamentando principalmente due aspetti: la violazione del diritto al contraddittorio (poiché la questione della carenza probatoria era stata sollevata d’ufficio dalla Corte d’Appello) e l’errata applicazione delle norme sull’interpretazione del contratto e sull’azione 2932 c.c.

La Violazione del Contraddittorio: un Motivo Infondato

La Suprema Corte ha respinto il primo motivo, chiarendo un principio processuale importante. L’obbligo del giudice di sottoporre alle parti le questioni rilevate d’ufficio non si estende alla valutazione dell’insufficienza delle prove. In questo caso, la Corte d’Appello non ha introdotto una nuova questione giuridica, ma ha semplicemente valutato il materiale probatorio offerto, ritenendolo inadeguato. Era onere dell’attrice provare tutti i fatti costitutivi della sua domanda.

La Genericità delle Allegazioni come Ostacolo Insormontabile

Il cuore della decisione risiede nell’analisi del secondo e terzo motivo di ricorso. La Cassazione ha confermato la correttezza della sentenza d’appello, sottolineando la “insuperata genericità delle allegazioni della ricorrente”.

Le Motivazioni della Corte

La sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. deve necessariamente riprodurre, in forma di provvedimento giurisdizionale, il medesimo contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche. Per fare ciò, il giudice deve avere a disposizione tutti gli elementi necessari per definire con esattezza le prestazioni a carico delle parti.

Nel caso di specie, il semplice riferimento nel preliminare agli estremi del rogito notarile con cui era stato erogato il mutuo non era sufficiente. Per determinare la prestazione dell’acquirente (l’accollo), erano indispensabili i dati concreti del finanziamento al momento della domanda giudiziale: il debito residuo, le rate già pagate e quelle ancora da pagare. Senza queste informazioni, il giudice non avrebbe potuto quantificare l’obbligazione e, di conseguenza, non avrebbe potuto emettere una sentenza che trasferisse l’immobile alle condizioni esatte pattuite. La carenza di allegazione e di prova su questo punto cruciale si è rivelata fatale per l’esito della causa.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un importante monito per chi si appresta a stipulare un contratto preliminare che preveda l’accollo di un mutuo. La precisione è fondamentale. Non basta un riferimento generico al finanziamento; è essenziale che il contratto, o la successiva documentazione prodotta in giudizio in caso di azione 2932 c.c., contenga tutti i dettagli che definiscono l’obbligazione economica. Per i professionisti del settore, la lezione è chiara: è necessario guidare i clienti verso una redazione contrattuale ineccepibile e, in fase contenziosa, assicurarsi di fornire al giudice un quadro probatorio completo e dettagliato, per evitare che la domanda di tutela venga vanificata da carenze documentali.

È possibile ottenere una sentenza di trasferimento di un immobile ex art. 2932 c.c. se nel preliminare è previsto l’accollo di un mutuo ma non se ne specificano i dettagli?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la sentenza deve riprodurre l’esatto assetto di interessi concordato. Se mancano elementi essenziali per definire la prestazione, come il piano di ammortamento, l’importo delle rate e il debito residuo del mutuo, la domanda viene rigettata per carenza di allegazione probatoria.

Se il giudice rileva d’ufficio la mancanza di prove a sostegno della domanda, è obbligato a segnalarlo alle parti prima di decidere?
No. Secondo l’ordinanza, l’obbligo di stimolare il contraddittorio su questioni rilevate d’ufficio non si applica quando il giudice si limita a valutare il materiale probatorio offerto e lo ritiene insufficiente a sostenere la domanda. Si tratta di una valutazione del merito della prova, non dell’introduzione di una questione giuridica nuova.

Basta indicare nel contratto preliminare gli estremi dell’atto notarile di erogazione del mutuo per soddisfare il requisito di specificità?
No, non è sufficiente. La Corte ha chiarito che il semplice riferimento all’atto di erogazione del mutuo non basta per definire la prestazione dell’acquirente. È necessario allegare e provare tutti gli aspetti essenziali (piano di ammortamento, rate pagate e da pagare, etc.) per consentire al giudice di trasporre fedelmente l’accordo nella sentenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5961 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5961 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/03/2024

OGGETTO:

azione ex art.2932 c.c.

R.G. 9909/2019

C.C. 20-2-2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9909/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata in Roma presso l’AVV_NOTAIO nel suo studio in INDIRIZZO ricorrente contro

DELLE MONACHE NOME, COGNOME NOME

intimati avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 470/2019 depositata il 23-01-2019,

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20-2-2024 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME citò NOME COGNOME avanti il Tribunale di Viterbo chiedendo la pronuncia di sentenza ex art. 2932 cod. civ. che producesse il trasferimento della proprietà da NOME COGNOME a NOME

COGNOME di unità immobiliare sita a Viterbo in INDIRIZZO, catastalmente identificata, alle condizioni di cui al contratto preliminare del 18-6-2007 al quale il promittente venditore era inadempiente, e perciò previo contestuale accollo da p arte dell’attrice del pagamento delle rate residue del mutuo fondiario.

Non si costituì il convenuto NOME COGNOME e intervenne in corso di causa NOME COGNOME, ex coniuge del convenuto, chiedendo che fosse accertato che il contratto preliminare era atto simulato, concluso al solo fine di sottrarre ai creditori del promittente venditore l’immobile.

Con sentenza n. 616/2013 depositata il 27-5-2013 il Tribunale di Viterbo dichiarò simulato il contratto preliminare e pertanto rigettò la domanda attorea.

2.NOME COGNOME ha proposto appello, chiedendo la dichiarazione di inammissibilità o il successivo venire meno dell’atto di intervento di NOME COGNOME e riproponendo la domanda ex art. 2932 cod. civ. formulata in primo grado.

Si è costituita NOME COGNOME, deducendo di avere definito ogni questione economica con NOME COGNOME; per questo, stante il suo sopravvenuto difetto di interesse, ha dichiarato di rinunciare all’intervento volontario.

Con sentenza n. 470/2019 pubblicata il 23-1-2019 la Corte d’appello di Roma, considerato che l’appellata COGNOME aveva rinunciato all’atto di intervento e l’appella nte aveva accettato la rinuncia, ha ritenuto venuto meno l’interesse delle parti a lla decisione sulla domanda di simulazione e quindi ha dichiarato la cessazione della materia del contenere tra le due parti con compensazione delle spese di lite del grado.

Con riguardo alla domanda ex art. 2932 cod. civ. che era rimasta assorbita in primo grado e che era stata riproposta in appello, la

sentenza ha considerato che il contratto preliminare prevedeva per il pagamento del prezzo di acquisto, quanto a Euro 50.000,00, che NOME COGNOME si accollasse ‘l’onere del pagamento del mutuo fondiario erogato con atto del AVV_NOTAIO datato 08 marzo 2006 rep. 75508 18245′; ha rilevato che nell’atto di citazione l’attrice chiedeva l’emissione di sentenza ex art. 2932 cod. civ. previo contestuale accollo da parte dell’attrice del pagamento delle rate residue e ha dichiarato che, a prescindere da ogni considerazione in merito al momento del perfezionarsi dell’accollo, dagli atti prodotti non risultava alcunché in ordine all’erogazione del mutuo, al piano di ammortamento, all’ammontare delle rate, alla loro periodicità, al residuo in linea capitale e persino in ordine al nominativo della banca che aveva concesso il mutuo; ha aggiunto che ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. la sentenza doveva necessariamente riprodurre il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche; ha dichiarato che l’omessa allegazione probatoria dei dati del mutuo non consentiva di trasporre in sentenza l’assetto convenuto dalle parti, restandone ignoti gli aspetti essenziali per la determinazione della prestazione posta a carico del promissario acquirente; perciò ha rigettato la domanda, senza nulla disporre sulle spese stante la contumacia dell’appellato COGNOME.
3.Avverso la sentenza NOME COGNOME ha proposto ricorso affidato a tre motivi.

NOME COGNOME, al quale il ricorso è stato notificato dall’ufficiale giudiziario a sue mani il 20-3-2019, è rimasto intimato. Ugualmente è rimasta intimata NOME COGNOME, alla quale la notificazione è stata eseguita dall’ufficiale giudiziario presso il difensore domicilia tario AVV_NOTAIO il 27-3-2019.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e a ll’esito della camera di consiglio del 20-2-2024 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo, rubricato ‘art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.: nullità della sentenza per violazione dell’art. 101 secondo comma c.p.c.’, la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata abbia sollevato d’ufficio una questione nuova, relativa alla mancanza nel contratto preliminare degli elementi per individuare la prestazione posta a carico della promissaria acquirente, senza applicare l’art. 101 co.2 cod. proc. civ., che avrebbe imposto di segnalare la questione alle parti concedendo termini per memorie.
2.Con il secondo motivo , ‘ art. 360, primo comma numero 3 c.p.c.: nullità della sentenza per errata applicazione dell’art. 1362 c.c. ed omessa applicazione dell’art. 1273 c.c.’ , la ricorrente rileva che, secondo la sentenza impugnata, il contratto preliminare prevedeva che NOME COGNOME si accollasse il pagamento del mutuo erogato con atto del AVV_NOTAIO dell’8 marzo 2006 rep. 755508 , mentre l’atto di citazione chiedeva l’emissione di sentenza ex art. 2932 cod. civ. , previo contestuale accollo da parte dell’attrice delle rate del mutuo. Evidenzia che non sussiste alcuna difformità tra la formulazione del preliminare e le conclusioni dell’atto di citazione, in quanto la volontà delle parti espressa nel contratto preliminare era quella di regolare il pagamento con l’accollo del mutuo, sussistendo lo schema di cui all’art. 1273 cod. civ., secondo il quale il debitore COGNOME si accordava con la terza COGNOME affinché la stessa si assumesse il debito.
3.Con il terzo motivo, ‘ nullità della sentenza per errata applicazione dell’art. 2932 c.c. e violazione dell’art. 1372 c.c.’, la ricorrente evidenzia che il riferimento che le parti del contratto preliminare hanno operato all’atto di erogazione del mutuo fondiario,

avente la sua fonte nel rogito AVV_NOTAIO datato 8 marzo 2006 rep. 75508/18245 per prevedere l’accollo in capo all’acquirente dell’obbligazione di pagare il mutuo , appresta e configura correttamente il contenuto oggettivo della prestazione che la sentenza ex art. 2932 cod. civ. è tenuta a identificare.

4.Il primo motivo di ricorso è infondato, non sussistendo la violazione dell’art. 101 co.2 cod. proc. civ . lamentata.

Si deve dare continuità al principio secondo il quale l’obbligo del giudice di stimolare il contraddittorio sulle questioni rilevate d’ufficio, stabilito dall’art. 101 co.2 cod. proc. civ., non riguarda le questioni di diritto ma quelle di fatto o miste di fatto e di diritto, che richiedono non una diversa valutazione del materiale probatorio, ma prove di contenuto diverso rispetto a quelle richieste dalle parti o una attività assertiva in punto di fatto e non solo mere difese (Cass. Sez. 2 19-12022 n. 1617 Rv. 663636-01). N ella fattispecie la Corte d’appello , diversamente da quanto ritenuto dalla ricorrente, si è limitata a evidenziare che l’attrice non aveva eseguito una allegazione probatoria sufficiente a sostegno della propria domanda; perciò ha dato una valutazione del materiale probatorio offerto diversa da quella auspicata dall’attrice, senza che la preventiva sottoposizione della questione al contraddittorio potesse costituire strumento per aggirare le preclusioni istruttorie e acquisire la prova mancante dei fatti costitutivi della domanda.
Per di più, è acquisito l’ulteriore principio secondo il quale l’omessa segnalazione alle parti di questione rilevabile d’ufficio che sia stata posta a fondamento della decisione determina la nullità della sentenza per lesione del diritto di difesa solo se la parte che se ne dolga prospetti in concreto le ragioni che avrebbe potuto far valere, qualora il contraddittorio sulla predetta eccezione fosse stato tempestivamente attivato (Cass. Sez. 1 24-5-2018 n. 12973 Rv. 649118-02). Nella
fattispecie la ricorrente non ha allegato, neppure nell’illustrazione de i propri motivi di ricorso, gli elementi utili a escludere la genericità delle sue allegazioni evidenziata dalla sentenza impugnata, né con riferimento ai ratei di mutuo già da lei pagati per il caso in cui l’accollo del mutuo operasse alla data di stipulazione del contratto preliminare, né con riferimento ai ratei di mutuo che rimanevano da pagare al momento della domanda e della decisione per il caso in cui l’accollo del mutuo operasse dalla data della pronuncia richiesta ex art. 2932 cod. civ.
5.Tale insuperata genericità delle allegazioni della ricorrente comporta l’infondatezza anche del secondo e del terzo motivo di ricorso, esaminati congiuntamente stante la stretta connessione.

Infatti, a fronte delle previsioni del contratto preliminare secondo le quali la quota del prezzo di Euro 30.000,00 era già stato corrisposto da NOME COGNOME e la quota residua di Euro 50.000,00 veniva corrisposto dalla stessa COGNOME con l’accollo dell’onere del pagamento del mutuo fondiario ‘erogato con atto del AVV_NOTAIO datato 08 marzo 2006 rep. 75508 18245′ , la ricorrente si limita a censurare la sentenza impugnata valorizzando la specifica indicazione nel contratto degli estremi del mutuo. Però la Corte d’appello ha dichiarato di non potere emettere la pronuncia ex art. 2932 cod. civ. per non avere a disposizione gli elementi per riprodurre nella sentenza il medesimo assetto di interessi convenuto dalle parti e in effetti a tal fine gli estremi del mutuo riportati nel contratto non erano sufficienti, in mancanza di qualsiasi riferimento al piano di ammortamento del mutuo, contenente i ratei con le relative scadenze, e ai pagamenti eseguiti; la ricorrente , al fine di fare emergere l’erroneità della pronuncia, avrebbe dovuto dichiarare di avere indicato almeno i ratei del mutuo da lei già pagati dopo la stipulazione del contratto preliminare e i ratei da pagare al momento della proposizione della
domanda ex art. 2932 cod. civ. e, al contrario, a tale carenza di allegazione la ricorrente non ha posto rimedio neppure nel ricorso per cassazione. Ne consegue che esattamente la sentenza impugnata ha escluso di avere a disposizione gli elementi per emettere la sentenza ex art. 2932 cod. civ. che riproducesse l’assetto di interessi voluto dalle parti nel contratto preliminare, in applicazione al principio secondo il quale la sentenza ex art. 2932 cod. civ. deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche (Cass. Sez. 2 252-2003 n. 2824 Rv. 560698-01). Non può la ricorrente obiettare che l’accollo del mutuo era previsto alla stipula del contratto definitivo, per cui era sufficiente che la sentenza ex art. 2932 cod. civ. ponesse a suo carico l’accollo del mutuo; a tal fine l’attrice avrebbe almeno dovuto dedurre che le rate del mutuo non pagate al momento della pronuncia erano pari al prezzo posto a suo carico con il contratto preliminare, in quanto nel contratto preliminare l’accollo del mutuo era previsto al fine de l pagamento dell’importo del prezzo di Euro 50.000,00; invece, la carenza di allegazione evidenziato dalla Corte d’appello era relativo anche a questo dato e in sé escludeva l’emissione d ella sentenza ex art. 2932 cod. civ.
6.In conclusione il ricorso deve essere integralmente rigettato, nulla disponendo sulle spese essendo le controparti rimaste intimate.

In considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 co . 1quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Sussistono ex art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 i presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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