Aumento dell’affitto durante il contratto: una pratica vietata
Un recente intervento della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale a tutela degli inquilini: qualsiasi accordo che preveda un aumento del canone durante il rapporto di locazione, al di fuori degli aggiornamenti ISTAT, è nullo. La sentenza analizza il caso di un accordo parallelo, probabilmente finalizzato a evadere le imposte, e chiarisce che la nullità dell’aumento del canone di locazione è una questione che il giudice deve sempre considerare, anche se sollevata in ritardo.
La vicenda: due contratti per un solo immobile
I fatti all’origine della controversia sono semplici ma emblematici. Un Locatore e un Inquilino stipulano un contratto di locazione per un immobile a uso non abitativo. Successivamente, le stesse parti firmano un secondo contratto per il medesimo immobile, ma con un canone di importo superiore. Questa seconda scrittura, secondo la difesa dell’Inquilino, era stata creata per mascherare un accordo di aumento del canone in corso di rapporto, una pratica dettata da ragioni di risparmio fiscale per il Locatore.
A un certo punto, l’Inquilino smette di pagare i canoni e il Locatore avvia una causa per ottenere la risoluzione del contratto e il pagamento degli arretrati, basandosi sul secondo contratto con l’importo più alto. L’Inquilino si difende sostenendo proprio la nullità di quel secondo accordo, in quanto violava una norma imperativa di legge.
La difesa dell’inquilino e la nullità dell’aumento del canone di locazione
La tesi dell’Inquilino si fonda su un pilastro della legislazione sulle locazioni: l’articolo 79 della Legge n. 392/1978. Questa norma stabilisce che ogni patto contrario alla legge, volto ad attribuire al locatore un vantaggio economico (come un canone superiore a quello legale o altri oneri non dovuti), è radicalmente nullo. Lo scopo è proteggere l’inquilino, considerato la parte contrattualmente più debole.
Nonostante questa chiara previsione normativa, la Corte d’Appello aveva respinto la difesa dell’Inquilino, giudicandola tardiva. In pratica, i giudici avevano ritenuto che l’eccezione di nullità dovesse essere sollevata entro termini precisi, che l’Inquilino non aveva rispettato. La questione è quindi arrivata all’esame della Corte di Cassazione.
Il principio chiave: la nullità può sempre essere rilevata dal Giudice
La Corte di Cassazione ha completamente ribaltato la visione dei giudici di merito. Ha chiarito che la nullità dell’aumento del canone di locazione non è una nullità ‘qualunque’, ma una nullità ‘di protezione’ che deriva dalla violazione di una norma imperativa. Questo tipo di nullità è così grave che il giudice ha il potere e il dovere di rilevarla d’ufficio, cioè di sua spontanea iniziativa, in ogni stato e grado del processo.
Questo significa che non importa se l’Inquilino ha sollevato la questione ‘in ritardo’. La validità del contratto su cui si basa la richiesta del Locatore è un presupposto fondamentale della causa stessa. Se il contratto (o una sua clausola) è nullo, la richiesta non può essere accolta. Il giudice, anche in appello, deve sempre verificare questa condizione, a prescindere dal comportamento processuale delle parti.
Le motivazioni della Cassazione: perché l’aumento del canone è nullo
Nelle sue motivazioni, la Suprema Corte ha richiamato la propria giurisprudenza consolidata. Ha spiegato che il potere del giudice di rilevare d’ufficio la nullità serve a tutelare interessi che vanno oltre quelli delle singole parti, come il rispetto di principi fondamentali dell’ordinamento. L’articolo 79 è posto a presidio di un corretto equilibrio contrattuale e non può essere derogato da accordi privati, specialmente se mirano a eludere norme fiscali.
La Corte ha quindi affermato che la Corte d’Appello ha sbagliato a non esaminare nel merito la questione della nullità, trincerandosi dietro un presunto ritardo processuale. Ignorare una causa di nullità così evidente equivale a sottrarsi al proprio dovere di applicare correttamente la legge.
Le conclusioni: vittoria dell’inquilino e nuovo processo
In conclusione, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Inquilino. Ha annullato la sentenza della Corte d’Appello e ha rinviato la causa a un’altra sezione della stessa Corte. I nuovi giudici dovranno riesaminare l’intera vicenda partendo dal principio inderogabile secondo cui l’accordo sull’aumento del canone è nullo e questa nullità deve essere dichiarata. Una vittoria importante che riafferma la centralità della protezione dell’inquilino nel diritto delle locazioni.
È valido un accordo verbale o scritto per aumentare l’affitto durante il contratto?
No, qualsiasi patto che preveda un aumento del canone di locazione durante il rapporto, al di fuori degli aggiornamenti legali come l’ISTAT, è nullo per violazione di una norma imperativa (art. 79, L. 392/78).
Cosa succede se il proprietario mi fa firmare un secondo contratto con un affitto più alto?
Quell’accordo è nullo. L’unico canone valido e dovuto è quello stabilito nel primo contratto regolarmente registrato. L’importo aggiuntivo non è dovuto.
Posso contestare l’aumento illegittimo dell’affitto anche se è passato molto tempo?
Sì. La nullità di questi accordi è così grave che può essere fatta valere in qualsiasi momento e il giudice ha il dovere di rilevarla, anche di sua iniziativa, in ogni fase del processo.