Art. 2932 c.c. e difformità urbanistiche: la guida.

La Corte di Cassazione ha confermato che lievi difformità urbanistiche non impediscono l’applicazione dell’**Art. 2932 c.c.** per il trasferimento coattivo di un immobile. Nel caso di specie, i promissari acquirenti contestavano irregolarità relative all’altezza delle solette e a volumi tecnici. La Corte ha stabilito che, se l’immobile possiede un regolare titolo edilizio e le difformità non superano le soglie di tolleranza o non incidono sulla commerciabilità, il giudice può emettere la sentenza che sostituisce il rogito notarile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Art. 2932 c.c.: quando le difformità urbanistiche non bloccano la vendita

L’applicazione dell’Art. 2932 c.c. rappresenta uno degli strumenti più potenti a tutela del promissario acquirente o del venditore in caso di inadempimento della controparte. Tuttavia, spesso sorge il dubbio se la presenza di irregolarità edilizie possa paralizzare questa azione. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i confini tra conformità urbanistica e trasferibilità del bene.

I fatti di causa

La vicenda trae origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. I promissari acquirenti, dopo aver preso possesso del bene, agivano in giudizio per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, lamentando però al contempo la presenza di difformità urbanistiche e paesaggistiche emerse durante il processo. In particolare, venivano contestati incrementi nello spessore delle solette e variazioni nelle altezze interne, oltre alla necessità di sanatorie per alcuni elementi architettonici.

La Corte d’Appello, riformando parzialmente la sentenza di primo grado, disponeva il trasferimento della proprietà subordinandolo esclusivamente al pagamento del prezzo residuo, ritenendo le difformità riscontrate come non ostative alla validità del trasferimento.

La decisione della Corte di Cassazione

Gli Ermellini hanno rigettato il ricorso dei promissari acquirenti, confermando la legittimità della sentenza di merito. Il punto centrale della decisione riguarda la distinzione tra difformità totali e parziali. Secondo la Suprema Corte, l’azione basata sull’Art. 2932 c.c. non può essere accolta solo se l’immobile è stato costruito senza licenza o in totale difformità da essa.

Il concetto di volume tecnico nell’Art. 2932 c.c.

Un aspetto rilevante della pronuncia riguarda la qualificazione degli incrementi volumetrici. Se tali variazioni sono riconducibili a “volumi tecnici” (come l’ispessimento delle solette per fini di risparmio energetico) e non comportano un aumento della volumetria urbanistica autorizzata oltre le soglie di tolleranza (fissate al 2%), esse non incidono sulla commerciabilità del bene.

Le motivazioni

La Corte ha fondato la sua decisione sul principio di conservazione degli effetti giuridici. Se l’immobile è munito di regolare concessione edilizia e certificato di abitabilità, eventuali vizi di regolarità urbanistica che non oltrepassano la soglia della parziale difformità non precludono l’emanazione della sentenza costitutiva.

Le motivazioni evidenziano che:
1. Il titolo edilizio originario era presente e mai annullato.
2. Le difformità erano parziali e non incidenti sulla validità del negozio traslativo.
3. La compatibilità paesaggistica era stata accertata dagli enti preposti, confermando l’irrilevanza dell’impatto visivo delle modifiche tecniche.

Le conclusioni

In conclusione, l’Art. 2932 c.c. rimane applicabile ogniqualvolta le irregolarità edilizie siano di entità tale da non rendere il bene “incommerciabile”. Per i promissari acquirenti, ciò significa che non è possibile utilizzare lievi difformità come pretesto per bloccare il trasferimento o per sottrarsi agli obblighi contrattuali, purché la sostanza urbanistica del bene sia preservata. La sentenza ribadisce che il sindacato del giudice deve limitarsi alla verifica della sussistenza dei requisiti minimi di regolarità previsti dalla legge, senza scendere in una rivalutazione del merito tecnico già ampiamente analizzato nelle fasi precedenti.

Cosa succede se l’immobile oggetto di preliminare presenta piccole difformità edilizie?
Se le difformità rientrano nelle tolleranze costruttive del 2% o riguardano volumi tecnici, il trasferimento della proprietà tramite sentenza è comunque possibile.

Si può rifiutare la stipula del definitivo per lievi irregolarità urbanistiche?
No, il rifiuto è considerato illegittimo se l’immobile possiede un titolo edilizio valido e le difformità non ne pregiudicano la commerciabilità.

Qual è il limite oltre il quale l’Art. 2932 c.c. non è più applicabile?
L’azione è preclusa solo in caso di assenza totale di licenza edilizia o di difformità talmente gravi da rendere nullo l’eventuale atto di vendita.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3753 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 3753 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15276/2024 R.G. proposto da:

NOME COGNOME e NOME COGNOME, rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale apposta su foglio materialmente allegato al ricorso, dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME ed elettivamente domiciliati presso lo studio dell’AVV_NOTAIO RAGIONE_SOCIALE alvatore Legato, in Roma, alla INDIRIZZO (con indicazione pec: EMAIL);

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME e presso il suo studio, in Roma, alla INDIRIZZO, elettivamente domiciliata (pec: EMAIL);

-controricorrente-

avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE Corte d’Appello di Milano n. 1143/2024, pubblicata il 19/04/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano concluso in data 27.5.2014 un contratto preliminare di compravendita con RAGIONE_SOCIALE e avevano agito in giudizio ai sensi dell’art. 2932 c.c. per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre a carico RAGIONE_SOCIALE società promittente venditrice. La società convenuta si era costituita contrastando le pretese RAGIONE_SOCIALE controparte e chiedendo in via riconvenzionale la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti, che occupavano l’immobile dal 31.10.2017 e che non avevano provveduto al pagamento del dovuto.
All’esito RAGIONE_SOCIALE disposta istruttoria, nel cui ambito era stata esperita una consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale di Monza aveva – con sentenza del 16 giugno 2020 – accolto la domanda degli attori, subordinando l’effetto traslativo RAGIONE_SOCIALE proprietà dell’immobile che ne era oggetto al pagamento, da parte dei promissari acquirenti, del prezzo residuo dovuto, pari a € 238.923,02, oltre oneri fiscali e interessi dal 31.10.2017 (data prevista per la stipula del definitivo) al saldo, e alla definizione RAGIONE_SOCIALE pratica in sanatoria resasi necessaria per l’emersione, in corso di causa, di difformità da regolarizzare, con conseguente aggiornamento catastale da annotare ai fini dell’integrazione RAGIONE_SOCIALE nota di trascrizione; le altre domande proposte erano state respinte.
Contro la menzionata sentenza del Tribunale di Monza avevano proposto appello principale NOME COGNOME e NOME COGNOME e appello incidentale RAGIONE_SOCIALE

La Corte d’Appello di Milano, disposta una nuova consulenza tecnica d’ufficio, aveva con la sentenza richiamata in epigrafe – parzialmente riformato la pronuncia di primo grado, subordinando l’effetto traslativo

dell’immobile al solo pagamento del residuo prezzo dovuto e confermando nel resto la sentenza impugnata.

A fondamento RAGIONE_SOCIALE decisione il Giudice d’appello, per quanto qui ancora interessa, aveva così motivato (le parti comprese tra virgolette sono riportate letteralmente dalla motivazione RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata):

-va ribadito che l’immobile promesso in vendita non comprendeva l’uso residenziale per tutta la superficie immobiliare, e quindi per tutto il sottotetto, i cui locali dovevano piuttosto essere conformati in termini tali da potere essere apprezzati come aventi vocazione ad assumere idoneità abitativa;

-non ostano al conseguimento del cambio d’uso del sottotetto, e quindi alla trasferibilità del bene, nello stato accertato dalla sentenza di primo grado, le dedotte difformità urbanistiche; in primo luogo dopo la sentenza impugnata RAGIONE_SOCIALE ha provveduto a conseguire la sanatoria dei due velux <>; <>; <>;
-<>.

Hanno proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME, affidandolo a tre motivi.

L’intimata RAGIONE_SOCIALE si è costituita con controricorso.

Entrambe le parti costituite hanno tempestivamente depositato memorie illustrative in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio fissata per la decisione sul ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

I ricorrenti formulano per la prima volta in questa sede di legittimità conclusioni, proposte in via subordinata <> – cfr. a pag. 19 del ricorso -, con le quali aggiungono le domande di risoluzione contrattuale, di restituzione dell’acconto versato e di risarcimento del danno, da liquidare in separato giudizio.
Si tratta di domande di merito totalmente estranee al presente giudizio di legittimità, nel quale non trova applicazione il disposto dell’art. 1453 c.c., e pertanto sono da ritenersi inammissibili.

Con il primo motivo di ricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME lamentano la <>

La Corte di Appello di Milano avrebbe completamente errato nel valutare gli esiti RAGIONE_SOCIALE consulenza tecnica d’ufficio in ordine alla sussistenza di difformità ediliziourbanistiche e paesaggistiche riguardanti l’intero edificio ed avrebbe errato nel ritenere possibile la pronuncia di trasferimento RAGIONE_SOCIALE proprietà ai sensi dell’art. 2932 c.c., senza subordinare detto trasferimento all’ottenimento RAGIONE_SOCIALE conformità paesaggistica e edilizio-paesaggistica: in tal modo la Corte di merito non avrebbe applicato l’art. 2932 c.c. ma ne avrebbe violato la ratio . Sarebbe infatti principio pacifico, secondo i ricorrenti, quello secondo cui la regolarità
urbanistica è presupposto essenziale per l’emanazione RAGIONE_SOCIALE sentenza ex art. 2932 c.c. avendo, questa, funzione sostitutiva dell’atto negoziale programmato dalle parti (i ricorrenti richiamano Cass. civile sez. II, 19/09/2019, n. 23388, che conferma la necessità RAGIONE_SOCIALE regolarità urbanistica del bene ai fini RAGIONE_SOCIALE pronuncia ex art. 2932 c.c., in linea con le pronunce che si richiameranno oltre) e, nel caso di specie, questo principio sarebbe stato violato. La Corte avrebbe, inoltre, omesso di considerare che, comunque, sarebbe pacifico che lo stato di fatto vada regolarizzato con la presentazione di idonea domanda di compatibilità paesaggistica e, all’esito favorevole, di SCIA in sanatoria per l’ottenimento di compatibilità edilizio-urbanistica, e che senza detta regolarizzazione il trasferimento non sarebbe possibile.
2.1. Il motivo, che contiene due diversi profili di doglianza, è infondato.

La Corte ha esaminato la questione rilevabile comunque d’ufficio –RAGIONE_SOCIALE regolarità urbanistica dell’immobile compravenduto, regolarmente assentito e dotato di certificato di abitabilità, e ha concluso per la sostanziale irrilevanza delle riscontrate difformità, parziali e non incidenti sulla commerciabilità del bene, ai fini RAGIONE_SOCIALE pronuncia ex art. 2932 c.c.: queste valutazioni sono state raggiunte all’esito di un articolato percorso motivazionale che ha tenuto conto dei rilievi tecnici del consulente nominato d’ufficio e delle critiche espresse dai consulenti delle parti e che valorizza altresì i pareri tecnici resi dal Comune di Verano Brianza e dagli altri Enti amministrativi preposti.
La sentenza RAGIONE_SOCIALE Corte d’Appello di Milano rispetta, come emerge dall’argomentare logico, comprensibile e congruente, chiaramente espresso nella motivazione, i principi di diritto espressi da questa Corte di legittimità, secondo i quali in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell’art. 40 RAGIONE_SOCIALE legge 28 febbraio 1985, n. 47, non può essere pronunciata sentenza di

trasferimento coattivo ex art. 2932 cod. civ. se l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata RAGIONE_SOCIALE prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), o se l’immobile sia caratterizzato da totale difformità RAGIONE_SOCIALE concessione e manchi la sanatoria. Se invece l’immobile sia, come nel caso di specie, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, gli eventuali vizi di regolarità urbanistica non oltrepassanti la soglia RAGIONE_SOCIALE parziale difformità rispetto alla concessione, non preclude l’emanazione RAGIONE_SOCIALE sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo: in tal caso sarebbe illegittimo il rifiuto dell’un contraente del contratto preliminare avente ad oggetto il bene alla stipula del contratto definitivo sollecitata dall’altro contraente (cfr. Cass. n. 20258/2009; Cass. n. 8081/2014).
Non è, pertanto, rinvenibile nella sentenza alcuna violazione di legge con riferimento al disposto dell’art. 2932 c.c.

Si deve escludere anche l’esistenza di violazioni rientranti nell’ambito di operatività dell’art. 360 n.5 c.p.c.

Si richiama, in proposito, la giurisprudenza consolidata di questa Corte emergente fin dalla sentenza delle SU n.8053/2014 e sempre seguita nelle pronunce successive, secondo la quale <>.

Nel caso di specie, non solo il fatto che si pretende omesso non lo è stato, perché la necessità di regolarizzazione dell’intero immobile – e non RAGIONE_SOCIALE sola unità immobiliare dei ricorrenti -per la compatibilità paesaggistica, sicuramente possibile (si richiamano le considerazioni svolte nella motivazione RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata sul punto, sopra riportate nei passaggi significativi), è stata considerata e valutata dalla Corte di merito che, in conseguenza del concreto rilievo attribuitole – di ininfluenza sulla commerciabilità dell’immobile oggetto del contratto preliminare , non l’ha ritenuta ostativa alla pronuncia ex art. 2392 c.c., ma ciò è avvenuto all’esito di una motivazione effettiva, logica, comprensibile e non contraddittoria, sicuramente rispettosa del minimo costituzionale imposto dall’art.111 Cost. e insindacabile in sede di legittimità.
Con un secondo profilo di critica NOME COGNOME e NOME COGNOME lamentano la <>.

Si sostiene che, durante i sopralluoghi effettuati nel corso delle operazioni peritali, sarebbero emerse ulteriori difformità dell’immobile rispetto a quanto assentito (diverse misure dei balconi, misure differenti di alcuni locali al piano sottotetto, differenze delle altezze perimetrali in corrispondenza del volume a doppia altezza pari a 450 cm, misurato sul filo interno RAGIONE_SOCIALE muratura e fino all’intradosso dei travetti lignei,

differenze RAGIONE_SOCIALE misura in corrispondenza RAGIONE_SOCIALE muratura perimetrale nel locale piano sottotetto lato est pari a cm.122 invece che a cm.111) ma, erroneamente, la Corte di appello non avrebbe ritenuto la questione rilevante in relazione al trasferimento RAGIONE_SOCIALE proprietà, considerandola del tutto estranea alla materia del contendere: si sarebbe così violato il disposto dell’art. 2932 c.c. procedendo al trasferimento di un immobile non conforme, anche se per profili emersi in corso di giudizio, e si sarebbe altresì omessa la considerazione di un fatto decisivo discusso.
I ricorrenti aggiungono che le difformità segnalate erano emerse in sede di operazioni peritali ma non venivano riportate nella bozza RAGIONE_SOCIALE relazione tecnica d’ufficio: a seguito dei rilievi del consulente di parte sul punto il Tecnico d’ufficio aveva replicato che non intendeva tenerne conto perché, <>.
3.1. Anche questo motivo di ricorso è infondato.

La Corte di merito non si è limitata a ritenere <> le difformità di cui si discute – prendendo in considerazione espressamente i rilievi degli attuali ricorrenti sul punto che ne assumevano invece la valutabilità e, soprattutto, la rilevanza determinante, e non condividendoli – ma ha comunque sottolineato che esse erano state in ogni caso considerate nel contraddittorio delle parti e le ha infine comprese nel complessivo giudizio di irrilevanza ai fini di una pretesa incommerciabilità dell’alloggio, <> poiché esse non potrebbero comunque oltrepassare la soglia RAGIONE_SOCIALE parziale difformità rispetto alla concessione.
Si richiamano le considerazioni sopra svolte quanto ai principi di diritto da prendere a riferimento per valutare la sussistenza RAGIONE_SOCIALE violazione del disposto dell’art. 2932 c.c., per le eventuali irregolarità edilizio -urbanistiche del bene oggetto RAGIONE_SOCIALE relativa domanda, e per il rilievo che deve assumere la motivazione RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata per poter essere criticata in sede di legittimità per i profili individuati dall’art. 360 n.5 c.p.c.

In relazione alle critiche poste a fondamento del motivo di ricorso in esame non sussistono né la violazione dell’art. 2932 c.c., né la pretesa omissione di un fatto decisivo discusso tra le parti.

In sostanza, i ricorrenti vorrebbero inammissibilmente ottenere una rivalutazione nel merito RAGIONE_SOCIALE decisione RAGIONE_SOCIALE Corte d’Appello di Milano, attraverso una rielaborazione dell’interpretazione del materiale istruttorio acquisito e una diversa valorizzazione degli elementi emersi nel corso delle consulenze tecniche disposte, che si vorrebbero effettuate nel senso da loro proposto e individuato come il solo corretto.

Il terzo motivo di ricorso prospetta la <>.

Si deduce che la Corte d’Appello di Milano avrebbe omesso di considerare che, ferma la ricomprensione nell’ambito dell’art. 167 cit. anche dei volumi tecnici, tale inclusione non permetterebbe comunque la conformità paesaggistica tutte le volte in cui si sia realizzato un nuovo volume, anche se tecnico; ne conseguirebbe che nel caso di specie, l’unità immobiliare di cui è causa non potrebbe nemmeno essere suscettibile di sanatoria perché sarebbero stati comunque realizzati, inammissibilmente, nuovi volumi.
4.1. Pure questo motivo è privo di fondamento.

La norma tecnica richiamata è stata interpretata dalla Corte di merito seguendo le indicazioni delle Pubbliche Amministrazioni preposte, oltre che del Tecnico d’ufficio, nel senso che i volumi tecnici non importano un aumento delle altezze dell’immobile superiore a quello consentibile e che la concreta incidenza impattante dell’intervento progettato, riguardante l’immobile di cui fa parte l’unità abitativa oggetto del contratto preliminare del 27.5.2014, sul paesaggio circostante non viola la normativa di riferimento.
Anche con questo motivo di critica i ricorrenti propongono come violazione di legge argomenti volti invece a provocare, inammissibilmente in questa sede, una diversa valutazione dell’interpretazione e valorizzazione degli elementi istruttori operata dalla Corte di merito.

In conclusione, il ricorso è integralmente infondato e deve essere, perciò, respinto.

Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Considerato il tenore RAGIONE_SOCIALE pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 –RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido fra loro, al pagamento, in favore RAGIONE_SOCIALE controricorrente RAGIONE_SOCIALE, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in complessivi € 7.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE Seconda Sezione Civile, il 15 ottobre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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