Arricchimento senza causa: indennizzo senza profitto

Una società immobiliare esegue lavori extra-contratto per un ente pubblico. La Cassazione, decidendo sul ricorso per arricchimento senza causa, stabilisce che l’indennizzo dovuto dall’ente arricchito deve coprire solo i costi effettivi sostenuti dalla società, escludendo qualsiasi margine di profitto o utile d’impresa. Il caso viene rinviato per la rideterminazione dell’importo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Arricchimento senza causa: L’Indennizzo è Limitato ai Costi, non al Profitto

L’azione di arricchimento senza causa, disciplinata dall’art. 2041 del Codice Civile, rappresenta un rimedio residuale per riequilibrare spostamenti patrimoniali avvenuti senza una valida giustificazione legale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale sui limiti dell’indennizzo riconoscibile, specificando che esso deve coprire esclusivamente la diminuzione patrimoniale subita, escludendo l’utile d’impresa. Questo principio ha importanti riflessi pratici nei rapporti tra imprese e committenti, specialmente nel settore degli appalti.

I Fatti del Caso: Lavori Extra e una Lunga Controversia

La vicenda trae origine dalla vendita di un complesso immobiliare, avvenuta nel 1991, da parte di una società di servizi immobiliari a un ente pensionistico pubblico. L’immobile era destinato a diventare la sede di diversi uffici del Ministero dell’Interno. Durante la fase di costruzione, tra il 1990 e il 1992, la società costruttrice realizzò una serie di opere extra-contratto, non previste nell’accordo di vendita originale ma richieste, a suo dire, dai futuri utilizzatori dell’immobile.

L’ente proprietario, pur beneficiando di un immobile di maggior valore, e il Ministero utilizzatore, pur fruendo delle opere aggiuntive, si rimpallarono la responsabilità del pagamento. Di fronte a questa situazione, la società costruttrice agì in giudizio contro entrambi, chiedendo un indennizzo per arricchimento senza causa.

Il Percorso Giudiziario e l’Azione di Arricchimento senza causa

Il Tribunale di primo grado respinse la domanda, ritenendo non provato l’effettivo esborso. La Corte d’Appello, invece, ribaltò la decisione, condannando l’ente proprietario a pagare un cospicuo indennizzo. La Corte territoriale basò la sua quantificazione su una consulenza tecnica che utilizzava i prezzari regionali, comprensivi quindi di spese generali e utile d’impresa.

La questione è così giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sulla corretta interpretazione e applicazione dell’azione di arricchimento senza causa e, in particolare, sui criteri per determinare l’indennizzo.

La Decisione della Cassazione

La Suprema Corte ha accolto parzialmente il ricorso dell’ente previdenziale, cassando la sentenza d’appello e rinviando il caso a un nuovo giudizio per la rideterminazione dell’importo. Il punto centrale della decisione riguarda la natura e la funzione dell’indennizzo previsto dall’art. 2041 c.c.

Le motivazioni

La Corte ha ribadito che l’azione di arricchimento ha una funzione unicamente recuperatoria e non risarcitoria. Il suo scopo è quello di ripristinare l’equilibrio patrimoniale alterato, non di garantire al depauperato (chi ha subito la perdita) lo stesso guadagno che avrebbe ottenuto da un contratto valido. Pertanto, l’indennizzo deve essere calcolato sulla base della minor somma tra l’arricchimento ottenuto da una parte e l’effettiva diminuzione patrimoniale subita dall’altra. In questo contesto, la diminuzione patrimoniale corrisponde ai costi concretamente e rigorosamente documentati, sostenuti per la realizzazione delle opere, escludendo qualsiasi elemento di profitto o mancato guadagno (lucro cessante). Utilizzare prezzari che includono l’utile d’impresa, come fatto dalla Corte d’Appello, finisce per attribuire all’azione una natura contrattuale che non le è propria, garantendo di fatto gli stessi effetti di un contratto mai esistito.

Le conclusioni

La decisione della Cassazione stabilisce un principio chiaro: chi agisce per arricchimento senza causa ha diritto al rimborso dei soli costi vivi sostenuti, al netto dell’utile che avrebbe sperato di conseguire. Questa pronuncia ha implicazioni significative per le imprese che eseguono lavori extra-contratto: pur avendo diritto a un indennizzo se l’altra parte si è arricchita, non possono pretendere il riconoscimento del loro margine di profitto. È quindi fondamentale, per l’impresa, documentare in modo preciso e inconfutabile ogni singolo costo sostenuto, poiché sarà su quella base, e non sul valore di mercato dell’opera, che verrà calcolato l’eventuale indennizzo.

Quando si agisce per arricchimento senza causa, l’indennizzo può includere l’utile d’impresa?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la funzione dell’indennizzo è unicamente recuperatoria della perdita subita. Esso deve essere rapportato ai costi concreti e documentati sostenuti da chi ha subito la diminuzione patrimoniale, escludendo ogni forma di guadagno o profitto, come l’utile d’impresa.

In caso di lavori di miglioria su un immobile, chi si considera “arricchito”: il proprietario o l’inquilino che li ha utilizzati?
Secondo la sentenza, l’arricchimento derivante da miglioramenti strutturali avvantaggia in via definitiva la proprietà immobiliare, aumentandone il valore. L’utilizzatore (inquilino) non ottiene un arricchimento patrimoniale permanente, ma solo un godimento temporaneo del bene.

La sola prova dell’esecuzione dei lavori è sufficiente per ottenere l’indennizzo per arricchimento senza causa?
No, non è sufficiente. L’attore deve provare non solo l’esecuzione delle opere, ma anche l’effettiva diminuzione patrimoniale subita. Questo richiede una rigorosa documentazione dei costi sostenuti, poiché l’indennizzo si basa su tali esborsi e non sul valore di mercato delle opere realizzate.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21138 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21138 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14365/2019 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

– controricorrente e ricorrente incidentale -nonché contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliati ex lege in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso RAGIONE_SOCIALE (P_IVA);

– controricorrenti al ricorso principale –

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

– controricorrente al ricorso incidentale –

avverso la SENTENZA RAGIONE_SOCIALEa CORTE D’APPELLO DI CAGLIARI n. 134/2019 depositata il 13/02/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

RAGIONE_SOCIALE conveniva in giudizio (dapprima presso il Tribunale di Roma e, successivamente, in riassunzione) presso il Tribunale di Cagliari il RAGIONE_SOCIALE e l’RAGIONE_SOCIALE per sentirli condannare in solido, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 2041 cod. civ., al pagamento di € . 657.235,30, corrispondenti alle perdite subì te dall’attrice a causa RAGIONE_SOCIALEe prestazioni da essa poste in essere a vantaggio dei convenuti.

Deduceva RAGIONE_SOCIALE: di aver venduto con atto del 29.01.1991 alla RAGIONE_SOCIALE (amministrata all’epoca dalla RAGIONE_SOCIALE, cui sarebbero succeduti dapprima l’RAGIONE_SOCIALE e poi l’RAGIONE_SOCIALE) un complesso immobiliare in corso di realizzazione sito in Oristano, destinato a divenire sede RAGIONE_SOCIALEa Prefettura, RAGIONE_SOCIALEa Questura e RAGIONE_SOCIALEa Polizia Stradale di Oristano per mezzo di contratto di locazione stipulato in data

02.11.1992 tra la proprietà e il RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE; in funzione di tale destinazione, la società alienante si era impegnata ad allestire l’immobile in conformità ad un progetto esecutivo; di aver eseguito tra il 1990 e il 1992 anche una serie di opere non previste dal contratto ma ordinate dalla Prefettura e dalla Questura di Oristano del valore di vecchie Lire 1.272.585.000; il RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, pur avendo utilizzato il compendio immobiliare quale conduttore RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE fruendo RAGIONE_SOCIALEe opere realizzate fuori contratto, aveva opposto alle richieste RAGIONE_SOCIALE‘alienante RAGIONE_SOCIALE di non averle ordinate; a sua volta l’RAGIONE_SOCIALE sosteneva che le opere fossero state commissionate dalla Questura, dalla Prefettura e dalla Polizia di Stato.
RAGIONE_SOCIALE conveniva, pertanto, in giudizio RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE.

1.1. Il Tribunale di Cagliari, con sentenza n. 295/14, rigettava la domanda ritenendo che parte attrice non avesse assolto all’onere RAGIONE_SOCIALEa prova RAGIONE_SOCIALE‘effettuazione dei lavori e del quantum invocato.

La pronuncia veniva impugnata dinanzi alla Corte d’Appello di Cagliari che, in riforma RAGIONE_SOCIALEa decisione di prime cure, condannava l’RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALE‘importo di € . 570.063,49 a favore di RAGIONE_SOCIALE; rigettava la domanda di garanzia elevata dall’RAGIONE_SOCIALE nei confronti RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE; rigettava la domanda di integrazione del canone contrattuale proposta dall’RAGIONE_SOCIALE contro l’RAGIONE_SOCIALE. A sostegno RAGIONE_SOCIALEa sua decisione, per quel che qui ancora rileva, osservava la Corte che:
devono essere rigettate le eccezioni di asserita carenza del carattere sussidiario RAGIONE_SOCIALE‘azione ex art. 2041 cod. civ., in quanto la normativa non offriva alla società attrice un’azione tipica contrattuale;

-emerge dalla corrispondenza RAGIONE_SOCIALE‘Ufficio Tecnico Erariale (‘UTE’) di Oristano che i futuri conduttori del complesso immobiliare (Questura,

Prefettura, Polizia Stradale) avevano richiesto a RAGIONE_SOCIALE l’esecuzione di lavori extracontrattuali, sottoposti al vaglio RAGIONE_SOCIALE‘UTE;

è vero che non sono stati prodotti dall’attrice i computi metrici estimativi analiticamente descrittivi dei valori e RAGIONE_SOCIALE importi di manodopera e materiali, ma l’UTE, nella corrispondenza, afferma di averli visionati poiché trasmessigli dalla RAGIONE_SOCIALE e di averne riscontrato la correttezza e, quindi, la congruità quanto alla rispondenza alle opere realizzate (fatto non contestato) e all’idoneità funzionale di esse, nonché al quantum richiesto dalla società;

anche alla luce dei mutati parametri RAGIONE_SOCIALEa giurisprudenza di legittimità in tema di arricchimento senza causa RAGIONE_SOCIALEa Pubblica Amministrazione, si deve escludere che la proprietà del compendio immobiliare di cui è causa non fosse a conoscenza RAGIONE_SOCIALEe lavorazioni aggiuntive effettuate dalla alienante RAGIONE_SOCIALE su di un bene di sua proprietà, in ordine al quale era presumibile che – proprio nella sua qualità di proprietaria, attraverso l’organo deputato a sorvegliare sulla regolarità e congruità dei lavori e d ei prezzi (l’UTE) – esercitasse un’attività di vigilanza e custodia;
è, quindi, da ritenere provato l’accrescimento patrimoniale RAGIONE_SOCIALE‘acquirente del complesso immobiliare, dotato di opere e attrezzature che ne hanno aumentato il valore commerciale nonché il valore locatizio specifico in relazione alla tipologia di conduttori ivi insediatisi;

quanto alla misura RAGIONE_SOCIALE‘indennizzo, vanno considerate sia le attestazioni RAGIONE_SOCIALE‘UTE, che ha verificato l’effettuazione e la congruità dei prezzi indicati nei computi metrici trasmessi dalla ditta esecutrice; sia le risultanze RAGIONE_SOCIALEa CTU, che ha proceduto all’individuazione dei valori aggiuntivi sulla scorta RAGIONE_SOCIALE ‘ elencazione e numerazione contenuta nelle note RAGIONE_SOCIALE‘UTE di Oristano, procedendo voce per voce alla constatazione

personale sui luoghi RAGIONE_SOCIALE‘effettiva realizzazione di cui ha offerto riscontro fotografico e, per alcune di esse, alla verifica che non fossero comprese nel contratto del 29.01.1991;

è condivisibile il metodo utilizzato dal CTU per giungere ad attribuire il valore dei lavori aggiuntivi, allineati a quanto previsto in materia di analisi dei prezzi RAGIONE_SOCIALEa normativa nazionale in tema di appalti pubblici o alle indicazioni dei prezziari regionali, i quali comprendono quali componenti elementari – il costo RAGIONE_SOCIALEa manodopera, dei materiali, dei noleggi, le spese generali, l’utile d’impresa. La CTU ha correttamente individuato il lucro cessante nella misura del 10%, sottraendolo dall’importo complessivo dei lavori ai fini RAGIONE_SOCIALEa determinazione finale del quantum in € , 570.063,49 quale entità RAGIONE_SOCIALEa diminuzione patrimoniale costituente, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 2041 cod. civ., l’indennizzo RAGIONE_SOCIALE‘arricchimento senza causa;
non può, invece, essere accolta la domanda RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE (ora RAGIONE_SOCIALE) di condanna del RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALE‘integrazione del canone di locazione prevista dall’art. 6 del contratto di locazione per il caso in cui parte locatrice avesse eseguito, su richiesta del conduttore, lavori di migliorìa RAGIONE_SOCIALE‘immobile: tale contratto, infatti, è stato stipulato il 02.11.1992, data alla quale i lavori di cui è causa erano già stati ultimati, mentre l’art. 6 citato si riferisce solo ai lavori di migliorìa che eventualmente sarebbero stati effettuati successivamente;
non merita accoglimento la domanda di garanzia proposta dall’RAGIONE_SOCIALE (ora RAGIONE_SOCIALE) contro l’RAGIONE_SOCIALE, atteso che l’ente previdenziale ben poteva controllare e impedire che venissero effettuati i lavori e le opere che l’alienante stava realizzando, senza poterne fondatamente attribuire la responsabilità all’organo tecnico (UTE) deputato alla verifica RAGIONE_SOCIALEa congruità RAGIONE_SOCIALE stessi.

Per la cassazione RAGIONE_SOCIALEa suddetta sentenza proponevano separati ricorsi RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, affidandoli rispettivamente a cinque e due motivi di gravame, ciascun ricorso risultando reciprocamente contrastato da controricorso.

Avverso il ricorso principale di RAGIONE_SOCIALE, notificato in data anteriore al ricorso notificato dall’RAGIONE_SOCIALE, resisteva il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE depositando controricorso.

In prossimità RAGIONE_SOCIALE‘adunanza RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE depositavano memorie.

CONSIDERATO CHE:

Per ragioni di priorità logica, sarà esaminato in via preliminare il ricorso incidentale promosso dall’RAGIONE_SOCIALE .

I. RICORSO INCIDENTALE

Con il primo motivo si deduce violazione o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE artt. 2041 e 2697 cod. civ., nonché RAGIONE_SOCIALE artt. 115, 116 e 342 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) cod . proc. civ., per avere la Corte d’Appello ritenuto provati l’arricchimento patrimoniale RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE e/o la diminuzione patrimoniale RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE, in totale assenza di ogni prova a riguardo da parte RAGIONE_SOCIALEa società istante, che non ha prodotto in giudizio non solo i computi metrici, come si limita a ricordare il giudice di secondo grado, ma soprattutto non ha prodotto alcun documento atto a provare le spese sostenute e RAGIONE_SOCIALEe quali chiede di essere indennizzata (fatture di acquisto, buste paga relative alle maestranze utilizzate, il progetto RAGIONE_SOCIALEe opere aggiuntive). In definitiva, il ricorrente lamenta la violazione RAGIONE_SOCIALE artt. 2041 e 2697 cod. civ.: sulla scorta del fatto che la prova RAGIONE_SOCIALE‘effettuazione dei lavori non costituisca prova RAGIONE_SOCIALEa diminuzione patrimoniale subita dalla RAGIONE_SOCIALE; inoltre, la valutazione di congruità emessa dall’UTE, ossia la stima del prezzo di mercato, nulla ha a che vedere con l’accertamento
RAGIONE_SOCIALE‘esborso subìto dall’impresa realizzatrice: di tale diminuzione patrimoniale non vi è traccia né nelle allegazioni di parte attrice, né tantomeno nella documentazione in atti, né la RAGIONE_SOCIALE ha mai addotto una ragione di impedimento alla produzione RAGIONE_SOCIALEa documentazione giustificativa RAGIONE_SOCIALEa spesa sostenuta, pur avendone certamente la piena ed esclusiva disponibilità e pur costituendo essa un fatto costitutivo RAGIONE_SOCIALEa pretesa azionata. Tanto che sia l’RAGIONE_SOCIALE sia l’Avvocatura RAGIONE_SOCIALEo Stato, quest’ultima per conto RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, avevano chiesto la revoca RAGIONE_SOCIALE‘ordinanza con cui la Corte distrettuale ammetteva la CTU, addirittura autorizzando l’appellante alla produzione di nuovi documenti nel corso RAGIONE_SOCIALEe operazioni peritali. E’ noto, infatti, per orientamento costante di questa Corte, che non è consentito ammettere una consulenza tecnica demandando al CTU di accertare l’entità RAGIONE_SOCIALEa diminuzione patrimoniale che rappresenta esattamente il fatto costitutivo RAGIONE_SOCIALEa pretesa azionata ex art. 2041 cod. civ. del quale sarebbe spettato alla RAGIONE_SOCIALE darne prova, nei termini di preclusione del codice di rito. La Corte d’Appello, invece, ha tratto la prova RAGIONE_SOCIALE‘esecuzione RAGIONE_SOCIALEe opere, ed anche RAGIONE_SOCIALEa diminuzione patrimoniale subìta dalla società istante, dalle note RAGIONE_SOCIALE‘UTE RAGIONE_SOCIALE‘epoca che sarebbero poi state confermate dalla consulenza tecnica.
In sintesi: mentre il Tribunale di Cagliari rigettava la domanda attorea perché riteneva che non fosse stata fornita la prova incombente sulla società attrice RAGIONE_SOCIALE elementi costitutivi RAGIONE_SOCIALEa fattispecie di cui all’art. 2041 cod. civ., la Corte d’Appello ha ovviato all’evidente mancato assolvimento RAGIONE_SOCIALE‘onere probatorio in capo alla società attrice RAGIONE_SOCIALE‘effettivo impoverimento, non attestato neanche in via presuntiva, di parte alienante, utilizzando – ai fini RAGIONE_SOCIALEa determinazione RAGIONE_SOCIALEa diminuzione patrimoniale subìta dalla società attrice – per un verso le note RAGIONE_SOCIALE‘UTE, per altro verso le stime RAGIONE_SOCIALEa CTU, la quale a sua volta
non ha svolto alcun accertamento documentale sulla diminuzione patrimoniale subita dalla RAGIONE_SOCIALE per effetto RAGIONE_SOCIALEe cennate lavorazioni, limitandosi a determinare la suddetta diminuzione sulla base RAGIONE_SOCIALEa valutazione di congruità RAGIONE_SOCIALE‘UTE, senza neanche verificarne la correttezza alla luce di listini o prezziari RAGIONE_SOCIALE‘epoca.

1.1. Il motivo è fondato nei limiti di quanto si dirà appresso.

1.2. Deve, innanzitutto, essere disattesa la censura mossa da ll’RAGIONE_SOCIALE con riferimento all ‘ammissione RAGIONE_SOCIALEa CTU . Vero è che il consulente nominato dal giudice, nei limiti RAGIONE_SOCIALEe indagini commessegli e nell’osservanza del contraddittorio RAGIONE_SOCIALEe parti, può acquisire, anche prescindendo dall’attività di allegazione RAGIONE_SOCIALEe parti, tutti i documenti necessari al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che non siano diretti a provare i fatti principali dedotti a fondamento RAGIONE_SOCIALEa domanda e RAGIONE_SOCIALEe eccezioni che è onere RAGIONE_SOCIALEe parti provare e salvo, quanto a queste ultime, che non si tratti di documenti diretti a provare fatti principali rilevabili d’ufficio ( ex multis : Cass., S.U. n. 3086 del 1/2/2022, conf. anche Cass., 6-3 n. 25604 del 31/8/2022; Cass. n. 31886 del 6 dicembre 2019). Tuttavia, nel caso che ci occupa, trattandosi di CTU percipiente e dovendo il CTU procedere nei limiti dei quesiti sottopostigli anche alla investigazione dei fatti accessori, il consulente aveva legittimamente attinto non solo ad una documentazione disponibile in atti (note RAGIONE_SOCIALE‘UTE, richieste dei lavori aggiuntivi prodotte dall’ RAGIONE_SOCIALE), ma anche a documenti (prezziari regionali) concernenti fatti e situazioni che formano oggetto dei suoi accertamenti, essendo ciò necessario ad espletare compiutamente il compito affidatogli. In altri termini, come di recente precisato da questa Corte, il CTU può estendere il proprio giudizio anche ai fatti che, pur se non dedotti dalle parti, siano pubblicamente consultabili, non essendovi ragione di vietare in tal caso al CTU, pur se ne maturi la
conoscenza aliunde , di esaminare in guisa di fatti accessori e dunque in funzione di rendere possibile la risposta ai quesiti, i fatti conoscibili da chiunque (Cass. Sez. U, Ordinanza n. 18829 del 04/07/2023, Rv. 668214 -01; Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 26144 del 07/09/2023, Rv. 669081 -01).

1.3. Confermata la piena ammissibilità RAGIONE_SOCIALEa CTU, il Collegio ritiene infondata la censura relativa all’ an RAGIONE_SOCIALEa diminuzione patrimoniale lamentata dalla RAGIONE_SOCIALE, mentre non condivide il metodo cui ha fatto ricorso il CTU, che -nell’utilizzare i prezziari regionali – ha incluso anche l’utile di impresa, detratto solo il lucro cessante nella misura del 10%. A tal proposito, questa Corte ha già avuto modo di affermare che la diminuzione patrimoniale deve essere rapportata, nei limiti RAGIONE_SOCIALE‘arricchimento ricevuto dall’ente richiedente, all’importo RAGIONE_SOCIALEa diminuzione patrimoniale sofferta dall’appaltatore corrispondente in concreto alle spese sostenute nonché ai costi non virtuali ma effettivamente affrontati e rigorosamente documentati per la costruzione RAGIONE_SOCIALEe nuove opere aggiuntive (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11446 del 10/05/2017, Rv. 644074 -02; in precedenza: Cass.20747/2007; 22667/2004).
Non è condivisibile, in particolare, ed è pertanto fondata la censura del ricorrente incidentale, la scelta dei criteri di liquidazione, sostanzialmente ispirati all ‘ equiparazione tra valore RAGIONE_SOCIALEe opere aggiuntive e diminuzione patrimoniale RAGIONE_SOCIALE‘appaltatrice, utilizzando valutazioni parametriche che, di fatto, garantiscono gli effetti sostanziali RAGIONE_SOCIALE‘azione contrattuale (Cass. Sez. U, Sentenza n. 23385 del 11/09/2008, Rv. 604467 -01).

La funzione RAGIONE_SOCIALE‘indennizzo per ingiustificato arricchimento è quella di «compensare l’iniquità prodottasi mediante lo spostamento patrimoniale privo di giustificazione di fronte al diritto, sancendone la

restituzione», esclusa ogni ipotesi di guadagno (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 20884 del 22/08/2018, Rv. 650432 – 02), e non quella di reintegrare il concreto ammontare del danno subìto, come previsto nell’azione risarcitoria. Per giurisprudenza consolidata di questa Corte, sono estranei alla funzione RAGIONE_SOCIALE‘indennizzo l ‘« ottica redistributiva» e il fine di ripristinare l’equilibrio tra le prestazioni, perché il limite invalicabile RAGIONE_SOCIALE‘attribuzione compensativa è costituito dalla minor somma fra diminuzione patrimoniale ( depauperatio ) e arricchimento ( locupletatio ). L’esecutore di una prestazione in forza di un contratto invalido non può, perciò, pretendere, per compensare la diminuzione patrimoniale subìta, di ottenere quanto avrebbe percepito a titolo di utile se il rapporto negoziale fosse stato valido ed efficace, perché l’esigenza restitutoria che fonda l’istituto comunque non può neutralizzare sostanzialmente l’inesistenza ovvero l’invalidità origina ria o sopravvenuta di quel rapporto. Non a caso, infatti, nell’art. 2042 cod. civ. è prospettato un «indennizzo» del «pregiudizio» per riparare lo squilibrio seguito all’ingiustificato spostamento patrimoniale, laddove nell’art. 2043 cod. civ. è previsto il «risarcimento del danno ingiusto» e, cioè, l’integrale reintegrazione RAGIONE_SOCIALEa situazione patrimoniale alteratasi per effetto di un’illecita ingerenza (v. Cass. Sez. U, Sentenza n. 23385 del 11/09/2008, ove si privilegia l’interpretazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 2041 cod. civ. in f unzione recuperatoria RAGIONE_SOCIALE‘azione che esclude dal calcolo RAGIONE_SOCIALE‘indennità richiesta per la «diminuzione patrimoniale» subìta dall’esecutore di una prestazione in virtù di un contratto invalido, quanto lo stesso avrebbe percepito a titolo di lucro cessante se il rapporto negoziale fosse stato valido ed efficace; spetta solo al legislatore, in funzione derogatoria, considerare il pregiudizio pari al valore del bene o del suo uso, o al valore RAGIONE_SOCIALEa prestazione).
Riconoscendo l’indennizzo nella misura dei prezziari regionali, inclusivi anche RAGIONE_SOCIALE ‘ utile di impresa e correlati al valore RAGIONE_SOCIALEe opere quali risultanti al momento RAGIONE_SOCIALEa perizia a distanza di 25 anni dall’esecuzione di dette opere, la Corte territoriale ha violato questi principi perché, assicurando all’appaltatore il diritto ad ottenere il prezzo RAGIONE_SOCIALEa sua controprestazione ragguagliato al valore onnicomprensivo e attualizzato RAGIONE_SOCIALEe opere, gli ha di fatto assicurato una corrispettività che, al contrario, il legislatore ha inteso escludere formulando l’indennizzo ex art. 2041 cod. civ. in funzione unicamente recuperatoria (v. ad es. Cass. Sez. 3 -, Ordinanza n. 20884 del 22/08/2018, Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11446 del 2017).
1.4. La sentenza merita, pertanto, di essere cassata in parte qua : il giudice del rinvio dovrà verificare la prova RAGIONE_SOCIALE esborsi sostenuti da RAGIONE_SOCIALE che escludano ogni posta rivolta ad assicurare alla richiedente direttamente, o indirettamente tramite ricorso a parametri, quanto si riprometteva di ricavare dall’esecuzione di analoghe attività remunerative nello stesso periodo di tempo (1990-1992).

Con il secondo motivo si deduce violazione o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE artt. 2041, 2697 e 2729 cod. civ., nonché RAGIONE_SOCIALE artt. 115, 116 e 342 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., per avere la Corte d’Appello attribuito all’ RAGIONE_SOCIALE l’arricchimento RAGIONE_SOCIALEe opere oggetto di causa, anziché all’amministrazione locataria che ne aveva fatto richiesta. Il ricorrente rileva che le risultanze istruttorie sono univoche nell’indicare l’amministrazione aspirante locataria, ossia il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE (tramite le locali Prefettura, Questura e Polizia Stradale) quale soggetto che ha commissionato le opere in questione direttamente nei confronti RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE oppure attraverso l’UTE di Oristano, usufruendo di dette opere aggiuntive fino ad oggi in modo esclusivo, trattandosi di opere estremamente specifiche connesse
all’esercizio RAGIONE_SOCIALEe funzioni istituzionali. Del resto, dettaglia il ricorrente, la documentazione richiamata consente altresì di escludere la fondatezza RAGIONE_SOCIALE‘affermazione che si legge in sentenza, secondo la quale grazie alla realizzazione di tali opere la proprietà sarebbe riuscita a locare l’immobile al RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE ad un prezzo commisurato al suo allestimento: infatti, il canone di locazione era stato congruito dall’UTE fin dal gennaio 1990 sulla base RAGIONE_SOCIALEa consistenza e RAGIONE_SOCIALEe finiture originarie come da progetti esecutivi già vistati RAGIONE_SOCIALE‘amministrazione locataria e allegati al contratto di compravendita.
2.1. Il motivo è infondato. Fermo quanto si dirà più innanzi in merito all ‘insussistenza RAGIONE_SOCIALEa responsabilità solidale dei due enti (v. ricorso principale, punto 8), è sufficiente in questa sede affermare che ciò che conta, ai fini RAGIONE_SOCIALE‘individuazione di un arricchimento ingiustificato, sia l’utilità finale RAGIONE_SOCIALEe opere realizzate, destinata ad insistere a vantaggio de lla proprietà immobiliare RAGIONE_SOCIALE‘ RAGIONE_SOCIALE.

Con il terzo motivo si deduce violazione o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE artt. 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ., per l’errata percezione in merito al contenuto del mandato conferito dal RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE Oristano. A giudizio del ricorrente, detto mandato riguardava la mera sorveglianza e gestione tecnica RAGIONE_SOCIALE‘edificio di cui è causa, con esclusione di ogni incombenza di natura amministrativa: nessun potere era, dunque, delegato all’UTE in merito all’autorizzazione all’esecuzione di opere o impianti diversi ed ulteriori rispetto alle relazioni di consistenza già concordate con l’amministrazione futura locataria che avrebbero individuato l’oggetto RAGIONE_SOCIALEa compravendita, tantomeno rispetto all’assunzione di impegni contrattuali in nome e per conto RAGIONE_SOCIALE‘Amministrazione proprietaria. Inoltre, detto mandato imponeva all’Ufficio Tecnico di trasmettere per conoscenza all’Amministrazione
proprietaria tutta la corrispondenza intercorrente tra RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE e amministrazione locataria.

3.1. Il terzo motivo di ricorso si rivela inammissibile perché carente di riferibilità alla ratio decidendi RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata, agli effetti RAGIONE_SOCIALE‘art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c. ( Cass . Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 19989 del 10/08/2017, Rv. 645361 – 01) : secondo la Corte d’Appello, infatti, a chiedere ed approvare le opere aggiuntive sarebbe stata la RAGIONE_SOCIALE, per consentire a Questura, Prefettura e Polizia Stradale, cioè i futuri conduttori del complesso immobiliare, il godimento RAGIONE_SOCIALEe strutture dedicate (v. sentenza p. 12, 2° capoverso; p. 13). All’UTE la Corte d’Appello riconosce la funzione di organo tecnico pubblico preposto ai controlli di congruità; dalle note da esso rilasciate il giudice di seconde cure ha tratto conferma RAGIONE_SOCIALEa provenienza RAGIONE_SOCIALEa richiesta di opere aggiuntive, ma non ha dedotto l’intervento di detto Ufficio nella decisione di provvedervi.
4. Con il quarto motivo si deduce violazione o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE artt. 1388, 1398, 2043 e 2049 cod. civ., nonché RAGIONE_SOCIALE artt. 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 5) cod. proc. civ., relativamente al capo di sentenza che ha mandato esente da responsabilità l’RAGIONE_SOCIALE, avente causa RAGIONE_SOCIALE‘ ex UTE. Il ricorrente lamenta il fatto che, contravvenendo alle precise disposizioni di cui all’incarico ricevuto, nessuna RAGIONE_SOCIALEe richieste di opere aggiuntive formulate da Prefettura, Questura e RAGIONE_SOCIALE di Oristano è mai stata portata a conoscenza RAGIONE_SOCIALE‘A mministrazione proprietaria. Inoltre, l’UTE è venuto meno agli obblighi di vigilanza a suo carico, consentendo alla RAGIONE_SOCIALE di realizzare opere non previste nel contratto di compravendita per oltre un miliardo di vecchie lire.
4.1. Il motivo è inammissibile, in quanto si risolve in una richiesta di revisione RAGIONE_SOCIALEe risultanze probatorie. La Corte d’Appello ha esplicitamente escluso che la proprietà del complesso immobiliare non fosse a conoscenza RAGIONE_SOCIALEa richiesta, nonché RAGIONE_SOCIALE‘esecuzione, RAGIONE_SOCIALEe opere aggiuntive (v. sentenza p. 17, 2° capoverso; p. 20, ultimo capoverso). A giudizio RAGIONE_SOCIALEa Corte d’Appello , la conoscenza da parte RAGIONE_SOCIALEa proprietà RAGIONE_SOCIALEa richiesta e RAGIONE_SOCIALE‘esecuzione RAGIONE_SOCIALEe opere aggiuntive è rilevabile in via presuntiva: tanto basta ad escludere l’obbligo di informazione in capo all’UTE (oggi RAGIONE_SOCIALE). Del resto, che la deduzione RAGIONE_SOCIALEa Corte territoriale sia scevra da vizi logico-giuridici è confermato dal fatto che le richieste dei lavori aggiuntivi risultanti dalle note RAGIONE_SOCIALE‘UTE erano state prodotte in giudizio anche dallo stesso RAGIONE_SOCIALE, amministrazione proprietaria (v. sentenza impugnata p. 19, righi 6-7; v. anche controricorso RAGIONE_SOCIALE, p. 21, ultimo capoverso).
5. Con il quinto motivo si deduce nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza e/o del procedimento per violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ, per avere la Corte d’Appello omesso di pronunciarsi su tutte le domande proposte dall’RAGIONE_SOCIALE. Il ricorrente osserva che alla richiesta di fruire di un’integrazione del canone locativo ai sensi ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 6 del contratto di locazione l’RAGIONE_SOCIALE aveva argomentato (nella comparsa di risposta in grado di appello, nella comparsa conclusionale nonché nella comparsa di costituzione e risposta RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE in primo grado) che la natura sussidiaria RAGIONE_SOCIALE‘azione per indebito arricchimento consentiva di escluderne l’esperibilità nel caso concreto; che la realizzazione RAGIONE_SOCIALEe opere, avvenuta su impulso esclusivo RAGIONE_SOCIALEe amministrazioni locatarie, non rientrava tra gli obblighi a carico del locatore; che il canone di locazione venne determinato in epoca antecedente alla realizzazione RAGIONE_SOCIALEe opere stesse; che il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE non può rifiutarsi di
provvedere all’adeguamento del canone in relazione al mutato valore locativo del cespite.

5.1. Il motivo è infondato: in linea di principio, non si deve confondere l’obbligo del giudice di pronunciarsi su tutta la domanda o su ciascun capo di essa con le singole questioni prospettate per sostenerla, per le quali vale, invece, il principio per cui il giudice non è tenuto a confutarle tutte, essendo sufficiente che egli, dopo averle vagliate unitamente a quelle contrapposte, nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il proprio convincimento.

Conseguentemente, non è in radice configurabile il vizio di omessa pronuncia o di omesso esame di un punto decisivo RAGIONE_SOCIALEa controversia quando la soluzione negativa di una richiesta (ed a maggior ragione, di una questione) sia implicita nella costruzione logico-giuridica RAGIONE_SOCIALEa sentenza con la quale venga accolta una tesi incompatibile con essa (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11446 del 10/05/2017, Rv. 644074 -02).

5.2. Tanto precisato, la pronuncia in esame ha espressamente deciso in merito all’ammissibilità RAGIONE_SOCIALE‘azione di arricchimento ingiustificato: sebbene sussidiaria, spiega la Corte, l’azione è ammissibile in assenza di azione tipica contrattuale e in assenza di altro interlocutore, atteso che la responsabilità dei funzionari RAGIONE_SOCIALE enti locali viene in considerazione solo nel caso in cui non sussista la necessaria copertura di spesa (v. sentenza p. 12, 1° capoverso).

5.3. Anche in merito alla richiesta di rideterminazione del canone di locazione -doglianza peraltro già proposta nel secondo mezzo di gravame la Corte d’Appello si è espressamente pronunciata (v. sentenza p. 20, 2° e 3° capoverso), sul presupposto che la proprietà fosse a conoscenza RAGIONE_SOCIALEa richiesta e RAGIONE_SOCIALE‘esecuzione RAGIONE_SOCIALEe opere aggiuntive (avvenute tra il 1990 e 1992) prima ancora RAGIONE_SOCIALEa stipulazione del contratto di locazione (avvenuta in data 02.11.1992)

e, quindi, prima RAGIONE_SOCIALEa determinazione del canone di locazione. Del resto, l’ RAGIONE_SOCIALE fa un generico riferimento all’ «articolato procedimento negoziale rigidamente disciplinato dalle norme di contabilità pubblica, sia quanto all’acquisto del compendio da parte del RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE, sia quanto alla sua assunzione in locazione da parte del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, con i connessi pareri del Consiglio di Stato e registrazioni presso la Corte dei Conti, nell’ambito del quale il canone di locazione venne determinato dall’utente in epoca ben antecedente allo stesso acquisto RAGIONE_SOCIALE‘immobile ed in riferimento esclusivo alla consistenza e livello di finitura ed impiantistica originari specificamente approvati dalla stessa amministrazione locataria» (v. ricorso p. 64, 1° capoverso), senza tuttavia fornire a sua volta specifica prova dei «documenti» che attesterebbero la determinazione del canone di locazione in epoca anteriore alla stipulazione del contratto del 02.11.1992. Il ricorrente si limita a riportare una nota RAGIONE_SOCIALE‘ UTE del 03.04.1990 dalla quale risulta l’importo del canone annuo determinato tra le parti (Lire 2.750.000.000), senza che però sia possibile stabilire, in questa sede, se tale importo comprendesse -come invece ritiene la Corte d’Appello anche il riferimento alle opere aggiuntive funzionali all’utilizzo RAGIONE_SOCIALE‘ente conduttore, e se quindi comprendes se il relativo accrescimento patrimoniale.
II. RICORSO PRINCIPALE

6. Con il primo motivo del ricorso principale RAGIONE_SOCIALE denuncia la violazione di norme di diritto: art. 111 cost., art. 132, n. 4) cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, n. 4) cod. proc. civ. La Corte d’Appello si è espressa nel senso che la società RAGIONE_SOCIALE debba essere indennizzata da parte RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, avente causa RAGIONE_SOCIALE‘acquirente, mediante la corresponsione RAGIONE_SOCIALEe somme di cui in dispositivo: RAGIONE_SOCIALE, tuttavia, aveva evocato la solidarietà passiva di entrambi i soggetti, ossia l’RAGIONE_SOCIALE

e il RAGIONE_SOCIALE, l’uno e l’altro tenuti alla medesima prestazione indennitaria per il titolo congiuntamente azionato nei loro confronti, stante l’esecuzione fuori contratto di opere dalle quali ciascuno risulta aver tratto correntemente profitto. Sotto questo profilo, emerge un vizio di totale carenza di motivazione, risultando intrinsecamente contraddittorio che la sentenza del Tribunale riformata con riguardo alla posizione RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE sia stata nel contempo tenuta ferma per quanto concerne la posizione del RAGIONE_SOCIALE.
Con il secondo motivo RAGIONE_SOCIALE denuncia violazione di norme di legge: art. 2041 cod. civ., in relazione all’art. 360, n. 3) cod. proc. civ. La ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui, in un quadro di risultanze probatorie segnato dal gratuito utilizzo RAGIONE_SOCIALEe opere aggiuntive di cui è causa, non ha accolto la domanda proposta da RAGIONE_SOCIALE anche nei confronti del RAGIONE_SOCIALE che, in questa vicenda, risulta non aver sopportato il costo corrispondente all’entità di quanto richiesto, eseguito e appreso in suo favore.
I due motivi possono essere esaminati congiuntamente per evidenti connessioni logiche, e sono infondati.

A prescindere dal soggetto dal quale promanava la richiesta dei lavori aggiuntivi, essi si sono tradotti in miglioramenti a vantaggio RAGIONE_SOCIALEa proprietà sulla quale le opere furono realizzate, anche in pendenza RAGIONE_SOCIALEa locazione e che, al termine di essa, comunque incidono sul suo valore complessivo («L’azione generale di arricchimento ha come presupposto la locupletazione di un soggetto a danno RAGIONE_SOCIALE‘altro che sia avvenuta senza giusta causa, sicché non è dato invocare la mancanza o l’ingiustizia RAGIONE_SOCIALEa causa qualora l’arricchimento sia conseguenza di un contratto»: Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 11303 del 12/06/2020, Rv. 658159 -01; Cass. Sez. 3, 07/06/2018, n.14732; Sez. 3, Sentenza n. 11330 del 15/05/2009, Rv. 608287 -01). Al contrario, non è
rinvenibile alcun vantaggio a favore del l’ente conduttore, posto che al limite -il RAGIONE_SOCIALE avrebbe solo potuto subire l’aumento del canone di locazione dovuto, appunto, alle opere aggiuntive e migliorative accettate dalla proprietà.

In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso principale; in accoglimento del primo motivo del ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla medesima Corte d’Appello in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore RAGIONE_SOCIALEa pronuncia, va dato atto, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte RAGIONE_SOCIALEa ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di RAGIONE_SOCIALEzione, in accoglimento del primo motivo del ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Cagliari in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio;

rigetta il secondo e il quinto motivo del ricorso incidentale;

dichiara inammissibili il terzo e quarto motivo del ricorso incidentale;

rigetta il ricorso principale.

Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte RAGIONE_SOCIALEa ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1bis , del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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