Appalto opera non ultimata: regole di risoluzione

La Corte di Cassazione chiarisce che in un contratto di appalto, se l’opera non è stata ultimata, si applicano le norme generali sulla risoluzione per inadempimento (art. 1453 c.c.) e non quelle speciali previste per i vizi e le difformità dell’opera completata (artt. 1667-1668 c.c.). Il caso riguardava la ristrutturazione di un immobile, non completata dall’impresa appaltatrice, che aveva portato i committenti a chiedere la risoluzione del contratto. La Corte d’Appello aveva erroneamente applicato la normativa speciale, ma la Cassazione ha cassato la sentenza, ribadendo che l’inadempimento derivante dalla mancata ultimazione dei lavori va valutato secondo i principi generali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Appalto opera non ultimata: quali tutele per il committente?

La distinzione tra un’opera completata con vizi e un appalto opera non ultimata è cruciale per determinare le tutele legali a disposizione del committente. Un’importante ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: se i lavori non vengono portati a termine, non si applicano le garanzie speciali per i vizi, ma le regole generali sulla risoluzione del contratto per inadempimento.

I Fatti di Causa

I proprietari di un immobile avevano stipulato un contratto d’appalto con un’impresa edile per la ristrutturazione e l’ampliamento della loro proprietà. A seguito di ritardi e della mancata esecuzione di numerosi lavori (impianti, facciata, muro di confine, cancello), i committenti citavano in giudizio l’impresa chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento, il pagamento di una penale per il ritardo e il risarcimento dei danni.

L’impresa, a sua volta, si difendeva e chiedeva, con domanda riconvenzionale, il pagamento del saldo per le opere extra-contratto eseguite.

La Decisione nei Primi Gradi di Giudizio

Il Tribunale di primo grado rigettava la domanda principale di risoluzione, accogliendo solo in minima parte le richieste dei committenti (relative alla rimozione di un serbatoio GPL e di un gabbiotto) e condannandoli al pagamento di oltre 32.000 euro in favore dell’impresa per i lavori extra.

La Corte di Appello confermava sostanzialmente la decisione, rigettando l’appello dei committenti. I giudici di secondo grado, pur riconoscendo l’incompletezza dei lavori, ritenevano che i vizi riscontrati non rendessero l’opera del tutto inidonea alla sua destinazione, applicando così la normativa speciale degli articoli 1667 e 1668 del Codice Civile, che riguarda le difformità e i vizi dell’opera già completata.

Appalto opera non ultimata: La Cassazione chiarisce la disciplina applicabile

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dei committenti, cassando la sentenza d’appello. Il punto centrale della decisione è la netta distinzione tra l’ipotesi di opera completata ma viziata e quella di appalto opera non ultimata. La Corte ha stabilito che la Corte d’Appello ha errato nell’applicare la disciplina speciale prevista per i vizi e le difformità (artt. 1667 e 1668 c.c.). Questa normativa, infatti, presuppone che l’opera sia stata portata a termine.

Le Motivazioni della Suprema Corte

I Giudici hanno ribadito che, quando l’appaltatore non ultima l’opera, si configura un inadempimento contrattuale che deve essere valutato secondo le norme generali in materia di risoluzione, contenute negli articoli 1453 e seguenti del Codice Civile. In questo scenario, il giudice deve valutare la gravità complessiva dell’inadempimento per decidere se concedere la risoluzione del contratto.

La disciplina speciale, invece, offre rimedi specifici (eliminazione dei vizi, riduzione del prezzo) per un’opera che, seppur difettosa, è stata comunque consegnata. Nel caso di mancato completamento, l’obbligazione principale dell’appaltatore non è stata adempiuta, e quindi si ricade nell’ambito della tutela generale contro l’inadempimento.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale per la tutela dei committenti nei contratti di appalto. Se un’impresa edile abbandona il cantiere o non completa lavori essenziali, il committente può agire per la risoluzione generale del contratto, senza dover dimostrare che i vizi rendano l’opera del tutto inutilizzabile. La valutazione si sposta sulla gravità dell’inadempimento complessivo dell’appaltatore rispetto agli obblighi assunti. Il giudice del rinvio dovrà quindi riesaminare il caso applicando i corretti principi, valutando l’inadempimento sulla base delle norme generali e decidendo anche sulle richieste di pagamento della penale e di risarcimento del danno.

Se un’impresa non completa i lavori di un appalto, quali norme si applicano?
Quando l’opera appaltata non viene ultimata, si applicano le norme generali sulla risoluzione del contratto per inadempimento (art. 1453 e ss. c.c.), e non quelle speciali previste per i vizi e le difformità dell’opera completata (art. 1667 e 1668 c.c.).

La garanzia per i vizi dell’opera vale anche se i lavori sono incompleti?
No. La sentenza chiarisce che la speciale garanzia per vizi e difformità trova applicazione solo nell’ipotesi in cui l’opera sia stata portata a termine. Se l’opera è incompiuta, l’inadempimento riguarda l’obbligazione principale di completare il lavoro.

Per chiedere la risoluzione di un contratto di appalto non ultimato, è necessario che l’opera sia totalmente inutilizzabile?
No. Poiché si applicano le regole generali, la risoluzione può essere concessa se l’inadempimento dell’appaltatore (cioè la mancata ultimazione dei lavori) è ritenuto di non scarsa importanza, secondo una valutazione complessiva del comportamento delle parti, senza che sia necessario dimostrare la totale inidoneità dell’opera alla sua destinazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30794 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30794 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 06/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 25381-2018 proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO e domiciliati presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO COGNOME, che la rappresenta e difende

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 71/2018 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, sezione distaccata di SASSARI, depositata il 16/02/2018; udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 12.11.2005 COGNOME NOME e COGNOME NOME evocavano in giudizio la società RAGIONE_SOCIALE innanzi il Tribunale di Tempio Pausania, sezione distaccata di Olbia, invocando la risoluzione per inadempimento della convenuta di un contratto di appalto avente ad oggetto la ristrutturazione e l’ampliamento di un immobile di proprietà degli attori e per sentir condannare la medesima società ad eliminare i vizi riscontrati nelle opere eseguite, al pagamento della penale contrattuale prevista per il ritardo nella consegna ed al risarcimento del danno.
Si costituiva la società convenuta, resistendo alla domanda ed instando, in via riconvenzionale, per la condanna degli attori al saldo delle opere extra-contratto eseguite per loro incarico.

Con sentenza n. 26/2011 il Tribunale rigettava la domanda principale di risoluzione, di pagamento della penale e di risarcimento del danno, accogliendo solo quella concernente l’eliminazione di un serbatoio GPL e di un gabbiotto per accogliere il contatore RAGIONE_SOCIALE. Accoglieva inoltre la domanda riconvenzionale, condannando gli attori al pagamento in favore della società convenuta della somma di € 32.724,30.

Con la sentenza impugnata, n. 71/2018, la Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, rigettava il gravame principale proposto dagli originari attori avverso la decisione di prima istanza, accogliendo invece in parte quello incidentale spiegato da RAGIONE_SOCIALE

S.r.l. e rigettando anche la domanda di condanna di quest’ultima alla rimozione del gabbiotto per accogliere il contatore RAGIONE_SOCIALE.

Propongono ricorso per la cassazione di tale pronuncia COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi a cinque motivi.

Resiste con controricorso la RAGIONE_SOCIALE

In prossimità dell’adunanza camerale la parte ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la falsa applicazione degli artt. 1667 e 1668 c.c. e la violazione degli artt. 1453, 1455 e 1223 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente rigettato la domanda di risoluzione del contratto di appalto sottoscritto tra le parti, ritenendo che i vizi riscontrati nelle opere eseguite dall’appaltatore non fossero tali da renderle del tutto inidonee alla sua destinazione. I ricorrenti lamentano che nel caso di specie le opere non erano state ultimate, non essendo stati eseguiti numerosi lavori relativi agli impianti, alla facciata, alla realizzazione del muro di confine e del cancello pedinale, come anche accertato dal consulente tecnico d’ufficio, e dunque l’appaltatore avrebbe dovuto essere ritenuto inadempiente, con conseguente applicabilità della norma generale di cui agli artt. 1453 e ss. c.c., e non invece di quella speciale di cui agli artt. 1667 e 1668 c.c.
La censura è fondata.

La Corte di Appello ha rigettato la domanda di risoluzione proposta dagli odierni ricorrenti argomentando che ‘L’esame della CTU, condotta mediante indagini volte a verificare la conformità delle opere al progetto, la loro esecuzione a regola d’arte e la sussistenza di opere fuori contratto, consentiva di accertare che nel complesso l’opera era stata eseguita a regola d’arte e che, pur essendovi delle incompletezze

e dei vizi, non era stata compromessa l’accettabilità dell’opera … Le risultanze consentivano … di escludere la presenza di vizi e difformità tali da rendere l’opera inutilizzabile e inadatta alla sua destinazione’ (cfr. pagg. 5 e 6 della sentenza impugnata). In tal modo, pur avendo dato atto che nel caso di specie l’opera appaltata non era stata ultimata, la Corte distrettuale ha omesso di eseguire la valutazione dell’inadempimento sulla scorta dei principi generali di cui agli artt. 1453 e ss. c.c., applicando, in luogo di questi ultimi, la normativa speciale prevista in materia di appalto dagli artt. 1667 e s. c.c.
La statuizione non è coerente con l’insegnamento di questa Corte, dovendosi ribadire il principio secondo cui ‘La speciale disposizione di cui all’art. 1669 c.c. integra -senza escluderne l’applicazione- la disciplina generale in materia di inadempimento delle obbligazioni con la conseguenza che, in caso di opera non ultimata, restando l’appaltatore inadempiente all’obbligazione contrattuale assunta, si applicano le norme generali in tema di risoluzione per inadempimento ex artt. 1453 e ss. c.c., mentre la speciale garanzia prevista dagli artt. 1667 e 1668 c.c. trova applicazione nella diversa ipotesi in cui l’opera sia stata portata a termine’ (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 4511 del 14/02/2019, Rv. 653113; conf. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 9198 del 13/04/2018, Rv. 648467 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13983 del 24/06/2011, Rv. 618324).
L’accoglimento della prima censura implica l’assorbimento della seconda, con la quale la parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1382, 1382, 1218, 2697 c.c., 112 e 346 c.p.c., in relazione agli artt. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente rigettato tanto la domanda di pagamento della penale convenzionalmente pattuita per il ritardo nella consegna delle opere appaltate, che quella di risarcimento del danno

derivante dai vizi e incompletezze dei lavori eseguiti dall’appaltatore. Ad avviso dei ricorrenti la domanda di pagamento della penale contrattuale era autonoma rispetto a quella risarcitoria, onde il giudice di merito avrebbe dovuto comunque accoglierla, posto che l’appaltatore non aveva proposto alcuno specifico motivo di gravame in relazione all’inefficacia del termine di consegna, per effetto della pattuizione di lavori non previsti nel contratto di appalto di cui è causa. Il giudice del rinvio, infatti, sulla base del presupposto dell’accertata non ultimazione delle opere appaltate, dovrà procedere ad una nuova valutazione del comportamento complessivamente tenuto dalle parti del contratto, al fine di verificare l’eventuale sussistenza di profili di inadempimento imputabili all’una o all’altra di esse e di trarre le conseguenze in termini di risarcimento del danno, verificando altresì l’eventuale applicabilità della penale convenzionalmente pattuita.
Con il terzo motivo, i ricorrenti lamentano la nullità della sentenza per violazione degli artt. 1460 c.c. e 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente posto a loro carico l’onere della prova dell’inadempimento dell’appaltatore, trascurando di considerare che spettava a quest’ultimo l’onere di dimostrare il suo esatto adempimento alle obbligazioni previste dal contratto di appalto di cui è causa, nonché l’esecuzione delle opere extra contratto.
La censura è infondata, in quanto la Corte territoriale non ha operato alcuna inversione dell’onere della prova, ma ha ritenuto, all’esito di una complessiva valutazione delle evidenze istruttorie, ed in primis della C.T.U., che fosse stata provata, da un lato, la sostanziale esecuzione a regola d’arte delle opere da parte dell’appaltatore, e, dall’altro lato, l’inefficacia della pattuizione relativa al termine di consegna, a fronte della sostanziale variazione del contenuto
dell’originario contratto (giusta la trasformazione dell’appalto, da ristrutturazione e ampliamento, in demolizione e ricostruzione di un immobile) e della pattuizione, ed esecuzione, di lavori extra contratto, in conseguenza dei quali ha accertato l’esistenza di un credito a favore dell’appaltatore. Né si configura alcun profilo di omessa pronuncia sulla domanda di risoluzione proposta dagli odierni ricorrenti, perché il giudice di merito si è pronunciato sul punto, sia pure applicando un criterio normativo erroneo.
Con il quarto motivo, i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 c.p.c. e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente confermato la sentenza di prime cure, nella parte in cui essa aveva accolto la domanda riconvenzionale proposta dall’appaltatore. Ad avviso dei ricorrenti, la Corte distrettuale avrebbe acriticamente fatto proprie le risultanze della C.T.U., senza alcun vaglio critico, e non avrebbe considerato le ulteriori evidenze istruttorie, in particolare con riferimento ad una scrittura firmata dal COGNOME e dalla società appaltatrice, con la quale si rinviava la quantificazione delle opere extra contratto ad una perizia da eseguire nel contraddittorio tra le parti, di fatto mai svolta.
La censura è inammissibile, in quanto attinge il giudizio di fatto e la valutazione delle prove condotta dal giudice di merito, proponendo una lettura alternativa del compendio istruttorio. I ricorrenti contrappongono, alla ricostruzione del fatto e delle prove prescelta dal giudice di merito, una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U,
Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330).
Nel caso di specie, infine, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziata da apparenza, né appare manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 62983 0).

Con il quinto motivo, i ricorrenti lamentano infine la violazione dell’art. 345 c.p.c. e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente accolto l’impugnazione incidentale spiegata da RAGIONE_SOCIALE, sul presupposto che nelle more il

gabbiotto destinato ad accogliere il contatore RAGIONE_SOCIALE era stato demolito dalla stessa società erogatrice del servizio, con conseguente configurabilità di un fatto sopravvenuto, estintivo dell’obbligo di rimozione previsto dalla decisione di prima istanza. A parere dei ricorrenti, il fatto che l’opera fosse stata demolita nelle more dall’RAGIONE_SOCIALE costituiva una mera allegazione difensiva e non avrebbe potuto essere valorizzata dalla Corte distrettuale, sia perché proposta solo in appello, sia perché, comunque, essa avrebbe potuto rilevare solo in sede di esecuzione della sentenza, e dunque avrebbe dovuto essere dedotta con lo specifico rimedio di cui all’art. 615 c.p.c.
La censura è inammissibile per difetto di interesse all’impugnazione. A fronte della demolizione del manufatto di cui si discute, che i ricorrenti non contestano sia avvenuta nel corso del giudizio, l’obbligo di demolizione previsto in origine dalla sentenza di primo grado è divenuto ineseguibile. Se da un lato è vero che l’appaltatore avrebbe potuto dedurre la circostanza in sede di esecuzione del titolo giudiziario di prima istanza, nelle forme dell’opposizione all’esecuzione, è altrettanto vero che il fatto sopravvenuto poteva costituire oggetto di appello incidentale, se non precluso dalla scansione dei termini processuali. Gli odierni ricorrenti, peraltro, non hanno alcun interesse concreto a dolersi della pronuncia di cui si discute, posto che, comunque, essi non potrebbero materialmente eseguirla, proprio a fronte dell’intervenuta demolizione del manufatto. Sul punto, va ribadito che ‘L’interesse ad agire richiede non solo l’accertamento di una situazione giuridica ma anche che la parte prospetti l’esigenza di ottenere un risultato utile giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l’intervento del giudice poiché il processo non può essere utilizzato solo in previsione di possibili effetti futuri pregiudizievoli per l’attore senza che siano ammissibili questioni
di interpretazioni di norme, se non in via incidentale e strumentale alla pronuncia sulla domanda principale di tutela del diritto ed alla prospettazione del risultato utile e concreto che la parte in tal modo intende perseguire’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 28405 del 28/11/2008; Rv. 605612; Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 15355 del 28/06/2010, Rv. 613874; Cass. Sez. 6 – L, Ordinanza n. 2051 del 27/01/2011, Rv. 616029; Cass. Sez. L, Sentenza n. 6749 del 04/05/2012, Rv. 622515). Infatti ‘… il processo non può essere utilizzato solo in previsione della soluzione in via di massima o accademica di una questione di diritto in vista di situazioni future o meramente ipotetiche’ (Cass. Sez. L, Sentenza n. 27151 del 23/12/2009, Rv. 611498).
Va inoltre affermato il principio che, nel decidere la causa, il giudice deve tener conto di tutte le situazioni di fatto esistenti al momento della decisione.

In definitiva, va accolto il primo motivo, dichiarato assorbito il secondo, rigettato il terzo e dichiarati inammissibili il quarto ed il quinto. La sentenza impugnata va dunque cassata, nei limiti della censura accolta, e la causa rinviata alla Corte di Appello di Cagliari, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara assorbito il secondo, rigetta il terzo e dichiara inammissibili il quarto ed il quinto. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Cagliari, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 19 ottobre 2023.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

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